万科面临的短期公开债兑付压力 - 公司面临多重债务兑付压力交织的复杂局面，资金流动性风险持续发酵 [1] - 12月15日到期的20亿元债券“22万科MTN004”展期方案至今未获通过，加剧了资金状况 [1] - 另一笔本金余额高达37亿元的境内债券“22万科MTN005”将于2025年12月28日到期，需一次性兑付本息，公司难以筹措足够资金按期偿还 [5] - 债券“21万科02”已触发回售条款，剩余本金规模达11亿元，公司可能面临最多11亿元的提前偿付要求 [7] - 若两笔债券展期均失败且回售权被全部行使，公司未来一个多月将面临近70亿元的公开债本金兑付压力，对现金流造成毁灭性冲击 [7] 具体债券展期方案与可能性 - “22万科MTN004”展期提供三种方案 [1] - 方案一：提议本金及所有利息延后一年支付，不提供增信措施，对万科最有利但恐难获持有人认可 [3] - 方案二和方案三：要求公司提供增信措施，如深圳地铁或其他深圳国资企业的连带担保，并规定已产生的利息须在2025年12月15日支付，本金及展期利息明年12月支付 [3] - 展期生效需获持有总表决权90%以上的持有人同意，结合市场环境，第二或第三种方案通过的可能性更大 [3] - 公司可以用来增信的资产不多，大概率要寻求深圳地铁或深圳国资的支持 [3] - 对于“22万科MTN005”，公司已决定召开持有人会议审议展期方案，估计方案与“22万科MTN004”类似，即延迟一年偿付本金、展期利息按原票面利率计算 [5] 大股东深圳地铁的困境与权衡 - 大股东深圳地铁因房地产市场下行，其持有的万科股份已严重亏损 [9] - 深圳地铁陷入两难：若减少支持导致万科公开债违约或债务重组，其浮亏将进一步扩大；若继续支持，则需占用集团宝贵现金资源并面临“支持何时终结”的不确定性 [9] - 持续支持可能引发国有资产损失责任追究，在国有资产保值增值要求下，深圳地铁需在支持力度与风险控制间谨慎权衡 [9] - 此前深圳国资及深圳地铁曾公开表态予以强力支持，但当前市场环境已发生深刻变化，昔日全力支持的场景恐难重现 [11] 行业背景与潜在影响 - 房地产行业作为国民经济支柱产业，其稳定运行对整体经济意义重大 [11] - 万科作为行业龙头之一，其债务危机不仅关乎企业存亡，更可能通过产业链传导引发系统性风险 [11] - 中国楼市已历经三年多调整，唯有实现触底反弹，才能从根本上化解这场危机 [11]

公司债务管理动态 - 万科集团于12月5日晚间通过主承销商发布通知，披露了“22万科MTN004”债券的持有人会议议案，标志着公司首笔境内债展期方案正式出炉，并进入与持有人的博弈阶段 [1] - 会议将针对三份关于该债券展期的议案进行投票，其中一份由万科提出，核心内容是拟将债券展期一年，调整后的兑付时间为2026年12月15日 [1] - 根据万科提出的展期方案，展期期间债券的票面利率维持不变，展期前已产生的利息与展期期间新增利息均在展期到期日随本金一次性兑付，且展期期间不计复利，无现金首付 [1]

万科近期债务管理及评级相关公告 - 公司于12月5日晚间发布多条公告，核心涉及放弃债券赎回权、商议债券展期及终止外部信用评级委托，旨在应对当前市场环境并管理债务兑付 [1] 关于“21万科02”公司债券的具体安排 - 公司决定不调整“21万科02”债券存续期后2年的票面利率，维持3.98%不变 [2] - 公司决定放弃行使“21万科02”的发行人赎回选择权 [2] - 投资者拥有回售选择权，可在2025年12月9日至15日登记，以100元/张的价格将债券全部或部分回售给发行人，回售资金到账日为2026年1月22日 [2] - 回售部分债券享有2025年1月22日至2026年1月21日期间的利息，利率为3.98%，每10张债券派发利息39.80元 [3] - 公司拟不对本次回售债券进行转售 [4] 关于中期票据展期及持有人会议 - 交通银行作为召集人，拟就“22万科MTN005”召开持有人会议，商议债券展期事宜，该债券本金兑付日为2025年12月28日，债项余额37亿元，利率3% [5] - 同时，上海清算所披露了“22万科MTN004”2025年第一次持有人会议的议案概要，共三项特别议案 [5] - 第一项议案核心内容为：将该期中期票据本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期期间票面利率维持3%不变，展期前已产生的利息于原付息日起延期12个月支付 [6] - 第二项议案在展期基础上，要求追加由深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保等增信措施，且展期前已产生的利息于原付息日正常兑付 [7] - 第三项议案同样要求展期12个月并追加增信措施，但要求展期前尚未支付的利息须于原支付利息日支付 [7] 关于终止外部信用评级 - 公司根据自身需求，决定终止委托联合资信和中诚信国际对其主体及相关债项进行信用评级 [8] - 联合资信终止对公司主体及“21万科04”等12只债券的信用评级 [8] - 中诚信国际终止对公司主体及“21万科02”债券的信用评级 [8] - 公司表示，上述终止评级事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响 [9]

