施政报告楼市政策影响 - 印花税减免和"购房通"措施未落实 但不会造成下行冲击 [1] - 唯一略微积极的宽松措施是放宽新资本投资者计划 价值逾3000万港元住宅单位成为合资格投资 [1] - 施政报告后地产股反应平淡 9月17日相关板块表现落后恒生指数2% [1] 房地产市场展望 - 房地产市场仍有可能在2025年下半年稳定 [1] - 2026年楼价有望上升3-5% [1] 发展商投资偏好 - 首选恒基地产(00012)和信和置业(00083) [1] 业主投资偏好 - 最看好太古地产(01972)和恒隆地产(00101) [1] - 其次看好九龙仓置业(01997)和领展房产基金(00823) [1]

公司经营业绩 - 2025年前8个月新签合同总额28799亿元人民币 同比增长1.0% [1] - 建筑业务新签合同额26644亿元人民币 同比增长1.8% [1] - 房屋建筑业务新签合同额17606亿元人民币 同比增长0.2% [1] - 基础设施业务新签合同额8954亿元人民币 同比增长5.0% [1] - 境内业务新签合同额25306亿元人民币 同比增长2.2% [1] - 房屋建筑施工面积155615万平方米 新开工面积18041万平方米 竣工面积12479万平方米 [1] - 地产业务合约销售额2155亿元人民币 合约销售面积812万平方米 [1] - 新购置土地储备576万平方米 期末土地储备7473万平方米 [1] 重大项目进展 - 近期获得重大项目合计85.9亿元人民币 [2] - 沙特阿拉伯德拉伊耶二期歌剧院街区项目 浙江金华金东区金漪湖未来产业科技园配套基础设施建设项目 上海浦东新区张家浜楔形绿地住宅项目等3项房屋建筑类项目稳步推进 [2] - 各地工程建设进度基本符合预期 [2] 行业政策环境 - 2025年8月份楼市以公积金政策和松绑政策为主 [2] - 政策通过扩大公积金使用范围 放开限购 减轻租购负担等方式激发市场活力 [2] - 核心一线城市放宽限购利好政策出台 [2] - 预计9月将迎来传统营销旺季 市场活跃度有望阶段性回升 [2] 公司竞争优势 - 建筑地产行业领军者 依托强大建造实力 技术创新能力和优质地产项目储备 [2] - 未来将保持强大发展韧性 [2]

市场现状 - 2025年7月70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 一线城市新房环比降0.2% 二手房降1.0% [1] - 一线城市新房价格同比下降1.1% 其中上海逆势上涨6.1% 广州下降4.6% 深圳下降2.2% [3] - 二手房市场分化明显 北京上海同比降幅控制在3%以内 广州同比下降6% [3] - 2025年上半年全国新房成交面积同比下降8% 二手房挂牌量同比增加23% [5] 政策动态 - 住建部央行联合发布《房地产从业机构反洗钱工作管理办法》9月1日实施 要求身份不明客户不得购房 [1] - 武汉对二孩三孩家庭分别发放6万12万元购房补贴 泰州推出8类补贴最高可补8万元 浏阳按契税金额60%发放补贴 [3] - 长春延长公积金贷款最高额度政策至2025年底 有共同借款人家庭可贷100万元 [4] - 5年期以上LPR维持3.5% 商贷首套利率最低3.15% 公积金首套利率2.6% [5] - 南京换购新房可叠加政府1%和企业3%补贴 武汉出售自有住房后6个月内购房可获契税全额补助 [6] - 宜宾三江新区对"以旧换新"给予新旧房价差5%补贴最高3万元 二孩三孩家庭额外再补4-6万元 [6] - 住建部《住宅项目规范》要求新建住宅层高从2.8米提升至3米 4层及以上需配电梯 隔声标准从75分贝降至65分贝 [7] 区域市场表现 - 青岛市南区次新房价格回调10% 城阳区部分新盘因地铁开通价格企稳 [3] - 青岛浮山后2018年交付高层住宅因得房率低梯户比高 价格较峰值下跌18% [7] - 某中部城市保障房租金为市场价60% 导致周边二手房挂牌价下跌12% [10] - 2025年7月三线城市二手房价格同比下降6.4% 降幅高于一二线城市 [10] - 北京房山区"保交楼"项目通过法院协调解除土地查封 765户业主拿到房产证 [10] 行业发展趋势 - 2024年全国商品住宅现房销售面积占比达26.5% 较2020年提高16个百分点 [10] - 浙江南浔发行5.12亿元专项债收购404套存量房改造为保障性租赁住房 辽宁计划2025-2027年收购12万套商品房用于保障房 [10] - 上海要求2025年新建住宅100%采用装配式建筑 绿色建筑占比超90% [10] - 南京河西中某楼盘因配备全屋智能系统24小时管家服务 开盘去化率达85% [10] - 2025年全国计划改造2000年前建成老旧小区 北京某小区改造后二手房挂牌价上涨5% 成交周期缩短15天 [11] 投资策略建议 - 改善型卖家可优先选择参与"以旧换新"的开发商项目 如青岛某楼盘推出"旧房托管+新房锁定"服务 [6] - 投资型卖家建议将多套非核心房产变现 置换为一线城市或强二线城市次新房 [12] - 可关注武汉长江新区成都东部新区等规划新区 未来5年基础设施投资超千亿 [12] - 合肥购房补贴截止到2026年5月14日 泰州"以旧换新"补贴2025年12月31日后将下调30% 长春房交会贴息政策仅覆盖2025年9月 [12]

