报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 上半年楼市收官，Q2销售回落，三季度是政策发力关键期，其定调及方向影响下半年楼市表现 考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或有弹性，建议逢低配置地产股 推荐稳健经营且有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等房企，贝壳等中介，华润万象生活等物管商管[7] 各部分总结 上半年土地市场量价表现 - 25H1全国300城累计供应21930万方，同比-14.9%；累计成交17390万方，同比-4.9%，较2024年降幅明显收窄，土地成交降幅已收窄至-5%以内 [5][14] - 25H1全国300城/一线/二线/三四线宅地成交价分别为4953、36484、8061、2008元/平，分别同比+34.4%、+23.6%、+21.3%、+11.1%，成交楼面价全线上升 [5][14] 上半年房企销售额情况 - 2025年1 - 6月百强房企全口径销售金额17820亿元，累计同比-11.4%，较1 - 5月扩大3.0pct，延续3月以来累计同比走扩趋势 [6][16] - 6月单月全口径销售金额3707亿元，环比+16.6%，同比-21.2%，延续单月同比下降趋势，且6月单月同比降幅明显 [6][16] 行情回顾 地产行情 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.3%，位列第23；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.7%，位列第4 [3][18] - 本周地产涨跌幅前5名为*ST南置、力高集团等，涨跌幅分别为+14.6%、+14.2%等；末5名为华音国际控股、英皇国际等，涨跌幅分别为-23.8%、-17.6%等 [18] 物业行情 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-0.9%，恒生中国企业指数涨跌幅为-1.7%，沪深300指数涨跌幅为+1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.8%和-2.4% [3][24] - 本周物业涨跌幅前5名为经发物业、润华服务等，涨跌幅分别为+18.6%、+8.7%等；末5名为德信服务集团、泓盈城市服务等，涨跌幅分别为-16.3%、-9.3%等 [24] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第27周，全国300城宅地成交建面762万㎡，单周环比-35%，单周同比-15%，平均溢价率4% [29] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面18475万㎡，累计同比-3.7%；保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计514万平米，周环比-3%，周同比-8%，月度累计同比-24%，年度累计同比+0% [34] - 一线城市周环比-6%，周同比-12%，月度累计同比-29%，年度累计同比+1%；二线城市周环比+12%，周同比0%，月度累计同比-18%，年度累计同比-6%；三四线城市周环比-18%，周同比-15%，月度累计同比-28%，年度累计同比+7% [34][36] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计240万平米，周环比-10%，周同比-8%，月度累计同比-6%，年度累计同比+19% [45] - 一线城市周环比-1%，周同比-15%，月度累计同比-14%，年度累计同比+25%；二线城市周环比-16%，周同比-10%，月度累计同比-11%，年度累计同比+19%；三四线城市周环比-13%，周同比+14%，月度累计同比+19%，年度累计同比+9% [45] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.01亿平米，环比-1.7%，同比-9.4% [53] - 以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.5月，较上周-1.3个月，较去年同比-1.7个月 [53] 行业政策和公司动态 地产行业政策和新闻 - 武汉延长部分房地产政策期限，包括优化新建商品房项目审批服务、给予阶段性购房优惠支持等政策 [58][61] - 南京优化住房公积金相关政策，扩大异地贷款范围、放宽异地购房提取条件、延长存量房贷款最长期限 [61] - 广州对商转公贷款实施办法征求意见，明确启动和防控条件及贷款额度 [61] - 