核心观点 - 公司于12月5日晚间发布多项重大债券相关公告，包括寻求两笔中期票据展期、放弃一笔公司债券赎回权以及终止与两家评级机构的合作，这一系列举措凸显出公司当前面临的显著流动性压力与战略收缩态势 [1] 多笔债券寻求展期 - 公司拟对“22万科MTN005”进行展期，该债券余额37亿元，原定于2025年12月28日到期，持有人会议定于12月22日召开 [1][2] - 此前一周，公司已就“22万科MTN004”提出展期方案，该债券余额20亿元，原定于12月15日到期，两笔债券合计本息达58.71亿元 [1][6] - 对于“22万科MTN004”，公司提出三项展期议案供债权人选择 [6] - 第一项议案为最初方案，将本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息同样延期12个月支付，展期期间票面利率维持3%不变，未来一年内持有人将不会收到任何现金回款 [8] - 第二项议案由债权人提出，要求追加增信措施，如深圳地铁集团或其他深圳国企提供的担保或抵质押，该方案下展期前利息于原付息日2025年12月15日正常兑付，本金展期至2026年12月15日，并要求公司在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息 [9] - 第三项议案同样由债权人提出，要求提供增信措施，本金展期至2026年12月15日，展期前未付利息须于2025年12月15日支付 [11] - “22万科MTN004”的投票截止日期为12月12日，若投票未通过，公司或难以避免违约 [12] - 分析认为，公司寻求展期意味着大股东深铁的支持更加市场化，预计顺利展期后有利于深铁利差收窄 [12] - 分析指出，公司当前可用货币资金可以覆盖存续债券余额，但无法完全覆盖未来一年内到期的有息债务本金，未来债务偿付仍需依赖外部融资或自身造血能力，若融资环境恶化，存续债券可能由展期向实质性违约演变 [12] 放弃赎回与终止评级 - 公司宣布放弃行使“21万科02”债券的赎回选择权，该债券余额11亿元，票面利率3.98%，原可在2026年1月22日（第5年末）行使赎回权 [13] - 根据公告，公司决定放弃行使赎回权，债券将继续存续，投资者可在12月9日至15日的回售登记期内选择将债券按面值回售给公司或继续持有 [13] - 分析指出，若行使赎回权，公司需一次性支付本金及利息，这对于现金短债比不足1的企业会加剧资金链紧张，放弃赎回可将偿付压力延后至债券自然到期，为现金流管理争取缓冲期 [14] - 公司同日宣布终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级服务 [1][14] - 根据2025年5月30日的评级结果，公司主体长期信用等级为AAA，评级展望稳定 [14] - 联合资信终止了对公司主体及12只债券的信用评级，中诚信终止了对公司主体及“21万科02”的信用评级 [15] - 分析认为，终止评级可减少数百万元年费支出，同时可避免评级机构下调带来的进一步市场冲击，由于国内交易所债券规则不强制持续评级，且公司当前融资渠道以银行贷款和经营性现金流为主，短期融资能力不会立刻受到冲击 [15] - 公司表示，上述事项不会对公司生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响 [15] - 有观点认为，评级机构暂停服务可能导致市场缺乏客观参考，增加投资决策的不确定性，但“不赎回+停评级”并非资不抵债的危机信号，而是“现金为王、低调过冬”的防御性策略 [15] 流动性压力持续显现 - 截至2025年三季度末，公司有息负债规模3629.3亿元，货币资金656.77亿元，现金短债比低于1，静态看难以覆盖短期债务 [16] - 公司2025年前三季度营业总收入1613.88亿元，同比下降26.61%；归母净利润为-282.37亿元，亏损同比增加72.19% [16] - 惠誉预期，公司2025年销售额将下滑45%，2026年下滑30% [16] - 截至11月13日，公司境内存续公司债和中票13笔，余额203.16亿元；境外美元债2笔，余额13亿美元，除正在寻求展期的两笔中票外，2026年4至7月还有100亿元境内债到期 [16] - 大股东深铁集团的支持方式正在发生变化，2025年2至11月深铁已累计向公司提供借款接近300亿元，但近期从信用借款转向抵质押担保借款，反映出支持从“无限兜底预期”转向有额度、有期限、有条件的金融安排 [16] - 标普于12月5日将公司信用评级列入负面观察名单，认为其现有财务承诺不具备可持续性，当前债务偿付义务面临违约或困境重组风险 [17] - 惠誉于12月2日将公司信用评级下调至“CCC-”，认为若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务 [17]

