核心资产被司法拍卖 - 皇庭国际全资子公司深圳融发投资有限公司名下核心资产深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日被司法拍卖，起拍价30.53亿元 [4] - 截至2024年末，深圳皇庭广场账面价值57.5亿元，占公司总资产的71.57% [4] - 2024年度该项目贡献收入3.69亿元，占公司总营收的56.03% [4] 债务危机根源 - 2016年融发投资向中信信托借款30亿元并以深圳皇庭广场作为抵押，2021年贷款到期后无力偿还引发诉讼 [5] - 2024年7月债权被转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司，危机升级 [5] - 公司曾尝试通过股权转让和债务重组方案解决债务问题但均未成功 [5] 公司经营状况 - 公司已连续五年亏损，2025年上半年预计亏损1.4亿元至2亿元 [5] - 亏损主因是借款融资涉诉导致财务费用激增至2.94亿元，以及部分物业业务合同被动解除导致收入下滑 [6] - 公司警告可能触发财务类强制退市风险警示 [4] 未来发展关键 - 司法拍卖能否成功吸引接盘方以及拍卖所得能否化解债务危机是避免退市的关键 [6] - 公司面临如何在失去核心资产后重塑主营业务的挑战 [6]

股价表现 - 8月12日公司股价大幅低开后跌停 报2.76元/股 截至发稿未打开跌停板 [1] 资产拍卖 - 深圳皇庭广场及相关资产将于9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30.53亿元 [1] - 该资产账面价值57.5亿元 占公司总资产71.57% [1] - 2024年该项目收入3.69亿元 占公司全年营收56.03% [1] 重大影响 - 若拍卖成交公司将失去标的资产所有权 构成重大资产重组 [1] - 可能触发深交所财务类强制退市风险警示情形 [1] - 对公司资产、负债及日常经营活动将产生重大影响 [1] 债务背景 - 子公司融发投资2016年与中信信托签订30亿元信托贷款合同 期限至2021年3月30日 [2] - 借款以深圳皇庭广场及土地使用权抵押 公司及相关方提供多重担保 [5] 违约诉讼 - 因政策调整贷款无法续期 融发投资到期无法偿还借款 [5] - 中信信托向深圳中院提起诉讼 导致本次司法拍卖 [5] 业绩表现 - 预计2025年上半年净利润亏损1.4-2亿元 扣非净利润亏损1.4-2亿元 [5] - 基本每股收益亏损0.12-0.17元 [5] - 亏损主因涉诉借款融资成本上升 上半年财务费用约2.94亿元 [5] - 2024年被动解除部分物业合同导致营业收入同比下降 [5]

资产拍卖信息 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下资产晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将于2025年9月9日至10日被司法拍卖，起拍价30.53亿元 [1] - 该广场账面价值占公司总资产71.57%，2024年收入占公司全年营业收入的56.03% [1] - 起拍价较评估价43.61亿元折价近30% [1] 资产现状与负债 - 土地使用年限剩余约17年（至2042年10月7日） [3] - 截至拍卖时，案涉不动产尚欠管理费约1631.87万元、水电费约740.06万元，竞买人需额外承担约2372万元待缴费用 [3] - 项目整体人流量可观，店铺从业人员对法拍消息普遍表示"不知情"且认为"没什么影响" [3] 资金困境与债务背景 - 皇庭广场被拍卖源于皇庭系资金困境，2021年因30亿元贷款到期未偿被申请查封 [5] - 2016年融发投资以该物业抵押向中信信托借款30亿元，2021年到期时仅偿还2.5亿元，剩余27.5亿元本息逾期触发司法查封 [6] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权（挂牌价74.93亿元降至56.2亿元）均流拍 [6] - 2025年一季度公司总资产80.08亿元，总负债77.77亿元，资产负债率97.12%，归母净利润亏损8203.01万元 [6] 市场分析与潜在买家 - 法拍反映此前尝试失败，债权人回收率通常不足五成 [7] - 潜在买家需具备较强资金实力，可能包括险资、主权基金、TMT巨头或外资基金，易主后或转向"去零售化"运营模式 [8] - 市场对高负债资产存在规避情绪，投资者要求更高风险溢价 [11] 资产价值与租金情况 - 皇庭广场租金范围为120元~600元/平方米·月，78平方米商户房源挂牌单价约3.33万元/平方米 [11] - 宗地面积大、地理位置优越，但需考虑2372万元待缴费用，长期投资或具性价比 [12]

股价表现与市值 - 皇庭国际股价跌停至2.76元 创4月初以来新低 [1] - 总市值跌至32.6亿元 [1] 核心资产司法拍卖 - 全资子公司深圳融发投资名下皇庭广场及相关资产将于2025年9月9日至10日被司法拍卖 [1] - 起拍价设定为30.53亿元 [1] 资产财务重要性 - 深圳皇庭广场账面价值达57.5亿元 占公司总资产比例71.57% [1] - 2024年该项目收入3.69亿元 占上市公司总营收比例56.03% [1] 债务危机与重组进展 - 融发投资深陷债务危机 公司早有剥离该资产的计划 [1] - 截至目前债务重组仍无实质性进展 [1] 退市风险警示 - 核心资产被司法拍卖可能导致公司触发强制退市风险警示 [1]