北京规范个人住房转租活动，10套及以上纳入行业监管 [61] - 荆门推动房地产市场平稳健康发展，推进现房销售、提高预售门槛、推行房票安置 [61] 地产公司动态 - 城建发展、路劲高管变更 [62] - 招商蛇口回购股份，累计回购4480.4万股，占总股本0.4945% [62] - 万科A获大股东借款并展期，需提供万物云股权质押 [62] - 保利发展、越秀地产等公布经营业绩 [62][63] - 融创中国拟发行7.54亿股新股偿付56亿元境内债券 [63] 物管行业政策和新闻 - 江苏发布物业服务质量提升行动实施方案，明确到2026年底多项工作目标 [64] 非开发公司动态 - 碧桂园服务、贝壳-W等进行股份回购 [64] - 华润万象生活收购华润网络和华网数据科技100%股权 [64] 行业估值 - 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表 [67][69][70] - 给出覆盖公司估值情况，包括万科A、保利发展等公司的市值、PE、归母净利润及同比增速等数据 [71]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

土地成交概况 - 武汉市6月30日成功出让5宗涉住宅地块 成交总额28.997亿元 土地面积17.55万平方米 规划建筑面积35.23万平方米 [1] - 3宗地块底价成交 2宗溢价成交 其中江岸区新兴街049号住宅地块溢价率54.36% 武昌区傅家坡047号住宅地块溢价率22.42% [1][3][5] 江岸区新兴街049号地块 - 绿城中国旗下武汉旭尚房地产开发有限公司以6.645亿元竞得 楼板价27920元/平方米 创武汉住宅楼板价历史第二高 [1][3] - 地块占地面积18277平方米 计容面积23800平方米 容积率1.30 吸引中海 华润 保利等14家企业参与106轮竞价 [3] - 地处汉口历史风貌区和武汉天地商圈 紧邻优质教育资源及公园 配套成熟 为区域罕见优质地块 [3] 武昌区傅家坡047号地块 - 建发国际集团旗下黄石悦发房地产有限公司以12.202亿元竞得 吸引保利 华润等7家企业参与45轮竞价 [3][5] - 地块分拆出让住宅和商服部分 适应市场需求 地处中南商圈 临近黄鹤楼公园 配套成熟且交通便利 [5] 其他地块成交情况 - 长江新区P(2025)044号地块由武汉长江新区建誉置地以5.55亿元底价竞得 楼板价5405元/平方米 [5] - 长江新区P(2025)045号地块由同一公司以2.64亿元底价竞得 楼板价2815元/平方米 [5] - 汉阳区P(2025)046号地块由武汉市阳筑建设以1.96亿元底价竞得 楼板价3500元/平方米 [6] 市场趋势分析 - 核心区域优质地块受热捧 原因包括地段优势 规模适中 合理起拍价设置等 [6] - 武汉市通过优化供地条件和降低竞买门槛提振市场 上半年多宗地块溢价率超30% 显示土地市场回升态势 [6]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 降息预期又起，市场风险偏好或有好转，地产或有望受益于高低切及板块轮动；今年上半年政策尚未加码，地产数据边际走弱，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的，如建发国际集团、中国海外发展、滨江集团等[6] 根据相关目录分别进行总结 上海六批次土拍供出大量优质地块 - 上海发布六批次土拍共推出13幅用地，徐汇衡复等六宗地块或具备较高市场关注度 [13] - 政府推出好地块释放支撑楼市积极信号，有利于热度持续释放；若7月土拍实现好地块+好项目加成，有望点燃四季度至明年初楼市行情；优质地块总价高对开发商构成资金约束，多宗齐上有望平抑成交地价及溢价率；今年上海多个高端项目热卖，增强了政府供地、开发商拍地的信心 [5][13] 明年广州新出让宅地全部实施装配式建筑 - 广州住建局发布意见，2026年起全市出让的居住用地100%实施装配式建筑，每年出让用地中实施模块化建筑的建筑面积占新建项目总建筑面积的比例不低于10% [6][17] - 装配式建筑具备工期短、节能环保、规模效应下成本低的特点，若开发周期大幅压缩，房企或将主动实现现房销售，重塑销投融模式，改善利润及现金流状况，购房者受益，具备好产品好服务的开发商和掌握新材料、新技术的建筑商有望获得发展 [6][17] 行情回顾 地产行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅为+3.1%，在各板块中位列第17；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第4 [3][19] - 本周地产涨跌幅前5名为国瑞健康、深圳控股等，末5名为力高集团、禹洲集团等 [19] 物业行情回顾 - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+3.