核心观点 - 公司近期采取一系列财务与战略举措 包括寻求债券展期 放弃行使债券赎回权及终止主体信用评级 以应对当前显著的流动性压力与债务偿付挑战 这些举措被市场解读为“现金为王 低调过冬”的防御性策略 旨在保存现金 降低支出并控制信息披露 [1][6] 具体财务决策与债务状况 - 公司于12月5日公告 放弃行使“21万科02”公司债券的赎回选择权 该债券余额11亿元 票面利率3.98% 原可在2026年1月22日赎回 放弃赎回旨在将偿付压力延后至2027年债券自然到期 为现金流管理争取缓冲期 [1][2][3] - 公司同日决定终止联合资信和中诚信对其主体及相关债券的信用评级 终止前两家机构给予的主体长期信用等级均为AAA 评级展望稳定 此举被认为可减少数百万元量级的年费支出 并避免评级下调带来的市场冲击 [1][4][5] - 公司正寻求对“22万科MTN005”进行展期审议 该债券债项余额37亿元 本金兑付日为2025年12月28日 票面利率3% 此前公司已对“22万科MTN004”提出本息整体展期一年方案 该债券发行总额20亿元 原兑付日为2025年12月15日 [2][7] 公司财务状况与市场影响 - 截至2025年第三季度 公司有息负债规模为3629.3亿元 货币资金为656.77亿元 现金短债比低于1 静态看难以覆盖短期债务 [3] - 2025年前三季度 公司营业总收入为1613.88亿元 同比下降26.61% 归母净利润为-282.37亿元 亏损同比增加72.19% 房地产市场疲软导致销售回款下降 持续对现金流造成压力 [8] - 公司债务集中到期压力显著 除已寻求展期的债券外 另有37亿元中期票据将于2025年12月底到期 2026年4月至7月有100亿元境内债到期 截至11月13日 公司境内存续公司债和中票13笔 余额为203.16亿元 境外美元债2笔 余额为13亿美元 [7] 外部支持与市场预期 - 大股东深铁集团2025年2月至11月已累计向公司提供借款接近300亿元 用于偿还公开市场债券本息 但近期支持方式从信用借款转向抵质押担保借款 反映出支持或从“无限兜底预期”转向有额度 有期限 有条件的金融安排 [9][10] - 分析认为 公司当前可用货币资金可以覆盖存续债券余额 但无法完全覆盖未来一年内到期的有息债务本金 未来债务偿付仍需依赖外部融资或自身造血能力 [10] - 公司寻求展期等行为被市场视为基本面下滑与流动性疲弱的信号 曾引发股票与债券价格下跌 若展期未获通过或融资环境恶化 可能引发连锁违约风险 [6][7]

