债券基本信息 - 债券简称为22万科06 债券代码为149976 [2] - 本期债券为万科企业2022年面向专业投资者公开发行的公司债券（第三期）（品种二） [2] - 债券按年付息 到期一次还本 [2] - 本期债券第3年（2024年7月8日至2025年7月7日）票面利率为3.70% [4] 付息安排 - 债权登记日为2025年7月7日 付息日为2025年7月8日 [2] - 每10张面值1,000元派发利息37.00元（含税） [4] - 扣税后个人和证券投资基金持有人实际每10张派息29.60元 非居民企业持有人实际每10张派息37.00元 [4] - 付息对象为截至2025年7月7日深交所收市后登记在册的全体持有人 [4] 利率调整与选择权 - 发行人拥有第5个计息年度调整票面利率选择权 若未调整则维持原有利率 [2] - 投资者拥有第5个计息年度回售选择权 可登记将债券按面值回售给发行人或继续持有 [3] - 发行人拥有第5个计息年度赎回选择权 若行使则按票面面值加最后利息赎回全部债券 [3] 付息执行流程 - 公司委托中国结算深圳分公司进行付息 在付息日前2个交易日划付利息资金 [5] - 若未按时划付资金 后续兑付工作由公司自行负责办理 [5] 税务处理 - 个人及证券投资基金持有人需缴纳20%利息个人所得税 由付息网点代扣代缴 [5] - 境外机构2021年11月6日至2025年12月31日期间取得的债券利息暂免征收企业所得税和增值税 [6] - 其他债券持有者需自行缴纳利息所得税 [6]

债券赎回与摘牌 - 公司已完成22万科05公司债券的赎回工作 赎回金额为29亿元 [1] - 兑付利息金额为9309万元 [1] - 本期债券将于2025年7月8日摘牌 [1] 财务影响 - 此次赎回不会对公司造成实质不利影响 [1]

担保情况 - 2024年度股东大会同意新增担保总额不超1500亿元，有效期至2025年度股东大会决议日[2] - 截至2025年5月31日担保余额798.71亿元，本次担保后总额达809.24亿元[13][14] 子公司财务 - 截至2025年5月31日，Lotus净资产 -2540.43万元，2025年1 - 5月净利润 -1048.36万元[6][7] - 截至2025年5月31日，江阴尚正净资产17361.18万元，2025年1 - 5月净利润 -48.26万元[9][10] - 截至2025年5月31日，马鞍山领程净资产 -615.53万元，2025年1 - 5月净利润 -129.68万元[11] 贷款情况 - 2022年Lotus贷款6642.91万新加坡币，现余额6455万新加坡币，贷款延期1年[2][4] - 2022年江阴尚正、马鞍山领程贷款4000万元，现余额3650万元，贷款延期1年[8]

股本情况 - 截至2025年6月底，公司法定/注册股本总额为119.30709471亿元人民币[4] - H股法定/注册股份数目为22.06512938亿股，面值1元，本月无增减[4] - A股法定/注册股份数目为97.24196533亿股，面值1元，本月无增减[4] 股份发行情况 - 截至6月底，H股已发行股份（不含库存）22.06512938亿股，库存为0，本月无增减[5] - 6月A股已发行股份（不含库存）增加7295.5992万股，库存减少7295.5992万股[5] 股份出售情况 - 6月10日，公司以6.6295元出售2200万股A股库存股份[7] - 6月11日，公司以6.57元出售3010万股A股库存股份[7] - 6月12日，公司以6.5元出售2085.5992万股A股库存股份[7]

担保情况 - 公司及控股子公司担保余额为798 71亿元 占公司2024年末净资产的39 41% [1] - 本次担保发生后 公司及控股子公司对外担保总额将为809 24亿元 [1] 担保方式 - 控股子公司通过信用保证 股权质押 资产抵押等方式为相应贷款提供担保 [1] 授权情况 - 本次担保事项在公司2024年度股东大会授权范围内 [1] - 被转授权人员已在授权范围内决策同意本次担保 [1]

债券数据 - 债券余额为5亿元[5] - 当前及下一付息周期票面利率为3.70%[6][12] - 每10张“22万科06”面值1000元派发利息37元（含税）[11] 利息扣税 - 个人、证券投资基金债券持有人扣税后每10张实际派息29.6元[11] - 非居民企业债券持有人扣税后每10张实际派息37元[11] - 个人债券持有者利息所得税征税税率为20%[15] 时间节点 - 债权登记日为2025年7月7日[2] - 除息日和付息日为2025年7月8日[2][12]

债券信息 - 债券简称“22 万科 05”，代码 149975[3] - 发行主体为万科企业，受托管理人为中信证券[8][17] - 债券余额 29 亿元，期限 5 年期[11] 赎回情况 - 赎回登记日 2025 年 7 月 7 日，资金到账和摘牌日 7 月 8 日[4][5][7] - 赎回价格 103.21 元/张，赎回比例 100%[5][6] - 赎回金额 290,000 万元，兑付利息 9,309 万元[20] 其他 - 本期债券赎回不会对公司造成实质不利影响[20] - 发行人电话 0755 - 22198759，受托管理人电话 010 - 60838888[21]

