2025年，武汉这座华中商业重镇迎来新的消费浪潮。 以武汉龙湖滨江天街、武汉杉杉奥特莱斯等多个重量级项目集中入市为标志，一场更新武汉城市商业版图的大幕悄然拉开。 据不完全统计，2025年武汉全域迎来至少11个重点商业项目的集中入市，新增商业体量超102万平方米。 从江岸滨江的豪宅底盘，到光谷东的公园漫步，再到汉阳古城的文化新生，2025年的武汉商业，正在告别单纯的"规模崇拜"，转而在"时间"与"空间"的维度 上寻求新的破局。 借由这张开业清单，我们试图描画出一个更加清晰的武汉商业江湖。 | 项目名称 | 开业时间 | 所有区 | 项目特色 | | --- | --- | --- | --- | | 十 ▷ 远洋里CITYLANE一期 | 2025年4月 | 汉阴区 | 生活文化主题 | | | | | 多元文化体验 | | 式汉绿地·新田360 | 2025年7月 | 武昌区 | 定 24H 三新聚 | | | | | 场,空间场景创新 | | 品 老通城・通城印象 | 2025年5月1日 | 江岸区 | 华中首家、武汉首创 | | | | | 品牌,新夜态 | | "令 武汉嘉佰汇 首期 | 2025年8月 ...

文章核心观点 - 主理人品牌在商业地产领域呈现出矛盾的热度与争议，其独特的审美和个性是反同质化时代的重要吸引力，但强烈的个人化特质与商业规模化运营逻辑之间存在根本性冲突 [3][9][32] - 主理人品牌的价值在于做对三件事：将审美转化为体验、将情绪转化为商品、将个性转化为流量，从而满足年轻人对反常规、有故事、有情绪的空间和内容的需求 [4][6] - 主理人品牌在不同类型的商业项目中命运迥异：在非标商业（如城市更新项目）中更容易成功共生，而在体系化连锁商场中则面临严峻的生存挑战 [12][17][18] - 主理人现象并非简单的风口或泡沫，其核心困境在于主理人的能力模型与商业的运营模型本质上是两套不同的逻辑，不可复制性既是其魅力也是其限制 [9][10][32] 主理人品牌的优势与吸引力 - 主理人品牌弥补了标准化连锁时代审美、叙事和灵魂被磨平的缺失，满足了年轻人对反常规、有故事、有情绪的空间和内容的需求 [4] - 主理人做对了三件事：把审美变成体验，把情绪变成商品，把个性变成流量 [6] - 主理人称号被藤原浩、NIGO等潮流大神以及陈冠希、余文乐等跨界明星赋予了光环，比“老板”更脱俗，比“创始人”更有气质 [4] - 主理人出现在咖啡甜品、精酿威士忌、复古买手店、运动集合空间、先锋书店、生活方式实验室等各种“美学主义”业态背后 [5] 主理人品牌的内在挑战与短板 - 主理人品牌存在天然短板：缺乏集团兜底导致现金流薄弱；运营能力参差不齐，对社群依赖性过强；产品护城河低，主理人一旦不在，产品力立刻下滑 [10] - 部分品牌严重依赖地缘性和圈层氛围，一旦离开原有地盘就像被抽掉灵魂，本质仍是“社区店”，难以跨区域复制 [10] - 部分品牌依赖更强的个人IP，遵循“老板在哪，消费者就在哪”的特性，客户认的是人不是品牌，难以连锁化 [11] - 某头部开发商在上海的新项目2022年引入二三十个主理人品牌，到今年已全部退场；另一个案例中，上海优质酒吧招至苏州后三个月营业额仅8万元 [10] 非标商业作为主理人沃土的成功模式 - 非标商业（如旧改、园区等城市更新项目）是主理人品牌的沃土，其空间优势能满足主理人品牌“前店后厂”的模式需求 [12][16] - 非标商业能弱化主理人与体系化商业之间的天然错位，主理人的短板不会被放大反而会被理解，商场通过提供合适空间和自由表达来促成信任与共创 [17] - 招商成功的关键在于建立高质量的“关系质地”，而非传统话术或KPI驱动，通过真诚交流和长期观察把握合作时机 [15] - 案例：西安一运营三年的本土社区咖啡店，在招商人员观察到其客流和外卖单量显著增加、出现运营瓶颈时，因时机和位置调性契合而成功签约新店 [15] 体系化连锁商业与主理人品牌的适配困境 - 体系化商场与主理人品牌存在天然错位，商场需在刚性规则中为“人的个性”留出缝隙，并将主理人视为一种“关系”而非单纯品牌进行管理 [18][28] - 主理人品牌可在特定场景下为连锁商业创造惊喜，例如在项目开业品牌掉铺时顶替，或在楼层调改过程中补上“调性缺口”，建立与目标客群的链接 [19][20] - 主理人品牌对商场同样挑剔，关注商场的文化与表达空间、客群是否同频、邻居是否靠谱、招商人员是否专业，以及自己是否被尊重和聆听 [26] - 主理人品牌难以适应体系化商业的管理模式，如装修限制、运营规范、审批流程、营业时间、外摆控制等，导致很多快闪业绩不错的品牌难以续约 [27] 主理人品牌的分类与筛选策略 - 主理人品牌可分类为：头部大咖型（有风格、有连锁、有资源，能稳场子）、孵化期主理人（有二三家店，懂经营、有野心，最值得培养）、审美强但经营弱的小白型（更适合强化氛围） [22] - 不同类型的主理人品牌适合的项目和位置完全不同，用错位置是风险，用对位置是价值，体系商场必须学会筛选而非幻想“靠主理人救场” [22][23] - 零售业态的主理人品牌目前仍有局限性，若试图以其为主导带动楼层向轻奢定位升级会很有难度 [24] - 主理人创业门槛降低，市场供应量大增，但真正有经营能力的筛选起来像大海捞针，加之流量下降、成本上升，生意难度加大 [20][21]

