收入和利润（同比环比） - 收益为341.65亿元人民币，同比增长4.3%[14] - 毛利为44.02亿元人民币，同比增长12.8%[14] - 除所得税前溢利为22.55亿元人民币，同比增长12.3%[14] - 期内溢利为15.05亿元人民币，同比增长4.7%[14] - 公司期内溢利达人民币1,504,565千元，其中归属于本公司权益持有人的溢利为人民币913,748千元[15] - 期内全面收益总额同比增长9.2%至人民币1,538,636千元（2024年同期：1,408,741千元）[15] - 基本每股盈利为人民币48.09分，较去年同期47.30分增长1.7%[15] - 2025年上半年期内溢利为人民币9.13748亿元[22] - 2025年上半年全面收益总额为人民币9.47812亿元[22] - 公司权益持有人应占期内溢利为9.14亿元人民币，较去年同期8.17亿元增长11.8%[66] - 公司2025年上半年股东应占期内溢利为913,748千元人民币，较2024年同期的817,068千元人民币增长11.8%[70] - 稀释后每股盈利为45.18分人民币，较2024年同期的42.95分人民币增长5.2%[70] - 公司收入人民币341.6亿元，同比增长4.3%[153][155] - 公司毛利人民币44.0亿元，同比增长12.8%[153][155] - 公司权益持有人应占溢利人民币9.1亿元，同比增长11.8%[153][155] - 公司2025年上半年总收益为341.65亿元人民币，同比增长4.3%[174] - 物业开发收益增加11.3亿元至321.4亿元，同比增长3.6%[176][179] - 物业管理及相关服务收益增加2.8亿元至20.2亿元，同比增长16.0%[177][180] - 毛利率提升0.97个百分点至12.89%[181][185] - 公司权益持有人应占溢利增加0.9亿元至9.1亿元，同比增长11.8%[195][200] 成本和费用（同比环比） - 销售成本为297.62亿元人民币，同比增长3.2%[14] - 其他收入为3.54亿元人民币，同比下降13.4%[14] - 行政开支为9.87亿元人民币，同比增长6.5%[14] - 销售开支为13.92亿元人民币，同比下降3.1%[14] - 融资成本为4.67亿元人民币，同比增长75.1%[14] - 利息收入总额为2.99亿元人民币，同比下降15.9%[49] - 银行利息收入为2.49亿元人民币，同比下降21.8%[49] - 融资成本总额为32.54亿元人民币，同比下降20.6%[51] - 资本化利息金额为27.87亿元人民币，同比下降27.3%[51] - 实际确认融资成本为4.67亿元人民币，同比增长75.0%[51] - 已出售物业成本为282.45亿元人民币，较去年同期274.41亿元增长2.9%[55] - 所得税开支总额为7.50亿元人民币，较去年同期5.71亿元增长31.3%[57] - 中国企业所得税为17.31亿元人民币，较去年同期10.09亿元增长71.6%[57] - 中国土地增值税为1.01亿元人民币，较去年同期1.60亿元下降37.1%[57] - 递延税项为10.82亿元人民币收益，较去年同期5.98亿元收益增长80.9%[57] - 物业存货及其他合同成本拨备为3.93亿元人民币，较去年同期2.85亿元增长37.8%[55] - 向联营公司及合营公司贷款的预期信贷亏损拨备为2063万元人民币，去年同期为拨回6523万元[55] - 总借贷成本减少0.9亿元至15.0亿元，同比下降5.7%[183][188] - 投资物业公平值变动损失扩大至3485万元[184][189] - 行政开支增加0.6亿元至9.9亿元[191][196] - 所得税开支增加1.8亿元至7.5亿元[194][199] 各条业务线表现 - 公司物业开发收入为321.43亿元人民币，同比增长3.6%[46] - 物业管理及其他相关服务收入为202.14亿元人民币，同比增长16.0%[46] - 物业管理服务收入为131.62亿元人民币，同比增长27.0%[46] - 建设管理及代建服务收入为45.37亿元人民币，同比增长12.5%[46] - 物业租赁租金收入为4.32亿元人民币，同比增长8.7%[46] - 房地产开发业务收入达人民币321.4亿元，同比增长人民币11.3亿元，占总收入94.1%[157][158] - 物业开发业务收益321.43亿元人民币，占总收益94.08%[174] - 物业管理及相关服务收益20.21亿元人民币，同比增长16.0%[174] - 在管建筑面积达83.3百万平方米[177][180] 各地区表现 - 厦门城市销售额同比显著下降：人民币47.8854亿元（2025）vs 人民币78.6311亿元（2024）[160] - 