交易核心条款 - 新增借款不超过62.49亿元用于偿还公开市场债券本息，期限3年，利率为2.34%（1年期LPR减66基点）[2] - 对8.9亿元旧借款展期至2025年底，并为15.51亿元信用借款追加万物云股权质押（质押率70%）[2] - 万物云股票质押率设定为70%，显著高于市场惯例的30%-60%[2] - 设130%预警线与100%平仓线，跌破预警需5日内追加担保[2] 大股东支持模式 - 深铁年内第六次借款，前五次分别为28亿、42亿、33亿、15.52亿、30亿，加上本次62.49亿，年内借款总额达218亿元[3] - 2024年50亿元资产处置支持包括深圳湾地块、红树湾收益权转让等[3] - 所有借款均明确用于"偿还公开市场债券"，精准覆盖偿债高峰[3] - 2025Q1成功兑付100亿元境内债，其中深铁2月提供的70亿元借款覆盖80%[3] - 本次62.49亿+展期8.9亿，或用于置换7-12月到期的71亿元境内债[3] 财务安全评估 - 万物云当前市值245亿港元（约227亿元人民币），已质押/拟质押股票价值达102亿元，占其市值45%[4] - 若万物云股价下跌30%，质押市值将直逼平仓线[4] - 展期的8.9亿元借款原期限仅60天（3月20日-5月18日），展期后仍须在2025年底前偿还[4] - 万科年内需兑付的境内债中，约30%为1年内短债，与3年期借款存在期限错配[4] 市场信号与行业意义 - 深铁持续输血印证深圳国资"有足够子弹支持万科"的承诺，年内无境外债到期+已完成165亿元公开债务偿还[6] - 借款全部用于"借新还旧"，而非项目开发或业务转型，反映销售端造血能力未恢复（2024年销售额同比下滑，行业排名第四）[6] - 万科案例成为出险房企债务化解模板，地方政府通过属地国企提供低成本资金（利率2.34% vs 房企平均融资成本5%+）[6] - 企业代价包括让渡核心资产控制权（万物云股权质押）、接受严格财务监管（盯市机制）[6] 未来挑战与转型关键 - 万物云质押比例逼近50%，未来融资担保空间收窄[7] - 若2025H2销售额无改善（2025年1-5月同比降幅未披露），债务滚续模式将不可持续[7] - 深铁董事长辛杰提出"地铁上盖物业开发协同"，TOD模式能否提升盈利是转型关键[7]

万科获大股东借款 - 深铁集团向万科提供62.49亿元股东借款用于偿还到期公开债务 累计借款达218亿元 [1] - 借款期限3年 利率维持2.34%的低水平 同时对8.9亿元存量借款展期至2025年底 [1] - 此举缓解公司偿债压力 增强资金稳定性 优化债务结构 释放积极市场信号 [1] 上海徐汇地块高价转让 - 徐汇区东安新村两宗地块捆绑转让总价达439.5亿元创全国新高 [2] - 127b-24地块总价98.18亿元 楼面价124130元/平方米 125-31地块总价341.35亿元 楼面价75013元/平方米 [2] - 转让标的为两家公司各90%股权及相关债权 股东为上海徐汇城投和上海城市更新建设发展 [2] - 大规模投资将推动城市更新 提升板块能级 完善配套设施 [2] 中能建成都拿地 - 中能建以14.02亿元总价竞得成都金牛区41.6亩纯住宅用地 楼面价20200元/平方米 溢价率23.9% [3] - 6月30日已摘得相邻52亩地块 两宗地合计93.5亩形成近百亩住宅大盘 [3] - 连续拿地拓展区域土地储备 利于后续项目开发与品牌深耕 [3] 信达地产获资金支持 - 关联方信达坤泽提供2.4亿元资金支持 期限7年 年利率5% 无需担保 [4] - 资金用于资产更新改造项目 充实资金储备 保障项目顺利开展 [4] 多地优化"商转公"政策 - 近20城支持或优化"商转公"贷款政策 包括广州、沈阳、佛山、石家庄等 [5] - 政策调整重点为降低贷款门槛、提高额度 拓宽使用场景 扩大覆盖人群 [5] - 减轻购房者利息负担 释放消费需求 促进房屋销售 提升市场活跃度 [5]

股东借款与支持 - 深铁集团向公司提供不超过62.49亿元新增借款，并对8.9亿元已有借款予以展期，同时公司需质押万物云股权担保15.51亿元借款 [1] - 深铁集团持有公司27.18%股权，为关联方，今年以来累计提供借款超210亿元，包括6月30亿元、2月28亿元和42亿元、4月33亿元、5月15.51亿元等多次资金支持 [1] - 深铁集团董事长辛杰在股东大会上表态将全力调配资源推动公司重回健康发展轨道 [1] 业务合作与资产处置 - 公司与深铁集团、通力集团合作设立大湾区智慧物流中心，由万纬物流提供仓储运营服务，整合深铁资产与万科物流经验 [2] - 公司经营服务业务（物业、公寓、物流、商业）2025年前5月收入287亿元，同比增长7.8% [2] - 公司通过资产处置回笼资金，包括12.92亿元转让红树湾项目49%权益、4.79亿元出售7295.6万股A股库存股，并在武汉、郑州新增拿地 [2]