李嘉诚资产处置策略 - 长实集团在2023年7月对惠州四个楼盘项目进行甩卖，最低单价仅8554元/平，总价40万起，部分高端房源700-800万，香港买家抢购导致部分房源仅剩尾货[5][6] - 2020年以38亿港元转手成都南城都汇项目7-8期股权，该项目2004年楼面地价1030元/平，16年后住宅均价达2.4万/平，躺赚近百亿[11][15] - 采用"分期开发+土地抵押"模式，成都项目拿地后2年未动工，分8期开发12年仅完成6期，最终被政府勒令禁止融资贷款[11][15][17] 囤地捂盘操作模式 - 内地至少12个城市存在囤地项目，包括北京昌平地块(2005年拿地至2019年仅完成1%)、上海世纪汇项目(2005-2014年完成50%)、重庆杨家山项目(2007-2015年完成1%)等[19] - 典型操作路径：超低价拿地→抵押贷款→分期缓慢开发→等待土地增值，北京御翠园、东莞海逸豪庭等项目均复制此模式[18][20] - 该模式导致负外部性：增加制度成本、透支城市发展红利、加剧普通购房者负担，成都接盘方深陷20亿欠税纠纷[21] 资本运作转向 - 2015年后中国房地产监管政策持续收紧，2024年中央政治局会议强调严控增量土地，2025年深圳试点闲置土地处置新机制[25][26] - 从"战略投资者"变为监管重点对象，多地土地部门黑名单上榜，反映政策转向重新审视资本运作方式[24][27] - 商业逻辑从"时间换空间"转向支持创新创造就业的长期主义，与反垄断、防止资本无序扩张政策导向吻合[29][31] 国际资本布局争议 - 长和业务覆盖50余国，曾被称"买下半个英国"，2025年港口资产处置出现"选边站"问题[23][32] - 对比华为等企业，被批评将利益凌驾国家战略，李泽钜2025年7月被移出香港特首顾问团[34][35] - 李光耀曾评价其商业模式依赖垄断和结盟而非创新，与当前中国引导资本服务实业的政策方向存在偏差[31]

鸿腾精密 - 招银国际给予鸿腾精密买入评级 目标价上调至4 96港元 相当于明年预测市盈率16倍 与八年平均水平一致 [1] - 公司二季度业务加快转型 但2025至2027年每股盈利预测被下调5%至15% 反映上半年业绩、新业务指引及取得项目 [1] 长和 - 花旗维持长和买入评级 目标价升至61港元 基于每股资产净值预测上调至138 69港元并以NAV折让56%计算 [1] - 潜在出售港口资产、估值基础延展及按市价重估所有上市附属公司价值是上调原因 [1] 长实集团 - 花旗维持长实集团中性评级 目标价升至39港元 预计2025及2026年盈利表现及股息将持平 [1] - UK Rails股权交易出售预计年内完成 或带来超10亿港元收益 但派特别息机会不大 [1] - 发展物业利润疲弱或被租金收入及基建业务稳健所抵销 [1] 网易 - 汇丰研究维持网易买入评级 但H股目标价降至245港元 因下调2025至2027年盈利预测1%至3% [2] - 端游强劲表现、手游复苏及明年两款重磅游戏有望支持稳健盈利增长 [2] 腾讯控股 - 中金公司维持腾讯控股跑赢行业评级 上调目标价至8 4港元 预计EBITDA利润率有望进一步抬升 [3] - 2025Q2收入1845亿元同比增长15% 净利润631亿元同比增长10% AI赋能下游戏、广告及金融科技业务表现突出 [3] - 中信证券维持买入评级 预计2025-2027年Non-IFRS归母净利润分别为2589/2881/3177亿元 对应PE分别为19 1/17 2/15 4倍 [4] 京东健康 - 中信里昂给予京东健康跑赢大市评级 目标价上调至64港元 因中期业绩稳步增长且销售势头强劲 [3] - 2025/2026净利润预测被上调15%/13% [3] 快手 - 中信证券维持快手买入评级 因AI设计协作龙头Figma上市有望对估值带来催化 [4] - 公司发布创意工作台"灵动画布" 平台生态和商业化保持增长动力 未来利润率有望持续优化 [4] 优必选 - 中信证券维持优必选买入评级 预计人形机器人业务2025-2027年营收年复合增长率达260% [5] - 2027年该业务营收占比有望达60% 助力公司实现约50亿元年营收并达到盈亏平衡 [5] - 已获得比亚迪、富士康等头部企业一定数量的确认订单 [5]