行业整体开业概况 - 2025年10月全国新开业集中式商业项目38个，商业总体量约281万平方米，环比9月（58个项目，体量490万平方米）数量下降34.48%，体量下降57.38% [2] - "国庆档"是主要推动力，10月1日单日开业16个项目，占比超四成 [2] - 存量商业改造项目7个，合计商业体量约50万平方米，包括超市物业转型、存量购物中心升级及烂尾项目盘活等多种形式 [2] 城市分布特征 - 10座城市开业项目数量在2个及以上，北京开业量最高共4个项目，显著特征是"城市更新+非标"，包括存量超市改造、奥运场馆改造和工业遗址更新 [3] - 苏州开业数量排第二位有3个项目，包括邻里商业、商业街和城市奥莱 [3] - 武汉以23万平方米体量排第一位，两个项目分别为15万平方米和8万平方米 [3] - 江浙下沉市场保持活力，金华、无锡各有2个项目开业 [3] 县域商业发展 - 县域商业活力持续释放，10月出现多个县域商业综合体，如滁州明光正元广场体量12万平方米、郴州宜章天润购物广场体量6万平方米、邢台柏乡柏亿生活广场体量4.3万平方米 [4] - 县域商业项目体量较大且业态组合向高线级城市看齐，在政策红利加持下进入快速发展期，将成为未来商业发展重要引擎 [4][6] 小体量商业趋势 - 5万平方米以下小体量项目占比44.74%接近一半，社区商业和邻里商业活跃，深度链接附近消费群体 [7] - 地方城投公司频繁入局小体量商业运营，如苏州永昌邻里中心（4.3万平方米）、无锡九里东韵生活广场（2.3万平方米）、金华三江里商业街区（6.0万平方米）等项目均由城投公司主导 [7][8] 非标商业创新亮点 - 非标商业和公园式商业成为创新重点，包括成都福田TOD（28万平方米山系生活微度假）、北京微博in（4.2万平方米跨次元引力场）、北京首钢园融石广场（工业遗址焕新）等项目 [11] - 成都福田TOD以公园开放式街区形态打造"山系运动+微度假"特色，涵盖商业载体4.9万平方米、办公载体13.5万平方米，引入室内攀冰馆等潮酷业态 [11][13] - 北京微博in保留奥运遗产，打造全北方最大"电竞+ACG+潮流文化"聚集地，零售占比45%、体验业态占比30%、餐饮占比25% [14][15] - 龙湖济南西城天街作为济南首个POD商业体量16万平方米，引入350余家品牌，99%同步开业，打造自然与潮流共生空间 [15][16][19]

