香港银行同业拆息与流动性变化 - 香港银行同业拆息(HIBOR)回升至2厘 为5月初以来首次 [1] - 银行体系结余由高峰期1770亿港元降至530亿港元 较流动性涌入前的440亿港元仍高 [1] 利率环境对地产股影响 - 拆息低企期间香港发展商股价跑赢恒指 [1] - 预期拆息回复至预测水平及浮息按揭重新定价至P按上限3.5厘时 地产股将经历一轮疲软 [1] 香港住宅楼市展望 - 整体维持香港住宅楼市缓慢反弹的观点 [1] - 预计今年楼价持平 未来两年分别反弹5%和6% [1] 地产股投资评级 - 维持对长实集团(01113)及新鸿基地产(00016)"买入"评级 [1] - 维持对恒基地产(00012)和信和置业(00083)"沽售"评级 [1]

业绩表现 - 上半年基本溢利按年上升1.2% [1] - 中期派息与基本溢利增长持平 [1] - 租金收入下跌但酒吧业务及基建项目稳健增长支撑经常性收入维持稳健 [1] 目标价与评级 - 目标价由31.3港元上调至34.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 未来盈利展望 - 2026年起香港住宅物业盈利拖累减少 [1] - 2025年底前推出主要项目Blue Coast及花语海并为高土地成本项目作出足够拨备 [1]

目标价与评级调整 - 目标价从31.3港元上调9%至34.1港元 维持持有评级 [1] - 估值延展至2026年 必要收益率利差收窄1个百分点至1% [1] 财务表现与股息 - 2025年上半年核心利润同比增长1.2% 中期每股股息持平符合预期 [1] - 租金收入下降但经常性收入保持韧性 [1] 业务运营与增长动力 - 酒吧营运和基础建设项目实现稳健增长 [1] - 香港住宅物业对盈利拖累将从2026年起减弱 [1] - 集团计划2025年年底前推出主要项目并提充足拨备 [1]

目标价调整 - 目标价从31.3港元上调9%至34.1港元 [1] - 维持持有评级 [1] 估值调整依据 - 估值延展至2026年 [1] - 必要收益率利差收窄1个百分点至1% [1] - 反映更高减息预期和香港住宅物业拖累减弱 [1] 财务表现 - 2025年上半年核心利润同比增长1.2% [1] - 中期每股股息持平符合预期 [1] - 经常性收入保持韧性 [1] 收入结构 - 租金收入下降 [1] - 酒吧营运和基础建设项目稳健增长 [1] 香港物业展望 - 从2026年起香港住宅物业对盈利拖累减弱 [1] - 集团将在2025年年底前推出主要项目及提充足拨备 [1]

大湾区低价房源销售情况 - 长实集团在惠州以单价7000元/平方米出售房源 最低总价40万元/套 [3] - 香港房价达大湾区部分楼盘10倍以上 香港中产阶级出现抢购潮 [3][5] - 月供起点为1500元 香港买家咨询量激增致中介应接不暇 [1][3] 公司战略调整 - 长实集团内地土地储备从2020年600多万平方米降至2024年500多万平方米 [9] - 内地销售额同比暴跌超90% 呈现断崖式下跌态势 [9] - 公司近期尝试打包出售43个港口资产 交易金额达228亿美元但被多国政府暂停 [7][9] 行业政策环境变化 - 国家推行"盘活闲置土地"政策 试点强制收回闲置地块 [7] - 囤地模式在现行政策下难以持续 开发商被迫加快周转速度 [7] - 房地产行业玩法发生根本性转变 传统囤地盈利模式失效 [7] 区域市场对比 - 香港房价普遍达7-8万元/平方米 与大湾区形成显著价差 [3][5] - 2024年调研显示超60%香港买家对大湾区房产感兴趣 [10] - 30%潜在买家担忧交通配套及政策风险 存在观望情绪 [10] 历史盈利模式分析 - 公司曾通过囤地模式获取超额利润 北京地块20年间地价从2000元/平米涨至数万元/平米 [5] - 捂地开发策略使部分项目利润增长数十倍 [5] - 当前战略从资产持有转向快速变现 [5][9]

