投资评级 - 建发国际集团(1908 HK)获得"买入"评级 首次覆盖[11] 核心观点 - 受益于控股股东厦门建发集团的品牌、信用和资源支持 凭借精准投资策略和优秀产品力 在行业下行周期实现逆势进阶 2025年上半年销售规模排名提升至第六[3] - 资产质量和周转效率保持领先 中长期销售规模有望再上台阶[3] - 短期经营表现突出 2025年上半年新增货值987亿元 全年1500亿货值拿地目标有望完成[8] - 业绩展望稳健 预计2025-2027年归母净利润分别为49 1/53 1/58 8亿元 同比增速2 1%/8 2%/10 8%[9] - 当前估值仍有较大修复空间 按45%分红比例测算 2025年股息率约6 1%[9] 公司概况 - 控股股东为福建省大型国企厦门建发集团 2024年《财富》世界500强第85位[19] - 2016年开始以"黑马"之姿崭露头角 2025年上半年销售规模排名提升至行业第六[6] - 核心管理层均为建发集团内生培养 在集团体系下扎根10年以上[34] - 2021-2023年推出3次股权激励方案 合计授出约1 8亿股 占总股本9 1%[36] 竞争优势 - 资产质量领先：坚持流速优先策略 2024年后新增项目静态毛利率和流速均有提升 存量土储货值中2022年后新增占比达80%[7] - 周转效率领先：2024年并表回款/有息负债达1 15倍 显著高于行业平均水平[30] - 费用控制优异：2024年广义费用率6 66% 低于行业平均水平[44] - 融资成本优势：2024年末平均融资成本3 56% 股东借款利率2025年起下调至4 06%[48] - 业务协同完善：旗下建发物业和建发合诚提供全产业链服务支持[52][56] 财务表现 - 2025年上半年全口径销售金额707亿元 同比增长7% 销售均价26 864元/平[18][19] - 2024年末有息负债898亿元 现金短债比4 7倍 净负债率31 8% 剔除预收资产负债率59 6%[46][49][50] - 2024年归母净利润48亿元 同比下滑5% 综合毛利率13 3%[32][33] - 2021年以来现金分红比例维持在40%以上[65]

行业投资评级 - 行业评级：看好 [2] 核心观点 - 地产板块持仓达历史冰点，叠加降息催化，政策宽松预期强化，配置性价比凸显 [4] - 超预期点：地产股基金持仓历史低点，Q4基数压力推动政策强化 [4] - 驱动因素：基金持仓低位、全球政策周期协同效应、Q4高基数压力推动政策释放 [4][5] 地产重仓股分析 基金持仓情况 - 基金持有房地产股市值从2020年H1的141亿元降至2025年H1的30亿元，降幅达80% [4][19] - 持有地产股的基金数量从2020年Q4的372个降至2023年Q4的194个，2025年H1稳定在200个左右 [13] - 主动基金是重仓地产股的主要力量，2025年H1持有地产股市值占比达80% [19] - 地产股市值占比从2020年H1的3.82%降至2025年H1的1.34%，接近市场标配1.22% [23] - 超配基金数量占比维持在55%左右，抛压殆尽 [4][23] 持仓结构 - 重仓持股总市值从2022年Q1的828亿元降至2025年Q2的256亿元，下跌近70% [34] - A股地产股中超过10个基金持有的公司不超过20个，头部效应显著 [34] - 港股地产股关注度提升，中高关注度股票数量多次超过A股 [38] - A股持仓基金数量大幅下降，保利发展和招商蛇口仍为前两大重仓股 [43] - 港股持仓基金数量稳定，华润置地和中国海外发展增持，物业股普遍被增持 [46] 美国降息对中国地产股影响 联动效应 - 美联储降息减少人民币贬值压力，为中国降息打开空间 [56][68] - 降息利好房企融资成本下降和购房需求修复，推动基本面改善 [56] - 美联储降息促使国际资本从美国流出，新兴市场资产吸引力提升 [56] 房企债务压力缓解 - 美联储降息压缩海外融资成本，降低汇兑损失风险 [60] - 改善再融资环境，减少技术性违约风险 [60] - 稳定市场预期与信用修复，降低评级下调概率 [60] 降息预期 - 2025年8月市场预估美联储9月降息概率达92.1% [64] - 人民币汇率走高为中国降息提供空间，预估降息幅度10-20BP [68] 投资建议 配置逻辑 - 2025Q4地产板块进入关键博弈期，叠加降息窗口，可积极配置 [76] - 地产板块持仓低，下跌空间有限，时间换空间 [76] 结构性机会 1. **住宅开发主战场**：优选"地产+"模式，如华润置地、建发股份、滨江集团 [79] 2. **城市更新**：关注现金流充沛企业，如华润置地、中国海外发展、保利发展 [79] 3. **产业结构变化**：AMC（信达地产）、内陆城市竞争出清（中国海外宏洋） [79] 4. **防御性子领域**：商管（华润万象生活）>物业（绿城服务、保利物业） [79]

