政策创新与商业环境优化 - 呼和浩特作为自治区首批试点城市于11月1日起正式实施境外旅客购物离境退税政策 [1] - 王府井奥莱与振华广场成为首批退税商店 政策旨在促进境外旅客消费和推动特色商品走向国际 [1] - 多部门协同在白塔国际机场设置专门场所 中国银行内蒙古分行作为退税代理机构通过多轮培训与双语指引提升服务质效 [1] 历史文化街区现代化运营 - 拥有400多年历史的塞上老街实现智慧旅游与文化深度融合 业态聚焦民族工艺品、文玩文创、非遗手办等特色领域 [3] - 街区获批国家级夜间消费和文化旅游集聚区、国家级旅游休闲街区等荣誉 [3] - 今年五一期间第六届塞上老街音乐美食季吸引游客约85万人次 实现旅游收入2000万元 [3] 商业综合体业绩与首店经济 - 华润万象城作为华润万象生活首进内蒙古的战略级商业综合体于2025年7月开业 [7] - 开业当日客流突破20万 3天累计客流50万 6天零售额突破1亿元 截至11月17日会员总量达55万 零售额突破11亿元 [7] - 项目近400家品牌中强势聚合近200家首店 31家品牌单日销售业绩全国第一 70家品牌单日销售业绩内蒙古第一 [7] 城市商业发展总体态势 - 2025年1-7月全市社会消费品零售总额达666.3亿元 同比增长9.8% [8] - 在强首府工程推动下形成中山路、东客站两大商业核心区、多个重点商圈与特色街区协同发展的商业格局 辐射消费人口超千万人 [8] - 通过优化营商环境、强化载体升级、推动业态创新汇聚发展新动能 [8]

公司近况与活动 - 中金公司于11月18-19日参与了华润置地及万象生活联合举办的资本市场开放活动，调研了其东北及华北公司，并参访了呼和浩特及太原的商业与住宅项目 [1] - 活动期间与公司及属地管理层进行了座谈 [1] 商业项目运营表现 - 呼和浩特万象城项目打破核心区老百货聚集的传统格局，7月开业实现出租率与开业率双100%，引入近200家内蒙区域首店，开业六日零售额突破1亿元 [1] - 太原万象城作为标杆型城市旗舰商业，每年店铺更新率近30%，新进品牌中近50%为首店，开业7年来通过不断升级品牌组合实现零售额持续较快增长 [1] - 太原钟楼街项目由华润万象生活于2021年接管，充分融合历史古迹与商业消费，实现商户级次升维，项目入选商务部"全国示范步行街"创建名单，2025年初至今零售额同比增近两成 [2] 发展战略与未来展望 - 公司推行"一城多汇"战略，并在东北及华北多个区域成功落位 [1] - 管理层计划将八至九成资源精力用于传统产品线的复制及精细运营，其余精力专注挖掘业主和顾客痛点、创新产品形态和消费场景 [2] - 未来五年公司有望在商业赛道的产品形态创新、会员运营、产业链投资等方面持续发力，物业赛道有望发挥内部资源优势、培育全链条工程及智慧运营能力 [2] - 会员业务方面，公司已形成全等级覆盖的精细化会员运营能力，未来将在积分、权益、数据等价值变现方面加深探索 [2] 财务预测与估值 - 中金公司维持对华润置地的盈利预测不变 [2] - 维持跑赢行业评级和目标价48港元，该目标价对应22倍2026年目标核心P/E和10%上行空间 [2] - 公司当前交易于20.4倍2026年核心P/E和5.0%预期2026年股息收益率 [2]

