案件概况 - 香港廉政公署展开代号"战鼓"行动，侦破长实集团旗下安达臣道住宅项目贪腐造假案，拘捕10名涉案人员[1] - 涉案项目为长实集团2020年5月以49.5亿港元竞得的地块，计划建设6栋住宅楼提供近3000套住房，其中1000套以市价八折出售[2] 工程问题细节 - 分判商未按批准图则施工，导致钢筋数量减少、间距扩大、直径缩窄及位置偏移，部分区域完全缺失[2] - 分判商通过行贿总承建商员工及工程顾问公司监督人员，伪造验收文件，行贿手段包括现金、礼物及奢华消费招待[2] - 全数6栋大楼均存在钢筋配置与设计图则"严重不符"情况，需进行补救工程[2] 公司回应与财务状况 - 长实集团回应称"高度关注事件"，强调未涉及集团员工，正与香港屋宇署商讨后续处理[3] - 2024年公司营收同比减少3.63%至455.29亿港元，归母净利润下滑21.24%至136.57亿港元[3] - 公司持有527亿港元未动用信贷额度，88%利润来自收租物业及基建等经常性收入[3] 市场影响 - 事件引发香港社交媒体对楼宇安全的质疑，投资者担忧长实股价及后续项目销售受挫[4] - 立法会委员指出楼市下行压力叠加结构安全问题或进一步打击购房者信心，影响项目开盘时间[4] - "港人首置盘"政策执行透明度受质疑，业界呼吁尽快落实补救措施重建市场信任[4] 行业警示 - 案件暴露出分包链监管漏洞，凸显房企在成本控制与合规之间的平衡难题[5] - 长实集团近年采取保守拿地策略，主席李泽钜称"五六年前地价高峰时谨慎扩张"是销售下滑主因[5] - 廉政公署表示调查仍在继续，此案为香港房地产行业敲响工程质量与合规性警钟[5]

贪污造假案 - 香港廉政公署展开代号"战鼓"的执法行动，侦破一宗涉及观塘住宅发展项目建筑地盘的贪污造假案 [1] - 该地盘由长实集团在2020年5月以49.5亿港元投得，项目共有6座大厦，提供近3000个住宅 [3] - 钢筋工程分判商为赚取更多利润，在施工过程中偏离获批图则设计以节省成本，并通过行贿总承建商员工及顾问公司人员换取宽松监管 [3] - 涉案分判商涉嫌多次提供贿款、礼物及代付奢华消遣开支等"甜头" [3] - 地盘多处钢筋工程出现不同程度偏离获批图则设计的情况，涉及钢筋数目、间距、粗细及位置等，使用的钢筋材料及扎铁工人数量均有减少 [3] - 长实集团回应称高度关注此案，支持廉署行动，正与香港房屋署讨论后续处理 [1][3][4] 长实集团财务表现 - 2024年全年收入约455.29亿港元，同比减少3.63% [5] - 归母净利润约136.57亿港元，同比减少21.24% [5] - 截至报告期末，银行及其他借款总额为527亿港元 [5] - 公司拥有大量现金及未动用银行贷款额，资金流动性持续稳健 [5] - 目前约88%的利润贡献来自经常性收入项目，如收租物业、环球基建业务及社会基础设施投资组合 [5] 管理层观点 - 长实集团主席李泽钜强调集团财务健康，有专用资金应对不可预见事件 [5] - 对经济前景持谨慎态度，表示"小心驶得万年船" [5] - 香港住宅市场策略以市场为导向，卖楼策略贴近市场 [5] - 物业销售业务收益连续两年下跌，反映前几年买地"严守纪律"，地价高峰时买地较少 [5]

事件概述 - 长实集团旗下观塘安达臣道住宅项目因涉嫌钢筋工程偷工减料被香港廉政公署调查，项目涉及6座大厦共2926个住宅单位，其中1000个以市价八折出售[1] - 项目由长实集团在2020年5月以49.5亿港元投得，平均呎价为4.546港元[1] - 香港廉政公署行动代号为"战鼓"，已拘捕10名涉嫌行贿受贿人员[2] 违规细节 - 分判商涉嫌通过行贿工程监督人员换取对钢筋工程的宽松监管，未按批准图则施工[1] - 违规行为涉及钢筋数量、间距、粗细及位置等多方面，且6座大厦均存在与图则严重不符的情况[2] - 分判商存在减少钢筋材料使用和扎铁工人数量的现象[2] 项目情况 - 项目为香港首置盘，原计划提供2926个住宅单位[1] - 经评估大楼整体结构无危险，但需采取补救措施[2] - 公司回应称高度关注案件，支持廉署行动，正与香港房屋署商讨后续处理[2]

