债券市场交易动态 - 万科企业股份有限公司发行的债券“21万科02”(代码149358)在深圳证券交易所盘中价格大幅上涨30% [1] - 深圳证券交易所因该债券价格大幅波动，于当日11时00分47秒对其采取了临时停牌措施 [1] - 该债券的临时停牌状态计划于当日15时27分00秒解除并复牌 [1]

债券交易异动 - 万科企业股份有限公司发行的债券“21万科02”(代码149358)在深圳证券交易所交易中，盘中成交价较前收盘价首次上涨达到或超过20% [1] - 根据相关规定，深圳证券交易所自当日10时21分05秒起对该债券实施临时停牌，并于10时51分06秒复牌 [1]

万科公司债券市场表现 - 万科发行的境内债券“21万科02”价格出现大幅上涨，涨幅超过30% [1] - 该债券在交易日内因价格波动剧烈，触发了第二次临时停牌机制 [1]

公司债券价格异动 - 万科企业股份有限公司发行的境内债券“21万科02”价格出现大幅上涨，涨幅超过23% [1] - 由于价格波动剧烈，该债券被临时停牌 [1]

核心观点 - 万科多只境内债券价格于12月8日出现罕见强势反弹，最高涨幅超33%，并多次触发临时停牌，此轮行情直接由即将到期的“22万科MTN004”中期票据展期议案及其提出的增信措施所引发 [1][7] - 尽管债市情绪出现“V型”反转，但公司主动终止主体信用评级以及销售额大幅下滑带来的长期现金流压力，使得市场对其债务状况的长期担忧并未消散，化债前景仍存变数 [2][21] 债券市场表现 - **多只债券价格大幅上涨**：截至12月8日收盘，“21万科04”上涨33.71%，“21万科02”上涨23.42%，“21万科06”上涨19.94%，“22万科04”上涨20.27%，“22万科02”上涨14.18%，“22万科06”上涨6.72% [3] - **多只债券触发临时停牌**：因盘中涨幅先后突破20%、30%，触发深交所相关规定，“21万科02”、“21万科04”、“21万科06”、“22万科02”、“22万科06”、“22万科04”临停两次，“23万科01”临停一次 [4][5] - **与A股走势分化**：同日，万科A股股价报4.91元/股，微跌0.81%；万科港股报价3.460港元，下跌3.08%，表现平淡 [6] 展期议案详情 - **涉及债券及金额**：议案涉及“22万科MTN004”（债券余额20亿元）和“22万科MTN005”（债券余额37亿元），两笔债券合计余额57亿元，均为年内到期 [11][12] - **核心展期条款**： - **议案一**：调整“22万科MTN004”本息兑付安排，本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日；展期前已产生利息也延期至该日支付，展期期间不计复利；票面利率维持3.00%不变 [9] - **议案二与议案三**：要求展期前已产生利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，本金展期12个月；并提出追加增信措施，包括由深圳市地铁集团或其他深圳国企提供全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [9][10] - **会议安排**：“22万科MTN004”持有人会议于12月10日召开，“22万科MTN005”持有人会议拟于12月22日召开 [11][12] 市场情绪与专家观点 - **行情反转动因**：国资增信是修复市场信心的关键，叠加前期超跌后的情绪反弹，共同促成市场行情反转；终止信用评级旨在消除评级下调带来的负面舆情，为展期方案表决创造稳定环境 [6] - **行情持续性存疑**：有观点认为此轮债券上涨是暂时的，持续时间可能局限于一两个或数个交易日；展期仅暂时缓解短期兑付压力，公司短期内境内债的兑付压力依然存在 [15][16] - **方案的模板意义**：此次展期的方案及操作方式，为后续其他境内债的处置提供了可参考的模板和方案 [17] 公司相关决策与基本面 - **主动终止信用评级**：公司决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级及相关债项评级，市场将暂时失去两家主流评级机构的独立风险评价 [18][19][20] - **终止评级的影响**：可能导致信息透明度下降，增加投资决策不确定性；可能影响融资成本与市场信心，若多家机构同时暂停评级，可能引发市场对系统性风险的担忧 [21] - **核心经营压力**：2025年前10个月公司销售额同比下降超40%，销售回款快速减少导致待偿债务问题增大，这是市场关注的核心点，若不能解决，展期对长期现金流压力仅有短期缓解作用 [21] 历史市场波动对比 - **11月下旬市场反应**：11月27日展期消息首次传出时，万科股债同步大跌，A股股价单日下跌7.13%，港股下跌7.73%；多只债券价格暴跌，如“21万科02”下跌57.62%，“21万科06”下跌46.37%，“22万科02”下跌42.74% [13][14] - **情绪实现“V型”反转**：从11月底的集体大跌到12月初因展期方案细化及增信措施提出后的强势反弹，债券市场情绪实现剧烈反转 [15]