万科中期票据展期方案 - 公司针对“22万科MTN004”提出三个展期方案，其中议案一为发行人最初方案，议案二和议案三为持有人提出的补充议案 [1][2] - 议案一：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生利息也延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%，新增利息随本金一同支付 [1] - 议案二：要求追加投资人可接受的增信措施，如深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保，本金支付延期12个月，但展期前利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，且公司在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息 [1][2] - 议案三：本息支付安排与议案二一致，并要求提供相对应的增信措施 [2] - 部分持有人对最初的展期方案表示反对，因方案意味着持有人在2025年12月15日至2026年12月15日一年内无任何本息支付，且无风险补偿 [3] - 该笔中票兑付日为12月15日，展期方案投票截止日为12月12日，若投票未通过则公司可能难以避免违约 [3] 公司后续偿债压力与债券情况 - 公司拟于12月22日召开“22万科MTN005”持有人会议探讨展期事项，该票据将于2025年12月28日到期，余额37亿元 [3] - 截至2025年6月30日，公司有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占42.7% [3] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，境内债13只余额合计203.16亿元，2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比88.9% [4] 信用评级下调 - 2025年11月28日，标普将公司信用评级下调至“CCC-”，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险，并将其列入负面观察名单 [4] - 2025年12月2日，惠誉将公司信用评级下调至“CCC-”并列入评级观察（可能调低），同时将万科香港高级无抵押评级及其子公司未偿还高级票据评级从“CCC-”下调至“CC”，票据回收率评级从“RR4”下调至“RR5” [5] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务，即使计入资产出售收益，其在2025年及2026年的现金流仍将为负 [6]

核心观点 - 万科针对即将到期的“22万科MTN004”债券提出展期方案，并与持有人协商，若方案未获通过，公司可能面临违约风险[5][6] - 公司经营形势严峻，后续偿债压力巨大，且近期国际评级机构连续下调其信用评级，反映出市场对其偿债能力的深度担忧[5][6][7] 债券展期方案详情 - **议案一（发行人提出）**：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息也延期12个月支付，展期期间票面利率维持3.00%，新增利息随本金一同支付，这意味着持有人在一年内无任何本息支付[2][5] - **议案二（持有人提出）**：本金支付延期12个月至2026年12月15日，但要求追加增信措施（如深圳地铁集团或其他深圳国企的担保），且展期前利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，展期期间利率维持3.00%，新增利息随本金支付，并要求万科在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息[3][4][5] - **议案三（持有人提出）**：本息支付安排与议案二一致，但要求提供相对应的增信措施[5] 公司财务状况与偿债压力 - 公司有息负债总额达3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占比42.7%[6] - 公司存续境内债券13只，余额合计203.16亿元，其中2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比高达88.9%[6] - 另一笔中期票据“22万科MTN005”余额37亿元，将于2025年12月28日到期，公司拟于12月22日召开持有人会议探讨展期事项[6] - 即使计入资产出售收益，公司在2025年及2026年的现金流预计仍将为负[7] 信用评级变动 - 标普于11月28日将万科信用评级下调至“CCC-”，并列入负面观察名单，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险[7] - 惠誉于12月2日将万科信用评级下调至“CCC-”，列入评级观察（可能调低），同时将其子公司未偿还高级票据的评级从“CCC-”下调至“CC”，回收率评级从“RR4”下调至“RR5”[7] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务[7]

核心事件：万科对两笔中期票据提出展期方案 - 公司于12月5日晚公告“22万科MTN004”的第一次持有人会议议案概要，包含三个不同的展期方案 [1] - 同日，公司亦公告拟召开“22万科MTN005”的持有人会议，探讨展期事项，该票据将于2025年12月28日到期，余额为37亿元 [4] “22万科MTN004”展期方案详情 - **议案一（发行人最初方案）**：本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息也延期12个月支付，展期期间（2025年12月15日至2026年12月15日）票面利率维持3.00%，期间无任何本息支付 [1][3] - **议案二（持有人补充议案）**：要求追加投资人可接受的增信措施，如深圳地铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保；本金支付延期12个月；展期前已产生的利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付；展期期间利率维持3.00%；并要求公司在偿付后续到期债券前需先行全额兑付本期债券本息 [1][2][3] - **议案三（持有人补充议案）**：本息支付安排与议案二一致，并要求本期债券展期须提供相对应的增信措施 [3] 方案背景与持有人态度 - 议案二和议案三来源于持有人的补充提案，因单独或合计持有10%以上余额的持有人有权在截止日期前提出补充议案 [3] - 部分持有人对万科最初提出的展期方案（议案一）表示反对，因该方案意味着持有人在一年内无任何本息支付，且未提出风险补偿 [3][4] - 此次投票结果至关重要，投票截止日期为12月12日，若未通过则重新组织投票时间上大概率来不及，公司将难以避免违约 [4] 公司财务状况与偿债压力 - 截至2025年6月30日，公司有息负债合计3642.6亿元，占总资产的30.5%，其中一年内到期的有息负债占42.7% [4] - 截至2025年11月27日，公司存续债券共15只，境内债余额合计203.16亿元，2025-2027年行权到期规模分别为57亿元、123.66亿元、22.5亿元，2026年之前到期债券占比达88.9% [4] - 惠誉认为，即使计入资产出售收益，公司在2025年及2026年的现金流仍将为负 [5] 信用评级变动 - 11月28日，标普将公司信用评级下调至“CCC-”，并列入负面观察名单，认为其债务履行存在违约或困境性重组风险 [5] - 12月2日，惠誉也将公司信用评级下调至“CCC-”并列入评级观察，同时将万科香港及其子公司未偿还高级票据的评级从“CCC-”下调至“CC”，回收率评级从“RR4”下调至“RR5” [5] - 惠誉认为，若无股东进一步支持，公司可能无法偿还到期债务 [5]

