摩根士丹利发布研报称，将香港地产业的行业观点上调至"吸引"，预期三个细分领域，包括香港住宅楼 价、中环写字楼租金及香港零售销售，将自2018年以来首次同步实现按年正增长。 写字楼方面，虽然空置率仍然高企，但该行认为市场将会复苏，预期今年中环写字楼的租金将上升 3%，因终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构。 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号。 香港零售销售方面，该行预计今年将按年增长3%，主要受访客量增加所带动。不过，该行忧虑线上零 售销售额持续上升，以及深圳较低廉的产品和服务带来的挑战。同时，内地免税销售扩张亦构成潜在压 力。 住宅方面，该行认为楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于 2027年进一步上涨。因政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客 户南下置业。来自内地的移民人数显著增加(疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻 倍)，带动人口正增长。去年强劲的股市表现(恒指2025年上涨28%)亦提升了市场情绪。 在三个板块中，该行 ...

行业观点与评级 - 摩根士丹利将香港地产业的行业观点上调至“吸引” [1] - 预期香港住宅楼价、中环写字楼租金及香港零售销售将自2018年以来首次同步实现按年正增长 [1] 细分领域展望与预测 - 最看好住宅楼市，其次为写字楼及零售 [1] - 住宅楼价自2018年下跌30%后，已于2025年见底，预计2026年楼价将上升10%，并于2027年进一步上涨 [1] - 预期2025年中环写字楼的租金将上升3% [2] - 预计香港零售销售今年将按年增长3% [2] 住宅市场驱动因素 - 政府已于2024年2月撤销针对外籍人士及内地人士购房的印花税，将推动内地客户南下置业 [1] - 来自内地的移民人数显著增加，疫情后每年达14万人，较2012至2019年间的每年7万人翻倍，带动人口正增长 [1] - 去年强劲的股市表现（恒指2025年上涨28%）亦提升了市场情绪 [1] 写字楼市场驱动因素 - 终端用户对优质写字楼物业的需求提升，主要来自资产管理公司、对冲基金及财富管理机构 [2] - 近期的大型成交、预租活动、新股市场活跃和成交量增加，均为正面信号 [2] - 虽然空置率仍然高企，但市场将会复苏 [2] 零售市场驱动因素与挑战 - 零售销售增长主要受访客量增加所带动 [2] - 线上零售销售额持续上升构成挑战 [2] - 深圳较低廉的产品和服务带来挑战 [2] - 内地免税销售扩张亦构成潜在压力 [2] 选股建议与目标价 - 建议增持新鸿基地产，目标价120港元 [1] - 建议增持恒基地产，目标价36港元 [1] - 建议增持长实集团，目标价47港元 [1] - 建议增持恒隆地产，目标价10.7港元 [1] - 建议增持太古地产，目标价23港元 [1]

公司评级与目标价调整 - 摩根士丹利上调新鸿基地产目标价，由105港元升至120港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调恒基地产目标价，由30港元升至36港元，评级为“增持” [1] - 摩根士丹利上调长实集团目标价，由39港元升至47港元，评级由“与大市同步”升至“增持” [1] 行业前景与核心驱动因素 - 预期今年住宅楼价将上升10% [1] - 推动楼价上涨的因素包括：内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行 [1] - 人才流入带动租金表现强劲，预期今年租金将增长5% [1] - 强劲的租金意味着更高的收益率和正向利差收益，从而刺激更多投资需求 [1] - 恒指上升产生的财富效应也有助支持楼价 [1]

该行预期今年住宅楼价将上升10%，主要受内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行等因 素推动。此外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资需 求；该行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，也有助支持楼价。 摩根士丹利发布研报称，上调多只地产股目标价，当中首选新鸿基地产(00016)及恒基地产(00012)，目 标价分别由105港元及30港元，升至120港元及36港元，均获"增持"评级。而长实集团(01113)亦为该行首 选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目标价由39港元上调至47港元。 ...

该行预期今年住宅楼价将上升10%，主要受内地买家需求增加、库存消耗、供应有限以及利率下行等因 素推动。此外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资需 求；该行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，也有助支持楼价。 智通财经APP获悉，摩根士丹利发布研报称，上调多只地产股目标价，当中首选新鸿基地产(00016)及恒 基地产(00012)，目标价分别由105港元及30港元，升至120港元及36港元，均获"增持"评级。而长实集 团(01113)亦为该行首选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目标价由39港元上调至47港元。 ...

摩根士丹利预期今年香港住宅楼价将升10%，因内地买家需求增加，库存消耗、供应有限以及利率下 行。另外，人才流入带动租金表现强劲，意味着收益率更高及正向利差收益，亦刺激更多投资需求；该 行预期今年租金将增长5%。同时，恒指上升所产生的财富效应，亦有助支持楼价。 该行上调多只地产股目标价，当中首选新鸿基地产及恒基地产，目标价分别由105港元及30港元，升至 120港元及36港元，均获"增持"评级。而长实亦为该行首选之一，评级由"与大市同步"升至"增持"，目 标价由39港元上调至47港元。 ...

股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年12月31日 狀態: 新提交 FF301 II. 已發行股份及/或庫存股份變動 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 長江實業集團有限公司 呈交日期: 2026年1月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01113 | 說明 | 普通股 | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 8,000,000,000 | HKD | | 1 HKD | | 8,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | | 8,000,000,000 | HKD | | 1 HKD | | 8,000,000, ...