公司荣誉与行业认可 - 万科泊寓在“2025长租公寓企业TOP10”和“2025长租公寓指数参编企业TOP20”榜单中斩获双奖 其行业领先的综合实力与创新实践获得认可[1] - 厦门泊寓海湾社区入选住房租赁“好房子”典型案例 这是对其品牌影响力与运营实力的高度认可 也是对其持续参与行业标准建设、推动行业健康发展贡献的充分肯定[1] 标杆项目运营亮点 - 厦门泊寓海湾社区前身为厦门国际健康驿站 创新改造为8000间长租公寓 已成为全国规模最大的保障性租赁住房项目[3] - 项目创新采用全干法装配式装修工艺实现绿色建造 并依托数字化运营平台将管家人房比提升至165间/人[4] - 社区内规划8500㎡商业街区 并免费提供自习室、健身房、图书馆等公共空间 通过开办“青年夜校”、组建近百个兴趣社群 构建了独特的青年社区生态[4] - 该项目是万科泊寓成功运营的29个超1000间大型租赁社区之一 公司长期保持95%以上的高出租率[4] 商业模式与运营能力 - 万科泊寓已跑通将城市存量资产盘活为保障性租赁住房的模式 包括“非居改保”、“由售改租”、TOD租赁社区等多种发展模式[6] - 公司探索出了“存量激活+服务增值+资本闭环”的可持续路径 通过标准化服务体系提升经营效益 并实现了Pre-REIT基金突破 逐步打通资产退出通道[7] - 其大型租赁社区通过商业配套、公共服务、社群活动与集中式管理相结合 成功将大型社区从“居住容器”升级为“微型城市单元” 积累了行业领先的超大型青年社区管理经验[6] 业务规模与市场地位 - 万科泊寓自2016年成立以来 已覆盖全国29个重点城市 于2023年宣布实现业务盈利[6] - 公司规模、纳保数量、运营效率三项关键指标持续保持全行业第一[6] - 截至今年7月 万科泊寓全国开业房间数正式突破20万间 其中超13万间房源纳入保障性租赁住房 纳保比例达65% 在市场运营机构中纳保数量位居第一[7]

评级变动 - 2025年12月5日，联合资信、中诚信终止对公司主体及部分债券债项信用评级[14] - 2025年12月2日，惠誉将公司及子公司评级列入负面观察名单，下调子公司评级及回收率评级[18] 债券情况 - 公司拟讨论20亿元在岸债券展期事宜[19] - 公司存续债券暂未发生延迟付息兑付或违约情况[20]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確 性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示，概不對因本公告全部或任何部分內容而產生或 因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 CHINA VANKE CO., LTD.* 萬科企業股份有限公司 （於中華人民共和國註冊成立的股份有限公司 ） （股份代號：2202） 海外監管公告 本公告乃根據香港聯合交易所有限公司證券上市規則 第 13.10B 條 作出。兹 載 列 該 公 告如下， 僅供 參 閱。 萬科企業股份有限公司 董事會 中國，深圳，2025年12月8日 万科企业股份有限公司 关于"21 万科 02"票面利率调整和回售实施办法的 第二次提示性公告 证券代码：000002、299903、149358 证券简称：万科 A、万科 H 代、21 万科 02 公告编号：〈万〉2025-153 於本 公 告日期，本 公 司 董 事 會 成 員 包 括：執 行 董 事 郁 亮 先 生 及 王 蘊 女 士；非 執 行 董 事黃 力 平 先 生、胡 國 斌 先 生 及 雷 江 松 先 生；以 及 獨 立非 執 行 董 事 廖 子 彬 先 生 ...

公司债券利率决策 - 万科A决定不调整"21万科02"债券后2年的票面利率，维持为3.98% [1] - 投资者可在12月9日至15日期间进行回售登记，回售价格为每张100元 [1] - 回售资金将于2026年1月22日到账 [1] 债券回售与转售安排 - 公司不计划对投资者回售的债券进行转售 [1] - 最终的债券转售情况将以回售结果公告为准 [1]

债券代码 债券简称 148380.SZ 23 万科 01 149358.SZ 21 万科 02 149478.SZ 21 万科 04 149568.SZ 21 万科 06 149815.SZ 22 万科 02 149931.SZ 22 万科 04 149976.SZ 22 万科 06 中信证券股份有限公司 关于万科企业股份有限公司公司债券 临时受托管理事务报告 受托管理人 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 签署日期：2025 年 12 月 8 日 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《公司债券受托管理人执业行 为准则》，以及《万科企业股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行住房租 赁专项公司债券债券持有人会议规则》《万科企业股份有限公司 2021 年面向专业 投资者公开发行公司债券受托管理协议》《万科企业股份有限公司 2022 年面向专 业投资者公开发行公司债券受托管理协议》（以下合称"《受托管理协议》"） 等相关规定、公开信息披露文件以及万科企业股份有限公司（以下简称"发行人" 或"公司"）出具的相关说明文件以及提供的相关资料等，由受托管理人中信证 券股份有限公司 ...