公司控股股东增持计划 - 控股股东浙江元明控股有限公司启动新一轮增持计划，拟在未来12个月内通过集中竞价方式增持7,613,353股至15,226,704股，对应总股本比例1%至2%，且不设置固定增持价格区间 [1] - 此次增持距前次计划完成仅三周，前次增持累计投入7592万元增持15,130,202股，占总股本1.99% [1] - 叠加此次增持，控股股东合计控制的表决权股份已达33.46%，股权结构持续夯实 [1] 公司业务与财务表现 - 公司核心业务精准承接提振消费政策红利，商业零售板块以亚欧商厦为核心，毛利率达49.60% [2] - 专业市场业务以杭州环北、南京环北为主导，前三季度贡献营收3.19亿元，毛利率高达77.14% [2] - 2025年前三季度，公司实现营收4.77亿元，归母净利润1.16亿元，同比增长7.85%，扣非净利润增速达9.05% [2] - 公司与华住集团合作的兰州亚欧国际云阁城际酒店开业，推动商业管理板块毛利率同比提升8.89个百分点 [2] 增持背景与战略意义 - 增持深层逻辑与宏观政策导向高度契合，中央经济工作会议将内需置于2026年工作首位，相关政策明确加大对商圈升级、零售业创新等领域的金融支持 [2] - 控股股东短期内连续增持，是对国家扩内需政策的积极回应，也是对公司战略转型的信心背书 [3] - “不设固定价格区间”的表述凸显基于长期价值的投资逻辑，此次增持还获得工商银行浙江省分行不超过1亿元专项贷款支持 [3] - 在消费复苏与政策加码驱动下，公司已形成“专业市场为压舱石、商贸百货为增长极、商业管理为新动能”的业务格局 [3]

新增日常关联交易审议程序 - 公司第四届董事会第五次独立董事专门会议于2025年12月15日以3票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案 [3] - 公司第四届董事会第十三次会议于2025年12月15日以6票同意、0票反对、0票弃权审议通过相关议案，关联董事王晓松已回避表决 [3] 关联方上海米塔集基本情况 - 关联方为上海米塔集文化发展有限公司，成立于2025年11月17日，注册资本为人民币5,000万元 [4] - 关联关系认定原因为公司的关联自然人在上海米塔集担任董事、经理 [5] 关联交易主要内容与定价 - 交易主要内容为公司向上海米塔集及其子公司出租办公大楼、吾悦广场购物中心商铺及提供商业管理服务 [6] - 交易定价将以市场为导向，遵循公开、公平、公正原则，依据市场公允价格及相关经营成本与关联方协商确定 [6] 关联交易性质与影响 - 本次关联交易基于日常经营需要确定，符合公司业务特点与商业惯例 [2][7] - 交易定价原则被认定为合理、公允，不影响公司经营及独立性，亦不会对关联方形成依赖 [2][7]

公司运营与治理 - 公司于2025年10月24日召开第十届第三十六次董事会会议并审议2025年第三季度报告 [1] - 公司当前市值为43亿元 [1] 业务收入构成 - 2024年全年营业收入中商业管理占比最高，为40.25% [1] - 物业管理业务收入占比为23.48% [1] - 房地产业务收入占比为15.72% [1] - 酒店运营收入占比为12.57% [1] - 其他业务收入占比为7.98% [1]

战略转型与资产重组 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式进行[1] - 此次交易是公司履行“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速兑现，旨在为以免税为核心的“大消费”主航道腾挪资源与治理空间[1][2] - 交易若顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从“重资产地产模式”加速转向“轻资产消费运营模式”[2] 业务聚焦与运营协同 - 公司业务布局已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态[4][5] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费的重要窗口[4] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，显示“以商促免、以免带贸”的协同模式正逐步成型[5] 政策环境与增长前景 - 海南自贸港封关运作进入倒计时，粤港澳大湾区高水平开放深化，跨境零售与文旅消费的制度红利加速释放[6] - 公司通过“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域，以承接政策红利与客流优势[6] - 随着资产结构优化和主业聚焦，公司估值锚正由“业务扩张”向“运营效率”切换，转型进入释放经营成果的关键阶段[6]