行业政策导向 - 房地产行业从"住有所居"向"住有宜居"转型 [1] - 政府工作报告首次写入"建设好房子"要求 [1] - 住建部提出推进"好房子、好小区、好社区、好城区"四好建设 [1] 公司战略布局 - 公司定位"新中式生活匠造者" 深耕人居领域40余年 [2] - 采用"新材料·精工艺·承古法·展国风"专属匠造特质 [2] - 相继发布"好房子""好服务""好社区"三大体系 [2] - 以"共建美好生活钻石家"为核心构建社区体系 [2] 数字化平台运营 - 官方平台"建发房产钻石会"2020年上线 [2] - 实现全业态互联和全场景服务自助化 [2] - 周浏览量超过百万次 [2] - 通过会员制提供多元权益 [2] 社区建设五大维度 - 安全维度：构建智能安防与应急保障系统 [5] - 舒适维度：空间设计贴合业主身心需求 [5] - 绿色维度：采用自然融合与低碳实践打造生态社区 [5] - 智慧维度：运用数智化技术赋能社区管理 [5] - 美学维度：融合文化内涵与空间美学 [5] 四大动线规划 - 人行动线注重礼仪与景观体验 [6] - 车行动线强调安全与舒适归家流程 [6] - 服务动线追求高效便捷 [6] - 美好体验动线适配全龄全时需求 [6] 四美社区营造理念 - 门庭美：融合传统建筑礼制 如北京建发·海晏采用"八檩抱厦"结构 [7][8] - 园林美：营造四季诗画意境 如厦门项目选用百年老桩红檵木等珍稀苗木 [11] - 空间美：构建多功能场景 如杭州项目设计2800平方米下沉式会所 [14] - 体验美：获得业主积极反馈 杭州项目交付后获本地业主好评 [17] 三热爱生活理念 - 热爱生活：打造全龄全时场景覆盖 [22] - 热爱健康：配备健康步道/恒温泳池等设施 组织乒乓球赛等社群活动 [25] - 热爱美好：开展传统节日活动 如第六届"国风少年"以非遗传承为主题 [27] 项目实践案例 - 北京建发·海晏采用京派"王府中式"风格 [8] - 厦门建发港务·瑞湖公馆精选全球珍稀苗木 [11] - 杭州建发·云栖上宸设计11大主题架空层 [14] - 杭州建发·缦云交付后获得业主高度评价 [17] 体系建设特点 - 形成"建设-运营"闭环管理体系 [30] - 通过持续运营实现美好生活愿景 [30] - 构建以人为本的品质宜居社区解决方案 [30]

投资评级 - 行业投资评级：看好（维持）[1] 核心观点 - 7月销售数据表现走弱，全国商品房销售面积同比-4.0%，销售额同比-6.5%，单月销售面积和金额分别同比-7.8%和-14.1%，降幅连续两个月扩大[5][14] - 城市市场热度分化，2025年前32周一线、二线、三四线城市新房成交面积增速分别为+3.1%、-3.5%、-3.8%，高能级城市成交热度更高[5][14] - 开工数据降幅持续收窄，1-7月全国房屋新开工面积同比-19.4%，住宅新开工同比-18.3%，降幅连续两个月收窄[6][20] - 竣工面积同比仍降，1-7月房屋竣工面积同比-16.5%，住宅竣工面积同比-17.3%，降幅有所扩大[6][20] - 开发投资额降幅扩大，1-7月房地产开发投资额同比-12.0%，住宅开发投资额同比-10.9%[7][24] - 企业到位资金降幅扩大，1-7月房地产开发企业到位资金同比-7.5%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[7][27] 投资建议 - 推荐布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团[8][33] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动的房企：华润置地、新城控股、龙湖集团[8][33] - 推荐服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业[8][33] 数据图表 - 2025年1-7月商品房销售面积同比下降4.0%，销售额同比下降6.5%[13][18] - 2025年1-7月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-6.2%、-1.1%、-2.6%、-6.0%[13][16] - 2025年7月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-25.8%、-16.3%、-13.7%[13][22] - 2025年1-7月房地产开竣工面积同比下降19.4%和16.5%[13][23] - 2025年1-7月房地产开发投资额同比下降12.0%[13][26] - 2025年1-7月房地产开发企业到位资金同比下降7.5%[13][28] - 2025年1-7月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别+0.1%、-8.5%、-9.9%、-9.3%[13][31] - 2025年7月居民购房首付比例约68%[13][32]

内房股市场表现 - 建发国际集团股价上涨4.22%至18.53港元 [1] - 华润置地上涨3.51%至33.5港元 [1] - 龙湖集团上涨3.03%至10.88港元 [1] - 新城发展上涨2.6%至2.76港元 [1] 北京楼市政策变化 - 北京五环外符合条件的家庭取消购房套数限制 [1] - 住房公积金支持力度加大 涉及套数认定 贷款额度和提取流程 [1] - 政策节奏超出预期且具有明显信号意义 [1] 政策影响与市场预期 - 深圳和上海限购政策松绑预期提升 [1] - 北京新政可能开启新一轮政策放松周期 [1] - 地产股博弈窗口有望开启 [1] 行业基本面与股价驱动因素 - 当前地产基本面转弱且房价持续下跌 [1] - 房价走势决定地产股中期超额收益变化 [1] - 2022年至今出现8次明显超额收益脉冲 主要来自政策面驱动 [1] - 政策表述越新颖市场反应越大 [1]