投资策略 - 公司对香港新投资机会持积极态度 目前正评估潜在目标 [1] - 公司将考虑重启股份回购 并不再强调过往净现金目标 [1] - 公司具备充裕资源进行再投资 但不会以提高负债水平为代价 将严格要求项目风险回报 [1] 财务表现 - UK Rails股权交易出售预计年内完成 可能带来超过10亿港元收益 [1] - 预计2025及2026年盈利表现及股息将持平 [1] - 发展物业利润疲弱可能被租金收入及基建业务稳健表现所抵销 [1] 市场预期 - 受环球宏观不确定性影响 股份回购规模可能有限 [1] - 花旗维持"中性"评级 目标价由35.5港元上调至39港元 [1] - 特别股息派发机会不大 [1]

核心财务表现 - 截至6月底中期股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌26.75% [1] - 每股盈利1.8港元 维持中期股息0.39港元 [1] - 投资物业重估前溢利增长1.2%至68.05亿港元 [2] - 银行结存及定期存款330亿港元 净负债214亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [5] 物业销售业务 - 上半年物业销售收入73.66亿港元 按年增加58.9% [2] - 物业销售收益减少2.9%至17.68亿港元 因市况疲弱推出折扣优惠导致收益率较低 [2] - 香港物业销售收入增7.8%至28.03亿港元 但销售收益大幅减少92.9%至7400万港元 [2] - Blue Coast项目累计售出900伙（占全盘75%）套现152亿港元 平均每伙成交价1700万港元 [3] 租赁业务表现 - 香港投资物业组合总体出租率约86% 长江中心一期出租率约75% 二期未达期望水平 [4] - 欧洲社会基础设施物业投资组合出租率达99% 租金贡献稳定 [4] - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 [1] 业务发展策略 - 公司强调有兴趣在香港投资更多商业与零售物业以及参与投地 [1][2] - 核心策略维持多港元化投资与资产组合 凭借财务实力把握环球市场机遇 [1] - 经常性收入业务预计保持强劲 受投资物业组合、酒店及服务式公寓、基础设施及公用事业资产支持 [2] 酒店业务 - 上半年度酒店及服务套房业务收入21.92亿港元 同比轻微增加 [5] - 酒店平均入住率89% 服务套房平均入住率88% [5] - 正研究将邻近大学的长租酒店改建为学生宿舍的可行性 [5] 市场展望与运营计划 - 下半年将继续推售Blue Coast II及预售启德花海项目 [4] - 香港写字楼市场竞争激烈 供应大于需求且未来几年供应量还会增加 [4] - 发展商仍专注于去库存 定价或持续"慷慨"拖累楼价 [2] - 公司倾向于保持较高现金储备或低杠杆率 谨慎管理现金流 [5]

A股市场开盘表现 - 三大股指集体低开 沪指跌0.18% 深成指跌0.28% 创业板指跌0.2% [1] - 算力产业链领跌 GPU与CPO方向回调明显 人工智能板块走弱 [1] - 光刻机与脑机接口题材表现活跃 [1] A股板块资金流向 - 芬太尼板块涨幅最高达+0.59% 主力净流出244.9万元 [2] - 科创次新股涨+0.58% 主力净流入1018万元 [2] - 消费电子板块涨+0.29% 主力净流入3162万元 [2] - 关装重组概念跌幅最大达-1.50% 主力净流入579.4万元 [2] - 蚂蚁金服概念跌-0.64% 主力净流出5680万元 [2] - 移动支付板块跌-0.55% 主力净流出9116万元 [2] 港股市场开盘情况 - 恒生指数低开0.77%报25322.10点 恒生科技指数跌1.2%报5509.09点 [3][4] - 网易-S跌2.60% 携程集团-S跌2.55% 长实集团跌2.32% [4] - 友邦保险跌2.28% 阿里巴巴-W跌2.05% 美团-W跌2.01% [4] - 京东集团-SW跌2.00% 理想汽车-W跌1.78% 比亚迪股份跌1.76% [4] 央行公开市场操作 - 开展2380亿元7天期逆回购操作 利率维持1.40% [5] - 当日有1220亿元逆回购到期 实现净投放1160亿元 [5] 汇率及期货市场 - 人民币兑美元中间价调贬34个基点至7.1371 [6] - 富时中国A50指数期货开盘下跌0.62% [6]