司法拍卖安排 - 深圳皇庭广场及相关附属设施设备将于2025年9月9日至10日在京东司法拍卖平台公开拍卖 起拍价30.53亿元 评估价43.61亿元 [2] - 拍卖目前处于公示阶段 最终成交价格及是否成交仍存在不确定性 [2] 资产重要性分析 - 截至2024年底深圳皇庭广场账面价值57.5亿元 占公司总资产比例71.57% [3] - 2024年该项目收入3.67亿元 占公司全年营业收入56.03% [3] - 若拍卖成交将构成重大资产重组 公司可能失去标的资产所有权 [3] 债务背景追溯 - 2016年子公司融发投资与中信信托签订30亿元信托贷款合同 借款期限2016年3月至2021年3月 [4] - 借款以深圳皇庭广场及其土地使用权抵押 公司及相关方提供股权质押和连带责任担保 [5] - 因政策调整导致贷款无法续期 融发投资未能履约偿还借款 [5] 诉讼执行过程 - 2024年3月公司收到法院执行通知书 4月在法院主持下达成按月划扣款项的还款安排 [5] - 2024年7月法院裁定中信信托将债权全部转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [6] - 本次司法拍卖源于光曜夏岚作为新债权人提起的借款合同纠纷案件 [6] 公司应对措施 - 当前正与债权人协商整体债务和解方案 积极推动和解方案落地 [2] - 若达成和解可能存在法院撤销司法拍卖的情况 将对公司财务状况产生积极影响 [2] - 最终影响金额将以拍卖结果及年度审计财务数据为准 [2]

拍卖背景与价格变动 - 深圳皇庭广场（晶岛国商购物中心）第三次被司法拍卖，起拍价30.53亿元，对应评估价43.61亿元的70% [2][3] - 拍卖需额外承担历史债务，包括管理费1631.87万元和水电费740.06万元 [3] - 项目挂牌价连续下降：2022年首次挂牌价74.93亿元，同年降至56.2亿元（降价18.73亿元），本次起拍价较首次缩水超44亿元 [6] 项目基础信息 - 皇庭广场为营业12年的成熟购物中心，位于深圳福田CBD商圈核心位置，毗邻深圳福田会展中心 [3] - 商场测绘总建筑面积13.6万平方米，商业面积约8万平方米 [3] - 2021年销售额28亿元，客流量超3000万人次 [3] 母公司财务状况 - 母公司皇庭国际自2020年起连续5年亏损，累计亏损超44亿元 [5][7] - 2025年一季度资产负债率达97.1%，总负债77.77亿元 [7] - 另一核心资产重庆皇庭广场2022年流拍，评估价7.18亿元，起拍价5亿元（70%折价），2021年净利润-4259.32万元，净资产-44.74万元 [7] 运营表现与业态特征 - 2024年品牌平均进驻率93%，日均客流超8万人次，港客占比45%以上 [9] - 餐饮业态占比53%（2025年第二季度），零售占比28%，为餐饮主导型购物中心 [11][12] - 进驻品牌近250个（2025年第二季度），主力店盒马鲜生为重要引流点 [12] 竞争环境与经营挑战 - 福田CBD商圈一公里范围内有8座在营商业体，竞争激烈 [16] - 对比竞品（如领展中心城、卓悦中心、福田星河COCOPark），皇庭广场品牌级次和首店号召力较弱 [16] - 2025年第二季度出租率下滑至89.15%，部分品牌撤出（如米仓食堂、大渔铁板烧） [16] - 严重依赖餐饮业态导致坪效偏低，收益突破空间有限 [12][14] 拍卖关注度与潜在影响 - 京东法拍平台显示超7000人次围观，但尚未有报名记录 [17] - 若流拍可能导致资产价值进一步缩水，买家需应对业态调整、债务清偿及同质化竞争挑战 [16]

股价表现 - 8月12日大幅低开9.77%后迅速走低并盘中跌停 报收2.76元/股 [1] - 截至发稿时股价仍未打开跌停板 [1] 资产拍卖事项 - 全资子公司深圳融发投资有限公司名下资产晶岛国商购物中心及相关设施将于9月9日至10日进行司法拍卖 [1] - 拍卖平台为广东省深圳市中级人民法院京东网司法拍卖平台 起拍价30.53亿元 [1] - 若拍卖成交公司将失去标的资产所有权并构成重大资产重组 [1] 潜在经营影响 - 深圳皇庭广场作为公司主要资产 拍卖成交将对资产、负债及日常经营活动产生重大影响 [1] - 未来可能触发深交所股票上市规则9.3.1的财务类强制退市风险警示情形 [1]

