公司治理变动 - 郭世清辞任非执行董事及审核委员会成员 自2025年9月23日起生效 [1] - 赵伟获委任为非执行董事及审核委员会成员 自2025年9月23日起生效 [1]

公司治理变动 - 郭世清自2025年9月23日起辞任非执行董事及审核委员会成员 [1] - 赵伟自2025年9月23日起获委任为非执行董事及审核委员会成员 [1]

公司人事变动 - 郭世清先生自2025年9月23日起辞任非执行董事及审核委员会成员 [1] - 赵伟先生自2025年9月23日起获委任为非执行董事及审核委员会成员 [1]

公司基本信息 - 华润万象生活有限公司股份代号为1209[1] 董事会情况 - 公司董事会有执行、非执行、独立非执行董事共11人[2] - 董事会设立审核、提名、薪酬、可持续发展四个委员会[3] 人员任职 - 执行总裁为喻霖康先生，副总裁为王海民、王磊、聂志章先生[2] - 非执行董事中李欣先生为董事会主席[2] - 李欣先生担任提名、可持续发展委员会主席及薪酬委员会成员[4] - 赵伟先生为审核委员会成员[4] - 张国正先生为审核、薪酬、可持续发展委员会成员[4] - 陈宗彝先生为审核委员会主席及薪酬委员会成员[4] - 罗咏诗女士为审核、提名、可持续发展委员会成员[4]

人员变动 - 2025年9月23日郭世清辞任非执行董事及审核委员会成员[3][4] - 2025年9月23日赵伟获委任为非执行董事及审核委员会成员[3][6] 新董事信息 - 赵伟53岁，有逾二十年财务管理经验[6] - 赵伟与公司签三年服务协议，可提前三月书面通知终止[7] 董事会构成 - 公告后董事会含3位非执行董事、4位执行董事、4位独立非执行董事[9]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

政策预期与行业表现 - 一线城市放宽楼市措施影响可能有限 政策制定者加大支持的可能性正在上升 [1] - 政策期望上升通常推动股价上涨 行业年底前存在战术性机会 [1] - 自2025年7月以来中国房地产表现优于大市2% 显示期望已在累积 [1] 投资机会与标的推荐 - 最佳风险回报在于非困境民营企业如龙湖集团 [1] - 中小型国有企业如中国金茂和中海物业提供良好风险回报 [1] - 偏好大盘国有企业的投资者可关注华润置地和华润万象生活 [1] - 中国海外发展作为落后者可能提供更多上涨空间 [1] 行业上涨空间预测 - 若简单对标2024年10月的高峰 行业可能有15%至20%的上涨空间 [1]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] 财务表现 - 2025年上半年经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% [1] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] - 购物中心业务实现收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] - 物业板块收入不及预期 主要因增值服务业务缩减 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [2] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 [2] 业务运营 - 截至2025年6月30日 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目及2个存量在营项目） [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 战略调整 - 剥离部分盈利能力偏弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化模式转型 [2] - 增值服务收入阶段性下降主要因业务模式转型及母公司华润置地拿地项目与交付项目面积缩减 [2]

核心观点 - 光大证券维持华润万象生活"买入"评级 购物中心经营业绩亮眼 关联方华润置地销售稳健且拿地积极 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9亿元/44.6亿元/50.0亿元 [1] - 2025年上半年公司经营利润（毛利-销售管理费）达26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [1] 购物中心业务表现 - 截至2025年6月30日 公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [1] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个 其中4个为TOD项目 2个为存量在营项目 [1] - 在营购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [1] - 购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% 毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [1] 物业管理业务表现 - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元 主要得益于管理规模扩张 [2] - 截至6月30日 社区在管面积达2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [2] 增值服务业务调整 - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 因母公司拿地项目与交付项目面积缩减 且服务单价承压下行 [2] - 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 因公司剥离部分盈利能力弱、库存成本高、增长潜力有限的业务 推动核心业务向平台化、轻资产化转型 [2]