上海城市销售额同比大幅增长：人民币77.1073亿元（2025）vs 人民币0.2371亿元（2024）[160] - 杭州合同销售金额同比增长：人民币119.1029亿元（2025）vs 人民币101.2884亿元（2024）[166] - 北京合同销售金额同比增长近一倍：人民币82.5906亿元（2025）vs 人民币41.7680亿元（2024）[166] - 苏州合同销售金额同比下降近50%：人民币13.5020亿元（2025）vs 人民币26.7582亿元（2024）[166] - 漳州市应属销售金额同比下降69.6%至3.62亿元人民币[167] - 珠海市应属销售金额激增2543.9%至6925万元人民币[167] - 上海市土地储备可供销售总面积115.31万平方米，较2024年末增长20.9%[171] - 南寧區域投資物業市場每月租金範圍為每平方米人民幣36元至1,920元[87] - 上海區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣220元至489元，較2024年12月31日的223元至496元略有下降[87] - 蘇州區域投資物業市價於2025年6月30日為每平方米人民幣23,850元，較2024年12月31日的25,024元下降4.7%[87] - 北京區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣109元，較2024年12月31日的116元下降6.0%[92] - 杭州區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣48元，較2024年12月31日的49元下降2.0%[92] - 莆田區域投資物業市場每月租金於2025年6月30日為每平方米人民幣18元，較2024年12月31日的17元增長5.9%[90] 管理层讨论和指引 - 公司决议不派发中期股息，与去年同期一致[63] - 2024年末期股息以现金支付约人民币3.18081亿元及股份支付约人民币18.87775亿元结清[22][23] - 2024年末期股息总额约为人民币22.05856亿元[22] - 主要管理层人员薪酬总额人民币9682万元，同比下降21.2%[145] - 建发房产提供不超过人民币600亿元贷款融资，年利率4.06%[141][142] 其他财务数据 - 分占联营公司收益为4.05亿元人民币，同比增长59.2%[14] - 总资产同比增长7.6%至人民币443,932,383千元（2024年末：412,483,385千元）[16] - 开发中物业存货增长9.4%至人民币243,923,464千元（2024年末：223,028,034千元）[16] - 银行及手头现金减少1.8%至人民币56,255,461千元（2024年末：57,259,153千元）[16] - 合同负债大幅增长15.7%至人民币184,410,331千元（2024年末：159,457,346千元）[17] - 计息借款总额增长17.8%至人民币41,111,718千元（流动+非流动）[17][18] - 非控股权益同比增长5.5%至人民币68,493,895千元（2024年末：64,945,023千元）[18] - 于联营公司的权益增长9.3%至人民币19,768,640千元（2024年末：18,083,675千元）[16] - 母公司拥有人应占权益总额为96,147,111千元[19] - 股份溢价为5,876,071千元[19] - 保留盈利为15,978,926千元[19] - 法定储备为2,452,179千元[19] - 永续贷款为12,000,000千元[19] - 资本储备为1,846,535千元[19] - 汇兑储备为0元[19] - 重估储备为2,692千元[19] - 限制性股份激励计划持有股份为7,650千元[19] - 股本为163,148千元[19] - 2025年6月30日权益总额为人民币1070.01125亿元[22] - 2025年6月30日本公司权益持有人应占权益为人民币385.0723亿元[22] - 2025年上半年非控股权溢注资人民币33.81372亿元[22] - 2025年上半年已付非控股权溢股息人民币4.72087亿元[22] - 股份为基础付款开支扣除税项为人民币1.24302亿元[22] - 附属公司股份为基础付款开支扣除税项为人民币4980万元[22] - 经营现金流转正为120.31亿元人民币，上年同期为负34.12亿元人民币[24] - 投资活动现金净流出124.49亿元人民币，上年同期为净流入8.12亿元人民币[24] - 融资活动现金净流出5.29亿元人民币，较上年同期22.68亿元人民币流出大幅收窄[24] - 现金及等价物减少9.47亿元人民币，上年同期减少48.68亿元人民币[24] - 