非标商业的战略定位与发展态势 - 非标商业被定义为重塑价值的商业新范式以及城市更新的有机新动能，正成为引领区域商业升级的重要力量 [2] - 行业着力推动非标商业从“现象”走向“范式”、从“试验”走向“体系”、从“破圈”走向“赋能” [2] - 非标商业以其鲜明的在地文化、沉浸式场景体验、深度情感共鸣及多元商业生态，为存量空间活化和城市肌理重塑开辟新路径 [4] 渝中区非标商业的发展成果与生态构建 - 渝中区在全市率先出台非标商业支持政策，构建“载体－场景－品牌－政策－平台”全要素保障的最优生态 [3] - 自去年首届大会以来，全区新增载体30万平方米，包括全国唯二万象高端非标产品万象新华及鲁祖庙传统风貌区 [3] - 55个非标品牌密集落地，包括法国百年西点品牌安吉丽娜及吴彦祖咖啡西南首店，同时20个特色IP如地王广场二次元购物公园及2077赛博城市燃动消费热潮 [3] - 年度签约品牌构建了涵盖文化传播、美食餐饮、沉浸式体验等多元业态矩阵，包括渝港经贸文化交流重庆会客厅、物与岚、食肆阁等标杆性创新项目 [3] 2025年渝中区优质项目机会清单 - 渝中区推出三大类别非标商业机会清单，包含25个投资项目，旨在推动商业内容与城市空间融合 [6] - 针对投资人推出七个城市更新片区项目，包括长滨路沿线、大坪正街、燕子岩－飞机码头城市更新项目 [6] - 针对运营商推出八个园区街区提升项目，包括挑花厂数字文创产业园、体育环路项目、中华路73/74号房屋改造项目 [6] - 针对主理人推出十个潜力优质资产项目，包括马鞍山东区、枇杷山老街D区、嘉宾里 [6] 行业交流与联盟发展 - 活动汇聚300余家全国优质非标商业运营商和主理人品牌，共探“城市更新、商业创新”赋能非标商业的发展新机遇 [7] - 行业专家从专业视角分享了城市更新中规划策划的创新思路及产业与文旅融合的实践路径，并解读了商业零售市场动态 [8] - 西南非标商业联盟新增成员，行业先锋在专题沙龙中深度研讨非标商业的价值本质与联动未来，为协同发展描绘前瞻路径 [10]

大会概况 - 第二届西南非标商业大会在重庆渝中区举行，主题为“再生商业力——城市更新的非标觉醒” [1] - 超过300家全国优质非标商业运营商和主理人品牌参与 [1] - 大会举行了项目机会清单发布、品牌集中签约仪式及联盟新成员入盟仪式 [1][6] 政策与战略定位 - 重庆是西南地区唯一国际消费中心城市试点，渝中区是其核心区 [3] - 渝中区在全市率先出台非标商业支持政策，构建“载体-场景-品牌-政策-平台”全要素保障体系 [3] - 重庆市将大力实施城市更新三年行动计划，支持非标商业发展，打造“山城后巷”品牌 [4] 发展成果与项目进展 - 自首届大会以来，渝中区新增商业载体30万平方米，包括万象新华和鲁祖庙传统风貌区 [3] - 55个非标品牌密集落地，例如法国百年西点品牌安吉丽娜 [3] - 成功打造20个特色IP项目，如地王广场二次元购物公园和2077赛博城市 [3] - 活动现场举行了年度非标商业品牌签约仪式，项目涵盖文化传播、美食餐饮、沉浸式体验等多元业态 [5] 未来机遇与项目清单 - 渝中区推介2025年优质项目机会清单，包含25个投资项目 [5] - 机会清单分为三大类别：七个城市更新片区项目、八个园区街区提升项目、十个潜力优质资产项目 [5] - 项目针对不同主体：投资人、运营商和主理人，旨在共享发展机遇 [5] 行业生态与联盟发展 - 非标商业凭借独特在地文化、沉浸场景和活力生态，为盘活存量空间提供新思路 [4] - 西南非标商业联盟新增成员，通过资源整合与优势互补，助推区域商业创新高质量发展 [6]