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.8%，沪深300指数涨跌幅为+2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.9%和+1.7% [3] - 本周物业涨跌幅前5名为众安智慧生活、鲁商服务等，末5名为经发物业、宋都服务等 [27] 数据跟踪 宅地成交 - 2025年第26周，全国300城宅地成交建面923万㎡，单周环比-17%，单周同比-33%，平均溢价率9% [30] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面17462万㎡，累计同比-4.5%；年初至今，保利发展、绿城中国等权益拿地金额位居行业前五 [30] 新房成交 - 本周47个城市商品房成交合计523万平米，周环比+39%，周同比-14%，月度累计同比-5%，年度累计同比+0.4% [35] - 一线城市周环比+81%，周同比+2%等；二线城市周环比+42%，周同比-13%等；三四线城市周环比+19%，周同比-22%等 [35] 二手房成交 - 本周22个城市二手房成交合计264万平米，周环比+1%，周同比-2%，月度累计同比+1%，年度累计同比+20% [43] - 一线城市周环比+2%，周同比-10%等；二线城市周环比+1%，周同比-4%等；三四线城市周环比+1%，周同比+19%等 [43] 重点城市库存与去化周期 - 本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比+0.3%，同比-9.1%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为24.3月，较上周+0.4个月，较去年同比-1.6个月 [50] 地产行业政策和新闻 - 杭州住房公积金管理中心推出住房公积金支付购房首付款业务，可全程线上办理，二手房线上办理功能正在开发 [56] - 济南首批配售型保障性住房于6月23日启动登记认购工作，明确了房源、户型、定价及流程 [56] - 青岛住房公积金管理中心调整贷款支持政策叠加限额，“还贷能力系数”由30%调整为40％，优化多子女家庭支持政策 [56] 地产公司动态 - 中国奥园因债券转换配发及发行133.18万股新股份 [58] - 万达酒店发展拟出售万达酒店管理（香港）有限公司全部已发行股份 [58] - 北辰实业控股股东增持公司股份，控股比例上升 [58] - 雅居乐集团出售广东珠江桥生物科技股份有限公司3552万股 [58] - 珠免集团董事长变更 [58] - 招商蛇口进行组织架构调整 [58] - 融创中国部分债务持有人加入重组支持协议 [58] - 中国海外发展公司秘书变更 [58] - 金地商置执行董事变更 [58] - 中骏集团控股签署重组支持协议 [58] - 中国海外发展申请基础设施REIT上市 [58] - 新城控股提前赎回5000万美元绿色无抵押固定利率债券 [58] - 旭辉控股集团境外债务重组计划获香港法院批准 [58] 物管行业政策和新闻 - 上海市民政局联合市房管局印发《上海市推进“物业+养老”服务试点方案》，开展“物业+养老”服务试点 [59] 非开发公司动态 - 贝壳-W多次进行股份回购 [59] - 碧桂园服务、德信服务集团进行股份回购 [59] - 特发服务股东减持股份 [59] - 珠江股份、招商积余高管变更 [59] - 佳兆业美好签订停车位租赁协议 [59] 行业估值 报告给出了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，以及覆盖公司的估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [62][65][66][64]

恒生港股通高股息率指数表现 - 截至2025年6月3日11:12，恒生港股通高股息率指数(HSSCHKY)上涨1.54% [2] - 成分股中信银行(00998)上涨4.88%，太古地产(01972)上涨3.94%，农业银行(01288)上涨3.41% [2] - 港股红利ETF博时(513690)上涨0.72%，最新价报0.99元，盘中换手1.53%，成交6174.09万元 [2] - 近1周日均成交9312.39万元 [2] 港股红利ETF博时产品特征 - 紧密跟踪恒生港股通高股息率指数，反映可通过港股通买卖的香港上市高股息证券表现 [3] - 最新规模达40.05亿元 [3] - 前一交易日融资净买额120.10万元，最新融资余额932.37万元 [3] - 管理费率0.50%，托管费率0.10% [4] - 近半年跟踪误差0.055% [4] 