核心财务表现 - 截至6月底止中期股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌26.75% [1] - 每股盈利1.8港元 维持中期股息派0.39港元 [1] - 投资物业重估前溢利增长1.2%至68.05亿港元 [2] - 物业销售收入按年增加58.9%至73.66亿港元 但销售收益减少2.9%至17.68亿港元 [2] - 香港物业销售收入增7.8%至28.03亿港元 但销售收益大幅减少92.9%至7400万港元 [2] - 酒店及服务套房业务收益为7.94亿港元 收入同比轻微增加至21.92亿港元 [5] 业务板块分析 - 香港零售及商用物业租赁行业仍然疲弱 租赁业务收入及收益录得轻微减幅 [1] - 物业发展业务因市况疲弱设立折扣优惠导致收益率较低 [2] - 欧洲社会基础设施物业投资组合出租率达99% 租金贡献稳定 [4] - 酒店业务过夜酒店上半年入住率达89.1% 长租服务式公寓达88.4% [5] - 香港投资物业组合总体出租率约86% 长江中心一期出租率约75% 二期租赁未达期望水平 [4] 项目发展情况 - Blue Coast累计售出900伙（占全盘1200伙的75%）套现152亿港元 平均每伙成交价1700万港元 [3] - Blue Coast亏损将抵消部分利润贡献 公司已计提足够拨备 [3] - 下半年继续推售Blue Coast II及预售启德花语海 [4] - 来自香港、新加坡和北京的多个项目将为物业发展业务带来利润 [3] 资本策略与现金流 - 银行结存及定期存款为330亿港元 净负债为214亿港元 负债净额与总资本净比率约5% [5] - 集团倾向于保持较高现金储备或低杠杆率 谨慎管理现金流 [4] - 核心策略致力维持稳固及多港元化投资与资产组合 [1] - 股份回购和股息政策与每年利润及中期展望挂钩 [4] 市场观点与投资意向 - 香港写字楼市场竞争非常激烈 供应大于需求 未来几年供应量还会增加 [4] - 拆息回落推动近月香港一手楼成交量回升 但发展商仍专注于去库存 定价或持续"慷慨" [2] - 公司表达强烈兴趣在香港投资更多商业与零售物业以及投地 特别强调"好有兴趣在香港做多些投资" [1][2] - 投资决策取决于回报率和价格吸引力 [4]

公司业绩 - 上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% [2] - 股东应占溢利63 02亿港元 同比下跌27% 主要因投资物业估值缩减 [2] - 已确认物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比增长117% [5] - 物业销售收益17 68亿港元 同比下跌3% 香港地区收益仅7400万港元 同比大跌92% [5] 销售策略 - 频繁打折出售香港项目 如黄竹坑Blue Coast售价2 19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [5] - 内地项目同步打折 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] - 管理层表示低息环境带动香港一手市场成交量回升 但供应量高导致价格缺乏上升动力 开发商聚焦去库存 定价策略保持灵活 [6] 业务展望 - 下半年香港 新加坡和北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 管理层预计未来几年物业发展业务盈利贡献不大 [6] - 截至6月末土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [6]

长实集团2025年上半年业绩表现 - 公司上半年收入253 86亿港元 同比增长15 3% 但股东应占溢利63 02亿港元 同比大幅下跌27% 主要受投资物业估值缩减影响 [3] - 物业销售收入73 66亿港元 同比增长59% 其中内地占比52%达38 3亿港元 同比飙升117% 但整体销售收益17 68亿港元 同比下跌3% [5] 打折促销策略及区域表现 - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比暴跌92% 内地及海外收益增长明显 [5] - 香港Blue Coast项目售价2 19万港元/平方尺 较周边二手价打7折 较成本价2 8万港元/平方尺折让22% [5] - 北京御翠园特价房单价7 6万元/平方米 较最高备案价打7 6折 东莞海逸豪庭特价房降价近1万元/平方米 [5] 管理层展望与土地储备 - 香港低息环境带动中小型单位成交量 但整体供应量高抑制价格上升 开发商聚焦去库存 [6] - 下半年香港 新加坡 北京项目将贡献利润 但Blue Coast亏损将部分抵消 [6] - 公司预计未来几年物业发展业务盈利贡献有限 当前土地储备6700万平方呎 其中香港600万 内地5800万 海外300万平方呎 [7]