楼市成交表现 - 今年香港新盘成交量已达去年全年超过8成 [1] - 全年新盘成交量预期创有纪录新高 二手成交预计达4.5万宗创4年高位 [1] - 成交主要由细价楼及香港本地购买力带动 [1] 买家结构变化 - 本地买家于600万港元或以下一手私宅注册量比率在今年首7个月增至76.9% 较去年全年73%增加3.9个百分点 [1] - 600万至1000万港元及逾1000万港元比率均有所减少 [1] - 本地购买力重返主导位置 预计本地买家占一手私宅注册量比率年内或挑战70% 金额占比有望达60% [2] 利率环境影响 - 一个月HIBOR回升使H按按息重回封顶位 但仍低于去年高位 [2] - 美国年内很大机会减息 HIBOR或跟随回落 香港银行可能下调最优惠利率 [2] - 按息有望再度回落 推动购买力入市 [2] 政策影响因素 - 9月《施政报告》中的楼市措施将左右本地港人及新香港人入市意欲 [1] - 建议设立通道方便内地和香港跨境购房 主要为在港专才置业安居并带来新购买力 [2] - 考虑全面放宽投资移民购买任何楼价物业 楼价全数计入投资额 [2] - 可恢复旧有印花税缴付方式（交易完成后缴纳）以提供资金运用弹性 [3] 行业风险因素 - 失业率上升是楼市最大利空因素 但最新金融业失业率已出现回落 [2] - 金融业人士是楼市重要购买力 行业前景稳定可支撑楼市交投 [2] - 当前物业投机活动极少 放宽政策不会引发炒作 [3]

深圳新房市场 - 7月深圳新房住宅成交量2664套 环比下降18.7% [1] - 新房供应量达年内新高 共14个项目获批售 住宅供应5398套 环比增长252.6% [1] - 现房成交1223套 占比呈波动上升态势 1月占比22% 6月达42% [1] - 新房预售成交1441套 环比下滑24.1% 为近17个月最低 [1] 深圳二手房市场 - 7月全市二手房成交5624套 环比增长5.4% 其中住宅成交4656套 环比增长3.4% [2] - 二手房成交均价52987元/平方米 环比下跌1.3% 同比下跌3.6% [2] - 市场呈现"以价换量"态势 业主议价空间扩大带动均价下行 [2][3] 住房租赁市场 - 7月全市商品房平均租金74.9元/平方米 环比小幅上涨0.4% [3] - 套均租金5608元/月 环比上涨0.3% 同比上涨0.9% [3] - 核心区域成交增多及租赁旺季结构性拉升租金水平 [3] 市场特征与趋势 - 现房销售模式探索深化 部分预售楼盘逐步转入现售阶段 [1][2] - 市场分化明显 人才房项目出现"日光盘"现象 [1] - 传统销售淡季叠加天气因素导致市场观望情绪浓厚 [1][2] - 重点城市成交略显乏力 房地产市场仍处于波动调整期 [3]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