业绩表现 - 2025年上半年收入253.86亿港元，同比增长15.3% [2] - 股东应占净利润63.02亿港元，同比减少26.2%，主要受投资物业估值缩减503百万港元影响 [2][3] - 投资物业重估前净利润68.05亿港元，同比增长1.17% [2] - 每股盈利1.80港元，同比下降26.2% [3] 物业销售情况 - 物业销售收入73.66亿港元，同比增长58.92%，其中内地市场增长117.32%至38.27亿港元 [3] - 物业销售收益17.68亿港元，同比下降2.91%，主要因打折促销导致收益率降低 [4] - 香港物业销售收益7400万港元，同比大幅减少92.91% [4] - 内地物业销售收益14.69亿港元，同比增长106.9% [4] 促销策略 - 采取多项折扣优惠促进销售，如北京御翠园特价房打七折 [4] - 推出"大湾区双居生活"计划，联动四个楼盘打折促销，售价40万-800万港元 [5] - 执行委员会表示当前重点在清理库存，价格保持优惠 [4] 土地储备 - 可开发土地储备6700万平方呎（744万平方米），其中内地占5800万平方呎（644万平方米） [6] - 内地土地储备连续三年下降 [6] - 公司表示将延续审慎策略，物色优质土地储备 [6][7] 未来规划 - 预计亲海駅Ⅱ、新加坡Perfect Ten、北京逸翠园三个项目将在下半年贡献利润 [7] - 蓝色海岸项目预计将录得亏损 [7] - 公司强调将恪守严谨财务纪律应对经济不确定性 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [1] - 股东应占净利润63.02亿港元 同比减少26.2% 主要受投资物业估值缩减503百万港元影响 [1][2] - 投资物业重估前净利润68.05亿港元 同比增长1.17% 每股盈利1.94港元 [1][2] 物业销售表现 - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长58.92% 其中内地市场收入38.27亿港元 同比增长117.32% [3] - 物业销售收益17.68亿港元 同比减少2.91% 其中香港收益7400万港元 同比大幅减少92.91% [3] - 收益率下降主因采取折扣促销策略清理库存 [3][4] 促销策略实施 - 北京御翠园项目推出特价房 较最高备案价打七折 [4] - 推出"大湾区双居生活"计划 联动四个楼盘提供折扣 售价区间40万-800万港元 [5] - 大湾区房价定位为香港价格的五分之一至十分之一 [5] 土地储备状况 - 可开发土地储备6700万平方呎（约744万平方米） 其中香港600万平方呎 内地5800万平方呎 海外300万平方呎 [6] - 内地土地储备连续三年下降 [6] - 公司维持审慎土地收购策略 专注物色优质储备 [6] 未来项目规划 - 亲海駅Ⅱ（香港）、Perfect Ten（新加坡）、逸翠园（北京）三个项目预计下半年贡献利润 [6] - 蓝色海岸项目预计录得亏损 [6]

业绩表现 - 上半年物业销售收入同比大涨58.92%达到73.66亿港元但利润收益同比下降2.91%至17.68亿港元 [1] - 股东应占利润同比下降26.2%至63.02亿港元每股利润降至1.8港元中期股息保持0.39港元 [3] - 投资物业重估前利润为68.05亿港币同比上升1.6% [3] - 香港市场利润仅0.74亿港元同比暴跌92% [4] - 物业租金收入30.02亿港元同比微跌3.72%但利润达23.15亿港元高于物业销售 [6] 销售策略 - 通过大幅折扣促销内地项目如北京御翠园7折惠州泷珀花园6.6折中山项目5折 [1][3][4] - 内地销售额同比大涨117.32%至38.27亿港元海外销售额同比涨169.6%至7.36亿港元香港收入同比涨7.76%至28.03亿港元 [3][4] - 折扣策略导致物业销售利润率下降收入73.66亿港元仅带来17.68亿港元利润 [6] - 公司表示将继续坚持货如轮转策略和优惠定价以加速库存清理 [7] 市场动态 - 香港楼市2025年上半年私地买卖登记数量和金额较2024年下半年分别上升15%和7% [5] - 香港楼市平均价格从2021年9月高峰期至今已下跌近30% [4] - 公司通过折扣吸引港人北上购买粤港澳地区4个城市的项目 [4] 业务布局 - 主要土地储备位于内地达5800万平方呎(约538.82万平方米)占总储备86.6% [7] - 香港土地储备600万平方呎(约55.74万平方米)海外300万平方呎(约27.87万平方米) [7] - 公司表示有兴趣在香港投资更多商业和零售地块如果回报和价格具有吸引力 [7] 管理层动态 - 李泽钜首次未出席长实业绩会自接班长和系以来尚属首次 [2] - 港口业务出售交易预计2025年内不会完成需等待各国监管机构批准 [1] - 管理层预计未来几年经常性收入业务将保持强劲物业发展业务盈利贡献有限 [8]