市场整体表现 - 香港恒生指数于12月22日上涨111.24点，涨幅0.43%，收报25801.77点 [1] - 全日主板成交额为1697.77亿港元 [1] - 国企指数上涨38.45点，涨幅0.43%，收报8939.68点 [1] - 恒生科技指数上涨47.79点，涨幅0.87%，收报5526.83点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股微涨0.08%，收报614.5港元 [1] - 香港交易所股价无升跌，收报407港元 [1] - 中国移动下跌0.24%，收报83.7港元 [1] - 汇丰控股上涨1.68%，收报121.3港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌0.3%，收报40.02港元 [1] - 新鸿基地产微涨0.05%，收报95.55港元 [1] - 恒基地产下跌0.2%，收报29.22港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌0.45%，收报4.4港元 [1] - 建设银行上涨0.67%，收报7.54港元 [1] - 工商银行上涨0.16%，收报6.13港元 [1] - 中国平安下跌0.31%，收报65.25港元 [1] - 中国人寿下跌1.11%，收报28.48港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.44%，收报4.51港元 [1] - 中国石油股份下跌0.12%，收报8.08港元 [1] - 中国海洋石油上涨2.06%，收报20.8港元 [1]

海南封关政策核心 - 2025年12月18日海南自贸港全岛封关正式启动 标志着中国对外开放进入新阶段 [1] - 封关实施“一线放开、二线管住、岛内自由”政策 旨在打造引领中国新时代对外开放的重要门户 [22] - “零关税”商品范围扩大至约6600个税目 税目比例从21%提高至74% 享惠主体覆盖全岛多数企事业单位 [3][15] 政策即时效应与行业影响 - 海南离岛免税销售额突破1000亿元 而2024年香港零售业总销货价值下降7.3% [7] - 封关首日即有西门子能源等世界500强企业落户洋浦开发区 [13] - 企业可享受低税率和加工增值免关税政策 例如北大口腔医院三亚分院采购的德国设备因免税政策降低12%成本 [13][15] - 国际航运业务向海南转移 马士基等巨头将业务转向洋浦港 其东航线运输成本比香港低12% [7][15] 李嘉诚及其商业版图应对 - 在封关前已开始有序出售内地和香港资产 过去十年累计套现超2500亿港元 [5] - 2025年以50亿港元出售深水湾道老宅 较市场估价低15亿港元 并以“骨折价”抛售大湾区400套房源 惠州某项目单价跌破9000元/平方米 [5] - 将长实集团注册地迁至开曼群岛 中国资产占比从75%降至15% [5] - 迅速转向东南亚市场 投资越南智慧港口和印尼氢能项目 总额达300亿美元 [5] - 其商业版图以香港零售业和港口业务为核心 虽受海南封关直接冲击 但通过全球市场布局平衡风险 [7] 霍氏家族与南沙项目 - 霍英东家族从上世纪80年代开始深耕广州南沙 投入巨资打造“小香港”式贸易中心 [3] - 成立南沙开发建设有限公司 与番禺区政府合作拿下22平方公里土地 相当于澳门三分之二的面积 [9] - 至2003年累计投入超过80亿元用于修桥造路、建设码头、学校、酒店等基础设施 [9] - 霍英东2006年去世前将南沙收益类项目捐给国家 但保留了土地控制权 [11] 南沙项目面临的挑战与转变 - 2022年《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合作总体方案》出台 南沙被明确定位为发展数字科技、文化旅游和低碳宜居 未提及贸易中心规划 [11] - 海南封关实施的零关税、自由港政策 正是霍家原本希望南沙获得的核心政策 导致其战略定位落空 [3][11] - 南沙土地估值受影响 几年前媒体估计价值约3000亿元 随着海南封关分流贸易功能 估值可能大幅缩水 [13] - 家族内部对南沙项目存在分歧 长房子女多次对簿公堂 争议焦点包括价值70亿元的南沙权益 [13] - 南沙发展随政策调整 从打造贸易中心转向适应数字科技、文化旅游等新定位 [20] 琼港两地互动与合作 - 香港是海南最大的外资来源地 占海南实际使用外资的七成以上 [16] - 2025年9月海南在香港举办推介会 双方签约12个合作项目 涵盖文旅、科技等领域 [16] - 两地呈现优势互补态势 海南专注贸易开放 香港则强化国际金融服务和专业服务优势 [16][18]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌393.47点，跌幅1.54%，收于25235.41点 [1] - 主板全日成交额为2015.28亿港元 [1] - 国企指数下跌159.77点，跌幅1.79%，收于8757.93点 [1] - 恒生科技指数下跌95.91点，跌幅1.74%，收于5402.51点 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌1.08%，收于596.5港元 [1] - 香港交易所下跌1.93%，收于396港元 [1] - 中国移动下跌0.94%，收于84.3港元 [1] - 汇丰控股无升跌，收于116.2港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌1.78%，收于38.7港元 [1] - 新鸿基地产下跌2.23%，收于94.35港元 [1] - 恒基地产上涨0.34%，收于29.16港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌1.82%，收于4.32港元 [1] - 建设银行下跌2.12%，收于7.39港元 [1] - 工商银行下跌1.81%，收于5.98港元 [1] - 中国平安下跌2.07%，收于63.9港元 [1] - 中国人寿下跌4.13%，收于27.38港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌1.13%，收于4.37港元 [1] - 中国石油股份下跌1.35%，收于8.03港元 [1] - 中国海洋石油下跌2.32%，收于20.2港元 [1]