资产出售计划 - 北京万科云庐项目拟出售7套商业用房 产权面积565.95平方米 总底价1979万元 包含便利店和菜市场等商服用途[1] - 北京翡翠西湖项目拟出售3套商业用房 产权面积513.73平方米 总底价562万元 包含便利店和菜市场等商业用房[1] - 两项目合计10套商业资产总底价2541万元 付款方式要求50万元意向金 协议签署后付10%保证金 六个月内完成全款支付[1] 历史资产处置 - 5月28日打包出售房山区金域缇香家园22套商业产品 建筑面积4306平方米 底价4083万元 折合单价0.95万元/平方米[2] - 7月通过官方公众号发布北京天竺悦府项目及金域缇香家园商业资产出售信息 显示资产处置持续进行[2] 财务表现 - 2025年上半年归属于上市公司股东净利润预计亏损100亿元至120亿元[2] - 扣除非经常性损益后净利润预计亏损95亿元至115亿元[2] 战略调整 - 公司通过战略聚焦和经营提振措施推动业务布局优化[2] - 着力促进开发业务回归良性循环 推动重归健康发展轨道[2]

资产出售计划 - 北京万科拟出售北京万科云庐7套商业用房及翡翠西湖3套商业用房 总底价2541万元[1] - 万科云庐7套商业用房产权面积565.95平方米 总底价1979万元 包含便利店、菜市场及商服用途[1] - 翡翠西湖3套商业用房产权面积513.73平方米 总底价562万元 包含便利店、菜市场及其他商业用房[1] - 交易要求支付50万元意向金 协议签署后付10%保证金 成交当月付至30% 三个月内付至80% 六个月内付全款[1] 历史资产处置 - 该公众号此前曾发布北京天竺悦府项目商业及金域缇香家园商业资产出售信息[2] 财务表现 - 2025年上半年万科归属于上市公司股东净利润预计亏损100亿元至120亿元[2] - 扣除非经常性损益后净利润预计亏损95亿元至115亿元[2] 经营策略 - 公司通过战略聚焦、经营提振、管理提升等措施推进业务布局优化和结构调整[2] - 着力推动开发业务回归良性循环 促进经营服务业务稳步增长[2] - 持续提供"好房子、好服务、好社区" 加快构建房地产新模式核心能力[2]

行业投资评级 - 房地产行业评级为"优于大市" [6] 核心观点 新房销售与库存 - 2025H1全国新建商品房销售面积4.6亿㎡，同比-4%，商品住宅销售面积3.8亿㎡，占比84% [1] - 现房销售面积占比32%，金额占比27%，较2021年分别上升22和18个百分点 [1] - 现房销售均价0.8万元/㎡，期房1.1万元/㎡，现房价格自2021年下跌而期房自2024年下跌 [1] - 商品房待售面积7.7亿㎡（同比+4%），商品住宅待售面积4.1亿㎡（同比+7%） [53] - 广义库存35.2亿㎡中59%为未开工土地库存，21%为已竣工未销售库存 [53] 二手房市场表现 - 2024年全国二手房交易额占比46%，较2021年上升16个百分点 [2] - 2025H1主要20城二手住宅成交套数同比+13%，新房同比-7%，二手/新房成交比达2.3 [2] - 70城二手住宅价格指数较高点回落18%，一线/二线/三线分别回落13%/17%/20% [118] - 二手套均成交面积和总价均低于新房20%，价格跌幅更大 [126] 土地市场动态 - 2025H1住宅用地成交建面同比-3%，成交总价同比+28%，高能级城市占比提升 [3] - 一线城市住宅用地楼面均价3.6万元/㎡，为2019年的2.5倍 [150] - 土拍溢价率2024Q4冲高后2025Q2显著回落，热度限于局部城市 [151] 房企竞争格局 - 四大央企（保利/中海/华润/招商）占据销售前四，2025H1货值补充率60%-85% [195] - 中国金茂货值补充率126%，绿城/滨江等民企货值补充率超95% [195] - 百强房企销售额市占率40%，Top10房企市占率19% [171] 政策与投资建议 - 地产股超额收益与房价中期趋势相关，短期受政策脉冲影响 [224] - 北京新政或开启一线城市放松周期，建议关注中国金茂、贝壳等标的 [5] - 居民房价预期悲观（仅8.9%预期上涨），政策需更大力度提振需求 [231] 目录对应总结 新房销售与土地市场 - 新房销售同比转负，现房占比持续提升 [16][37] - 土地成交向高能级城市集中，楼面价结构性上涨 [3][150] 二手房与价格趋势 - 二手房成交占比创新高，价格跌幅大于新房 [2][118] - 价格敏感型需求转向二手市场，改善需求聚焦新房 [126] 房企竞争与投资策略 - 行业洗牌接近尾声，央企主导格局确立 [195] - 政策博弈窗口开启，但需警惕基本面持续疲软 [224][229]