万科近期债务管理及信用评级相关公告要点 - 公司于12月5日晚间披露了2022年度第四期中期票据（22万科MTN004）的持有人会议议案概要，共涉及三项特别议案 [1][3] - 三项议案核心均围绕调整该笔中期票据的本息兑付安排及追加增信措施 [3] 22万科MTN004展期方案核心条款 - 本期中期票据本金兑付时间展期12个月，调整后兑付日为2026年12月15日，当日偿付全部本金 [3][4] - 展期前已产生的利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付或延期12个月支付（不同议案略有差异） [3][4] - 展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [3][4] - 议案提及追加增信措施，可能包括由深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [3] 其他债券相关安排 - 公司拟就2022年度第五期中期票据（22万科MTN005）召开持有人会议，商议债券展期事宜，该债券债项余额37亿元，利率3%，原定本金兑付日为2025年12月28日 [4][5] - 对于“21万科02”债券，公司决定不调整存续期后2年的票面利率，维持3.98%，并放弃行使发行人赎回选择权 [5] - “21万科02”投资者拥有回售选择权，回售登记期为2025年12月9日至15日，回售资金到账日为2026年1月22日，回售价格100元/张 [5][6] 信用评级终止情况 - 根据联合资信和中诚信2025年5月30日的评级结果，公司主体及相关债项信用等级均为AAA，展望稳定 [7] - 公司根据自身需求决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级 [7] - 自相关公告发布之日起，两家评级机构终止对公司主体及包括“21万科02”、“22万科MTN004”、“22万科MTN005”等在内的多只债券的信用评级，并不再更新评级结果 [8]

万科近期债务管理举措 - 公司计划召开“2022年度第四期中期票据”持有人会议，审议三项关于调整本息兑付安排及追加增信措施的特别议案 [2][4] - 第一项议案核心内容为将本期票据本金兑付时间展期12个月至2026年12月15日，展期前已产生的利息于原付息日（2025年12月15日）正常兑付，展期期间票面利率维持3%不变，新增利息随本金一同支付 [4][5][6] - 第二项议案提及为本期票据追加增信措施，可能包括由深铁集团或其他深圳国企提供的全额不可撤销连带责任担保或其他抵质押措施 [4] - 第三项议案内容与第一项类似，强调本金展期12个月至2026年12月15日，并要求提供相对应的增信措施 [6] 万科其他债券相关安排 - 公司拟就“22万科MTN005”召开持有人会议商议债券展期事宜，该债券债项余额37亿元，利率3%，原定本金兑付日为2025年12月28日，会议将于2025年12月22日召开 [7] - 公司决定不调整“21万科02”债券存续期后2年的票面利率，维持3.98%不变，并放弃行使该债券的发行人赎回选择权 [7] - “21万科02”投资者回售登记期为2025年12月9日至15日，回售价格100元/张，回售资金到账日为2026年1月22日，回售部分债券年利率为3.98% [8] - 公司拟不对“21万科02”本次回售债券进行转售 [9] 万科信用评级变动 - 根据联合资信和中诚信2025年5月30日的评级结果，公司主体长期信用等级为AAA，相关债项信用评级为AAA，评级展望稳定 [9] - 公司根据自身需求决定终止联合资信和中诚信对其主体的信用评级，两家评级机构将不再更新公司主体及相关债项的评级结果 [9][10] - 公司表示终止评级事项不会对其生产经营、财务状况及偿债能力产生重大影响 [11]