北京甲级写字楼市场整体表现 - 第三季度净吸纳量达12.5万平方米创年内新高 [2][3] - 空置率环比下降近1个百分点至19.3% [2][3] - 净有效租金环比下降3.5%至227.3元/月/平方米 [6] 市场需求与供应特征 - 需求侧放量明显主要由科创类企业驱动 [2][3] - 连续9个季度实现去化季度平均去化量8万平方米 [3] - 市场呈现结构性复苏与区域分化特征 [3][6] 中关村子市场表现 - 第三季度净吸纳量超6.3万平方米 [6] - 空置率大幅回落至15.1%环比降3.9个百分点同比降4.6个百分点 [6] - 14个甲级写字楼项目空置率低于10%其中10个项目低于5% [6] 租金与交易情况 - 鼎好大厦报价14元/平方米/天成交价约11元/平方米/天 [7] - 理想国际报价12-13元/平方米/天成交价约9元/平方米/天 [7] - 中关村部分写字楼租金仍处于下滑状态 [7] 未来市场展望 - 中关村有望成为首个租金企稳回升的子市场 [2][8] - 市场需等待新的供需平衡格局逐步成型 [4] - 科技创新周期驱动市场迈向新供给侧改革 [4][5]

行业趋势 - 香港写字楼净吸纳量今年有所改善 主要由于金融业招聘情况好转 [1] - 金融业占写字楼租户比例达57% 预期香港商业物业市场将回稳 [1] - 2025年6月牌照数目按年增加约1300个 主要受益于今年股市表现强劲 [1] 租金预测 - 中环甲级写字楼今年租金跌幅收窄至5% 去年跌幅达12% [1] - 中环甲级写字楼明年租金料大致持平 [1] - 全港甲级写字楼今明两年租金预料跌3%至5% 较去年9%跌幅收窄 [1] 公司评级 - 太古地产获"买入"评级 涉猎中区甲级写字楼 [1] - 太古股份及香港置地评级为"中性" [1]

戴德梁行最新数据显示，2025年第三季度，上海甲级写字楼市场在新增供应与需求变化的相互作用下， 呈现出空置率微降、租金持续下行的态势，专业服务业、金融业和TMT行业成为市场需求的主要支撑 力量。 本季度，上海有4个甲级写字楼新项目完成交付，分别是日月光中心二期、前滩源、前滩尚以及城耀大 厦，为市场新增了22.24万平方米的优质办公面积。在新增供应入市的同时，市场需求也有所释放，季 内录得8.9万平方米的净吸纳量，环比上涨3.9%。受需求带动，全市甲级写字楼空置率微降至23.5%。不 过，租金方面压力仍在，全市平均成交租金降幅扩大至3.6%，平均月租金为每平方米205元。从同比变 化来看，空置率同比有所下降，但存量仍同比上升，租金则同比继续下行。 （文章来源：新华财经） 从行业表现来看，在整体市场表现疲弱的背景下，专业服务业、金融业和TMT行业凸显出在上海写字 楼市场的支柱地位。专业服务业在租赁需求中占比达26.7%，其中孵化器、联合办公类型企业积极布 局，对徐汇滨江、杨浦五角场、杨浦滨江等区域青睐有加。金融业以证券、投资、基金等企业为主，租 赁面积占比位居第二，达到20.8%。TMT行业占比14.9%，数据、 ...