期末现金及等价物余额532.95亿元人民币，较期初542.46亿元人民币减少1.8%[24] - 融资活动中偿还计息借款及关联方款项达1235.21亿元人民币，上年同期为1179.12亿元人民币[25] - 汇率变动导致现金减少408.7万元人民币，上年同期为增加427.1万元人民币[24] - 财务报表以人民币千元列示，功能货币为港元[26][29] - 直接控股公司为英属维尔京群岛注册的益能国际有限公司[27][30] - 最终控股公司为中国注册的厦门建发集团有限公司[27][30] - 投资物业账面价值从2024年末2,778,052千元人民币增至2025年6月30日的3,016,927千元人民币[73] - 投资物业公平值变动损失34,849千元人民币[73] - 自存货转拨投资物业金额273,724千元人民币[73] - 价值623,000千元人民币的投资物业被抵押给银行[73][74] - 所有投资物业均被归类为公允价值层级第三级[81][83] - 投资物业估值采用直接资本化法，参考市场月租金和资本化率[86] - 開發中物業賬面價值於2025年6月30日為人民幣2,439.23億元，較2024年12月31日的2,230.28億元增長9.4%[95] - 持作銷售物業賬面價值於2025年6月30日為人民幣195.78億元，較2024年12月31日的217.40億元下降9.9%[95] - 物業存貨總額於2025年6月30日為人民幣2,635.02億元，較2024年12月31日的2,447.68億元增長7.7%[95] - 其他非流動金融資產中的非上市股本證券公平價值於2025年6月30日為人民幣10.79億元，較2024年12月31日的11.15億元下降3.2%[93] - 资本化合同成本确认为销售开支金额为人民币4.538亿元[96][98] - 开发中物业账面价值人民币237.33亿元被质押用于银行借款担保（2024年末为464.40亿元）[97] - 贸易应收账款净额人民币30.27亿元，其中181-365天账龄占比最高达57.8%（人民币17.50亿元）[99][101] - 其他应收款中增值税应收款金额最大为人民币78.24亿元[99] - 银行存款及现金总额人民币562.55亿元，其中受限存款人民币29.61亿元[108] - 贸易应收账款减值准备减少人民币1.021亿元，期末余额26.68亿元[102] - 其他应收款减值准备增加人民币5559万元，期末余额8349万元[104][105] - 0-30天账龄贸易应收账款大幅下降至人民币2.63亿元（2024年末18.41亿元）[101] - 意向开发项目预付款新增人民币25.36亿元[99] - 按金类其他应收款减少至人民币25.71亿元（2024年末52.02亿元）[99][105] - 公司银行结余为人民币560.499亿元（2024年12月31日：约人民币569.939亿元），均以人民币计价并存于中国境内银行[110] - 受限银行存款主要为人民币计价的商品房预售建设保证金，需存放于指定银行账户并专用于支付相关项目建设成本[111] - 贸易应付款项总额为人民币258.873亿元，较2024年末的人民币258.515亿元基本持平[112][114] - 90天以上账龄的贸易应付款项显著增加至人民币88.447亿元（2024年末：人民币61.999亿元），增幅达42.6%[114] - 应付职工薪酬大幅减少至人民币4.161亿元（2024年末：人民币9.560亿元），降幅56.5%[112] - 应付增值税降至人民币3.739亿元（2024年末：人民币9.389亿元），降幅60.2%[112] - 应收非控股权益款项增加至人民币526.846亿元（2024年末：人民币486.852亿元），其中人民币6.516亿元计息利率区间为1.92%-6.5%[119][120] - 应付非控股权益款项增至人民币78.340亿元（2024年末：人民币69.966亿元），其中人民币16.700亿元计息利率区间为3.5%-10%[119][120] - 应付联营公司款项减少至人民币113.024亿元（2024年末：人民币113.658亿元），其中人民币30.772亿元计息利率区间为1.9%-4.75%[119][120] - 间接控股公司贷款实际年利率从4.45%下降至4.06%，且无需在一年内偿还[121][124] - 预期信贷亏损拨备从2024年底的人民币48,734千元增加至2025年6月底的人民币52,737千元，增幅为8.2%[127][128] - 银行借款总额从2024年底的人民币33,746,897千元增至2025年6月底的人民币41,111,718千元，增长21.8%[130] - 有抵押银行贷款从2024年底的人民币6,821,723千元减少至2025年6月底的人民币6,644,137千元，下降2.6%[130] - 