核心观点 - 公司预计未来几年开发业务收益不会显著增长，主要因香港市场疲软及打折促销策略导致收益率下降 [1][3] - 公司采取"抢收"策略加速去库存，多地项目大幅降价销售，包括香港和内地市场 [1][2] - 公司经常性收入业务（物业出租、酒店及服务式公寓等）预计将保持强劲，支撑整体业绩 [5] 物业销售表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元，同比增长59%，其中内地贡献52%（38.27亿港元），香港贡献38%（28.03亿港元） [1] - 物业销售收益17.68亿港元，同比下降3%，香港市场收益从10.44亿港元大幅下滑至0.74亿港元 [1] - 收益率下降主因香港市场疲软及多项折扣优惠 [1] 打折促销策略 - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元，为2016年以来市区最低价新盘 [2] - 香港Blue Coast项目售价2.19万港元/平方呎，较成本价折让22% [2] - 北京御翠园项目两次降价促销，最新售价相当于7折 [2] - 推出"大湾区双居生活"计划，推介大湾区4个楼盘共400套房源，优惠力度高于往期 [2] 市场展望与策略 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升，但供应量高抑制价格上升动力 [3] - 公司将继续灵活定价策略加速去库存 [3] - 下半年香港、北京、新加坡项目将贡献利润，但Blue Coast亏损将部分抵消 [3] - 公司拥有可开发土地储备6700万平方呎（香港600万，内地5800万，海外300万） [3] 财务状况与投资计划 - 中期收入253.86亿港元（+15.35%），归母净利润63.02亿港元（-26.75%） [5] - 物业出租收入30.02亿港元（同比-3.7%），酒店及服务套房收入21.92亿港元（微增）但收益下滑3.52%至7.94亿港元 [5] - 公司强调有充裕现金资源，有意在香港投资商业与零售物业及参与土地竞投 [4]

核心业绩表现 - 营业收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下降26.7% [2] - 投资物业重估亏损5.03亿港元 [2] 物业销售情况 - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长58.92% [3] - 内地市场收入38.27亿港元 同比增长117.32% [3] - 香港市场收入28.03亿港元 同比增长7.77% [3] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下降2.91% [4] - 香港市场销售收益0.74亿港元 同比骤降92.91% [4] 定价策略与市场表现 - 通过折扣优惠促进销售 导致收益率降低 [4] - 香港亲海駅II项目折实平均呎价14997港元 为2016年以来市区最低新盘 [4] - 北京御翠园项目采取7折至7.5折促销策略 [4][5] - 大湾区项目售价明显走低 东莞海逸豪庭住宅均价1.5万元/平方米 较2021年2.4-4.4万元/平方米大幅下降 [7] 未来业绩展望 - 已签约未确认物业销售总额285.53亿港元 [9] - 预计2025年内确认228.98亿港元 [9] - 下半年香港、新加坡和北京项目将贡献利润 [9] - 可开发土地储备6700万平方呎 其中香港600万平方呎、内地5800万平方呎、海外300万平方呎 [9] 财务与投资策略 - 银行及其他借款总额544亿港元 [11] - 银行结存及定期存款330亿港元 [11] - 负债净额与总资本净比率约5% [11] - 集团拥有充裕现金资源 有意在香港加大商业、零售物业或土地投资 [10]