市场总体概况 - 截至2025年二季度大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达7,213.0万平方米[11][32] - 2025年上半年净吸纳量76.4万平方米同比上升5.5% 但2024年全年净吸纳量133.0万平方米较2023年下降19.0%[11][32] - 2025年二季度整体空置率24.9%同比上涨1.7个百分点 其中台北空置率最低约7.9% 二线城市中青岛空置率最低为24.7%[11][32] - 平均租金同比下降13.8%至每月每平方米164.2元 香港以580.5元/平方米/月位居租金榜首[32] 城市差异化表现 - 存量规模差异显著：深圳存量860.5万平方米 广州693.7万平方米 大连仅104.9万平方米[1][33] - 未来供应分化：苏州未来供应462.2万平方米 深圳541.2万平方米 沈阳仅12.1万平方米[1][33] - 净吸纳量两极分化：南京/武汉/长沙/南宁净吸纳量超2.7万平方米 部分城市出现负值如天津-19,586平方米[2][33] - 租金变化呈现区域性：广州租金同比上涨13.3% 而南京/苏州/武汉/长沙等城市租金降幅均超10%[2][33] 重点城市动态-北京 - 2024年新增供应27.3万平方米同比下降55% 为近十年最低 2025年上半年无新增供应[12][51] - 2024-2025年上半年吸纳量51.2万平方米同比上升51.9% 空置率下降1.8个百分点至16.87%[13][57] - TMT行业成交占比达42.4% 金融业占23.4% 内资企业占比90%[58] - 2026-2028年将新增约180万平方米供应 70%集中在中央商务区和望京-酒仙桥区域[62][64] 重点城市动态-上海 - 2024年新增供应近80万平方米约为2023年49% 2025年上半年新增55.1万平方米同比回升43%[15][68] - 2025年二季度空置率升至23.6% 租金同比下降8.2%至212.6元/平方米/月[16][68] - 专业服务业(20.2%)/零售贸易(16.7%)/TMT(16.2%)为前三大需求行业 外资占比回升至40.3%[76][77] - 2025年下半年至2027年将新增258万平方米供应 其中新兴商圈占比56%[15][17] 重点城市动态-深圳 - 2024-2025年上半年新增供应516万平方米 总存量达860.5万平方米[18] - 2024年净吸纳量16.5万平方米同比下降57.9% 空置率上升1.7个百分点至27.8%[19] - 平均租金下跌14.1%至160.1元/平方米/月 2025年下半年预计新增122万平方米供应[19][20] 行业需求特征 - TMT/专业服务/金融为三大核心需求行业 在成都占比分别达26.4%/19.6%/16.8%[24] - 企业租赁面积结构变化：一线城市1,000平方米以下租户占比58% 2,001平方米以上仅20%[40][41] - 搬迁整合需求提升：上海市场新租占比24% 续租21% 搬迁占比较高[44][45] - 外资需求波动明显：台北市场跨国企业需求占比从2023年51.6%提升至80.9%[30] 未来趋势展望 - 2025年下半年64.1%新增供应来自二线城市 未来2-3年将迎供应高峰[11][34] - 2007-2025年一线城市甲级写字楼规模增长13.7倍达3,699.2万平方米[35][37] - 以价换量仍是市场主要特征 业主通过空间优化和租赁策略调整应对市场压力[32][39] - 人工智能/生物医药/集成电路等战略产业有望为市场注入新需求动力[17][63]

股价表现 - 8月12日收盘价2.440港元 较前一交易日下跌0.81% [1] - 当日盘中最高价触及2.490港元 创近一年新高 [1] - 当日资金净流出181.61万港元 主力流入及流出数据未披露 [1] 公司业务定位 - 作为嘉华集团旗下房地产业务旗舰 扎根香港并拓展至长三角及珠三角地区 [2] - 定位为综合发展商及投资者 专注于开发优质住宅社区及综合城市发展项目 [2] - 项目类型涵盖优质住宅、甲级写字楼、酒店、服务式公寓及特色商铺 [2] 产品核心竞争力 - 项目以品精质优见称 融合特色设计、精湛技术及创新元素 [2] - 物业质素获市场认可 建筑及设计屡获国际殊荣 [2] - 通过嘉英物业提供高端精品酒店式管理服务 覆盖住宅及商业设施 [2] 发展战略 - 以缔造理想和谐生活国度为宗旨 因地制宜传承品牌内涵 [2] - 凭借资深经验及雄厚财政实力 采取审慎进取的土地获取策略 [2] - 致力于为客户打造优质生活空间 为股东创造长远持续回报 [2]

