指数表现 - 上证指数下跌0 37% [1] - 中证港股通地产指数报1634 65点 [1] - 近一个月上涨3 04% 近三个月上涨9 88% 年至今上涨13 08% [2] 指数构成 - 样本选取港股通范围内不超过50家地产主题上市公司 [2] - 基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [2] - 十大权重股合计占比71 9% 新鸿基地产占比最高达14 11% [2] - 样本公司100%来自香港证券交易所 [2] - 行业分布100%为房地产 [3] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 新上市相关行业企业市值排名前十且纳入港股通后第十一个交易日快速纳入 [3] - 样本退市时从指数中剔除 港股通资格变动时同步调整 [3] - 特殊情况下可进行临时调整 [3]

长江实业大湾区抛售策略 - 公司近期向香港买家集中抛售大湾区400套房源，最低总价仅40万人民币，相当于香港2平方米住宅的首付[1] - 惠州泷珀花园51㎡户型单价从1.4万暴跌至8632元/㎡，降幅达38%[1] - 东莞海逸豪庭别墅单价从6.8万骤降至1.8万，降幅达74%，但仍比周边刚需盘高出20%[3] 项目历史与开发模式 - 广州逸翠庄园楼书显示2014年竣工，东莞海逸豪庭地块契约追溯到1999年，显示"囤地-慢开发-择机抛售"的经典路径[3] - 惠州泷珀花园300套房源闪电入市，当年每亩不足百万的拿地成本，即便腰斩甩卖仍保持高利润率[3] - 四个项目土地均购于香港回归前后中英谈判后地价低谷期，持有26年后套现[5] 跨境销售与资本运作 - 400套房源只收港币，实现三重套利：规避人民币贬值风险、导入香港热钱、利用大湾区政策加速变现[5] - 香港客户已包车扫货600套，展示资本跨境流动效率，资金将汇入公司伦敦分部基建基金[5] - 套现所得可能流向英国配电网络或荷兰能源集团，与公司"稳健公用事业组合"战略吻合[5] 长期战略与时机把握 - 2013年抛售上海陆家嘴东方汇经中心，2020年退出成都南城都汇，再到此次大湾区清仓，演绎"退出中国楼市"的十年慢动作[5] - 上世纪囤积的土地每多持有一天，机会成本都在吞噬潜在收益，展现精准计算的出场时机[7] - 实际成交价比三年前同楼盘售价仍高出15%，显示并非真正"割肉"而是精心策划的退出[3]

项目推售情况 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园推售规模达300套 一房总价约40万元 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元 [3] - 东莞海逸豪庭住宅总套数11,299套 惠州泷珀花园住宅2,720套 广州逸翠庄园住宅1,457套 中山泷珀花园住宅303套 [5] 开发策略与历史 - 推盘项目多为早年低价拿地项目 东莞海逸豪庭于1999年拿下 广州逸翠庄园2012年开发 中山泷珀花园2019年开盘 惠州泷珀花园2019年入市 [5] - 截至2024年末长实集团在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地 [7] 销售表现与需求趋势 - 自去年年中起香港买家对大湾区楼盘需求显著增加 惠州泷珀花园已售出近600套 大部分由香港人购买 [3] - 港澳居民内地购房业务达3341笔 产生跨境收入30.8亿元 [1][10] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府出现香港企业高管连购3套案例 [10] 价格优势分析 - 惠州泷珀花园单价约8632元/平方米 不足香港新房均价1/10 50平方米户型总价仅相当于香港同面积房产首付 [9] - 项目设置往返深圳罗湖口岸、福田口岸大巴接送香港看房客户 [5] 需求驱动因素 - 港人北上置业核心动因包括购买价格更低面积更大户型 享受大社区服务 以及港澳老龄化趋势与就业机会转移 [8] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 跨境居住-就业生态常态化 生活成本与体验感优于港澳 [12] - 政策支持推动港澳居民购房便利化 广州惠州等地举办专场推介会组织看房团 [10] 产品设计转变 - 港人置业需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 [12] - 开发商在产品设计上增加港式户型 引入跨境物业服务以适应需求变化 [11]