港股红利ETF博时业绩表现 - 近2年净值上涨32.41%，在指数股票型基金中排名前5.49%(120/2187) [4] - 成立以来最高单月回报24.18%，最长连涨月数3个月，连涨涨幅3.44% [4] - 上涨月份平均收益率4.99%，超越基准年化收益8.37% [4] - 近1个月夏普比率1.58 [4] - 今年以来相对基准回撤0.39%，回撤后修复天数37天 [4] 恒生港股通高股息率指数成分 - 前十大权重股合计占比28.55% [5] - 权重股包括兖矿能源(4.39%)、恒隆地产(3.38%)、信义玻璃(2.85%)等 [5][7] - 部分权重股表现：电讯盈科上涨1.70%，建发国际集团上涨2.92%，中国石油股份上涨1.69% [7] 市场风格展望 - 6月份大盘指数可能表现一般，前半段红利风格占优，后半段成长风格占优 [3] - 港股维持宽幅震荡判断，筹码结构健康，抛压小于A股，表现可能更优 [3] - 需关注特朗普政府关税政策等事件驱动因素对投资节奏的影响 [3]

制度变革 - 我国住房制度经历"福利分房—商品房预售—现房销售试点"三阶段 预售制度支撑行业高速发展 人均居住面积从1978年6 7平方米提升至2020年41 8平方米 [1] - 随着行业债务高企和交付风险暴露 政策转向"保交楼、防风险" 2024年以来已有6省32市发布现房销售细则 住房制度进入从"高周转"向"高安全"转型阶段 [1] 海外经验 - 海外普遍采用"低首付+强监管+风险共担"机制 购房者仅支付5%-20%定金或首付款 按揭贷款在交付后发放 [2] - 开发商需接受多重监管 违约将面临担保赔付与法律追责 有效遏制烂尾和挪用风险 [2] 国内现状 - 现房销售占比持续提升 2025Q1达32 7% 较2020年低点提升22 5个百分点 海南等4省市现房销售占比已超5成 [3] - 各地出台融资支持、税费减免、简化审批等六类配套措施 未来可能提高开发贷覆盖比例和土地税收优惠 [3] 行业影响 - 现房销售延缓土地转换 降低新房供给 对房价有稳定作用 库存去化周期长的低能级城市推行较快 高能级城市逐步试点 [4] - 现房销售或使土拍热度下降 土地价格下滑 房企拿地需考虑更厚利润率安全垫 [4] - 现房销售有效防范交付风险 实现所见即所得 [4] 房企影响 - 现房销售拉长现金流回正周期2年 高周转模式难以延续 [4] - 现房销售增加资金成本 影响项目净利率约2个百分点 IRR受影响更大 [4] - 现房销售对产品品质、运营效率和融资能力要求更高 加速行业出清 优质房企"剩者为王" [1][4] 推荐标的 - 推荐建发国际集团、中国海外发展、绿城中国、滨江集团、XD建发股等优质房企 [1]

行业观点 - 房贷利率下调符合预期但房屋销售提振作用需谨慎评估因贸易关税压力影响 [1] - 维持行业谨慎态度建议采取防御性策略选择优质国企 [1] 推荐标的 - 消费受益股包括华润置地(01109)和华润万象生活(01209) [1] - 高股息率股包括建发国际投资集团(01908)和绿城管理控股(09979) [1] 华润置地(01109) - 预计2025年每股NAV为47.96港元含开发物业17.40港元(现金流折现法WACC 9.0%)、投资物业32.72港元(资本化率6-9%)及净债务2.25港元 [1] - 开发商评分卡综合评分7/10(土地储备)给予30%折让覆盖公司通常折让幅度25-55% [1] 华润万象生活(01209) - 基于20倍2026年预期市盈率估值目标市盈率来自行业评分卡含7项指标(总建筑面积增长、母公司实力等) [2] 建发国际集团(01908) - 预计2025年每股NAV为32.55港元含开发物业31.69港元(现金流折现法WACC 9.6%)、其他业务1.01港元及净债务0.15港元 [2] - 开发商评分卡综合评分7/10(土地储备)给予40%折让覆盖公司通常折让幅度25-55% [2] 绿城管理控股(09979) - 基本情形下对2025年每股收益应用9倍目标市盈率参考三组可比公司(开发商/管理商、项目管理公司、建筑咨询公司) [2]

公司基本信息 - 公司股份代号为1908[11] - 公司网站为www.cndintl.com [11] - 厦门建发是厦门建发股份有限公司（600153）的控股公司，建发股份是建发房产的控股公司[181][185] - 建发房产是益鸿的控股公司，益鸿是公司控股股东益能的控股公司[181][185] 公司人员变动 - 许伊旋于2024年4月29日获委任为执行董事[4] - 彭勇于2024年4月29日辞任执行董事[4] - 甘美霞于2024年8月30日辞任公司秘书[5] - 游子麟于2024年8月30日获委任为公司秘书[5] - 林伟国47岁，2019年3月21日任公司执行董事，2025年3月26日任董事会主席[173][176] - 