福州楼市2025年上半年表现 - 2025年上半年福州楼市表现不及预期，尽管年初出台了一系列政策组合拳，但数据表现不尽人意[2] - 6月国务院常务会议提出要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳[4] - 行业萎靡颓废预期持续蔓延，政策"药效"衰减导致后续救市难度加大[4] 2025年1-6月签约数据 - 2025年1-6月福州五行政区住宅总签约套数7289套，签约面积770701平方米[5] - 八县市区同期住宅总签约套数7493套，签约面积961775平方米[5] - 6月五行政区签约套数1840套，签约面积175598平方米，均创年内新高[5][14] - 6月八县市区签约套数971套，签约面积132740平方米[13] 6月签约数据分析 - 6月28-30日集中签约722套，占当月五行政区签约量的39.24%[6] - 剔除安商房数据后，商品房网签数据变化不大[7] - 6月福州全市住宅签约2811套，环比5月增加713套，增幅33.98%[9] - 仓山区和晋安区占据五行政区大部分签约份额，分别签约826套和794套[10][14] 区域签约情况 - 仓山区6月签约面积74678平方米，环比5月增长68.86%[14] - 晋安区6月签约面积71249平方米，环比5月增长84.11%[14] - 台江区6月签约面积17214平方米，环比5月减少24.57%[16] - 福清市6月签约面积58445平方米，环比5月增长60.34%[20] - 长乐区6月签约面积24680平方米，环比5月增长62.7%[20] 区域差异 - 八县市区签约面积超过五行政区19万平方米，主要因福清市套均面积较大[7] - 福清市套均面积194.16平方米，远高于其他区域[13] - 罗源县签约量最低，仅签约9套，面积1001平方米[13][17]

房地产市场整体态势 - 重点城市房地产市场在传统销售旺季"金三银四"后步入平稳发展阶段，新房市场关注度显著提升[1] - 楼市政策支持力度不断加大，房企积极筹备年中冲刺，市场呈现复杂微妙变化态势[1] - 5月重点城市新房整体销售环比增长，核心城市"新规"项目开盘去化较好，但郊区老项目及低能级城市项目面临较大压力[3] 城市成交数据表现 - 北京5月二手房网签量14277套，环比下降8.3%，同比上涨，新建商品住房网签量3917套，环比同比均上涨[1] - 上海5月一二手住房合计成交223万平方米，同比增加17%[1] - 广州新房二手房网签量均有不同程度提升，深圳一二手住宅网签总量7849套，环比下降16.7%，同比增长21.1%[1] 新规产品市场表现 - 深圳"新规"项目及得房率较高的新房备受青睐，如龙华观澜片区新房项目75平方米可打造三房两卫户型，吸引众多购房者[3] - 多个城市第四代住宅、低密洋房等产品成交表现优于普通楼盘，苏州成交金额前十楼盘中6个属于此类[3] - 杭州核心区新房项目凭借优质配套及产品力吸引高净值客群，部分项目触发社保摇号[3] 旧规产品市场困境 - 深圳罗湖区、福田区城市更新项目新房容积率超过8，得房率低的"摩天住宅楼"去化缓慢，部分项目开盘超一年未清盘[3] - 购房者在价格无明显优势情况下不考虑此类住宅[3] 房企销售与拿地情况 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额14436.4亿元，同比下降10.8%，超百亿房企33家，五十亿房企64家较去年同期减少6家[3] - 前5个月TOP100企业拿地总额4051.9亿元，同比增长28.8%，拿地策略聚焦收益确定性高和现金流回笼快的项目[3] - 房企为年中业绩冲刺加大推盘及促销力度，深圳一大型民营房企将结合最新政策加快回款[3] 楼市政策动态 - 5月以来楼市政策支持力度持续加大，降息成为焦点，部分二线城市推出一揽子提振楼市措施[3] - 湖南省推出加大契税支持力度、推进"以旧换新"等措施，重庆市发布支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度等举措[3] - 预计6月楼市政策环境保持宽松，核心城市市场有望持续修复，但城市间及新旧项目分化行情延续[3][4] 未来市场展望 - 6月一二线城市新房价格有望维持高位，成交热点集中在区位好、品质高、性价比突出区域[4] - 外围区域新房或"旧库存"可能继续以价换量，市场处于分化调整阶段[4] - 房企需精准把握市场需求，优化产品结构，在市场分化中寻求新平衡与发展机遇[4]