拍卖核心信息 - 皇庭国际全资子公司融发投资名下深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日司法拍卖 起拍价30.53亿元[1] - 起拍价较评估价43.61亿元折价近30%[1] - 竞买人需额外承担待缴费用约2372万元（含管理费1631.87万元 水电费740.06万元）[3] 资产重要性分析 - 该广场账面价值占公司总资产71.57%[1] - 2024年该项目收入占公司全年营业收入56.03%[1] - 项目土地使用年限剩余约17年（2002年10月8日至2042年10月7日）[3] 债务与财务背景 - 2021年因30亿元贷款到期未偿触发司法查封 仅偿还本金2.5亿元 剩余27.5亿元本息逾期[6] - 2022年两次挂牌转让融发投资100%股权均流拍（挂牌价从74.93亿元降至56.2亿元）[7] - 截至2025年3月末 公司总负债77.77亿元 资产负债率达97.12%[7] 运营与市场现状 - 项目为双地铁上盖物业（深圳地铁1号线、4号线） 位于福田CBD黄金三角[5] - 当前人流量可观 商户对法拍消息普遍表示不知情[4] - 租金水平在120-600元/平方米·月 其中78平方米商户房源挂牌单价约3.33万元/平方米[10] 行业专家观点 - 法拍是资产处置"最后解" 债权人回收率通常不足五成[7] - 潜在接盘方需具备高资金实力 可能包括险资/TMT巨头/外资基金三类机构[8] - 投资者要求更高风险溢价 需通过较低价格弥补债务风险[10] - 资产盘活可参考REITs证券化（如益田假日广场REITs内部收益率达12%）或债转股等模式[9]

核心资产司法拍卖 - 公司全资子公司融发投资名下核心资产深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日被司法拍卖 起拍价30.53亿元 [2][3] - 该资产截至2024年末账面价值57.5亿元 占公司总资产71.57% 2024年实现收入3.69亿元 占公司总营收56.03% [3] - 若拍卖成交将构成重大资产重组 对公司资产、负债及经营产生重大影响 可能触发财务类强制退市风险警示 [3] 债务违约背景 - 融发投资2016年向中信信托借款30亿元 以深圳皇庭广场及土地使用权提供抵押担保 借款期限至2021年3月30日 [5] - 因政策调整导致贷款无法续期 融发投资未履行还款义务被提起诉讼 2024年3月收到法院执行通知书 [5] - 2024年4月经法院协调 每月从融发投资账户划扣款项用于部分还款及维持经营 2024年7月债权转让至光曜夏岚投资公司 [5][6] 债务重组进展 - 公司2022年2月起在深圳联交所挂牌转让融发投资不少于51%股权 两次意向征集未果 参考价从74.93亿元降至56.2亿元 [9] - 2022年11月与丰翰益港达成框架协议 拟通过有限合伙企业先清偿债务再债权置换股权 [9] - 目前因债务重组协调事项复杂 具体方案尚未达成一致意见 丰翰益港已支付1000万元意向金 [10] 经营业绩表现 - 公司自2020年起连续5年亏损 2024年半年度预计亏损1.4亿至2亿元 [10] - 亏损主因系涉诉借款融资成本上升 上半年财务费用达2.94亿元 部分物业合同被动解除导致营收同比下降 [10]

核心资产司法拍卖 - 公司全资子公司融发投资名下核心资产深圳皇庭广场将于2025年9月9日至10日被司法拍卖 起拍价30.53亿元 [3] - 该资产截至2024年末账面价值57.5亿元 占公司总资产71.57% 2024年收入3.69亿元 占公司总营收56.03% [3] - 若拍卖成交将构成重大资产重组 对公司资产、负债及经营产生重大影响 可能触发财务类强制退市风险警示 [3] 债务违约背景 - 债务源于2016年融发投资与中信信托签订的30亿元信托贷款 以深圳皇庭广场及土地使用权作为抵押 [5] - 2021年因政策调整贷款无法续期 融发投资未履行偿还义务被提起诉讼 [5] - 2024年7月中信信托将债权全部转让给光曜夏岚(深圳)投资有限公司 [5] 债务重组进展 - 公司2022年2月起在深圳联交所挂牌转让融发投资不少于51%股权 两次意向征集均未成功 参考价从74.93亿元降至56.2亿元 [7] - 2022年11月与丰翰益港达成框架协议 拟通过有限合伙企业进行债务清偿及股权收购 [7] - 目前因债务重组协调事项复杂 具体细节尚未达成可落地实施的一致意见 丰翰益港已支付1000万元意向金 [7] 财务状况 - 公司2020年以来连续5年亏损 2024年半年度预计亏损1.4亿至2亿元 [8] - 亏损主因系涉诉借款融资导致融资成本上升 上半年财务费用约2.94亿元 [8] - 被动解除部分物业业务合同导致营业收入较去年同期下降 [8]