政策动态 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开，定调城市发展从增量扩张转向存量提质增效，部署7项重点任务，强调构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造 [1] - 国务院公布《住房租赁条例》，鼓励盘活老旧厂房、商业办公用房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给，推动租购同权 [1] - 政治局会议提出"宏观政策要持续发力、适时加力"，重点提及落实城市工作会议精神，高质量开展城市更新 [1] - 地方政策持续优化：成都分批取消限售，荆门跟进现房销售，多地优化公积金政策（广州拟落地"商转公"，北京支持公积金支付首付），上海优化土地配置，多省发行超400亿元专项债收回闲置土地 [1] 市场整体表现 - 7月百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；十大城市环比跌0.64%，同比跌5.10%（跌幅收窄0.2个百分点） [5] - 十大城市二手房价格同环比普跌：武汉环比跌1.17%（同比跌9.66%）、南京环比跌0.95%（同比跌9.52%）跌幅最大，成都环比跌0.20%（同比跌1.46%）跌幅最小 [5] - 市场进入传统淡季，"以价换量"现象延续，核心城市二手房成交量普遍回落 [1] 重点城市表现 北京 - 7月二手住宅成交12784套，环比降15.6%，同比降17.9%；价格环比跌0.61%，同比跌4.91%（同比跌幅连续9个月收窄） [8] - 8月优化限购政策：五环外商品住房不再限购套数，释放改善性需求信号 [60][61] 上海 - 7月二手住宅成交16597套，环比降7.9%，同比降6.7%；价格环比跌0.57%，同比跌4.41%（同比跌幅连续10个月收窄） [13] 深圳 - 7月二手住宅成交4656套，环比增3.4%，同比增1.8%；价格环比跌0.55%，同比跌3.02% [28] 广州 - 7月二手住宅挂牌均价环比跌0.82%，同比跌5.52%（跌幅扩大）；荔湾、越秀跌幅较小，南沙、天河跌幅较大 [20] 成都 - 7月二手住宅成交20202套，环比增5.1%，同比降4.9%；价格环比跌0.20%，同比跌1.46% [43] 武汉 - 7月二手住宅成交9038套，环比增1.2%，同比降1.2%；价格环比跌1.17%，同比跌9.66% [39] 南京 - 7月二手住宅成交7263套，环比降2.6%，同比降27.1%；价格环比跌0.95%，同比跌9.52% [36] 重庆 - 7月二手住宅均价11499元/m²，环比跌0.80%，同比跌5.48%；渝中跌幅较小，大渡口跌幅较大 [50] 天津 - 7月二手住宅价格环比跌0.68%，同比跌5.80%；静海跌幅较小，宁河环比跌超1% [55] 新房市场 - 典型项目价格区间：北京海淀区和树玉鸣105000元/m²，上海浦东保利世博天悦168000元/m²，广州天河越秀观越90000元/m²，深圳南山深铁前海时代尊府115553元/m² [11][17][22][26] - 主力户型集中在80-200m²区间，改善型产品占比提升（如北京望京国誉府180-200m²，杭州奥映鸣翠府225-350m²） [11][33]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房 高品质住宅或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注三类标的：核心城市布局强房企 二手房中介 物业管理企业 [5] 板块行情 - 本周房地产(申万)指数上涨2.2% 跑赢上证指数(2.1%)和沪深300(1.2%) [8] - 个股涨幅前五：黑牡丹(+18.1%) *ST荣控(+16.7%) 亚通股份(+14.9%) [8] 新房市场数据 - 42城单周新房成交141万平米 环比下降31.2% 一线城市降幅达37.8% [15] - 8月累计成交164万平米 同比下降22.3% 年初累计降幅收窄至5.0% [22] - 一线城市年初累计成交同比微升1.9% 三四线城市同比下降9.5% [22] 二手房市场数据 - 21城单周二手房成交172万平米 环比下降7.8% 一线城市降幅11.1% [33] - 年初累计成交同比上升16.4% 一线城市累计同比涨幅达19.0% [37] 政策动态 - 北京优化五环外限购政策 取消套数限制 公积金贷款二套额度提至100万元 [47] - 多地出台"好房子"建设细则：成都发布设计导则 郴州限高26层及容积率3.1 [47] 房企动态 - 7月销售额分化：越秀地产同比+19.5% 金地集团同比-57.7% [51] - 保利发展新增佛山住宅地块 需支付价款10亿元 权益比例100% [52] - 中国海外发展发行33亿元公司债 3年期利率1.60% 5年期1.79% [52]