田美坦48岁，2022年8月25日任执行董事，2025年3月26日任行政总裁[175][178] - 赵呈闽57岁，2015年2月10日任执行董事，2022年8月25日至2025年3月26日任董事会主席[180][183] - 许伊旋46岁，2024年4月29日任执行董事[182][186] - 黄文洲60岁，2015年4月29日获委任为非执行董事，2024年8月19日起不再担任建发股份副董事长[188][192][193] - 郑永达54岁，2023年5月10日获委任为非执行董事，2024年8月19日起不再担任建发股份董事长，同日获委任为副董事长[189][194] - 叶衍榴52岁，2019年3月21日获委任为非执行董事，负责厦门建发整体风险管理工作[191][196] 公司人员背景信息 - 林伟国2010年获安徽财经大学会计学学士学位，为高级经济师及高级会计师[174][177] - 田美坦毕业于武汉大学获经济学学士学位及中欧国际工商学院EMBA学位，为中级经济师[175][179] - 赵呈闽毕业于厦门大学，取得工商管理硕士学位，为高级会计师，从事财务工作超30年[180][183] - 许伊旋毕业于福州大学，获文学学士学位，为工艺美术师[182][187] - 黄文洲现任厦门建发董事长（2017年2月获委任）、党委书记（2018年2月获委任）及建发房产董事[188][193] - 郑永达1993年加入厦门建发，毕业于厦门大学国际贸易专业，为经济学学士[189][190][194][195] - 叶衍榴1995年加入厦门建发，曾任法务总监及总法律顾问，持有学士学位，为合格企业法律顾问及中国执业公司律师[191][196] - 黄维58岁，自2012年11月23日起为独立非执行董事，在会计专业积逾33年经验[197][199] - 2004年9月至2024年8月，黄维为建溢集团有限公司独立非执行董事[197][199] - 2016年5月18日，美国公众公司会计监督委员会谴责黄维，禁止其作为负责美国上市公司审计的相关人士，并处1万美元民事罚款[198][200] - 2017年11月27日，香港会计师公会谴责黄维，征收2.5万港元行政罚款和与其他答辩人合共1万港元费用[198] 公司财务数据关键指标变化 - 公司2024年度实现营业收入约1429.9亿元，2023年约1344.3亿元，同比增长约6.4%[19] - 公司2024年度本集团拥有人应占年内溢利约48.0亿元，2023年约50.3亿元，同比下降约4.6%[19] - 截至2024年12月31日，公司资产总额约4124.8亿元，其中货币资金约572.6亿元，存货约2470.3亿元[19] - 公司全年实现营业收入约1429.9亿元，同比增长约6.4%；归属股东净利润约48亿元，同比下降约4.6%[20] - 截至2024年12月31日，公司总资产达4124.8亿元，其中货币资金约572.6亿元，存货约2470.3亿元[21] - 2024年公司收入约142,986.28百万元，同比增加约8,556.31百万元（约6.4%）[77][79] - 2024年公司毛利约18,972.44百万元，同比增加约4,055.98百万元（约27.2%）[77][79] - 2024年公司溢利从约6,335.23百万元增加至约6,389.99百万元[77][79] - 2024年公司权益持有人应占溢利减少约230.87百万元（约4.6%）至约4,803.84百万元[77][79] - 2024年销售成本为1240.14亿元，2023年为1195.14亿元，增加45.00亿元[103] - 2024年毛利为189.72亿元，毛利率约13.3%；2023年毛利为149.16亿元，毛利率约11.1% [103] - 2024年其他净收益为7.95亿元，2023年为11.26亿元，减少3.30亿元[104] - 2024年总借贷成本（不包含合约负债的主要融资成分及租赁负债的融资费用）为29.98亿元，2023年为33.86亿元，减少3.88亿元[105] - 2024年投资物业公允价值变动亏损为3.65亿元，2023年为0.52亿元[106] - 销售成本从2023年的1195.1352亿元增至2024年的1240.1384亿元，增加约45.0032亿元，毛利率从11.1%提升至13.3%[107] - 其他净收益从2023年的11.2573亿元降至2024年的7.9538亿元[108] - 总借款成本（不包括合同负债的重大融资成分和租赁负债的融资费用）从2023年的33.8635亿元降至2024年的29.978亿元[110] - 投资性房地产公允价值变动损失从2023年的0.5178亿元增至2024年的3.6466亿元[111] - 行政开支从2023年的28.5139亿元增至2024年的49.7993亿元，增加约21.2854亿元[112][117] - 