行业整体态势 - 市场处于理性调整阶段 企业面临现实挑战 但头部商业地产企业展现出较强韧性 [2] - 行业竞争加剧 商业运营能力提升成为未来突围的关键 [2] - 2025年下半年企业仍面临市场挑战 基本盘较稳的企业有望通过运营调整创造更好业绩 [4] 企业业绩表现 - 港资企业呈小幅增长或下滑：太古地产内地零售物业租金收入47.87亿元 同比微涨2% 新鸿基地产和九龙仓集团内地投资物业收入分别下滑2%和4% [4] - 内资企业分化明显：华润万象生活零售商业收入增幅约30% 在管项目零售额增长18.7% 其中重奢项目增长5.6% 非重奢项目增长27.1% 宝龙商业和星盛商业收入仅增长0.1%和1.5% 中骏商管收入同比下滑4.7% [4] - 轻重并举企业实现增长：大悦城地产零售商业收入30.23亿元 增长1% 新城控股收入128亿元 同比增长13.1% [4] 业务模式转型 - 轻资产扩张成为主流趋势 华润万象生活 万达商管 旭辉商业及爱琴海等企业通过该模式降低成本压力并快速布局 [5] - 上半年轻资产项目签约活跃：华润万象生活签约苏州万象天地 旭辉商业签约金华旭辉广场 [6] - 轻资产发展面临项目退出挑战：2024年12月融创与崇左城建就崇左万象汇签约（原运营方华润万象生活） 昆明大悦城更名为好悦天地（印证大悦城退出） 退出原因包括合作期满或经营效果未达预期 [6] 存量改造与运营创新 - 存量改造与精细化运营重要性凸显 领展投入1.8亿改造广州天河和北京通州项目 广州天河城进行楼层焕新 [7] - 2025年多个商业项目升级改造：北京世纪金源购物中心定位升级为"万种生活博物馆" 打造国内最大空中运动馆 成都万象城广场改造4.2万平米核心广场 武汉恒隆广场引入Olé超市和餐饮区 广州天河城启动三年期"无感"改造 重庆SM广场以"城市绿野"为主题打造公园商业 [7] - 差异化定位项目涌现：武汉远洋里CITYLANE探索传统建筑与现代消费融合 京东MALL武汉店定位全场景科技零售 以应对商业同质化竞争 [8]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为"增持"（维持）[6] 核心观点 - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积同比-7%，成交均价同比+3.5% [1] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积同比+10%，一线城市成交均价同比+0.9% [3] - 投资建议聚焦结构性阿尔法亮点：稳健龙头房企、存量资源丰富房企、物业服务行业 [4] 新房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心30城新房成交面积919万㎡，同比-19.4%，环比-24.7% [1] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交面积7,643万㎡，同比-7.0% [1] - 北上广深杭蓉1-7月成交面积2,466万㎡，同比+0.6%，二线24城成交面积5,177万㎡，同比-10.2% [1] 成交均价 - 2025年7月光大核心30城新房成交均价24,361元/㎡，同比+0.1%，环比-5.0% [2] - 2025年1-7月光大核心30城新房成交均价24,898元/㎡，同比+3.5% [2] - 重点城市1-7月新房均价：北京60,974元/㎡（同比+12.6%），上海80,797元/㎡（同比+4.2%），广州33,547元/㎡（同比-8.5%），深圳60,182元/㎡（同比-3.5%）[2] 二手房市场数据 成交面积 - 2025年7月光大核心15城二手房成交面积1,290万㎡，同比-5.8%，环比-3.4% [3] - 2025年1-7月光大核心15城二手房成交面积9,296万㎡，同比+10.2% [3] - 一线城市1-7月成交面积3,202万㎡，同比+16.0%，二线城市成交面积6,095万㎡，同比+7.4% [3] 成交均价 - 2025年7月光大核心10城二手房成交均价22,924元/㎡，同比-5.3%，环比-2.5% [3] - 2025年1-7月光大核心10城二手房成交均价24,091元/㎡，同比-0.3% [4] - 重点城市1-7月二手房均价：北京28,768元/㎡（同比+4.5%），上海38,651元/㎡（同比+0.3%），广州26,748元/㎡（同比-5.6%），深圳57,375元/㎡（同比-2.8%）[4] 投资建议 - 推荐产品美誉度高、销售排名提升的稳健龙头房企：保利发展、招商蛇口、中国金茂 [4] - 推荐存量资源丰富、具备运营核心竞争力的房企：华润置地、上海临港、新城控股 [4] - 看好物业服务行业长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、万物云、绿城服务 [4]

