核心业务模式 - 公司依托母公司华润置地持有的优质物业资源，无需承担重资产投入与开发风险，即可享有稀缺的重奢资源与核心地段优势 [1] - 公司采用轻资产商管模式，由母公司开发持有商场，公司负责运营环节，无需庞大资本投入却可享运营红利，风险低、盈利能力高 [2] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式，公司模式避免了前期庞大资金沉淀、较长回报周期及苛刻的财务回报条件 [2] 竞争优势与议价能力 - 公司商管核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，源于母公司稳定增长的、大体量优质购物中心的合约支持 [2] - 母公司是中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区市场占据核心地段，其数量稳居行业第一梯队，储备有序增加 [2] - 母公司资源为公司带来稀缺重奢资源、与品牌深度绑定的关系，以及调租换铺的强势话语权 [2] - 凭借专业、有创造力的运营团队，公司在动态市场变化中找寻最优解，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈 [2] 增长驱动与盈利能力 - 公司实现超越行业基本面的同店增长，并通过经营杠杆效应不断提升利润率，展现出低风险、高盈利的强劲弹性 [1] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3] - 公司强大的品牌议价能力、卓越的运营团队及持续扩大的管理规模驱动商管业务收入与盈利增长确定性强 [2]

公司商业模式 - 公司采用轻资产运营模式，依托母公司华润置地持有的大体量优质商场资源，无需承担重资产投入与开发风险即可享有稀缺重奢资源与核心地段优势 [1] - 与龙湖天街、吾悦广场等开发持有和运营集中于同一主体的模式不同，公司模式风险低、盈利能力强且盈利向上弹性更强 [1] 核心竞争优势 - 母公司作为中国购物中心领域早期进入者，抢先布局关键地区核心地段，其商场数量稳居行业第一梯队且储备有序增加，为公司带来稀缺重奢资源 [2] - 公司凭借强大的品牌议价能力、与品牌深度绑定的关系以及调租换铺的强势话语权，形成客流-销售额-品牌吸引/更新的正反馈循环 [2] - 公司拥有专业且有创造力的运营团队，能在动态市场变化中寻找最优解，使在管商场表现超越消费基本面并实现长期同店增长 [2] 增长驱动与盈利前景 - 公司对商户具备强定价权，同店增长和规模扩张驱动经营杠杆效应提升，商管业务收入与盈利增长确定性强 [1][3] - 在单个购物中心项目层面，大部分成本相对固定或随通胀同步增长，同店租金的稳健增长能够带来NOI Margin的增长 [3] - 在公司层面，随着母公司不断新建购物中心，总部招商和营销人员可管理更多项目，经验与模式可迁移，劳动效率提升拉动利润率上行 [3]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活给予“买入”评级，并维持该评级 [1] - 目标价格为52.55港元，相较于2025年11月27日45.74港元的股价，存在约15%的上涨空间 [1][6] - 报告核心观点认为，公司凭借母公司的优质购物中心资源，以轻资产模式运营，享有低风险、高盈利能力和更强的盈利弹性 [5][8] 财务表现与盈利预测 - 2024年上半年业绩高于预期，商业管理业务表现亮眼 [4] - 2024年营业收入为170.43亿元，同比增长15.4%；归属母公司净利润为36.29亿元，同比增长23.9% [7] - 调整后预测2025年至2027年每股收益（EPS）分别为1.73元、2.12元和2.44元 [6][7] - 盈利能力持续提升，毛利率从2023年的31.8%预计提升至2027年的37.3%；净利率从2023年的19.8%预计提升至2027年的24.7% [7] 商业模式核心优势 - 公司采用轻资产商业模式，母公司华润置地负责购物中心的开发和持有，并承担前期庞大的资本投入（单个项目可达6-7亿元，重奢项目可达百亿级）及财务风险，而华润万象生活则负责商业运营 [8][18] - 该模式使公司无需承担资本开支，却可分享项目运营红利，因此具备风险低、盈利能力高（2024年商业运营毛利率为78.4%）和盈利弹性更强的特点 [8][24][25] - 相较于龙湖天街、吾悦广场等重资产模式，公司的轻资产模式在回报周期和财务回报条件上更具优势 [8][18] 竞争优势与增长驱动力 - 核心竞争优势在于对商户不断强化的议价能力，这源于母公司稳定增长、大体量且优质的购物中心合约支持 [8][9] - 母公司华润置地是中国购物中心领域的早期进入者，抢先布局高能级城市核心地段，在营购物中心数量达92座（截至2024年末），稳居行业第一梯队，且储备项目仍在有序增加 [8][27][41] - 公司凭借先发卡位和规模优势，拥有庞大的品牌资源库（2024年在营品牌超7800个）和强大的调租换铺话语权，形成“客流-销售额-品牌吸引/更新”的正向循环，使得在管商场表现能够超越消费基本面，实现长期同店增长 [8][50][57][61] - 2024年，公司有50个在管项目的零售额排名当地市场第一，86个项目排名前三 [46] 经营杠杆与效率提升 - 在单个项目层面，大部分运营成本相对固定，租金收入的稳健增长能带动净运营收入（NOI）利润率提升，例如青岛万象城的NOI Margin从2020年的51%提升至2023年前三季度的68% [65][66] - 在公司层面，随着在管购物中心数量增加（母公司计划2025-2028年每年新增数个），总部招商和营销人员的管理效率提升，规模效应推动商业运营服务毛利率持续上行 [8][69][70] 卓越的运营能力 - 公司拥有专业且富有创造力的管理团队，核心高管多来自华润置地，拥有丰富的一线经验 [72][73] - 公司构建了清晰的人才梯队培养体系（如“万象将才”、“万象英才”等），并为团队提供“低风险试错+高容错创新”的成长平台，支持业务的可持续扩张 [75][78] - 运营团队具备超前理念和敏锐的市场洞察力，擅长将商业空间与城市文化融合（如南京万象天地、义乌天地），并精准把握消费趋势（如提前布局户外运动奢侈品牌），持续优化业态组合 [80][81][85] 增长前景与催化剂 - 关键假设包括：母公司未来几年购物中心储备有序增加（2025-2028年预计分别新增6、6、6、5个）；第三方签约项目每年约8-10个；租金坪效维持正向增长 [10] - 股价上涨的潜在催化因素包括：同店零售额增长超预期、新签第三方合约超预期、会员计划变现加速等 [11]