销售开支从2023年的43.0801亿元降至2024年的37.2169亿元，减少约5.8632亿元[113][118] - 除所得税前溢利从2023年的85.8271亿元增至2024年的108.784亿元，增加约22.9569亿元，增长约26.7%[114][119] - 所得税开支从2023年的22.4748亿元增至2024年的44.8841亿元[115][120] - 公司权益持有人应占溢利从2023年的50.3471亿元减至2024年的48.0384亿元，减少约2.3087亿元，减少约4.6%[116][121] - 2024年末公司负债权益比率降至87.6%（2023年末：93.2%），借款总额中约114.653亿元须一年内偿还，约780.8157亿元须一年后但五年内偿还[128] - 截至2024年12月31日，集团借贷比率降至87.6%（2023年12月31日为93.2%），一年内到期借款约114.653亿元人民币，一至五年到期借款约780.8157亿元人民币[130] - 截至2024年12月31日，财务担保合约结余约433.1795亿元人民币（2023年12月31日约774.4407亿元人民币）[133][137] - 截至2024年12月31日，资本承担结余约599.6817亿元人民币（2023年12月31日约692.4774亿元人民币）[134][138] - 截至2024年12月31日，公司已发行股本为2.017177631亿港元，分为20.17177631亿股每股面值0.1港元的普通股（2023年12月31日为1.895684126亿港元，分为18.95684126亿股）[136][140] - 截至2024年12月31日，集团雇佣22069名全职员工（2023年12月31日为20913名），本年度总员工成本约42.7644亿元人民币（2023年约38.8988亿元人民币）[144][149] 公司股息分配 - 公司董事会建议就本年度宣派末期股息每股股份1.2港元，附带以股代息选择，待股东大会批准[19] - 公司建议派发末期股息每股1.2港元，有待股东在即将召开的年度股东大会上批准[21] 公司销售业务数据关键指标变化 - 2024年公司全口径合同销售金额约1334.7亿元，同比下降约29.3%；权益合同销售金额约1033.6亿元，同比下降约25.1%，销售权益比例约77%；全口径销售回款约1357.4亿元，回款比例约102%[24][27] - 2024年厦门确认销售金额为2,683,843万元，2023年为1,306,963万元[82] - 2024年北京确认销售金额为1,280,338万元，2023年为510,258万元[82] - 2024年集团连同合营及联营公司归属股东权益累计合同销售金额约1033.6亿元，较上年度减少约25.1%[85][86] - 截至2024年12月31日，归属股东权益累计合同销售面积约504.8万平方米，较上年度减少约24.3%[85][86] - 2024年各城市合约销售金额总计1033.5735亿元，2023年为1379.5613亿元[88][90] - 2024年各城市合约销售总面积504.8089万平方米，2023年为666.4348万平方米[88][90] - 2024年龙岩合约销售金额19.7807亿元，2023年为20.3331亿元[88] - 2024年徐州合约销售金额9.013亿元，2023年为14.6503亿元[90] - 2024年广州合约销售金额5.8808亿元，2023年为11.1962亿元[90] - 2024年宿迁合约销售金额8.235亿元，2023年为8.9018亿元[90] - 2024年济南合约销售金额11.9844亿元，2023年为16.3185亿元[88] 公司土地储备数据关键指标变化 - 2024年公司新获取项目23个，全口径拿地金额约556亿元，新增项目全口径货值约1007亿元[29][31] - 截至2024年12月31日，公司总土地储备可售货值约2210亿元，2022年后拿地项目土地储备占比约80%，土地储备权益比例约75%[29][31] - 截至2024年12月31日，集团土地储备总可销售面积约1243万平方米，在中国有311个项目[91] - 2024年可供销售总建筑面积为1243.12万平方米，应属总建筑面积为967.05万平方米；2023年可供销售总建筑面积为1551.52万平方米，应属总建筑面积为1205.08万平方米[92][94] 建发物业业务数据关键指标变化 - 截至2024年12月31日，建发物业物业管理合约面积达约1.091亿平方米，同比增长约7.2%；在管面积约7550万平方米，同比增长约22.9%[37][40] - 2024年建发物业赛惟客户服务满意度94分，维持行业标杆水平[38][41] - 截至2024年12月31日，集团物业在管建筑面积达约7550万平方米[98][101] 