指数表现 - 中证港股通地产指数报1651.13点 单日上涨0.34% [1] - 近一个月上涨2.57% 近三个月上涨11.50% 年初至今上涨15.34% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点3000点 [1] 指数构成 - 样本选取港股通范围内不超过50家地产主题香港上市公司 [1] - 十大权重股合计占比71.95% 新鸿基地产占比最高达14.13% [1] - 贝壳-W占比12.22% 华润置地占比11.19% 长实集团占比8.13% [1] - 中国海外发展占比6.19% 信和置业占比4.54% 九龙仓置业占比4.52% [1] - 恒基地产占比4.28% 龙湖集团占比2.99% 华润万象生活占比2.76% [1] 市场分布 - 全部成分股均在香港证券交易所上市 占比100% [2] 行业分布 - 指数成分完全集中于房地产行业 占比100% [3] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 实施时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整同步更新 [3] - 新上市相关行业主题企业若市值排名香港前十且纳入港股通 将在第十一个交易日快速纳入指数 [3] - 样本退市时从指数中剔除 港股通资格变动时进行相应调整 [3]

行业评级 - 房地产行业投资评级为"增持"（维持）[1] 核心观点 - 北京放宽限购政策，五环外不限购并加大公积金贷款支持力度[8][16] - 周度一二手房成交规模同环比均下降：一手房成交套数同比-12%，环比-21.3%；二手房成交套数同比-1.7%，环比-8.2%[6][32] - 建议关注财务稳健的龙头房企（保利发展、招商蛇口等）及物业管理公司（华润万象生活、保利物业等）[8] 市场表现 - 申万房地产指数上涨2.16%，跑赢沪深300指数0.93个百分点[5][13] - 个股涨幅前五：黑牡丹、*ST荣控、亚通股份等；跌幅前五：大连友谊、珠江股份等[13] 行业基本面 一手房市场 - 38城周度成交面积182.9万方，同比-15.5%，环比-27%[6][21] - 一线城市成交面积同比-35.6%（北京-47.7%），二线城市同比-5.2%（武汉+22.8%）[31] 二手房市场 - 16城周度成交面积150.7万方，同比-2.4%，环比-8.7%[6][32] - 一线城市成交套数同比+1%（深圳+9.6%），三四线城市成交面积同比+20.5%[48] 库存与土地市场 - 17城商品房库存面积1.88亿方，去化周期148周[6][58] - 土地供应量同比+10.5%，成交楼面价1447元/平，溢价率3.6%[7][59] 重点公司 - 保利发展2025E PE 17.4倍，招商蛇口2025E PE 18.5倍，均获"买入"评级[4][8] - 华润万象生活2025E PE 18.9倍，保利物业2025E PE 11.0倍[4][8] 政策动态 - 北京优化限购：五环外不限套数，公积金贷款额度最高100万[16] - 苏州出台私有住房更新规定，限制层高和建筑形式[15] - 郴州设定住宅建设"双限"红线：建筑高度≤26层，容积率≤3.1[15]

公司将于2025年8月26日举行董事会会议[1] - 会议内容包括批准公司及其附属公司截至2025年6月30日止六个月的中期业绩和有关公告[1] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[1]

事件安排 - 公司定于2025年8月26日举行董事会会议[3] - 董事会会议将考虑及批准中期业绩公告及其发布[3] - 董事会会议将考虑是否宣派股息[3] 人员构成 - 截至通告日期，董事会包括3非执董、4执董和4独董[3]