核心观点 - 公司通过打折促销策略推动物业销售增长 但导致盈利能力显著下滑 投资物业估值缩减对业绩造成负面影响 [2][4][5] 财务表现 - 上半年收入253.86亿港元 同比增长15.3% [2] - 股东应占溢利63.02亿港元 同比下跌27% [2] - 物业销售收入73.66亿港元 同比增长59% [4] - 物业销售收益17.68亿港元 同比下跌3% [4] - 香港地区销售收益仅7400万港元 同比大幅削减92% [4] 区域销售表现 - 内地物业销售占比52% 达38.3亿港元 同比增长117% [4] - 香港项目采用大幅折让策略 黄竹坑Blue Coast项目售价2.19万港元/平方尺 较周边二手房价打7折 较成本价折让22% [4] - 北京御翠园项目特价房单价7.6万元/平方米 较最高备案价打7.6折 [5] - 东莞海逸豪庭项目特价房降价近1万元/平方米 [5] 土地储备状况 - 可开发土地储备约6700万平方呎 处于近年较低水平 [5] - 香港地区储备600万平方呎 内地5800万平方呎 海外300万平方呎 [5] 管理层展望 - 香港低息环境带动中小型单位成交量回升 但整体供应量高抑制价格上升动力 [5] - 定价策略保持灵活 重点聚焦去库存 [5] - Blue Coast项目亏损将抵消部分利润贡献 [5] - 未来几年物业发展业务盈利贡献预计有限 [5]

长和中期业绩表现 - 上半年收益总额2406.63亿港元 同比增长3.45% [1] - 普通股股东应占基本溢利113.21亿港元 同比增长10.94% [1] - 港口部门增长强劲 零售部门改善 基建部门贡献上升 [1] 长和业务部门展望 - 港口部门预期亚洲区货运量温和增长 埃及新设施带来额外运量 全年盈利增长可观 [1] - 零售部门欧洲及亚洲大部分业务维持强劲表现 中国保健及美容产品业务持续面临阻力 [1] - 电讯CKHGT业务表现理想 商品价格回落及大规模保养检修降低Cenovus Energy贡献 [1] 长实集团业绩表现 - 上半年物业销售收入73.66亿港元 同比增加58.9% [2] - 物业销售收益17.68亿港元 同比减少2.9% [2] - 投资物业重估前溢利68.05亿港元 增长1.2% 纯利63.02亿港元 同比减少26.7% [2] 长实物业销售状况 - 香港物业销售收入28.03亿港元 增长7.8% 销售收益7400万港元 大减92.9% [2] - 已签订合约但尚未确认物业销售285.53亿港元 [2] - 启德花语海住宅项目预计2025年下半年推出预售 [2] 租赁与酒店业务 - 香港租赁物业收益17.45亿港元 下跌3.9% [3] - 酒店及服务套房收入21.92亿港元 增长2.9% 收益7.94亿港元 下跌3.5% [3] - 英式酒馆业务溢利收益6.29亿港元 增长5.4% [3] 资产交易与财务情况 - 出售中国内地和香港以外港口交易进入新阶段 正邀请中国主要策略投资者加入讨论 [2] - 交易因监管审批复杂性 预计难以在年内完成交割 [2] - 银行及其他借款总额544亿港元 银行结存及定期存款330亿港元 负债净额与总资本净额比率约5% [3] 行业环境影响因素 - 香港零售及商用物业租赁行业疲弱 英国Civitas社会基础设施投资收益缓解挑战 [3] - 香港住宅物业市场受房屋土地政策及利率走向主导 [3] - 酒店业面临成本压力 平均房租下调 英式酒馆行业受消费信心疲弱及劳动成本高企影响 [3]