公司公告 - 万科A发布公告称公司无逾期担保事项 [2]

万科海外2025年半年度盈利警告 - 公司预期2025年上半年股东应占亏损约港币101,000,000元 [1] - 2024年同期股东应占亏损为港币29,000,000元 [1] - 2025年上半年亏损同比扩大约248% [1] 财务表现对比 - 2025年上半年亏损较2024年同期增加港币72,000,000元 [1] - 亏损增幅显著 反映经营压力加剧 [1]

公司融资与担保 - 公司控股子公司东莞万纬供应链有限公司向东莞农村商业银行申请贷款9550万元，期限15年，后续将根据业务需要及时提款 [1] - 公司之控股子公司上海万纬粤莞供应链有限公司以持有的东莞万纬100%股权为该笔融资提供质押担保 [1] - 此次担保发生后，公司及控股子公司对外担保总额将为854.76亿元，占公司2024年末经审计净资产的42.18% [1]

担保相关 - 2024年度股东大会同意授权新增担保总额不超1500亿元[1] - 截至2025年7月31日，担保余额853.80亿元，占2024年末净资产比重42.13%[6] - 本次担保后，对外担保总额将为854.76亿元，占比42.18%[7] 东莞万纬财务 - 截至2025年7月31日，资产总额20797.44万元，负债13345.21万元，净资产7452.22万元[3] - 2025年1 - 7月营业收入2985.71万元，利润总额 - 314.20万元，净利润 - 314.22万元[3] 融资情况 - 东莞万纬向东莞农商行申请贷款9550万元，期限15年[1] - 上海粤莞以东莞万纬100%股权为融资质押，担保本金9550万元[1][3]

财务表现 - 公司预期2025年上半年股东应占亏损约港币1.01亿元，较2024年同期亏损港币2900万元显著扩大 [1] - 亏损扩大主要由于投资物业公允价值亏损增加，但该亏损属于非现金项目，不影响营运现金流 [1] 财务状况 - 公司目前净负债率为零，保持财政稳健 [1] - 公司业务营运状态良好，预期2025年下半年投资物业将保持稳定营运 [1] 管理层观点 - 董事会认为当前亏损主要源于市场波动导致的公允价值变动 [1] - 公司致力于在波动市场中维持财政稳健 [1]

业绩预期 - 预期2025年上半年股东应占亏损约港币1.01亿元 较2024年同期亏损港币2900万元显著扩大[1] - 亏损主要由于投资物业公允价值亏损增加 该亏损属于非现金项目 对营运现金流无影响[1] 财务状况 - 公司净负债率为零 保持财政稳健[1] - 业务营运状态良好 投资物业预期在2025年下半年保持稳定营运[1]

万科流动性支持情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总金额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [3][4] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主（质押率70%，质押股票价值约122亿元）[3][4] - 2025年8月6日最新一笔借款16.81亿元，担保条款未明确抵押物，显示公司优质资产融资能力下降 [3][8] 万物云股权质押现状 - 万科已质押万物云55.8%股份，接近其持有总量的57.12%，剩余可质押空间有限 [4] - 2025年5月后新增借款担保要求转向非优质资产（如非上市公司股权、投资性房地产），抵押率低至20%-50% [8][9] 深铁集团财务压力 - 2024年深铁集团因万科亏损确认投资收益亏损121亿元，自身站城开发业务收入同比下降46.23%，净利润亏损335亿元 [10] - 存货账面价值1035亿元，计提资产减值损失201亿元，反映房地产项目变现压力 [10] 万科经营与债务状况 - 2025年上半年预计归母净利润亏损98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值计提及资产交易价格低于账面值 [11] - 借款资金主要用于偿还公开市场债券，2027年前无境外公开债到期，但需持续依赖股东输血 [12] 行业与政策背景 - 万科危机影响行业信心，国资介入被视为象征性保卫战 [12] - 地方政策如北京五环外限购解除，显示市场维稳政策加码 [13]