核心观点 - 商业地产零售业态通过扩建、升级改造和创新运营适应市场变化，满足消费者多样化需求 [2] - 企业通过合作签约拓展商业版图，针对区域市场特点进行精准定位和业态创新 [2] - 新项目入市及现有项目改造提升行业活力，头部企业和新进入者均保持较快发展节奏 [5][6][8] 业务拓展与战略合作 - 华润万象生活与福建三信集团合作打造莆田金鼎广场升级项目，计划2026年以"莆田万象汇"品牌重新开业，成为福建省首座万象汇商业体，首次深入三线城市 [4] - 华润在泉州布局泉州万象汇，目前在营有厦门、福州万象城，采用"核心城市+潜力区域"布局策略 [4] - 保利商旅与知识城集团签约香雪时光项目，打造广州首个POD概念购物中心，是其在广州的第9个商业体项目，第三个黄埔区项目 [4] - 广州南沙开发建设集团与龙湖智创生活合作打造南沙区非标街区项目17 Town拾柒糖，定位为融合体验式商业街区 [12] 新项目入市表现 - 绿地集团天津团泊绿地缤纷天地商业街于7月2日试运营，占地1.6万平方米，分两期开发，一期满铺运营 [5] - 华润万象生活郑东华润万象城和招商商管南京玄武招商花园城于期内入市 [5] - 郑东万象城走轻奢潮流路线，引入LANCÔME、YSL等主流高化门店，布局超30家高端户外品牌包括LULULEMON、DESCENTE等 [6] - 京东快速开业四家新店：京东Mall深圳南山店、北京双井店、光谷京东Mall、太原京东Mall [6] - 京东Mall北京双井店建筑面积4.95万㎡，引入超200个品牌，开业前两日客流量突破10万人次，开业2小时销售额突破千万 [6] 项目改造与升级 - 上海恒隆广场扩建部分封顶，预计2026年下半年开幕，新增3080㎡地面楼面面积，可租赁零售面积增加13% [7] - 永旺与天河城集团签订8年租赁协议，经营面积缩小近一半，总租金1.02亿元，年管理费302万元，年公用事业开支271万元 [8] - 广州天河领展广场西翼改造预计2025年8月完成，新引入永旺超市已开业，将迎来多家餐饮品牌广州首店 [8] - 天河领展广场B1层改造打造"平川好味"美食空间和"平川夜巷2.0"户外夜经济街区，营造24小时休闲社交场景 [9] - 天河领展广场东翼改造后2024年销售同比提升31%，客流同比提升37% [10] - 常州武进吾悦广场经过2.3万㎡调改，升级135家品牌，以"全国首个吾悦广场金标项目"亮相 [11] - 北京西直门凯德Mall原华联生活超市位置扩建为DT-X，面积约1万平方米，定位"邻里中心概念店"，预计10月开业 [12] 业态创新与市场定位 - 保利商旅香雪时光项目依托演艺客群，通过快闪、粉丝权益卡等圈层活动打造"粉丝经济" [4] - DT-X新产品线注重居民日常生活便利性与丰富性，引入高品质超市、咖啡、书店、轻餐饮等业态 [12] - 非标商业项目17 Town拾柒糖通过社交餐饮、品质生活、儿童美育、先锋体育等多元业态组合填补市场空白 [12]

