毕业生租房市场趋势 - 长租公寓成为00后群体偏好度排名第二的租赁模式，仅次于房东直租 [1] - 近七成受访人选择长租机构因"房源品类多、品质好"，42%看重维修等配套服务，38%重视定期保洁服务 [1] - 71%应届生租房时希望结交更多朋友，显示社交需求成为重要考量因素 [2] 相寓产品体系特点 - 分散式产品相寓ROOM与相寓HOME提供从单间到四居室不等户型，覆盖核心城区至郊区多元地段 [2] - 集中式产品相寓PARK采用整栋短租模式，解决求职实习过渡需求，避免传统短租违约金问题 [2] - 相寓PARK配备健身房、共享厨房、观影室等公共空间，满足年轻人社交需求 [2] - 北京回龙观相寓PARK因临近互联网大厂，成为外地实习生热门选择，20分钟通勤圈兼顾职场与生活需求 [2] 相寓服务创新 - 推出"双人通勤租房"功能，通过算法精准匹配朋友、同学等合租群体合适的居住地 [3] - 与京东物流合作缩短家具家电配送安装周期，实现拎包入住 [3] - 与京东服务+共建社区网格交付圈和智能化派单系统，提升维修服务响应速度和品质 [3] - 在北京等城市延伸出打印到家、宠物花草照看等便民服务 [3] 公司背景与规模 - 相寓创立于2001年，是国内最早提供房屋资产管理和长租公寓服务的企业 [2] - 24年来已服务超过200万业主、500万租客 [2] - 母公司为我爱我家（000560），具有上市公司背景 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

股东减持情况 - 公司高级管理人员高晓辉女士原持有公司股份2,712,106股，占总股本的0.12% [2] - 减持计划为通过集中竞价方式减持不超过678,026股（占总股本0.03%），实际减持665,700股（占总股本0.03%），减持均价3.20元/股 [2] - 减持后高晓辉女士持股降至2,046,406股，持股比例从0.12%降至0.09% [2] - 减持股份来源包括集中竞价买入和员工持股平台非交易过户，减持价格区间为3.19-3.22元/股 [2] 减持执行细节 - 减持方式为集中竞价交易，执行期间为2025年7月11日 [2] - 本次减持股份均为无限售条件股份，有限售条件股份数量为0 [2] 合规性说明 - 减持行为符合《上市公司股东减持股份管理暂行办法》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第18号》等法规要求 [2] - 减持计划已按预披露内容执行完毕，未出现需披露的未完成减持情形 [2] - 减持未导致公司控制权变更，对公司持续经营无影响 [2]

减持情况 - 高晓辉计划减持不超678,026股，不超总股本0.03%[1] - 截至2025年7月11日减持计划实施完毕[1] - 高晓辉通过集中竞价交易减持665,700股，减持比例0.03%，均价3.20元/股[2] 股份变化 - 减持前高晓辉持股2,712,106股，占总股本0.12%，减持后持股2,046,406股，占0.09%[4] 其他 - 减持遵守法规，未违反计划，不导致控制权变更，不影响经营[4][5]

高管减持 - 高晓辉女士通过集中竞价交易方式减持公司股份66 57万股，占公司总股本的0 03% [1] - 减持均价为3 2元/股 [1] - 减持后高晓辉持有公司股份204 64万股，占公司总股本的0 09% [1] 减持合规性 - 此次减持遵守相关法律法规 [1] - 减持计划与此前预披露一致 [1] - 减持不影响公司控制权和持续经营 [1]

租售同权概念板块表现 - 截至7月10日收盘，租售同权概念上涨2.45%，位居概念板块涨幅第4位 [1] - 板块内19股上涨，德必集团、滨江集团、我爱我家涨幅居前，分别上涨11.11%、5.43%、5.23% [1] - 跌幅居前的有*ST南置、天府文旅、汇通能源，分别下跌1.95%、1.26%、0.33% [1] 概念板块涨跌幅对比 - 硅能源、房屋检测、有机硅概念涨幅居前，分别上涨3.39%、2.89%、2.51% [2] - 兵装重组概念、电子身份证、无人零售跌幅居前，分别下跌3.20%、1.63%、1.34% [2] - 租售同权概念涨幅2.45%，表现优于物业管理（1.70%）和装配式建筑（1.68%） [2] 资金流向分析 - 租售同权概念板块获主力资金净流入8.61亿元 [2] - 16股获主力资金净流入，5股净流入超5000万元 [2] - 万科A、保利发展、招商蛇口主力资金净流入居前，分别净流入2.86亿元、1.88亿元、1.76亿元 [2] - 我爱我家主力资金净流入9586.64万元 [2] 个股资金流入比率 - 招商蛇口、万科A、明牌珠宝主力资金净流入比率居前，分别为17.71%、16.94%、15.48% [3] - 财信发展、滨江集团、德必集团主力资金净流入分别为5368.27万元、4312.39万元、3264.45万元 [3][4] - 汇通能源、*ST南置、天府文旅主力资金净流出居前，分别净流出719.59万元、2398.77万元、6007.30万元 [4]