板块整体表现 - 房地产开发板块较上一交易日上涨2.29% [1] - 上证指数报收3696.77点，上涨0.83% [1] - 深证成指报收11634.67点，上涨1.6% [1] 领涨个股表现 - 衢州发展(600208)收盘价5.48元，涨幅10.04%，成交量50.09万手，成交额2.74亿元 [1] - 信达地产(600657)收盘价4.21元，涨幅9.92%，成交量81.41万手，成交额3.40亿元 [1] - 深深房A(000029)收盘价24.06元，涨幅8.38%，成交量10.11万手，成交额2.37亿元 [1] 资金流向情况 - 板块主力资金净流入1.72亿元 [2] - 游资资金净流出3.64亿元 [2] - 散户资金净流入1.93亿元 [2] 个股资金流向明细 - 保利发展(600048)主力净流入1.89亿元，占比8.79% [3] - 信达地产(600657)主力净流入1.12亿元，占比33.01% [3] - 万科A(000002)主力净流入9829.66万元，占比9.44% [3] - 招商蛇口(001979)主力净流入6751.69万元，占比7.83% [3] - 金地集团(600383)主力净流入6317.74万元，占比8.39% [3]

指数表现 - 中证800地产指数当日下跌0.07%报2757.06点 成交额89.3亿元[1] - 近一个月上涨3.40% 近三个月上涨7.47% 年初至今上涨0.35%[1] 指数构成 - 指数基日为2004年12月31日 基点1000点[1] - 样本按中证行业分类分为11个一级行业与35个二级行业[1] - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日[3] 权重分布 - 前十大权重股合计占比91.93% 招商蛇口(13.86%)、保利发展(13.36%)、万科A(13.3%)为前三大成分股[1] - 上海证券交易所占比67.59% 深圳证券交易所占比32.41%[2] - 行业集中度极高 房地产行业占比100.00%[3] 成分股明细 - 十大权重股包括:招商蛇口、保利发展、万科A、张江高科(11.82%)、海南机场(9.58%)、衢州发展(8.35%)、新城控股(6.34%)、滨江集团(5.25%)、华发股份(4.61%)、陆家嘴(4.46%)[1]

万科融资情况 - 2025年内累计向深铁集团借款9次，总额达243.69亿元，借款利率为2.34%，显著低于1年期LPR [2] - 借款期限多为不超过3年且可展期，担保措施以万物云股票质押为主，质押率达70%，质押股票价值约122亿元 [2][3] - 万物云股权质押比例已达55.8%，接近万科持有其57.12%股份的上限，后续融资质押空间有限 [3] 资产处置与担保结构 - 2024年5月至2025年1月通过出售深圳超级总部地块和红树湾项目49%收益权回笼资金35.85亿元 [4] - 2025年7月31日借款8.69亿元以非优质资产担保，包括办公资产（账面净值9.4亿元）、非上市公司股权（如杭州天马器业100%股权）等，抵押率20%-70% [7][8] - 2025年3月一笔8.9亿元借款未达信披标准且无担保，后展期至12月31日 [7] 深铁集团财务与风险传导 - 深铁集团2024年受万科亏损487亿元拖累，确认投资收益亏损121亿元，自身净利润亏损335亿元 [10][11] - 站城开发业务收入同比下滑46.23%至79.17亿元，毛利率下降2.43个百分点，存货账面价值1035亿元但计提减值201亿元 [10] - 贷款资金或来自自有资金（2024年末货币资金209亿元）、银行授信及深圳国资委支持 [10] 债务置换与行业影响 - 万科借款主要用于置换公开市场债券本息，2027年前无境外债到期，实质为债务期限延长与成本优化 [13] - 深圳国资委旗下深圳人才安居曾因恒大投资亏损250亿元，华南城引入国资后仍进入清盘程序，反映国资房企救助风险 [14][15] - 万科2025年上半年预亏98.5亿元，主因结算规模下降、资产减值及交易价格低于账面值 [13]