国内投资要闻 - 三部门推出一揽子金融政策稳市场稳预期 包括央行全面降准0 5个百分点 下调政策利率0 1个百分点 降低结构性货币政策工具利率和公积金贷款利率0 25个百分点 设立5000亿元"服务消费与养老再贷款" 金融监管总局将推出八项增量政策 包括加快出台适配房地产发展新模式的融资制度 再批复600亿元保险资金长期投资试点 证监会将支持中央汇金发挥类"平准基金"作用 出台深化科创板创业板改革措施 [3] - 四大一线城市同步下调公积金贷款利率 北京广州深圳紧随上海步伐下调个人住房公积金贷款利率 成都公积金新政提出购买保障性住房首付比例最低15% 最高贷款额度上浮50% 旨在降低购房门槛刺激需求 [3] - 权益市场震荡调整中 重仓机器人赛道的基金守住领跑地位 创新药板块反弹带动相关基金净值大幅回暖 多只基金涨幅超过40% [3] - 部分次新基金快速建仓 有产品成立半个月股票仓位达九成 科技主题类产品在震荡市中表现更为积极 基金经理认为AI行业进展加速 具备长期投资逻辑 [4] 国际投资要闻 - 美联储维持联邦基金利率目标区间在4 25%至4 5%不变 符合市场预期 [6] - 日本利率交易员人才争夺激烈 对冲基金提供数百万美元薪酬方案 因日本债券收益率升至20年来高点 [6] - 穆迪警告零售业对私人信贷敞口风险上升 自疫情以来私人信贷公司管理资产规模超过2万亿美元 市场份额从银行转向此类公司 [6] 本周市场表现 - 主要股指表现：上证指数累计涨1 92% 深证成指涨2 29% 创业板指涨3 27% 科技股普遍低迷 银行电力股走强 [8] - 基金指数表现：偏股混合型基金指数涨2 63% 普通股票型基金指数涨2 43% 可转债基金指数涨2 50% 短期纯债型基金指数仅涨0 11% [11][12] - 行业ETF表现：通信设备指数涨6 3% 中证军工指数涨5 2% 5G通信指数涨4 4% 中华半导体芯片指数跌1 7% [16] 基金与理财市场 - 本周新发基金14只 其中股票型12只 债券型和混合型各1只 [13] - 银行理财产品新发513只 净值型产品成立规模417 06亿元 较上周减少57 12% 固定收益类产品今年以来回报0 7721% [17][18] 贵金属与外汇市场 - SHFE黄金收报788 42元/克 周涨0 14% 持仓量增加7304手 白银周跌0 58% [21][22]

武汉楼市新政"汉九条"核心内容 - 一季度武汉商品房销售面积同比增长5.5% [1][3] - 新政呈现四大特点：金融支持力度加大、补贴力度加大、以旧换新持续升级、创新政策盘活存量 [1] - 提高第二套公积金贷款额度至与首套一致 降低改善家庭置业成本 [1] - 针对青年人提供特色金融产品 包括降低利率和灵活还款方式 [1] - 扩大商办产品支持政策 非经营用途购买可获契税补贴且首付降低5个百分点 [1] - 将多孩家庭6万/12万购房补贴从新城区扩大至全市范围 [1] 以旧换新与存量盘活措施 - 对卖旧买新家庭继续给予契税补贴 [2] - 鼓励企业收购个人二手房 计划全市收购3000套用于租赁和安置 [2] - 允许符合条件的自持商办物业转让 [2] - 创新支持政策促进地下停车位交易 降低办证成本 [2] 政策影响与市场预期 - 新政覆盖人群广泛 包括青年人、多孩家庭、改善家庭等 [2] - 体现严控增量、盘活存量的思路 针对不同人群精准施策 [2] - 预计将进一步释放刚性和改善性住房需求 [2] - 结合"五一"假期时点 有望激活市场形成"红五月"行情 [3]