长江实业大湾区项目推售情况 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中向香港买家推介惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目 共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园推售规模最大达300套 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万-800万元 [3] - 截至2024年末 长实集团在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地 [7] 项目价格变动情况 - 惠州泷珀花园51平方米一房户型单价从1.04万-1.4万元/平方米降至8632元/平方米 51.34平方米一房售价44.3万元 [1] - 东莞海逸豪庭别墅价格从2023年5月的4.4万-6.8万元/平方米回落至2024年6月的1.8万-3.6万元/平方米 [1] - 惠州泷珀花园一房和两房总价40万-60万元左右 相当于香港同面积房产首付 [5][9] 港人北上置业趋势 - 自2023年中起香港买家对大湾区楼盘需求显著增加 惠州泷珀花园已售出近600套 大部分由香港人购买 [3] - 截至2024年6月末 人民银行广东省分行辖区共办理3341笔港澳居民内地购房业务 产生跨境收入30.8亿元人民币 [1][10] - 港人置业需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 [13] 项目开发背景与规模 - 东莞海逸豪庭于1999年由和记黄埔拿下 已开发三期 总住宅11,299套 [5] - 广州逸翠庄园2012年7月开发 2014年12月竣工 2020年7月加推 总住宅1,457套 [5] - 中山泷珀花园2019年7月一期开盘 总住宅303套 惠州泷珀花园2019年左右入市 总住宅2,720套 [5] 大湾区区位优势 - 港澳居民内地购房业务享受结算支付便利化政策支持 [10] - 大湾区九市与港澳在要素互联互通、公共服务均等化方面连通性不断增强 [1] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 香港与内地"跨境居住-就业"生态日趋常态化 [13] 价格比较优势 - 香港新房销售均价约19.6万元/平方米 惠州泷珀花园单价8632元/平方米 不足香港均价1/10 [9] - 香港在售楼盘311个 待售楼盘约10个 [9] - 内地住宅价格相较香港具有显著优势 宽敞居住空间和便捷交通网络对港人极具吸引力 [9]

公司公告 - 长实集团将于2025年8月14日在香港举行董事会会议 [1] - 会议内容包括批准刊发截至2025年6月30日止六个月的中期业绩 [1] - 董事会将考虑派发中期股息 [1]

会议安排 - 公司2025年8月14日在香港举行董事会会议[3] - 会议将批准刊发2025年上半年中期业绩[3] - 会议将考虑派发中期股息[3] 人员构成 - 截至文件日期，公司有7名执行董事[3] - 截至文件日期，公司有9名独立非执行董事[3]

长实集团大湾区推盘策略 - 公司推出"大湾区双居生活"置业计划，集中推售惠州、东莞、中山、广州四城近400套房源，入场门槛约40万元人民币/套 [1][2] - 推售项目多为早年囤地成果，开发周期长达20-26年，如东莞海逸豪庭1999年摘地，广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 [1][2] - 项目价格较高峰期腰斩：东莞海逸豪庭尚都均价降至1.5万元/㎡（原近3万元），惠州泷珀花园单价8632元/㎡（原1.4万元） [1][2] 项目去化表现 - 广州片区两项目（中山泷珀花园、广州逸翠庄园）综合去化率超92%，剩余不足20套房源 [3] - 东莞海逸豪庭尚都新推108套联排别墅，首日认购84套揽金6亿元，整体去化率78%，但仍持有160套滞销单位及51.36万㎡待开发用地 [5] - 惠州泷珀花园累计推出980套，最高去化率70.8%，最低仅10%+，当前剩余超400套，港人买家占比近六成 [8][9] 市场与财务影响 - 2024年公司营收455.29亿港元（同比-3.63%），归母净利润136.57亿港元（同比-21.24%），内地物业销售收入99.62亿港元（同比-24.26%） [12][13] - 内地收益3.54亿港元仅为上年15.81%，海外物业销售增长47%至10.09亿港元但占比仍小 [13] - 英式酒馆业务减值12.33亿港元（同比+130%），与地产销售形成"双引擎"同步下滑 [14][16] 战略与行业背景 - 公司持有内地土地储备700万㎡（占总土储85%），大湾区17个项目573万㎡支撑未来3-5年开发 [16] - 港人北上置业趋势增强：大湾区港澳买家2023年成交量同比+20%，惠州项目六成买家为港人 [6][8] - 行业竞争加剧倒逼降价，分析师认为清货符合短期需求但长期成长性存疑 [17][18]