公司财务安排 - 公司将于2025年8月22日举行董事会会议 [1] - 会议将审议通过截至2025年6月30日止6个月中期业绩 [1] - 会议将考虑派发中期股息事项 [1] - 会议将处理其他相关事项 [1]

香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 C&D INTERNATIONAL INVESTMENT GROUP LIMITED 建 發 國 際 投 資 集 團 有 限 公 司（「本 公 司」）董 事 會（「董 事 會」）謹 此 宣 佈，本 公 司 將 於 二 零 二 五 年 八 月 二 十 二 日（星 期 五）舉 行 董 事 會 會 議，以 考 慮 及 通 過 本 公 司 及 其 附 屬 公 司 截 至 二 零 二 五 年 六 月 三 十 日 止 的 六 個 月 中 期 業 績，及 派 發 中 期 股 息（如 有），以 及 處 理 任 何 其 他 事 項。 承 董 事 會 命 建 發 國 際 投 資 集 團 有 限 公 司 主 席 兼 執 行 董 事 林 偉 國 建發國際投資集團有限公司 （於開曼群島註冊成立的有限公司） （股份 ...

港股内房股表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团、华润置地、融创中国均涨2% [1] - 建发国际集团、中国金茂、越秀地产、万科企业、碧桂园、富力地产均涨超1% [1]

政策影响 - 北京五环外解除限购政策自2025年8月9日起施行 购买五环外住房不再限制套数 [1] - 公积金政策同步优化 无贷款或有一次已结清家庭可执行首套政策 二套贷款额度由60万元提升至100万元 [1] - 新政信号意义重大 楼市止跌回稳态势有望持续巩固 [1] 市场表现 - 港股内房股普遍上涨 龙湖集团涨2.07%至10.36港元 融创中国涨2.04%至1.5港元 华润置地涨2.01%至30.38港元 [1] - 建发国际集团涨1.46%至17.42港元 中国金茂涨1.33%至1.52港元 越秀地产涨1.25%至4.85港元 [1] - 万科企业涨1.2%至5.08港元 富力地产涨1.15%至0.88港元 碧桂园涨1.08%至0.47港元 [1] 政策对象 - 政策覆盖京籍居民及社保或个税满2年的非京籍居民 [1] - 一线城市北京出台楼市新政 具有行业风向标意义 [1]

行业投资评级 - 维持行业"增持"评级 [4][6] - 配置方向包括基本面alpha公司、地方国企/城投/化债、中介及物业类标的 [4] 核心观点 - 北京定向松绑五环外限购政策：符合购房条件的居民家庭（京籍或社保满2年的非京籍）在五环外购买商品住房不限套数，但未放松外地居民购房要求 [1][11] - 政策效果预判：新政有助于北京郊区库存去化，但效果可能有限，需关注上海、深圳跟进可能性 [1][11] - 行业逻辑：政策力度或超2008/2014年水平，地产作为早周期指标具备经济指向性，竞争格局向头部国央企集中 [4] - 城市分化：一线+2/3二线+极少量三线城市组合在销售反弹中表现更优 [4] 行情数据 市场表现 - 本周申万房地产指数上涨2.2%，跑赢沪深300指数0.93个百分点，在31个申万一级行业中排名第16 [2][13] - 个股表现：荣丰控股（+16.7%）、*ST匹凸（+14.1%）涨幅居前；世茂集团（-24.4%）、远洋集团（-14.3%）跌幅显著 [13][18][21] 成交数据 新房市场 - 30城周度成交面积120.5万方，环比-35.0%，同比-19.3% [2][22] - 一线城市：33.0万方（环比-37.8%，同比-36.2%） - 二线城市：60.7万方（环比-30.5%，同比-4.0%） - 三线城市：26.8万方（环比-40.4%，同比-22.1%） - 累计数据：30城年初至今成交6096.6万方（同比-1.5%），一线城市同比+4.2%，二线城市同比-5.2% [2][25] 二手房市场 - 14城周度成交面积171.1万方，环比-7.2%，同比-2.1% [2][32] - 一线城市：67.5万方（环比-11.1%） - 二线城市：79.7万方（环比-5.0%） - 三线城市：23.9万方（环比-2.8%） - 累计数据：年初至今成交6495.0万方（同比+17.6%），一线城市同比+21.2% [32] 信用债动态 - 本周房企信用债发行22只（环比+6只），规模228.70亿元（环比+116.19亿元），净融资额159.94亿元（环比+110.18亿元） [3][42] - 发行结构：AAA级占比76.9%，5年以上期限占比45.8%，中期票据及ABS为主要类型 [42][43] - 融资成本下降：25中海03（3年期）利率较可比债券下降130bp [44][45] 政策动向 - 北京新政：五环外取消购房套数限制，公积金贷款二套房额度提至100万元、首付比例降至30% [11][12][48] - 中房协启动中小房企支持计划，提供融资对接等服务 [47] - 苏州出台14条住房更新规定，强化历史文化保护 [48]