行业投资评级 - 维持房地产行业"看好"评级 [4] 核心观点 - 中央政治局会议强调落实城市工作会议精神，高质量推进城市更新 [3][47] - 高品质住宅在政策导向和供需结构变化下或迎来发展浪潮 [5] - 建议关注核心城市布局强、产品力突出的房企及二手房中介、物管企业 [5] 板块行情 - 本周房地产（申万）指数下跌3.4%，跑输大盘（上证指数跌0.9%） [8] - 个股表现分化：珠江股份(+13.5%)、电子城(+10.3%)涨幅居前；海南机场(-8.4%)、金地集团(-8.1%)跌幅较大 [8] 数据跟踪 新房市场 - 当周42城新房成交205万平米，环比上升19.9%，但同比仍下降20.8% [14] - 分能级：一线城市成交环比上升40.6%（53.1万平米），二线上升11.6%（117万平米） [14] - 7月累计成交761万平米，环比下降31.8%，年初至今累计同比下降4.7% [18] 二手房市场 - 当周21城二手房成交185万平米，环比下降5.4%，但同比上升2.5% [29] - 一线城市成交75.9万平米环比微升0.4%，二线城市环比下降10.5% [29] - 7月累计成交854万平米，年初至今累计同比上升17.1% [35] 政策动态 - 居民换购住房退税政策累计退还个税111亿元 [47] - 地方政策优化：北京提高多子女家庭公积金贷款额度，上海计划启动25个城中村改造 [47] - 沈阳公积金缴存基数上限调至29,523元，哈尔滨"以旧换新"贷款额度最高上浮20% [47] 公司动态 - 陆家嘴上半年营收65.98亿元（同比+33.9%），归母净利润8.15亿元（同比-7.9%） [50] - 大悦城完成24.26亿元定增，华润置地获20亿元3年期贷款 [50] - 万物云提名卜令秋为非执行董事候选人 [51]

行业规模与拓展 - 2025年7月TOP50物业服务企业新增合约面积6968万平方米，第三方拓展规模6242万平方米，头部企业持续扩张 [1] - 全委项目拓展692个，同比下降7%，学校、住宅、办公为前三大业态，占比分别为27.4%、24.2%、22.4% [1][13] - 第三方拓展规模分层明显：TOP6企业（300万㎡以上）占比36.4%，TOP7-20（100-300万㎡）占比38.5%，TOP21-50（100万㎡以下）占比25.1% [11][12] 企业表现 - 雅生活以438万平方米全委项目拓展规模位列第一，世茂服务（411万㎡）和中海物业（400万㎡）分列二三位 [12] - 碧桂园服务以1.4亿元合同额中标宁德市福鼎市城区环卫一体化项目，成为7月城市服务金额冠军，服务期限3年 [19][20][22] - 城市服务Top10项目总合同额8.4亿元，占整体75.9%，华润万象生活（8382万元）、雅生活集团（8008万元）分列二三名 [20][22] 业态分布 - 头部企业在细分业态占据优势：雅生活学校业态224万㎡，碧桂园服务住宅业态120万㎡，世茂服务办公业态144万㎡ [16][18] - 绿城服务在产业园（72万㎡）和商业业态（30万㎡）领先，华润万象生活公建业态105万㎡，爱玛客医院业态64万㎡ [16][18] 关联方承接 - 7月TOP50企业新增承接关联方面积1084.2万㎡，环比下降22.6%，绿城服务以96万㎡居首 [23][25] - 预计新增承接关联方面积50-100万㎡的企业7家，占比50.3%，万物云（89万㎡）、保利物业（89万㎡）进入前五 [23][25][26]

指数表现 - 中证香港300地产指数报1044.32点 [1] - 近一个月上涨1.92% 近三个月上涨10.68% 年初至今上涨17.07% [1] - 指数基日为2004年12月31日 基点为1000点 [1] 指数构成 - 按中证行业分类标准编制 反映香港市场不同行业整体表现 [1] - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 临时调整参照计算与维护细则处理 [2] 权重分布 - 十大权重股包括新鸿基地产(14.53%) 贝壳-W(12.67%) 领展房产基金(12.16%) 华润置地(11.15%) 长实集团(8.22%) 中国海外发展(6.34%) 九龙仓置业(4.86%) 恒基地产(4.35%) 龙湖集团(2.99%) 华润万象生活(2.79%) [1] - 全部成分股均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] 行业分布 - 房地产开发占比57.95% 房地产服务占比21.50% [2] - 房地产投资信托(REITs)占比13.05% 房地产管理占比7.50% [2]