合作核心内容 - 华润酒业与华润万象生活签署白酒销售战略合作协议，聚焦万象生活管理的住宅、写字楼、购物中心、产业园等业态及B端、C端客户，开拓新白酒销售赛道[1] - 合作内容包括深化产品联动，合作开发摘要、金沙系列等定制酒品及联名礼盒，以及强化营销共创，整合双方线上线下资源推进销售[4] - 合作意味着华润万象生活在全国服务的两百多万户住户和两百多栋写字楼用户有机会成为金沙酒业等华润白酒产品的客户[3] 合作资源基础 - 截至2024年底，华润万象生活在全国覆盖1385个社区项目、248栋写字楼项目和122座购物中心[3] - 截至2025年上半年，万象星会员达到7237万人[3] - 上月到任的华润啤酒总裁金汉权与华润万象生活总裁喻霖康在现场见证签约，显示高管团队稳定后对合作的重视[2] 行业背景与动因 - 面临白酒需求端深度调整压力，各家酒企都在想方设法开拓新渠道要增量[4] - 华润酒业并非首家联手物管公司，2023年国台酒与碧桂园服务合作，为物管方提供高毛利社区增值服务品类[5] - 华润体系此前对白酒业务支持主要集中在商超板块，如金沙酒业、金种子酒产品进入华润万家、Olé等门店[6] 合作时机与内部协同 - 白酒业务收购初期，产品矩阵、渠道体系、价格体系尚在梳理中，且此前商业零售资产与酒业板块股权、考核、预算不同，缺少共识[6] - 今年以来华润集团调配华润啤酒高管入职华润置地、华润万家担任核心高管，集团内部形成支持华润酒业的合力[6] - 金沙酒业2024年开始与总裁读书会合作打造品牌文化IP，借助企业家影响力拓展高端圈层[6]

交易与通函 - 公司将重续持续关连交易及设定年度上限[3] - 通函及股东特别大会通告寄发日期预计延迟至2025年11月28日或之前[3] 董事会成员 - 非执行董事有李欣、赵伟、郭瑞锋[5] - 执行董事有喻霖康、王海民、王磊、聂志章[5] - 独立非执行董事有刘炳章、张国正、陈宗彝、罗咏诗[5]

控股股东股份配售事件 - 2025年11月13日，控股股东华润置地以每股41.70港元的价格配售4950万股公司股份，占总股本的2.17% [1] - 配售完成后，华润置地持股比例从72.29%下降至70.12%，旨在丰富股东结构、吸引机构投资者并提升股份流动性 [1] - 此次配售预计为华润置地补充资金约20.61亿港元，将用于土地收购、开发成本及一般营运资金 [1] 控股股东经营表现 - 2025年1-10月，华润置地商品房累计销售金额为1696亿元，同比下降16.6%，降幅与百强房企基本一致，行业排名稳居前三 [1] - 同期，华润置地权益拿地金额为334亿元，同比大幅增长37.6%，拿地均位于核心一二线城市，拿地楼面均价为28376元/平方米 [1] 公司业务运营 - 截至2025年上半年，公司在营购物中心共125个，第三季度新开业6个 [2] - 公司扩张策略兼顾一二线城市（如深圳、杭州）与下沉市场（如呼和浩特、淮安） [2] - 呼和浩特万象城于2025年7月4日开业，为城市更新项目，开业率达到100%，开业单日客流量突破20万人 [2] 盈利预测 - 预计公司2025年收入为184.97亿元，同比增长8.5%，2026年收入为201.93亿元，同比增长9.2%，2027年收入为221.53亿元，同比增长9.7% [2] - 预计2025年归母净利润为40.73亿元，同比增长12.2%，2026年为45.54亿元，同比增长11.8%，2027年为51.05亿元，同比增长12.1% [2]

股票转仓与配售 - 华润万象生活股东于11月17日将市值22.37亿港元的股票由中国国际金融香港证券转入香港上海汇丰银行 [1] - 此次转仓股份占公司已发行股份总数的2.18% [1] - 控股股东华润置地于11月13日与配售代理订立协议，配售华润万象生活4950万股股份 [1] - 配售股份占公司已发行股份总数的2.17%，配售价为每股41.7港元 [1] - 华润置地通过此次配售将套现20.64亿港元 [1] - 配售价较华润万象生活前一日收市价46.12港元折让9.58% [1]

股票转仓与配售事件 - 11月17日，股东将市值22.37亿港元的股票由中国国际金融香港证券转入香港上海汇丰银行，占公司已发行股份总数2.18% [1] - 控股股东华润置地于11月13日与配售代理订立协议，配售4950万股股份，占公司已发行股份总数2.17% [1] - 配售价格为每股41.7港元，较前一日收市价46.12港元折让9.58% [1] - 通过此次配售，华润置地将套现20.64亿港元 [1]