租售同权概念板块表现 - 截至7月7日收盘，租售同权概念上涨2.20%，位居概念板块涨幅第8位 [1] - 板块内20股上涨，财信发展、*ST南置涨停，世联行、我爱我家、滨江集团涨幅居前，分别上涨4.37%、3.39%、3.20% [1] - 德必集团、张江高科跌幅居前，分别下跌0.28%、0.04% [1] 资金流动情况 - 租售同权概念板块获主力资金净流入3.92亿元 [2] - 12股获主力资金净流入，6股净流入超3000万元 [2] - 招商蛇口净流入1.37亿元居首，财信发展、万科A、我爱我家分别净流入6022.69万元、5810.51万元、5267.32万元 [2] 个股资金流入比率 - 财信发展、世联行、*ST南置主力资金净流入率居前，分别为30.86%、20.14%、16.03% [3] - 招商蛇口主力资金净流入率为12.05%，万科A为7.37%，我爱我家为8.53% [3] - 德必集团主力资金净流出2071.89万元，净流入率为-4.93% [4] 概念板块涨跌幅对比 - 中船系涨幅5.23%居首，生物质能发电、2025中报预增分别涨2.83%、2.77% [2] - 同花顺果指数跌幅1.53%居首，重组蛋白、减肥药分别跌1.42%、1.10% [2]

报告核心观点 当前房地产市场“924”热度渐散重回下行，若无增量政策销售端难自发修复，库存供需关系未明显好转，预计2025全年销售额-5.8%、销售面积-3.6%、投资-9.3%、新开工-2%、竣工-26%，看好风险出清充分、拿地积极、土储质量高、产品力好的企业，推荐中国金茂、华润置地等公司 [2][3][4] 各部分总结 2025上半年回顾 - 政策面：主基调“止跌回稳”和“去库存”，回收存量土地、城中村改造、回收现房稳步推进，构建新模式配套政策有序落地，下半年关注去库存效果和需求端政策时机 [10] - 销售端：“924”热度散后市场下行，若无增量政策难自发修复，1 - 5月全国商品房销售额同比-3.8%、销售面积同比-2.9%，高频数据新房一线城市表现好，二手房同比起色但二季度不如一季度，价格呈前高后低走势 [18][22][34][45] - 土地市场：分化延续，高能级城市地价上升，1 - 5月100大中城市住宅类用地成交建面同比-4.4%、总地价同比+21.1%，一二线城市地价和溢价率上涨明显 [57] - 开发投资：数据持续承压，1 - 5月房地产开发投资额同比-10.7%、房企到位资金同比-5.3%，销售降温拖累房企资金 [70] - 开竣工：数据低迷，1 - 5月房屋新开工面积同比-22.8%、竣工面积同比-17.3%，新开工水平低，竣工下行趋势确定 [74] 2025下半年展望 - 库存：供需关系未明显好转，回收存量土地对总库存有影响但去化周期未显著降低，库存结构呈“源头淤积”型 [82][83] - 销售：不考虑增量政策，预计2025销售额-5.8%、销售面积-3.6% [90] - 投资：预计2025全年-9.3%，建安投资增速预计-9.8%，土地购置费增速预计-8.3% [91] - 开竣工：预计2025全年新开工-2%、竣工-26%，回收存量土地下调新开工预测，竣工基于未竣库存判断 [93] 投资策略 - 筛选指标：以2020 - 2024年累计计提减值/存货判断风险释放，以2023 - 2025年拿地金额/销售金额判断存货支撑发展能力 [99][102] - 投资建议：优选土储健康、积极进取的龙头企业，推荐中国金茂、华润置地、绿城中国、越秀地产、贝壳 - W、我爱我家、华润万象生活 [4][106]

房地产板块市场表现 - 海泰发展涨停 [1] - 渝开发涨超9% [1] - 特发服务、我爱我家、沙河股份跟涨 [1]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央对房地产止跌回稳表态升级，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [5] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城新房周成交环比降0.3%，一二线升2.2%、三四线降38.4%；7月34城月成交同比降25%，一二线降25%、三四线降23% [6][9] - 二手房成交量：上周13城二手房周成交环比降13.7%，7月月成交同比降19.4% [14] - 新房库存：上周15城推盘82万平米，成交推盘比2.13倍，可售面积环比降1%，去化月数环比降0.8个月 [23] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：住建部调研要求推动房地产止跌回稳；公积金政策多地调整；广西投入34亿推进保障性安居工程 [32] - 物管行业：2025中国国际物业管理产业博览会7月2 - 4日在青岛举办 [37] 重点公司公告 - 地产公司：万科获深铁借款；多家公司有销售、融资、回购等动态 [5][38] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云股份质押融资 [42] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数涨0.29%，跑输大市，排名第23位 [45] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均涨0.23%，跑输大市 [52]