核心观点 - 回顾2025年3月前瞻提示向大金融+消费切换，对等关税后提示最大利空落地，恐慌后迎反弹窗口；5月继续强调"红5月"积极可为，AH市场均有不错表现；半年度策略《蓄力新高》提示长期机会，至今上证指数涨超10%至3800点以上；四季度策略《三擎拱牛市》强调紧贴三条主线：老经济周期+新经济科技&服务消费 [2] 整体研判 - 流动性预期驱动的调整暂告一段落，依赖分母端改善的资产（TMT、贵金属、crypto等）本周领衔反弹，而分子端有加成的CPO等谷歌相关更强；下月美联储降息前预期仍可能浮动，但美联储维持宽松以稳定增长的核心诉求未变，降息周期的确定性仍强，美联储主席提名公布在即或进一步强化信心 [3][7] - 国内方面短期内各类投资者仍显谨慎，产业端（锂电、存储等）趋势交易动能略显有限；但下月或逐步围绕年末重要会议与年报线索展开布局，仍看好年末行情表现，短期逢低布局为主，关注风格切换可能 [3][7] - 短期大幅回落与反转新高的概率皆低，维持震荡反弹观点；上证在11.21大阴线击穿日线MA60后有所修复，但均为缩量上涨且上影居多，周五量能收窄至8月以来最低位，指向做多意愿仍相对有限；即使调整空间到位或仍需时间消化，关键会议前后可能迎来决策机会 [8] - 中长期市场盈利正处于底部回升阶段，估值仍具向上空间；盈利端PPI回升带动净利率改善，26年全A非金融盈利预期增速14%；估值端隐含ERP视角仍有32%向上空间，全球视角下全A/全球PE有12%空间 [8] 配置方向 - 短期政策窗口期+低拥挤度+险资开门红增量，关注质量红利及周期：地产链博弈政策预期（家电、银行、消费建材、房地产等）；资源品受益涨价（电解铝、黄金等）；情绪消费（出行链免税、景区，教育、人服等） [4][9] - 中期拥抱"奔马资产"，聚焦四大领域：科技（AI强产业趋势）；高端制造（全球投资周期重启）；消费（出海盈利高质量）；资源品（供给侧反内卷） [4][9] 月度金股组合 - TCL电子：总市值257.64亿元，收盘价10.22元，2024A EPS 0.70元，2025E EPS 0.85元，2026E EPS 1.00元，2024A PE 14.64倍，2025E PE 12.07倍，2026E PE 10.21倍，投资评级买入 [5] - 行动教育：总市值48.20亿元，收盘价40.42元，2024A EPS 2.25元，2025E EPS 2.55元，2026E EPS 2.96元，2024A PE 17.95倍，2025E PE 15.86倍，2026E PE 13.65倍，投资评级买入 [5] - 安井食品：总市值271.46亿元，收盘价81.45元，2024A EPS 4.46元，2025E EPS 4.26元，2026E EPS 4.86元，2024A PE 18.28倍，2025E PE 19.13倍，2026E PE 16.75倍，投资评级买入 [5] - 佩蒂股份：总市值46.83亿元，收盘价18.82元，2024A EPS 0.73元，2025E EPS 0.66元，2026E EPS 0.88元，2024A PE 25.70倍，2025E PE 28.55倍，2026E PE 21.38倍，投资评级增持 [5] - 诚达药业：总市值74.17亿元，收盘价47.94元，2024A EPS -0.18元，2025E EPS -0.05元，2026E EPS 0.40元，2026E PE 