无抵押银行贷款从2024年底的人民币26,925,174千元增至2025年6月底的人民币34,467,581千元，增长28.0%[130] - 一年内到期银行借款从2024年底的人民币6,124,502千元增至2025年6月底的人民币8,100,151千元，增长32.3%[131] - 开发中物业抵押品账面价值从2024年底的人民币46,440,119千元大幅减少至2025年6月底的人民币23,733,157千元，下降48.9%[132][134] - 建发房产担保的无抵押借款从2024年底的人民币23,929,644千元增至2025年6月底的人民币29,477,101千元，增长23.2%[133][135] - 银行借款实际年利率区间从2024年底的1.20%-3.30%降至2025年6月底的0.95%-3.05%[133][136] - 间接控股公司贷款利息开支从2024年6月底的人民币1,029,169千元降至2025年6月底的人民币960,110千元，下降6.7%[140] - 间接控股公司原材料采购从2024年6月底的人民币201,918千元降至2025年6月底的人民币103,898千元，下降48.5%[140] - 公司向建发房产支付贷款利息开支人民币9.6011亿元，同比下降6.7%[142] - 公司向联营公司提供贷款年利率6.50%至10.00%[141][142] - 公司向联营公司借款年利率1.90%至4.75%[141][142] - 公司向合营公司提供贷款年利率2.0%[141][142] - 全国房地产新建商品房销售额4424.1亿元，同比下降5.5%[150][151] - 交付物业总建筑面积190.1

业绩表现 - 2025上半年50家样本房企营业收入12049亿元 同比下降16.1% [1] - 央国企营收同比增长4.9% 民企下降32.1% 混合制企业下降26.1% [1] - 归母净利润亏损870亿元 同比扩大39% [1] - 行业毛利率11.68% 较2024年下降0.29个百分点 [1] - 销管费率4.89% 较2024年下降0.62个百分点 [1] - 多家房企计提大额存货减值 万科A/绿城中国/华发股份均超10亿元 [1] 经营状况 - TOP100房企全口径销售金额17820亿元 同比下降11% [2] - 头部房企表现分化 建发国际集团/中国金茂实现正增长 [2] - TOP30房企中民企数量从2020年21家降至7家 [2] - 14家典型房企拿地强度从2021年0.47回升至0.36 [2] - 中国金茂/建发国际集团/滨江集团/绿城中国拿地强度超0.6 [2] 资产质量 - 16家典型房企总资产规模101875亿元 较2024年末下降2.9% [3] - 有息负债规模27146亿元 较2024年末微增0.4% [3] - 资产负债率71.5% 较2024年末下降0.8个百分点 [3] - 短期有息负债占比30.4% 较2024年末下降1.8个百分点 [3] - 平均融资成本3.63% 较2024年下降30个基点 [3] - 建发国际集团/滨江集团/绿城中国竣工存货占比低于15% [3] - 四家房企资产流速超过65% 包括建发国际/滨江/保利/华发 [3] 市场格局 - 核心城市优质新房项目去化表现良好 [4] - 二手房市场呈现以价换量态势 [4] - 房企竞争重点转向资产质量/产品品质/品牌服务 [4] - 推荐关注持续在核心城市拿地的头部房企 [4]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

报告行业投资评级 - 房地产行业评级为"强于大市" [6][25] 报告核心观点 - 2025年8月70个大中城市新房价格环比下降0.3% 环比降幅与7月持平 二手房价格环比下降0.6% 环比降幅较7月扩大0.1个百分点 [1][6] - 一线城市二手房房价环比下降1.0% 连续四个月跌幅大于二三线城市 其中北京环比下降1.2% 上海下降1.0% 广州下降0.9% 深圳下降0.8% [6] - 二线城市新房价格环比下降0.3% 降幅收窄0.1个百分点 二手房下降0.6% 降幅扩大0.1个百分点 [6] - 三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅扩大0.1个百分点 二手房下降0.5% 降幅持平 [6] - 房价下跌城市数量方面 新房环比下跌城市57个 较7月减少3个 但平均跌幅扩大0.03个百分点至0.41% 二手房下跌城市69个 较7月增加1个 平均跌幅扩大0.02个百分点至0.59% [6] - 当前房价面临下行压力 新房处于2024年11月以来最大环比跌幅 推动房地产市场"止跌回稳"是主要目标 [6] - 建议关注四条投资主线：一二线核心城市布局房企、"小而美"房企、经营策略变化房企、房地产经纪公司 [6] 城市能级表现分析 - 