债务重组与资产出售进展 - 公司与合作方正筹划债务重组及重大资产出售 尚未签署任何协议且具体细节需进一步协商[3] - 晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）等资产将于2025年9月9日至10日公开拍卖 目前处于司法拍卖公示阶段 成交结果及价格存在不确定性[3] - 曾尝试挂牌转让深圳融发投资及重庆皇庭珠宝广场各不少于51%股权 但未征集到有效购买意愿[3] - 与连云港丰翰益港物业签订合作框架协议及股权转让框架协议 因债务重组涉及方众多未能按原计划完成[3] - 正与其他金融机构商讨债务重组合作可能性 合作存在推进可能但亦有终止风险[3][4] 公司基本情况 - 公司成立于1985年1月19日 注册资本11.83亿元人民币 法定代表人郑康豪 注册地位于深圳市福田区[4] - 主营业务涵盖商业管理业务 物业管理业务及功率半导体业务[4] - 董事长为邱善勤 董秘为吴凯 员工人数730人 实际控制人仍为郑康豪[5] - 参股公司达56家 包括成都皇庭商业管理 深圳皇庭云物业等多家子公司[5] 财务业绩表现 - 2022年至2024年营业收入分别为6.63亿元 11.72亿元和6.58亿元 同比变动-12.09% 76.68%和-43.86%[5] - 同期归母净利润分别为-12.31亿元 -11.27亿元和-6.40亿元 同比变动-6.36% 8.25%和43.16%[5] - 资产负债率持续攀升 2022-2024年分别为79.28% 88.95%和96.00%[5] 风险概况 - 天眼查显示公司存在自身风险322条 周边风险1528条 历史风险41条 预警提醒风险268条[5]

业绩总结 - 公司总收入同比增长6.5%，达到人民币85.24亿元[13] - 核心净利润同比增长15.0%，达到人民币20.11亿元[10] - 商业管理业务收入同比增长14.6%，达到人民币32.67亿元[17] - 物业管理业务收入同比增长1.1%，达到人民币51.57亿元[21] - 物业管理业务的收入同比增长15.1%，达到人民币9.5亿元[76] - 净营业收入（NOI）同比增长18.0%，达到人民币100亿元，NOI利润率提高0.4个百分点至68.2%[56] - 物业业主的租金收入同比增长17.2%，达到人民币147亿元[56] 用户数据 - 商业会员总数超过6500万，同比增长32%[46] - 会员总数超过7200万，同比增长18.5%[93] - 消费会员和复购会员数量分别增长33%和31%[46] - 客户满意度达到92.06分，比2024年底提高0.3分，90分以上项目比例上升2.7个百分点至75%[82] 新产品和新技术研发 - 新增六个屋顶光伏项目，年发电量达到624万千瓦时[102] - 超过200个节能改造项目，年电力节省约2000万千瓦时[103] - 预计减少碳排放1万吨[103] 市场扩张 - 新获得的第三方合同面积为143.2万平方米，同比增长1.8%[10] - 新开购物中心的日均客流量同比增长超过30%[40] - 新开购物中心的平均建筑面积为114,000平方米，开业率超过91%[48] - 截至2024年底，管理的总建筑面积增加至1.27亿平方米，同比增长1.8%[76] - 第三方购物中心在调整后零售销售和租金收入均实现高双位数同比增长[50] 负面信息 - 2024年，物业管理业务的价值增值服务收入出现暂时性下降[84] 其他新策略和有价值的信息 - 中期每股股息为人民币0.529元，同比增长89.6%[28] - 合同收款率同比提高1.1个百分点，达到83.8%[76] - 公司在城市空间运营服务中，增强了全链条运营能力，开发了两个标杆工业园区[73] - 物业管理业务的社区空间服务系统升级，品牌价值显著提升[79] - 公司在工程服务领域，完成4117个合同，交付满意度超过95分[87] - 商业管理业务实现门店劳动效率提升19%，财务职能劳动效率提升10%[100] - 物业管理业务通过功能整合和集群项目管理实现10%的效率提升[100] - 建立了2030可持续发展目标体系，设立了ESG领导小组和多个工作组[113] - 公司在可持续发展报告中获得了最高的“五颗星优秀”评级[113] - 物业管理业务培训了63名城市空间专业人才，前线员工的岗前培训完成率达到100%[100] - 公司在中国供应商ESG评级平台上，超过30%的集中采购类别获得低碳和环保认证[105]