公司治理与董事会决议 - 第十届董事会第五次会议于2025年7月29日以现场方式召开 全体7名董事出席并审议通过四项议案 [4] - 董事会全票通过2025年半年度报告及摘要 审计委员会确认报告真实准确反映公司财务状况和经营成果 [4][6] - 董事会全票通过两项超额奖励议案 包括2024年度分配比例及2025年度与业绩指标挂钩的方案 [7][8][9] - 提名邓佳悦为新任董事候选人 其现任公司党委副书记兼总经理 曾任多个管理层职务 [10][12] 监事会决议 - 第十届监事会第五次会议于同日以现场结合通讯方式召开 4名监事全部出席 [13] - 监事会审议通过半年度报告 确认编制程序合规且内容符合监管要求 未发现违反保密规定的行为 [13][14] 房地产租赁业务 - 截至2025年二季度末 持有在营物业总建筑面积396万平方米 其中甲级写字楼245万平方米占62% [16] - 2025年上半年房地产租赁现金流入18.54亿元 同比下降14% 权益租赁现金流入15.18亿元同比降幅相同 [16] 住宅销售业务 - 主要住宅项目去化率表现优异 世纪前滩·天御达99% 陆家嘴太古源源邸两批分别达96%和94% [17] - 2025年上半年住宅销售签约面积4.10万平方米同比增96% 合同销售金额47.69亿元同比增111% [17] - 住宅销售现金流入55.48亿元同比增长105% 权益现金流入38.19亿元同比增幅相同 [17] 办公销售与项目竣工 - 2025年上半年办公项目销售现金流入6.39亿元 权益部分为3.51亿元 [18] - 上半年竣工三个项目总建筑面积41.02万平方米 权益竣工面积36.9万平方米 [18] 重大事项进展 - 子公司绿岸公司土地污染治理取得进展 土壤现场治理工作已全部完成 后续工作有序推进中 [3] - 绿岸公司已暂停相关开发建设销售工作 公司累计发布10次专项公告披露此事 [3]

物业持有情况 - 截至二季度末公司持有主要在营物业总建筑面积396万平方米 其中甲级写字楼245万平方米 高品质研发楼33万平方米 商业物业78万平方米 酒店物业27万平方米 租赁住宅物业13万平方米 [2] 房地产租赁表现 - 2025年1-6月房地产租赁现金流入18.54亿元 同比下降14% 权益租赁现金流入15.18亿元 同比下降14% [2] 住宅销售项目去化 - 主要在售住宅项目去化率分别为世纪前滩·天御99% 世纪前滩·天汇92% 川沙锦绣云澜79% 世纪臻邸53% 陆家嘴太古源源邸第一批96%及第二批94% [3] 住宅销售业绩 - 2025年1-6月住宅类物业销售签约面积4.10万平方米 同比增加96% 权益签约面积3.23万平方米 同比增加111% [3] - 同期住宅销售合同金额47.69亿元 同比增加111% 权益合同销售金额33.51亿元 同比增加119% [3] - 实现住宅销售现金流入55.48亿元 同比增加105% 权益销售现金流入38.19亿元 同比增加105% [3] 办公销售与项目建设 - 2025年1-6月办公项目销售现金流入6.39亿元 权益销售现金流入3.51亿元 [4] - 同期竣工项目包括川沙C06-01/02地块 川沙C06-03地块 张江中区74-01地块 竣工面积41.02万平方米 权益竣工面积36.9万平方米 [4] 收入结构 - 2024年度营业收入构成：房产销售48.24% 房地产租赁22.19% 物业管理14.88% 金融业收入9.14% 酒店业3.64% [4]

业绩总结 - 2025年1 - 6月房地产租赁现金流入18.54亿元，同比降14%，权益租赁现金流入15.18亿元，同比降14%[1] - 2025年1 - 6月住宅类物业销售签约面积4.10万平方米，同比增96%，权益签约面积3.23万平方米，同比增111%[2] - 2025年1 - 6月住宅类物业合同销售金额47.69亿元，同比增111%，权益合同销售金额33.51亿元，同比增119%[2] - 2025年1 - 6月住宅类物业销售（含车位）现金流入55.48亿元，同比增105%，权益销售现金流入38.19亿元，同比增105%[2] - 2025年1 - 6月办公项目销售现金流入6.39亿元，权益销售现金流入3.51亿元[2] 项目情况 - 至二季度末公司主要在营物业总建筑面积396万平方米，含甲级写字楼245万平方米[1] - 世纪前滩·天御等项目整体去化率分别约为99%、92%、79%、53%、96%及94%[2] - 2025年1 - 6月公司竣工项目竣工面积41.02万平方米，权益竣工面积36.9万平方米[2]