港股通持股比例排行 - 中国电信以100.13亿股持股数量位居港股通持股比例榜首，持股比例达72.14% [1][2] - 中远海能持股比例为69.18%，绿色动力环保持股比例为69.09%，分别位列第二和第三位 [1][2] - 持股比例前20名公司覆盖电信、能源、环保、金融、科技及医药等多个行业，比例均高于57% [2] 港股通近期增持情况 - 小米集团－W在最近5个交易日内获最大增持，持股额增加34.20亿元，持股数增加8151.28万股 [1][2] - 泡泡玛特和工商银行分别获增持12.67亿元和11.24亿元，位列增持榜第二和第三位 [1][2] - 增持前10名公司主要集中于科技、金融及能源板块，包括中国平安、中国人寿及多只大型国有银行股 [2] 港股通近期减持情况 - 盈富基金在最近5个交易日内遭最大减持，持股额减少58.33亿元，持股数减少21992.90万股 [1][3] - 阿里巴巴－W和恆生中国企业减持额分别为40.89亿元和18.98亿元，位列减持榜第二和第三位 [1][3] - 减持前10名公司以科技、汽车及半导体行业为主，包括小鹏汽车-W、华虹半导体和腾讯控股 [3]

南向资金净流入 - 阿里巴巴-W南向资金净流入13.15亿港元，收盘价上涨3.32%至162.000港元 [1][2] - 小米集团-W南向资金净流入7.77亿港元，净流入比为11.26% [1][2] - 华润万象生活南向资金净流入6.71亿港元，净流入比达19.45% [1][2] - 建设银行南向资金净流入4.31亿港元，净流入比为19.54% [2] - 中国人寿南向资金净流入3.71亿港元，收盘价上涨2.39%至28.300港元 [2] 南向资金净流出 - 盈富基金南向资金净流出62.19亿港元，净流出比为-31.25% [1][2] - 恒生中国企业南向资金净流出22.83亿港元，净流出比为-11.28% [1][2] - 腾讯控股南向资金净流出8.78亿港元，净流出比为-7.79% [1][2] - 中国神华南向资金净流出2.56亿港元，净流出比高达-40.93% [2] - 农业银行南向资金净流出2.40亿港元，净流出比为-32.95% [2] 高净流入比个股 - 南方港美科技净流入比最高，达88.11%，资金净流入1.10亿港元 [1][2] - 南方东西精选净流入比为74.90%，资金净流入1930.75万港元 [1][2] - 至源控股净流入比为62.95%，资金净流入1787.74万港元 [1][2] - 科伦博泰生物-B净流入比为53.60%，同时资金净流入2.95亿港元，收盘价上涨5.13%至454.800港元 [2][3] - 映恩生物-B净流入比为33.38%，资金净流入3.24亿港元，收盘价上涨7.88%至331.200港元 [2] 高净流出比个股 - 中集集团净流出比最高，为-59.72%，资金净流出4560.37万港元 [1][3] - 绿城管理控股净流出比为-56.62%，资金净流出547.74万港元 [1][3] - 361度净流出比为-56.52%，资金净流出3358.70万港元 [1][3] - 中远海发净流出比为-50.64%，资金净流出2650.61万港元 [3] - 中通快递-W资金净流出额较大，达8995.05万港元，净流出比为-41.33% [3]

配售交易核心信息 - 华润置地于2025年11月17日完成配售其附属公司华润万象生活股份的交易 [1] - 配售代理以每股41.70港元的价格向不少于六名承配人成功配售4950万股股份 [1] - 此次配售股份约占华润置地所持华润万象生活已发行股份总数的2.17% [1] 交易财务细节 - 本次配售所得款项净额约为20.61亿港元 [1] - 出售事项所得款项净额计划用于集团收购储备土地、开发成本及一般营运资金 [1] 股权结构变动 - 紧接配售完成前，华润置地直接持有华润万象生活16.5亿股股份，占其已发行股份总数约72.29% [1] - 配售完成后，华润置地持有华润万象生活的股权比例减少至约70.12% [1] - 中国华润作为最终控股股东，其间接持有的华润万象生活股权减少至约71.55% [1] - 配售完成后，华润万象生活仍为华润置地的附属公司，其财务业绩将继续并入集团财务报表 [1]