资产出售动态 - 长江实业旗下北京豪宅项目"御翠园"均价从9.07-9.97万元/平方米骤降至7万元/平方米，部分房源总价降至980万元，较开盘价降幅达30% [3] - 公司同步推出补偿方案：按固定单价补贴老业主装修费用，或直接提供90-100万元差价补偿 [5] - 同期传出长和集团计划打包出售全球43个港口资产，形成固定资产集中处置态势 [1] 项目开发策略 - 御翠园地块2001年以1750元/平方米获取，开发周期长达23年，期间北京房价上涨50倍至9-10万元/平方米 [9] - 采用分批开发策略规避土地闲置政策，第一批开发耗时数年后再启动第二批开发 [11] 资产配置调整 - 2023年将长和集团注册地迁至开曼群岛，同期持续出售北京、上海核心地产项目 [13] - 海外资产规模显著增长，尤其在英国、澳大利亚等国家形成重点布局 [13] 市场环境矛盾 - 4月底重要会议明确房地产维稳政策导向，但公司在政策出台后立即执行大幅降价 [7] - 售楼处称降价系短期清盘行为，6月交房后将恢复原价，但内部人士透露此为战略性销售决策 [5] 资金状况推测 - 公司否认资金链问题，5月10日高层公开出席娱乐活动显示运营状态正常 [15] - 御翠园项目内部评估回报已超预期，降价销售符合资产处置逻辑 [5]

马来西亚棕榈油出口数据 - 马来西亚5月1-10日棕榈油出口量为302908吨 [1] - 较上月同期出口的301113吨减少0.6% [1]

项目背景与现状 - 南城都汇项目为和记黄埔2004年以21.35亿元竞得的成都高新区地王项目，楼面地价1030元/平方米，规划为8期开发的千亩超级大盘 [1][2] - 截至发稿时，项目仍有超5000套住宅待售，第7、8期虽已封顶但多年未上市销售 [1][3] - 项目公司舜鸿地产（原和黄成都）目前拖欠成都高新区税务局税金及滞纳金27.9亿元（含土地增值税19.15亿元、所得税1.01亿元及滞纳金7.7亿元），另拖欠政府配套建设资金1-2亿元，合计欠款约29亿元 [4][5][7] 股权变更与债务纠纷 - 2020年7月长实集团以78.47亿港元（10.12亿美元）将项目转让给禹洲集团（持股50%）与成都瑞卓（持股50%）合资的RZ公司，溢价38亿港元 [2] - 长实集团提供3.43亿美元卖方贷款，因项目滞销导致流动性枯竭，截至2023年8月本息合计达29亿元未偿还，德勤事务所作为接管人介入 [7][8] - 禹洲集团与成都瑞卓合作破裂：2021年11月爆发"抢公章"事件，禹洲被指控撬保险柜转移9亿元资金，引发467起司法案件（涉案金额38.16亿元），舜鸿地产成为失信被执行人（被执行25.9亿元） [10][11] 财务与运营危机 - 舜鸿地产2024年4月起因诉讼、查封及股权争议全面停工，预计持续至2025年6月30日 [3] - 欠税滞纳天数达302-1158天，成都高新区税务局自2022年起多次约谈但未获清偿 [5][6] - 禹洲集团自身财务状况恶化：2024年营收同比下滑54.8%至97.16亿元，净亏损扩大至119.7亿元，股价跌至0.06港元/股 [9] 行业影响 - 项目开发周期长达20年，采用"捂盘惜售"策略导致存量积压，反映部分房企囤地模式失效 [1][2] - 三方股东（长实、禹洲、成都瑞卓）控制权争夺导致项目瘫痪，凸显合资开发中的治理风险 [8][10] - 拖欠供应商款项（含物业、工程、经纪等）及政府税费，形成连锁债务危机 [11]