建发合诚业务数据关键指标变化 - 2024年建发合诚巩固并扩大福建、辽宁等省份市场份额，重点布局大湾区、长三角等核心区域[43][45] 公司2024年经营举措 - 2024年公司加快数字化平台建设，投入使用“设计协同平台”，推广财务共用中心模式[46][47] - 2024年公司获中国证券报“港股金牛奖”等资本市场重磅奖项[46][48] - 公司实施本地差异化投资和营销策略，减少对单一市场依赖[155] 公司2025年发展规划 - 2025年公司将围绕新产品、新技术、新工艺打造产品技术创新[51][54] - 2025年公司将加大研发投入，推进“王府、唐风”等产品迭代升级和老盘新做[52][55] - 2025年公司将引入前沿新技术，关注智慧建筑、绿色建筑应用[52][56] - 2025年公司将加快集采平台与建造体系建设，加强与大数据智慧平台合作[57][59] - 2025年公司在存量项目上加速去化，扩大销售规模，提升销售品质[58][61] - 2025年公司将加大对市场及区域研究，布局重要城市，拓展优质项目资讯获取渠道[63] - 2025年公司将适应国家政策，塑造竞争新优势，提升经营品质和效益[64][66] - 2025年公司以“守正创新、提质增效”为主线推动高质量发展[157][159] - 2025年公司聚焦新产品、新技术、新工艺进行产品技术创新[158][160] - 2025年公司加大研发投入推进“王府、唐风”等产品迭代

市场表现 - 恒生港股通高股息率指数(HSSCHKY)上涨0 85% 成分股中华润置地上涨4 64% 中国海外发展上涨3 76% 中国宏桥上涨3 09% 恒隆地产上涨2 59% 长和上涨2 44% [2] - 港股红利ETF博时上涨1 20% 最新价报0 93元 盘中换手0 44% 成交1661 97万元 近1年日均成交7895 66万元 [2] - 港股红利ETF博时近1年净值上涨22 27% 自成立以来最高单月回报24 18% 最长连涨月数3个月 最长连涨涨幅3 44% 上涨月份平均收益率4 95% 超越基准年化收益8 16% [3] 政策与行业动态 - 国务院常务会议指出要持续稳定股市 推动房地产市场平稳健康发展 [2] - 中邮证券认为地产板块上涨一般提前于基本面企稳 叠加近期增量政策预期较强 在4月底重要会议前板块仍有望实现超额收益 [2] 产品与指数特征 - 港股红利ETF博时紧密跟踪恒生港股通高股息率指数 该指数反映港股通高股息证券整体表现 [2] - 恒生港股通高股息率指数前十大权重股合计占比28 32% 包括兖矿能源(权重4 39%) 恒隆地产(3 38%) 信义玻璃(2 85%)等 [4][6] - 港股红利ETF博时最新规模37 31亿元 近22个交易日合计资金流入1674 14万元 [3] 风险与成本指标 - 港股红利ETF博时近1年夏普比率1 48 今年以来相对基准回撤0 39% [3] - 管理费率0 50% 托管费率0 10% 近1月跟踪误差0 038% [3]

文章核心观点 贸易战背景下针对内需的宏观政策积极有为、靠前发力，看好房地产行业板块整体表现，推荐布局核心城市的开发商、物业管理公司、中介公司及优质商业地产公司 [1][4] 新房与二手房成交情况 - 一季度重点40城新房成交面积2580万方，同比增长4.5%，3月新房成交面积1124万平，同比增长3.5%，一线城市新房成交面积同比增速达两位数 [1] - 一季度重点13城二手房成交面积1960万方，同比增长33%，3月二手房成交面积850万方，同比增长37%，北上广深成杭核心城市一季度二手房成交套数增速均超30% [1] 百强房企销售情况 - 一季度百强房企全口径销售金额7874亿元，同比下降7.3%，累计降幅较1 - 2月扩大4.2个百分点，3月单月同比降低12%，跌幅较2024年全年明显收窄 [2] - 3月及一季度百强房企销售金额下滑，一方面受新增供给收缩影响，Top10房企一季度新增住宅供应套数5.3万套，同比下降35%，另一方面二手房成交占比提升吸纳部分购房需求 [2] 土地市场情况 - 3月百强房企新增货值1841亿元，同比增长36.8%，较2月增速扩大19.8个百分点，2025年以来连续3个月同比正增长 [3] - 土地市场分化，整体供给及成交规模筑底，核心城市土拍火热，3月北京、杭州等城市拍出单价地王，全国宅地成交溢价率17.15%，环比上升4.4个百分点 [3] 投资建议 - 看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A股滨江集团、建发股份、金地集团，港股贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务 [4] - 推荐优质商业地产公司华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [4]