行业背景与挑战 - 全国多地知名商圈面临严重内卷与生存空间压缩问题，例如北京三里屯某老牌商场部分楼层空置率超过30%，上海某社区购物中心因客流锐减宣布闭店 [1] - 珠海商业密集区域如前山立交面临多个大型商业项目同质化竞争的严峻挑战，商业供给过剩的讨论持续升温 [1] - 传统商业模式导致商户与商场关系疏离，形成客流少、营收降、涨价、客流更少的恶性循环 [3] - 多数商场延续品牌堆砌加餐饮娱乐的传统模式，从品牌组合到空间设计高度雷同，导致消费者体验单一 [4] 市场分化现象 - 珠海商圈呈现两极分化，部分业态传统、品牌老化的商场面临空置压力，而注重差异化定位和沉浸式体验的新项目展现出强劲吸引力 [4][5] - 成熟商业体如华发商都依然保持旺盛人气，周末停车场需排队等候，多家热门餐饮店一座难求 [4] - 新老项目分化加剧反映了消费市场的变革趋势，预示着商业地产发展新阶段的到来 [5] 非标商业的创新实践 - 非标商业以其独特的内容叙事和场景体验成为破局之道，打破传统购物中心标准化模式 [1] - 格力集团旗下新香洲格创悦里项目以开放式加泛体育主题的非标商业形态，打破传统商业边界，融合体育、生态与消费等多元场景 [1][7] - 项目将4.7万平方米的珠海市全民健身中心、2.8万平方米的体育商业街区与38.4万平方米的山体公园有机串联，构建无界的生活场域 [8] - 项目探索体育加主理人融合模式，让商业融入生活肌理，实现场景跟随热爱的布局 [8] 格力集团的战略布局 - 格力集团逆势押注非标商业，源于对商业本质的重新思考，旨在解决传统商场将商业空间与日常消费、休闲体验割裂开来的核心问题 [7] - 集团拥有文商旅投资运营板块的积累，包括高端酒店集群、商业综合体、生活配套及多元化业务矩阵，通过资源互通产生化学反应 [8] - 项目与商户建立品牌共创伙伴关系，而非简单租赁关系，开放格力全域资源如共享文旅IP流量、协助联合营销活动、打通会员体系 [9] 项目定位与市场机遇 - 新香洲格创悦里抓住珠海商业转型的关键——差异化与体验感，其体育加主题高度契合经港珠澳大桥入境的港澳单牌车超百万辆次客群对健康生活方式的追求 [9] - 项目周边34.65万常住人口构成稳定的消费基本盘 [9] - 业内分析指出，消费需求从买商品转向买体验，从功能满足转向情感共鸣，非标商业正在经历从卖货空间到城市精神容器的蜕变 [10] 行业转型启示 - 传统商业体的破局关键在于主动重构空间、用户与商户的关系，而非等待环境变好 [10] - 商业地产的新方向是与城市生活深度融合，超越单纯的买卖关系，成为连接人与人、人与城市的情感纽带 [10] - 只要能持续创造价值，即使在困难环境中也能找到生机 [10]

核心理念与商业模式 - 公司创业遵循“理念为先”的路径，先提出独特文化理念，再寻找商业载体，最终实现商业模式成立 [7] - 公司定位为“商业化的社会公共空间”，旨在实现社会价值与商业价值的平衡，而非追求暴利 [11][12] - 公司选择“非标”商业作为突破口，认为在标准化盛行的时代，稀缺的非标准化事物最具价值 [7] - 公司以“方志”文化为核心壁垒，用茶馆作为载体来重构城市文化地标，提出“古有地方旧志，今有云梦山海” [5][7] 产品策略与定价逻辑 - 公司采用独特的“258”定价体系（2元葱油粑粑、5元瓜子、8元无限续杯茶饮），使其产品具有高性价比且易于传播 [10][11] - 公司产品定位为“茶餐不分”的模式，融合了长沙民国时期老茶馆的特色，并成功在当地市场得到验证 [7] - 公司通过提出“一杯茶、二两粉，三五好友，又见长沙”的生活主张，连接形而上文化理念与形而下产品体验 [11] 目标客群与市场定位 - 公司将核心客群专注于本地老年人，而非游客或年轻人，并认为本地人的认可反向带来了游客流量 [14] - 公司通过提倡老年人与年轻人拼桌，促进代际人文交流，将茶馆打造为城市故事的讲述空间 [14][15] - 公司单店日均客流过万，成为央视争相报道的城市奇观 [2][3][9] 增长策略与竞争壁垒 - 公司主张“慢”增长哲学，不无限制追逐利益，强调守住产品气质，维持稳定利润 [17] - 公司不采用传统连锁模式，而是计划在不同城市开设具有当地特色的“方志”茶馆，每个项目均为独立作品 [17] - 公司认为其核心竞争壁垒在于独特的文化高度与先发优势带来的流量，模仿者难以复制其文化价值与商业模式 [18][19] - 公司总结流量三要素为：好内容、多渠道、强执行 [20] 文化愿景与社会价值 - 公司长期愿景是将茶馆打造为新时代的“儒家道场”，成为社区三公里范围内的新家园，承接传统文化 [23][24] - 公司旨在通过商业实践解答文化传承的命题，将茶馆视为重建邻里关系、服务大众精神需求的公共空间 [24][25][27] - 公司强调“事功”文化，认为商业实践是对社会有价值的文化实践，是岳麓书院“实事求是”精神的体现 [27]