北京御翠园项目降价促销 - 御翠园项目近期推售新一批房源，部分高层房源均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较去年开盘价格下降近百万 [1] - 按照此前9.07万元至9.97万元/平方米的备案价，此次售价每平方米下降近2万元-2.9万元，相当于较备案价最高价格打了7折 [1] - 开发商为补偿去年高价购房的老业主，提供两种补偿方案，其中"补差价"方案按照不同户型给予80万到100万元价格不等的补贴 [1][4] 长实集团项目开发背景 - 御翠园项目开发周期超过20年，一期项目逸翠园2005年开盘，二期御翠园2024年才开盘入市 [2] - 项目地块由和记黄埔2001年以7亿元价格拿下，楼面价仅1750元/平方米 [2] - 当前销售备案价相比地价上涨了五十多倍，即使打7折利润率仍然丰厚 [2] 房地产行业现状 - 招商蛇口一季度毛利率为11.76%，同比下降2.74个百分点；保利发展毛利率16.12%，同比下降2.52个百分点；万科毛利率仅6.1% [3] - 朝阳区中建璞园项目也在五一期间推出特价房源，93平米三居室优惠后价格较原价便宜100万元左右 [3] - 中金公司认为"市场量价下行最快的时期可能已经过去"，高盛评价"中国房地产企稳反弹的大趋势不会改变" [3] 行业影响分析 - 房地产ETF(159768)走势明显弱于沪深300指数和科技板块 [4] - 御翠园的补偿方案被媒体称为"封口费"，可能对其他房企形成压力 [4] - 该补偿行为引发行业连锁反应：其他房企面临是否跟进降价及是否补偿老业主的两难选择 [4]

李嘉诚家族资产处置动态 - 长和计划将全球23国43个港口资产以1363亿对价出售给贝莱德集团[2][3] - 交易包含巴拿马运河两端关键港口资产引发地缘政治敏感度上升[4] - 北京御翠园项目成为家族在京唯一在售豪宅，备案价9-10万/平米[8][14] 北京御翠园项目分析 - 项目地块2001年以7亿成本获取，楼面价不足1600元/平米[9] - 开发周期长达24年，2023年7月获预售许可推出473套房源[13][29] - 实际成交均价不足8万/平米，较备案价最高打八折[21][22] - 最新售价下调至7万/平米，相当于备案价七折[23] 销售策略与市场反应 - 开盘一年去化率不足25%，网签112套[21] - 针对早期业主推出装修补偿或80-100万差价补贴方案[25] - 周边竞品北京宸园成交价达11万/平米，形成价格倒挂[17][18] 商业逻辑与行业模式 - 囤地捂盘策略使地价增值超40倍[31][33] - 区别于高周转模式，通过土地增值获取超额收益[34] - 当前加速出货反映对后市判断变化[36][37] 李嘉诚投资哲学 - 强调资本安全优先于增值[39] - 注重商业周期判断与时机把握[38] - 新事物5%渗透率阶段为最佳进入时机[39]

指数表现 - 上证指数低开高走 中证港股通地产指数报1488 12点 [1] - 中证港股通地产指数近一个月上涨9 35% 近三个月上涨7 83% 年至今上涨3 95% [2] 指数构成 - 中证港股通地产指数从港股通范围选取不超过50家地产主题香港上市公司 以2014年11月14日为基日 基点3000 0点 [2] - 十大权重股为新鸿基地产(14 39%) 华润置地(12 18%) 长实集团(8 91%) 中国海外发展(7 68%) 信和置业(4 76%) 九龙仓置业(4 51%) 恒基地产(4 28%) 龙湖集团(3 65%) 华润万象生活(3 3%) 九龙仓集团(3 09%) [2] 行业分布 - 指数成分100%在香港证券交易所上市 [3] - 行业分布为房地产开发77 56% 房地产管理11 73% 房地产服务10 71% [3] 调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [3] - 特殊情况下进行临时调整 样本退市时剔除 新上市相关企业市值前十且纳入港股通后第十一个交易日快速纳入 [3] - 港股通资格变动导致样本不符时将相应调整 [3]

中证港股通地产指数表现 - 中证港股通地产指数报1462 70点 [1] - 近一个月下跌1 97% 近三个月上涨5 51% 年至今上涨1 84% [1] - 指数基日为2014年11月14日 基点为3000 0点 [1] 指数构成与权重 - 从港股通范围选取不超过50家符合地产主题的香港上市公司作为样本 [1] - 十大权重股分别为：新鸿基地产(13 88%) 华润置地(12 3%) 长实集团(8 74%) 中国海外发展(8 05%) 信和置业(4 68%) 九龙仓置业(4 4%) 恒基地产(4 15%) 龙湖集团(3 75%) 华润万象生活(3 35%) 九龙仓集团(3 08%) [1] 市场与行业分布 - 持仓全部来自香港证券交易所 [2] - 行业分布100%为房地产 [3] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整而调整 [3] - 特殊情况可进行临时调整 包括样本退市 新上市公司市值排名前十等情况 [3]