一线城市新房环比下降0.1% 降幅收窄0.1个百分点 上海持续正增长0.4% 广州下降0.2% 深圳下降0.4% 北京由持平转为下降0.4% [6] - 二线城市仅26%城市新房价格持平或上涨 杭州上涨0.4% 南宁上涨0.3% 沈阳合肥上涨0.2% 西宁乌鲁木齐上涨0.1% 福州海口持平 [6] - 三线城市中宜昌上涨0.4% 吉林上涨0.2% 平顶山襄阳持平 其余均下跌 [6] 产品类型表现 - 各面积段产品新房价格环比均下降0.3% 二手房均下降0.6% [6] - 90平以下刚需产品二手房降幅扩大0.1个百分点 90-144平刚改产品和144平以上改善型产品涨跌幅均与7月持平 [6] 政策与行业展望 - 北京上海深圳已优化限购与信贷政策 对市场情绪有阶段性提振 但政策效果持续性待观察 [6] - "高质量开展城市更新"成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [6] - 建议关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企 以及困境反转标的 [6] 具体投资标的 - 一二线核心城市房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团 [6] - "小而美"房企：保利置业集团、城投控股 [6] - 经营策略变化房企：新城控股、金地集团、龙湖集团 [6] - 房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家 [6]

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业"看好"评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资端持续走弱，供给主体过度出清及补库存困难导致后续投资仍将偏弱，修复节奏显著慢于以往周期 [1][20] - 销售端处于筑底阶段，政策推动需求修复，但供给端约束销售修复，总量偏弱但结构有弹性 [2][34] - 资金来源降幅收窄，融资资金改善，预计后续仍略偏紧但将逐步改善 [2][39] - 核心城市房地产市场预计进入底部拐点区域，好房子政策将推动新产品、新定价、新模式发展 [2] 投资端表现 - 2025年1-8月房地产开发投资60,309亿元，同比-12.9%，较1-7月下降0.9个百分点 [3][4] - 8月单月投资同比-19.5%，较7月下降2.4个百分点 [1][4] - 住宅投资46,382亿元，同比-11.9%，占开发投资比重76.9% [3][4] - 分区域表现：东部地区同比-15.2%、中部-10.6%、西部-6.5%、东北-22.9% [3] - 新开工面积同比-19.5%，施工面积同比-9.3%，竣工面积同比-17.0% [1][4] - 维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [1][20] 销售端表现 - 2025年1-8月销售面积5.7亿平方米，同比-4.7%；销售额5.5万亿元，同比-7.3% [2][4] - 销售均价9,601元/平米，同比-2.6% [4][33] - 8月单月销售面积同比-10.6%，销售金额同比-14.0% [2][4] - 住宅销售面积4.8亿平米，同比-4.7%；住宅销售均价10,075元/平米，同比-2.3% [4][33] - 分区域销售面积增速：东部-7.1%、中部-1.4%、西部-3.2%、东北-6.6% [29] - 维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、均价同比-2.0% [2][34] 资金端表现 - 2025年1-8月资金来源6.4万亿元，同比-8.0% [2][4] - 8月单月资金来源同比-11.9%，较7月上升3.9个百分点 [2][4] - 国内贷款同比+0.2%，8月单月+1.1%；自筹资金同比-8.9%，8月单月-11.7% [2][4] - 定金及预收款同比-10.5%，8月单月-15.2%；个人按揭贷款同比-10.5%，8月单月-19.5% [2][4][37] - 融资资金中国内贷款增速由负转正，自筹资金降幅收窄；销售回款中定金及预收款降幅收窄 [2][39] 投资建议与推荐标的 - 推荐产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 推荐低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 关注二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 看好（维持）[5] 核心观点 - 中央层面明确要求"稳楼市、稳股市" 