119.63倍，投资评级增持 [5] - 海光信息：总市值5050.79亿元，收盘价217.30元，2024A EPS 0.83元，2025E EPS 1.19元，2026E EPS 1.86元，2024A PE 184.48倍，2025E PE 202.32倍，2026E PE 129.73倍，投资评级买入 [5] - 力星股份：总市值73.89亿元，收盘价25.13元，2024A EPS 0.19元，2025E EPS 0.31元，2026E EPS 0.45元，2024A PE 133.78倍，2025E PE 82.10倍，2026E PE 56.40倍，投资评级增持 [5] - 极兔速递-W：总市值860.06亿元，收盘价9.58元，2024A EPS 0.01元，2025E EPS 0.04元，2026E EPS 0.06元，2024A PE 855.28倍，2025E PE 266.27倍，2026E PE 160.16倍，投资评级买入 [5] - 北部湾港：总市值207.35亿元，收盘价8.75元，2024A EPS 0.51元，2025E EPS 0.49元，2026E EPS 0.58元，2024A PE 17.01倍，2025E PE 18.01倍，2026E PE 15.11倍，投资评级买入 [5] - 华润万象生活：总市值1011.60亿元，收盘价44.32元，2024A EPS 1.59元，2025E EPS 1.83元，2026E EPS 2.07元，2024A PE 27.87倍，2025E PE 24.25倍，2026E PE 21.44倍，投资评级买入 [5] 行业及公司分析 家电行业 - TCL电子全球化纵深布局成效显著；技术赋能智能显示，精准分层目标客群；中高端大屏及TCL+雷鸟双品牌战略持续深化 [10] 商社行业 - 行动教育作为企业管理培训行业龙头，积极打磨战略、产品，培育新人才，全方位强化公司运营；积极回报股东，近年来分红率维持较高水平，开启百校计划步入新发展阶段 [10] 食品饮料行业 - 安井食品拥抱商超定制，顺应渠道和消费趋势；积极转向产品驱动，C端化战略更进一步；积极优化市场竞争，破局价格战反内卷 [11] 农业行业 - 佩蒂股份内销业务主品牌爵宴精进创新产品，完善客户服务，品牌力持续提升，预计营收仍维持较快增长；依据久谦咨询，爵宴三季度线上GMV同比+29% [12] 医药生物行业 - 诚达药业积极转型细胞与基因治疗；干细胞治疗具有巨大潜力；公司正处于传统业务价值重估与创新管线估值切换的叠加期 [12] 计算机行业 - 海光信息算力龙头地位稳固，持续保持极高强度研发力度加速技术迭代，以股权激励锚定未来增长空间 [13] 机械行业 - 力星股份是国内滚动体行业龙头，积极加码陶瓷滚动体等高端品类，国产化替代空间巨大，叠加高铁/风电等行业景气度回升，人形机器人领域想象空间，预计业绩稳步增长 [14] 交通运输行业 - 极兔速递-W受益于东南亚电商发展潜力巨大，TikTok Shop等新平台催化增长；公司竞争力领先，东南亚量利高增 [14] - 北部湾港作为西南地区核心枢纽港口，区位优势明显，成长性持续兑现，平陆运河打开远期成长空间 [14] 房地产行业 - 华润万象生活是商业地产领导者，高筑竞争护城河；物业航道基本盘稳固，推动有质量规模增长；深耕商业领域多年构建强劲品牌影响力和竞争护城河，背靠优质房企，内生外拓积极扩张 [15]