核心业绩表现 - 上半年实现销售收入691亿元 高质量交付超4.5万套住宅 [1] - 销售回款率超过100% 公开债全部如期兑付 2027年前无境外公开债到期 [1] - 多地新项目开盘去化率超80% 包括上海 杭州 天津等重点城市 [1][2] 产品创新与市场认可 - 迭代升级"三好"产品体系 广州理想花地项目获主城区销售套数及金额双第一 [2] - 科技赋能建筑领域 获近300件国家专利及"华夏奖"行业最高奖项 [2] - 首创房地产图纸大模型AI技术 服务近百家知名企业与设计院 [2] 存量资产盘活策略 - 2023年以来盘活64个项目 可售货值约785亿元 [2] - 通过存量盘活累计实现新增销售超200亿元 [2] - 在武汉 郑州 成都等城市补充优质项目资源 [2] 经营服务业务优势 - 长租公寓出租率超93% GOP利润率保持近90% 规模与纳保量行业第一 [3] - 物流业务出租率行业领先 获GIC 黑石等机构认可并提供轻资产运营服务 [3] - 物业业务推出弹性定价体系 商业业务客流与销售稳步增长 [3] 创新业务协同模式 - 与深铁集团合作推出全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点 [1][4] - 利用地铁空闲时段进行无人化配送 显著提升效率并降低人力成本 [4] - 万纬物流与深铁 通力电梯共建华南物流配送中心 拓展"轨道+物流"新模式 [4] 资本运作进展 - 与中信等机构成立万新金石住房租赁基金 收购泊寓项目推动业务由重转轻 [3] - 加快Pre-REIT基金等资产证券化退出渠道建设 [3] 股东协同效应 - 大股东深铁集团提供真金白银支持与"造血式"业务协同 [1] - 双方将加强多元场景 多业态复合的城市服务生态建设 [3]

公司管理团队与股东支持 - 万科管理层表示今年初充实经营管理力量后新加入管理人员与原团队协同实现"1+1大于2"的协同效应共同应对风险和挑战 [1] - 公司强调拥有业务素质过硬、具有敬业精神且能扛压的团队优秀人才队伍和品牌是其最宝贵资源 [1] - 大股东深铁在资金、资源、技术及场景等方面继续支持万科坚决维护全体股东利益并促进双方更紧密融合发展 [1] 业务发展战略 - 深铁与万科将以TOD综合开发为基础提供城市基础设施建设和运营的系统解决方案 [1] - 双方通过资源禀赋整合发展新质生产力形成多元场景与多业态复合的城市服务新生态 [1] - 公司积极为员工创造更多发展机会通过融合发展强化业务布局 [1]

公司经营现状与挑战 - 2024年公司经营经历困难 为化解风险于1月充实经营管理力量 [1] - 1-5月按期保质完成超2.6万套房交付 多地项目实现热销 [1] - 经营性业务保持稳步增长 [1] 政策与外部支持 - 广东省 深圳市相关部门及金融机构提供大力支持 [1] - 大股东鼎力相助 [1] - 政策端持续发力托举房地产市场止跌回稳 市场信心不断增强 [1] - 各地党委政府及合作伙伴给予公司认可和支持 [1] 核心竞争优势 - 产品研发和迭代形成突出竞争力 [1] - 拥有业务素质过硬 具有敬业精神 能扛压的团队 [1] - 将加强与大股东深铁集团融合发展 发挥双方资源禀赋 [2] 发展战略与措施 - 通过战略聚焦 管理提升 经营提振 科技赋能 融合发展等措施推动业务布局优化 [2] - 促进开发业务回归良性循环 经营服务业务稳步增长 [2] - 提高不动产全周期运营能力 持续提供好产品好服务 [2] - 树立敬业专业干净的企业文化 健全治理规范内控有效的管理体系 [2] - 形成多元场景多业态复合的城市服务新生态 [2] 发展目标与承诺 - 坚持用改革方法解决发展问题 在发展中化解风险 [1][2] - 动员各方力量充分调配资源推动公司重归健康发展轨道 [1][2] - 成为新时代房地产转型发展的好企业 [2]

商业板块规模与布局 - 商业板块开业建筑面积总计超1000万平方米 [1] - 商业项目在一二线城市占比超过94% [1] 品牌合作与影响力 - 与超过12,000家品牌建立良好合作 [1] REITs表现与资产运营 - 中金印力消费REIT年化现金流分派率5.24% [1] - 底层资产杭州西溪印象城出租率97.85% [1] - 租金收缴率99.96% [1] - REIT实际分派率实现招募说明书预测水平的103.2% [1] 商业能力建设与服务 - 形成"投融建改管退"全链条能力 [1] - 为GIC、黑石等知名机构提供轻资产运营服务 [1]

公司战略转型 - 公司正在积极构建适应房地产发展新模式的三大核心能力 [1] - 基于好房子安全、舒适、绿色、智慧理念迭代产品体系 形成约520项设计要求和技术措施 [1] - 以安全安心、舒适宜居、智慧便捷、绿色低碳、活力多元、城市共生6个一级指标为引导 [1] 技术体系构建 - 积极构建绿色、低碳及智慧的住宅技术体系 [1] - 建立全屋智能及智慧社区技术体系 [1] - 参与中国工程建设标准化协会相关技术导则研发和编制 [1] - 持续推广成熟绿色低碳技术 积极运用"未来生活理想单元"最新技术 [1] 项目实践成果 - 在海南开展现房开发与销售实践 [1] - 三亚湾项目成为三亚市首个全现房销售项目 [1] - 项目2024年12月入市后已售52.8亿元 接近清盘 [1]