核心商业模式 - 公司采用反常识商业策略 包括不追逐游客 不聚焦年轻人 不要求翻台率 并主动克制增长 [9][12] - 通过258定价体系实现盈利 即2元葱油粑粑 5元花生瓜子 8元一杯无限续水的茶 [2][9] - 将慢作为核心商业概念写入商业模型 拒绝因人流大而无条件加桌椅放大规模 [2] - 日均客流突破1万人次 成为备受关注的城市公共空间 [2] 经营策略与执行 - 经营策略强调用拼桌交换诗和远方 并将方志文化落地为盈利模型 [3] - 流量增长依赖好内容 多渠道 强执行三要素 并通过故事加事故制造传播爆点 [9] - 项目实现口碑与营收双重破圈 全网传播流量超过1亿 [2][9] - 注重极致成本管控 从挣钱转向创造增量的经营哲学 [9][12] 创始人思维与竞争壁垒 - 创始人作为哲人型创业者 将儒家理论 辩证思维融入日常经营决策 [2][9][12] - 构建不惧像素级模仿的隐形壁垒 实现商业本质与文化价值的平衡 [6][9][12] - 创始人拥有连续打造城市级商业地标的经验 包括7up购物美学中心 文和里品牌和超级文和友 [6]

核心观点 - 成都零售物业市场呈现显著的结构性变化，非标商业持续放量并成为拓展消费空间的关键力量，而传统零售主力店则持续退租导致整体市场净吸纳量为负 [1][2] - 市场内部分化加剧，核心商圈面临去化压力，而次级商圈和近郊商圈则通过差异化策略吸引需求，运营商需通过全维度规划与精准定位在存量竞争中取胜 [4][5] - 消费需求变化驱动业态调整，零售业态重回新增需求首位，餐饮和体验业态合计占比过半，具体品类呈现小面积、高坪效特征 [4] 办公楼市场 - 第三季度成都优质办公楼净吸纳量仅录得约9900平方米，同比下降39.2% [1] 零售物业市场整体表现 - 第三季度零售物业市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，为负约1.2万平方米 [2] - 市场整体空置率环比上升0.1个百分点至9.1% [2] - 购物中心首层平均租金报价维持下行趋势，环比下跌0.7%至354.5元/平方米·月 [2] 非标商业 - 非标商业持续放量，第三季度新增约4万平方米商业面积，典型案例包括工业更新的The Gate量子介和城市更新的福感肆 [1][2] - 非标商业的出现主要源于人口结构、年龄改变导致的消费需求变化，消费者渴望在碎片化时间内获得一站式沉浸式体验 [2] - 非标商业的成功运营需遵循定位准确、具备运营思维、能够迭代更新等共性原则，避免为创新而忽略经营 [3] - 预计第四季度非标商业将继续放量，将有CPI三、四期等项目开业 [6] 商圈分化与业态需求 - 核心商圈因中高端消费放缓及品牌退租，空置率环比上升0.6个百分点至7.1%，去化压力加大 [4] - 次级商圈项目表现分化明显，头部运营商凭借运营实力吸引首店且租金企稳上扬，大部分运营商则以价换量招引新主力店 [4] - 近郊商圈继续承接品牌下沉，零售业态占其新增需求约52% [4] - 从新增需求分业态看，零售业态占比48%重回首位，主要受辣妹潮牌、户外运动、电子产品、潮玩及宠物等品类带动 [4] - 餐饮业态扩张放缓，占比36.2%，活跃品类呈现小面积、高坪效特征，如中式糖水铺、烘焙店、咖啡茶饮 [4] - 体验业态占比14.8%，美容保健最为活跃，医美进驻购物中心的案例不断增加 [4] - 餐饮和体验业态合计占比新增需求约55% [4] 仓储物流市场 - “双十一”备仓带动仓储物流需求增长，第三季度净吸纳量录得约8.4万平方米，环比上升3.5% [1] - 需求增长推动全市高标库整体空置率环比下降0.3个百分点至9% [1]

公司战略调整 - 北京百盛复兴门店将于2025年12月31日关闭 [1] - 闭店原因为百盛集团正全面推进积极而全面的战略转型 对难以在复合需求上实现均衡发展的门店做出必要决定 [1] - 百盛集团持续推动旗下门店迭代升级 在现有硬件基础上注入个性化设计 创新服务元素与国际品牌首店等新活力 全国多家门店正稳步推进焕新改造 [1] - 集团通过新开设城市奥莱 购物中心等项目 进一步完善区域商业布局 [1] - 未来将聚焦个性化与高品质的商品服务供给 因地制宜打造具有地标意义的商业项目 [1] 行业发展趋势 - 零售行业的生命力源于对市场变化的敏锐洞察与灵活应对 [1] - 零售业正经历从"商业+"向"+商业"的深刻转型 非标商业成为破局关键 [1] - 行业要求商业企业在有限空间内深度融合现代化 智能化 定制化与社交化元素 打造更具沉浸感的购物场景 [1]