自2024年9月以来该政策导向持续 在外部环境波动加大的背景下 稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[6] - 政策导向和供需结构变化推动高品质住宅发展浪潮 建议关注三条主线：地产开发企业、二手房中介和物业管理企业[6] 板块行情表现 - 房地产（申万）板块本周下跌1.5% 表现弱于主要股指（上证指数跌1.2% 深证成指跌0.8% 创业板指涨2.4% 沪深300跌0.8%）[9] - 个股表现分化显著 涨幅前五包括：首开股份(+32.0%)、宁波富达(+12.7%)、ST广物(+12.4%)、上实发展(+9.3%)、珠江股份(+8.1%)[9] - 跌幅前五包括：*ST南置(-22.6%)、张江高科(-7.9%)、天保基建(-7.3%)、津投城开(-6.8%)、福星股份(-5.6%)[9] 新房市场数据 - 本周42城新房成交170万平米 环比下降15.3% 同比下降9.4%[15] - 分能级看：一线城市成交45.3万平米（环比+4.4%） 二线城市96.6万平米（环比-21.1%） 三四线城市28.0万平米（环比-19.4%）[15] - 8月累计成交730万平米 环比降4.1% 同比降18.8% 年初至今累计成交同比降6.1%[18] - 一线城市8月成交179万平米（环比-1.6% 同比-23.1%） 二线城市441万平米（环比+1.3% 同比-13.6%） 三四线城市111万平米（环比-23.4% 同比-29.7%）[18] 二手房市场数据 - 本周21城二手房成交171万平米 环比降9.1% 同比升10.2%[29] - 分能级看：一线城市成交74.9万平米（环比-4.3%） 二线城市85.6万平米（环比-12.2%） 三四线城市10.9万平米（环比-14.9%）[29] - 8月累计成交793万平米 环比降7.2% 同比升0.9% 年初至今累计成交同比升15.2%[34] - 一线城市8月成交329万平米（环比+0.2% 同比+3.5%） 二线城市410万平米（环比-10.8% 同比+0.2%） 三四线城市53万平米（环比-18.4% 同比-8.7%）[34] 政策动态 - 深圳分区优化住房政策：罗湖区、宝安区等区域取消限购套数限制 非户籍家庭限购2套 同时取消首套与二套房贷利率区分[46] - 上海下调二套房贷利率：从3.45%降至3.36% 降幅9个基点[46] - 多地公积金政策优化：南昌贷款最高额度从80万元提至100万元 首付比例从30%降至20% 福州放宽购房提取时限至三年[46] - 地方补贴政策：岳阳主城区购房享总价2%契税补贴 三孩家庭额外奖励10-20万元 杭州余杭区提供4万元购房补助[46] 土地市场动态 - 南京挂牌5幅地块 总面积13.58公顷 起拍总价25.99亿元[46] - 北京发布第七轮供地清单 8宗地总面积27公顷 建筑规模63万平方米[46] - 上海第七批次土拍收金111.16亿元 中海、招商、中旅联合以154.78亿元收购东安地块[46] - 北京三环地块由首开地产(4.46亿元)和城建联合体(29亿元)分食 总成交33.46亿元[46] 企业运营数据 - 8月销售额表现分化：招商蛇口194.6亿元(同比+38.9%) 绿城中国106.0亿元(同比+27.7%) 中国海外发展183.3亿元(同比-0.7%) 保利发展180.2亿元(同比-18.5%) 金地集团22.2亿元(同比-58.9%)[48] - 保利发展新增兰州、三亚两项目 支付价款16.12亿元[48] - 贝壳持续回购股份 8月29日至9月4日累计回购约460万股 耗资约2800万港元[49] 保障性住房进展 - 福建首笔4900万元保障性住房收购贷款落地 收购179套商品房补充保障性租赁住房[47] - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请[47] - 北京丰台棚改项目获批 配建540套保障性租赁住房[47]

好的，我将为您总结这份行业研报的关键要点。报告研究的具体公司包括建发国际、滨江集团、华润置地等，行业为房地产及物业管理。 行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4][5] 报告核心观点 - 房地产行业广义需求总量已见底，一二手房合计成交持续稳定3年多，2022-2024年总成交分别为15.4、15.2、14.0亿平，2025年前8月主流27城合计成交同比+3% [15][18] - 行业困境关键在于购买力而非需求，中产走弱导致置换链不畅，形成"二手房刚需化+新房改善化"格局，造成量价无法正向循环 [15][31] - 好房子政策将成为破局之策，通过打造新产品、开辟新市场，引领核心城市形成五重利好共振，实现由结构复苏带动全局复苏的路径 [4][15][65] - 