公司通讯发布 - 公司于2025年11月28日发布通函及股东特别大会通知[1][6][7] - 公司通讯英文及中文版本已上传至公司网站及联交所网站[1][6] 印刷本申请 - 可填妥申请表格寄至指定地址索取公司通讯印刷本[2][6] - 申请表格可从公司网站或联交所网站下载[2][6] - 公司会免费寄送印刷本，指示适用于未来所有通讯[3][6] 咨询方式 - 有疑问可在工作日致电热线或发邮件咨询[4][7] 通知函收件人 - 通知函收件人为非登记股东[4][7] 公司通讯内容 - 公司通讯包括董事报告等多种文件[5][7][9] 邮寄信息 - 邮寄申请表格简便回邮号码为10 GPO，香港投寄无需贴邮票[9]

公司通讯 - 公司2025年11月28日通函及股东特别大会通知已上传网站[1][5] - 股东可免费选印刷本或网上版本，可填表格更改收取方式[2][3][6] 联系方式 - 有疑问可工作日9:00 - 17:00致电或发邮件咨询[4][7] 公司信息 - 公司股份代号为1209 [1][8] - 股份过户登记分处地址在香港夏慤道16号远东金融中心17楼[2][6][8]

会议信息 - 华润万象生活有限公司股东特别大会于2025年12月18日下午2时在香港华润大厦46楼举行[1] 决议事项 - 需表决普通决议案，包括批准等非豁免持续关连交易协议相关事项[2] 代表委任 - 代表委任表格须提前48小时交回，未填股份视为全部名下登记股份[3]

股东特别大会 - 2025年12月18日下午2时举行[3] - 审议批准非豁免持续关连交易协议等事项[4] 股份登记 - 2025年12月15 - 18日暂停办理股份过户登记[6] - 过户文件12月12日下午4时30分前送达指定地点[6] 参会投票 - 有权出席股东可委派代表出席并投票[6] - 代表委任表格等文件大会前48小时送达指定地点[6]

业绩总结 - 2024财年总收入约170.43亿元，较2023财年增加约15.4%[132] - 2024财年年内利润约37.30亿元，较2023财年增加约26.8%[133] - 2025年上半年总收入约85.24亿元，较2024年上半年增加约6.5%[135] 用户数据 - 2025年6月30日，集团与华润置地关联人士合约物业总面积1765万平方米，较2024年增加10.0%[42] - 2024年在管社区空间物业项目从605个增至708个，在管总建筑面积从13458.8万平方米增至15079万平方米[71] - 2025年6月30日，华润置地购物中心项目在管总面积1070万平方米，总合约面积1260万平方米[41] 未来展望 - 2026 - 2028年华润置地预计分别开设5、6、5个购物中心，总面积分别为90万、80万、100万平方米[47] - 2026 - 2028年华润置地关联人士预计交付约3000万平方米新增住宅物业在管建筑面积[71] - 2026 - 2028年预计与华润（集团）关联人士订立200万平方米在管建筑面积[90] 新产品和新技术研发 - 无相关内容 市场扩张和并购 - 无相关内容 其他新策略 - 公司将重续于2026年开始的持续关连交易及重续经修订2023年华润置地商业运营服务框架协议项下年度上限[3] - 公司将于2025年12月18日下午2时举行股东特别大会，提呈普通决议案以批准非豁免持续关连交易及经修订协议项下经重续年度上限[104] - 公司将在2026 - 2028年推广办公区保洁、绿植租赁及接待服务等综合服务[184]

核心观点 - 摩根大通于2025年11月24日增持华润万象生活450.62万股，持股比例由5.90%提升至6.09%，显示出机构投资者对公司的积极看法 [1][3] 交易详情 - 增持方为JPMorgan Chase & Co. [1][3] - 增持日期为2025年11月24日 [1] - 增持股份数量为450.62万股 [1][3] - 增持每股平均价格为44.0133港元 [1][3] - 此次增持涉及资金总额约为1.98亿港元 [1] 股权变动 - 增持后，摩根大通持有的好仓（长仓）股份总数增至139,231,555股 [1][3] - 增持后，摩根大通持有的好仓（长仓）比例由5.90%上升至6.09% [1][3] - 此外，摩根大通还持有12,030,016股淡仓（短仓），占比0.52%，以及110,775,135股可供借出的股份（P项），占比4.85% [3] 公司基本信息 - 公司股份代号为01209 [2] - 公司上市法国名称为华润万象生活有限公司 [2] - 相关权益披露资料的有效期或覆盖期间为2025年10月28日至2025年11月28日 [2]