零售租赁市场 - 2025年上半年零售市场保持稳定 下半年零售租赁预计保持稳定 受本地消费及旅客人流改善支持 [1] - 餐饮运营商继续主导租赁需求 特别是针对大众及中端市场的品牌 [1] - 核心区一线街铺供应紧张持续支持租金轻微升幅 [1] - 2025年第二季度零售租赁动能较2024年下半年放缓 但整体零售销售跌幅收窄并于2025年5月扭转下行趋势 [2] - 核心区空置率下降0.7个百分点至7.1% 带动租金按季上升0.9% 与第一季度升幅一致 [2] - 上半年核心区租金增长达到1.9% [2] 工业及物流市场 - 对高规格金属储存仓库需求持续上升 因香港作为伦敦金属交易所认可交收地点 [1] - 2025年上半年地缘政治紧张及贸易政策不明朗 促使仓储租户采取更审慎策略 租赁需求大幅下降 [2] - 租赁活动主要由搬迁带动 常伴随缩减面积 推高空置率并压抑租金 [2] - 仓库空置率按季上升0.4个百分点至10.3% [2] - 仓库租金按季下跌0.8% 为连续第六季下跌 [2] - 截至2025年上半年末仓库租金跌幅达2.9% [2] - 预计2025年仓库租金下跌0-5% [1] 资本市场 - 投资者普遍采取审慎观望态度 HIBOR下调仅提供有限支持 [3] - 市场情绪有稳定迹象 自用买家查询明显增加 因资本价值持续下跌及借贷成本下降 [3] - 若HIBOR维持在低位 预计2025年下半年投资势头将逐步改善 [3] - 银行对财务压力贷款曝险增加 市场上可供折让出售资产将会增加 [3] - 低利率环境将鼓励更多自用买家及长线投资者入市 [3] - 预计2025年甲级写字楼(只限分层)资本值下降6-8% 核心区街铺上升1-3% 仓库下降8-10% [3] 物业改造机会 - 酒店改装成学生宿舍比商厦改装更划算 [2] - 香港特区政府推行酒店改建学生宿舍试验计划后 预计酒店业主及办公室业主对相关机会兴趣明显上升 [3]

深圳甲级写字楼市场 - 2025年上半年深圳甲级写字楼新供应面积23.5万平方米，低于市场预期，全市甲级物业存量达860.5万平方米 [1] - 甲级写字楼空置率半年微升1.2个百分点至27.8%，供应延后缓和了空置率上行压力 [1] - 高新技术产业和硬科技产业快速发展为办公楼租赁市场提供持续需求，但外部环境不确定性和新旧动能转换的结构性压力影响增量需求 [1] - 业主下调租金以留住租户，第二季度平均租金较去年末下跌5.3%至每月每平方米160.1元，价格优势促进净吸纳量达6.8万平方米 [2] - 总部型物业吸引关联企业回流及产业链上下游企业入驻，政府部门参与重点行业企业孵化和培育 [2] 深圳零售物业市场 - 2025年上半年深圳零售市场新增30.3万平方米优质购物中心，主要来自K11ECOAST和罗湖益田假日广场，全市优质购物中心存量增至747.7万平方米 [2] - 第二季度最优层平均租金半年下降2.4%至每月每平方米761.6元，整体空置率上升1.2个百分点至9.1% [2] - K11持续筹开有望带动片区空置率下行 [2] 粤港澳大湾区大宗交易市场 - 上半年大湾区大宗交易单宗均价降至5亿元，市场主流需求转向小总价资产 [3] - 广州工业类与非核心区办公成交主要由各区属平台招商引资及企业自用需求推动 [3] - 深圳办公类物业成交总额近80亿元，多为自用买家成交，上市企业及国企购置占据交易主体地位 [3] - 独栋别墅及工业类资产法拍成热点板块，险资持续加码布局物流资产，稳定运营商业项目受投资人青睐 [3] 投资机会与趋势 - 市场参与者可把握政策利好节点，优选政策导向明确的板块 [4] - 价格调整下投资价值浮现，私人投资者将择机低价收购优质物业 [4] - 商业与产城基础设施、内循环、产业转移机遇受关注 [4] - 新经济崛起推动数据中心投资重返热点，生物医药领域配送仓储及医疗器械生产获关注 [4]