香港楼市在四重利好（人才政策、撤辣政策、股市大涨、HIBOR下降）共振下已实现全方位反转，为其他核心城市提供借鉴 [119] - 上海等核心城市（成都、北京、深圳、杭州、广州）正逐步具备利好因素，有望复制香港路径率先筑底改善 [4][15][118] 分章节总结 行业现状：房地产基本面的困境和政策面的约束 - 全国一二手房总成交趋于稳定在14亿平上下，2024年总成交14.0亿平已持平需求中枢 [15] - 2021-2024年新房销售规模从15.7亿平下降至8.1亿平（累计-48%），二手房从3.6亿平提升至5.9亿平（累计+64%） [15] - 2025年前8月主流27城新房和二手房成交分别同比-5%和+8% [18] - 二手房成交放量未能推动房价止跌回稳，统计局二手房房价指数从2025年3月-0.2%下降至6月-0.6% [25] - 全国二手房房价自2021年以来累计下跌达35% [33] - 高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路，约束了政策选项 [56] 破局之道：好房子政策引领核心城市五重利好共振 - **好房子的政策力量**：好房子供给稀缺（全国高品质住宅存量占比仅24%）、需求充裕、政策友好，14个一线城市好房子项目首开去化率普遍在78-83% [67][69][71] - **城市更新的力量**：2025年中央密集出台城市更新政策，上海2025年征地和拆迁补偿预算同比+21% [79][80][87] - **住房消费升级力量**：全国高品质住宅存量占比仅24%，一线城市仅14%，估算2022-30年改需占比达44% [92][96] - **资本管制下财富再配置力量**：2024年全国新房套总价3,000万元以上成交套数同比+57%，其中一线城市占比高达97%（上海占62%） [97][101] - **股市的力量**：核心城市股市领先楼市约半年，2025年4月以来上证指数和深圳成指分别累计上行23%和38% [107] - **潜在利好**：个人房贷利率（实际利率）为3.06%，较2016Q1低点仍有73BP下降空间；一线城市限购政策已放松五轮 [110][114] 核心城市：香港已反转，上海等核心城市临近底部 - 香港中原二手房房价指数自2021年8月以来累计下跌30%，2025年四重利好推动下实现反转 [119] - 香港二手房租金自2024年2月低点累计上涨10%，房价于2025年3月筑底改善，2025年7月新房成交同比+126% [123] - 上海呈现哑铃型修复状态，高端改善新房和刚需二手房房价已经筑底改善 [4][15] - 2024年核心城市土地成交金额占比提升，核心城市有一二手房合计成交总金额占比超60% [46][47] 投资分析意见 - 推荐四类企业：产品力房企（建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份）；低估值修复房企（新城控股、越秀地产、招商蛇口等）；二手房中介（贝壳-W）；物业管理（绿城服务、华润万象等） [4][5] - 行业经营模式正从金融业转向制造业，有望迎接PB-ROE的向上突破 [4][5]

评级与目标价 - 摩根士丹利予建发国际集团增持评级 目标价23.51港元 [1] 项目销售表现 - 建发国际本月第四周在上海杨浦推出旗舰项目 预期首批单位销售率超过90% [1] - 该项目净利润率超过10% [1] 财务与盈利前景 - 项目成功将证明公司利润率显著恢复 提升7%至9%股息率能见度 [1] - 预期毛利率逐步复苏至2027年高双位数水平 [1] - 预测2024至2027年盈利年均复合增长率超过15% [1] 股价预期 - 预期项目销售后股价将上升5%至10% [1] - 基于7至8倍预测市盈率 该情景发生概率高达70%以上 [1]

投资评级与目标价 - 摩根士丹利予建发国际集团增持评级 目标价23 51港元 [1] 项目销售表现 - 上海杨浦旗舰项目首批单位销售率预期超过90% [1] - 项目净利润率超过10% [1] 财务预期 - 毛利率逐步复苏至2027年高双位数水平 [1] - 2024至2027年预测盈利年均复合增长率超过15% [1] - 预测市盈率维持在7至8倍区间 [1] 股价与股息展望 - 项目销售后股价预期上升5%至10% [1] - 股息率能见度提升至7%至9% [1] - 上述情景发生概率高达70%以上 [1]

股权变动 - 建发国际集团股东于9月8日将股票从香港上海汇丰银行转入UBS Securities Hong Kong Limited [1] - 转仓市值为16.17亿港元，占公司股份比例为4.17% [1] 财务表现 - 2025年上半年公司实现收益341.65亿元人民币，同比增长4.3% [1] - 公司权益持有人应占溢利为9.14亿元人民币，同比增长11.8% [1]