公司推盘策略 - 长实集团在香港推出"大湾区双居生活"置业计划 集中推售大湾区四大住宅项目 包括惠州泷珀花园 东莞海逸豪庭 中山泷珀花园及广州逸翠庄园 [2][3] - 推售房源总量接近400套 入场门槛约40万元人民币/套 产品类型涵盖高层单位至别墅 价格跨度从40万元到近千万元 [2][3] - 项目多为早年低价囤地成果 东莞海逸豪庭1999年摘地开发周期26年 广州逸翠庄园拿地20年未完成去化 中山和惠州项目2019年入市后进展缓慢 [2][3] 项目去化表现 - 广州片区两项目综合去化率超92% 广州逸翠庄园累计入市1320套 新推后去化9套 中山泷珀花园剩余8套洋房无新增去化 [6] - 东莞海逸豪庭采取以价换量策略 新推108套联排别墅均价降至1.5万元/平方米 较高峰期近3万元价格腰斩 首日认购84套揽金6亿元 累计去化率78% [6] - 惠州泷珀花园仍持有超400套房源 累计推出约980套 最高去化率70.8% 最低仅售出一成多 已售房源中近六成由港人购入 [7][10] 财务表现分析 - 2024年长实集团营收455.29亿港元同比下降3.63% 归母净利润136.57亿港元同比减少21.24% [15] - 内地物业销售收入99.62亿港元按年减少24.26% 收入占比从50.40%降至32.47% 内地收益3.54亿港元仅为上年同期15.81% [16] - 海外物业销售收入10.09亿港元同比增长47% 收益2.46亿港元增长64% 英式酒馆业务减值金额达12.33亿港元较上年扩大130% [16][17] 土地储备状况 - 长实集团持有土地储备约7400万平方尺（822.2万平方米） 其中内地占比6300万平方尺（700万平方米） [21] - 大湾区拥有17个在建及待开发项目 总楼面面积达573万平方米 几乎囊括内地绝大部分土储 可支撑未来3至5年开发销售 [21] 市场环境与战略考量 - 港人北上置业热情升温 2023年大湾区内港澳买家成交量同比增长20% 珠海 中山表现突出 [8][9] - 公司通过大幅折扣以价换量 但利润空间急剧收窄 高端产品依靠降价博取成交 中端产品依赖港人客群支撑销售 [13][16] - 大湾区房价调整明显 交通网络互联互通带动北上消费与置业 但高库存 高持有成本与低去化周期三重压力仍存 [9][12]

长江实业大湾区项目推盘策略 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推出惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品，总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园51平方米一房户型单价从1.04万～1.4万元/平方米降至8632元/平方米，东莞海逸豪庭别墅价格从4.4万～6.8万元/平方米回落至1.8万～3.6万元/平方米 [1] - 惠州泷珀花园推售规模最大达300套，东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元定位高端客群 [3] 港人北上置业趋势 - 截至2024年6月末广东省办理3341笔港澳居民内地购房业务，产生跨境收入30.8亿元人民币 [2] - 惠州泷珀花园已售出近600套，大部分由香港人购买 [3] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府近期有香港企业高管连购3套 [10] 项目开发背景与存量 - 东莞海逸豪庭于1999年拿地开发至今已三期，广州逸翠庄园2012年开发2020年加推，中山泷珀花园2019年开盘，惠州泷珀花园2019年入市 [4] - 长实集团截至2024年末在内地开发11个房地产项目，分布于长沙、重庆、大连等地，其中东莞海逸豪庭占比99.8% [6][7] 价格优势与市场需求 - 香港新房销售均价约19.6万元/平方米，惠州泷珀花园单价不足香港1/10，50平方米户型总价仅相当于香港同面积首付 [8] - 港人置业需求从投资转向自住，更注重生活配套和长期持有价值 [12] - 大湾区"一小时生活圈"推动"跨境居住-就业"生态常态化，开发商需针对性设计港式户型和跨境物业服务 [11][12] 政策与市场支持 - 2024年2月人民银行广东省分行推出港澳居民购房结算支付便利化政策，广州惠州等地举办专场推介会 [9] - 大湾区要素互联互通和公共服务均等化成效显著，推动港人置业需求增长 [2]

公司动态 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中向香港买家推介惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目，共计400套产品，总价最低40万元起 [1] - 公司采用"老盘新卖"的操作方式，延续了李嘉诚家族"低价拿地、长线开发"的策略 [1] 项目详情 - 东莞海逸豪庭项目包含住宅11,299套及少量商铺 [3] - 惠州泷珀花园项目包含住宅2,720套及商业71套（2,907平方米） [3] - 广州逸翠庄园项目包含住宅1,457套及商业18套 [3] - 中山泷珀花园项目包含住宅303套及商业19套（2,300平方米） [3] 行业趋势 - 港人北上置业需求呈现显著增长态势 [1]