公司债务管理 - 2025年压降有息负债超过300亿元 未来每年净减少不超过100亿元 目标稳定在1000亿元左右规模 [2] - 2025年需偿还债务约600亿元 2026年降至200亿元 2027年约200亿元 2028年100亿元出头 2029年不足100亿元 [2] - 年内累计兑付债券本息合计约145亿元 包括提前回售"22龙湖01"等债券39.775亿元 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [2] - 银行融资占比达87% 外币债务占比降至14% 100%已做掉期完全规避汇兑风险 [3] - 短债占比在15%基础上进一步逐年减少 外债占比逐渐减少 [1] 财务战略与投资 - 坚持融资策略：优化债务结构压降规模不展期不逾期 优化短债和外币债务结构 [1] - 保债务安全保交楼优先于新增投资 上半年在上海苏州重庆获取4幅优质地块新增货值50多亿元 [3] - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 未售货值超过2000亿元 一二线城市占比70% [3] - 未来严守投资刻度纪律 在财务安全前提下择机获取新土地 [3] 业务收入结构 - 上半年运营及服务业务组成的经营性收入达132.7亿元 同比增长明显 占总营收22.6%创半年历史新高 [4] - 物业服务航道收入55.3亿元 同比下降约4.3% 主要因主动退出限价过低项目及砍掉低效业务 [5] - 地产开发业务利润下降影响整体核心利润下滑 去化存货过程中价格端承压导致毛利持续承压 [4] 行业前景与战略 - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 一二线城市核心地段改善需求非常强劲 [1][6] - 未来1-2年地产航道结算量开发量逐步减少 利润将慢慢修复 运营服务航道成为利润稳压器 [5] - 实施"三个聚焦"战略：聚焦50-60个重点城市 聚焦有护城河业务 服务B端战略级客户 [5] - 中央政策促使楼市2024年10月至2025年3月出现6个月回稳态势 2025年二季度起因政策退坡面临新的下行考验 [5][6]

核心业绩表现 - 2025年上半年营业收入587.5亿元 同比增长25% 其中开发业务营业额454.8亿元 经营性业务收入132.7亿元 同比增长1.3% [1] - 核心权益后净利润约13.8亿元 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率约30% 成为利润主要贡献来源 [1] - 合同销售额350.1亿元 销售总建筑面积261.4万平方米 一二线城市销售占比约90% [8] 业务结构转型 - 经营性收入占比从2022年不足10%提升至2025年上半年的22.6% [3] - 商业投资与资产管理业务贡献收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商业占比78.5% 资产管理占比21.5% [3] - 物业管理在管项目约2200个 在管面积约4亿平方米 上半年收入55.3亿元 [5] - 资管航道租金收入12.4亿元 冠寓开业房源12.7万间 期末出租率95.6% [5] - 智慧营造品牌"龙湖龙智造"实现代建销售额84亿元 交付面积122万平方米 收入超7亿元 同比增长超60% [5] 商业运营表现 - 在营89座商场（含75座重资产及14座轻资产） 上半年出租率96.8% 租金收入55亿元 [4] - 下半年计划新开10座商场（7座重资产+3座轻资产） 2026-2027年计划每年新增约10座天街 [4][5] - 累计投资超千亿元培育商业投资等运营业务 完成开发与经营并重的业务结构调整 [3] 财务优化与债务管理 - 有息负债较2024年底压降65.3亿元 期末总额1698亿元 过去三年累计压降约400亿元 [7] - 平均融资成本年利率3.58% 平均合同借贷年期10.95年 均创历史纪录 [7] - 银行融资占比达87% 境内贷款占比76% 境外信用贷款占比11% [7] - 2025年内无到期债券 年底剩余95亿港币银团债务已提前偿还11亿元 [7] - 2026年偿债总额200余亿元 2027年约200亿元 偿债压力将从2026年开始大幅下降 [7] 土地储备与投资策略 - 总土储2840万平方米 权益土储2113万平方米 期末未售货值超2000亿元 [10] - 上半年新增土地储备24.9万平方米 新增货值约50亿元 集中在长三角及西部地区 [9] - 坚持审慎拿地策略 聚焦高能级城市 优先保证财务安全与债务安全 [10] - 期初现房存货压降超80亿元 盘活项目11个 积极推动存量资产去化 [10] 行业定位与发展展望 - 销售业绩在行业内排名第12位 民营房企中排名第二 [9] - 通过"开发+经营"双业务模式构建抗风险能力 适应地产下行周期 [1][3] - 一二线城市核心地段改善需求强劲 看好中国房地产市场长期韧性 [10]

项目背景与挑战 - 龙湖集团与首开股份联合开发的熙悦天街·熙悦荟项目总建筑面积约11万平方米 因2017年北京商办政策影响导致部分楼宇竣工后闲置 招商和销售受阻[3][4] - 项目位于房山区长阳镇良乡大学城商圈 紧邻地铁房山线良乡大学城北站 包含购物中心 商办楼宇 下沉商业广场及长租公寓等多业态[4] 盘活策略与业态重组 - 项目团队通过业态精准重组和功能创新再造 放弃简单散售或盲目招商 强调商办整体协同性及长期主义 实现自持购物中心与销售型商办业态差异互补[3][5] - 针对良乡大学城18万师生及房山6300多家企业客群 商业部分锁定年轻家庭 师生及企业客户 引入300多个品牌包括胡桃里2.0体验店 淄博赶烤等全天候营业业态 打造"房山的三里屯"[5][6] 长租公寓改造与运营 - 南部双子塔商办楼改造为长租公寓 由龙湖冠寓运营 房间面积20-40平方米 配备齐全家具及免费健身房 自习室等公共空间[7] - 租客包括房山本地 丰台上班族及高校师生 采用灵活长短租定价模式 开业不到两个月入住率接近50% 同时为机构买家提供稳定投资收益和轻资产服务收益[7][8] - 北部一栋商办公寓签约北京理工大学作为国际学生公寓 其他楼栋正与机构投资者及国有单位洽谈 全面提质升级[8] 区域影响与未来规划 - 更新后的下沉广场 独栋商业和长租公寓提升空间利用效能 园林绿化改善区域风貌 项目通过亲子魔术剧 音乐节等活动成为消费活力引擎[9][10] - 未来将推动星级酒店 科创办公等业态落地 规划建设总部办公 产学研基地 科技孵化中心等 形成城市活力中心并带动产业经济提质[10]

业绩表现 - 2025上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元 同比增长34.7% 运营及服务收入132.7亿元 同比增长1.3% 占比22.6% [1] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润13.8亿元 毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 [1] - 开发业务毛利率0.2% 运营业务毛利率77.7% 服务业务毛利率30.0% [1] 财务结构 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [1] - 平均融资成本3.58% 同比下降42个基点 在手现金446.7亿元 [1] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [1] 销售与土储 - 2025上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [2] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [2] - 新增土地储备4宗 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角区域占比52.2% 西部区域占比47.8% [2] - 总土储规模2840万平方米 权益比例74.4% [2] 运营业务 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% 毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [2] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [2] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [2] 服务业务 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平 毛利率30.0% [2] - 在管面积约4亿平方米 [2] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造收入7.0亿元 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7亿元、72.6亿元、76.4亿元 [1] - 对应EPS分别为0.98元、1.04元、1.09元 [1] - 当前股价对应PE估值分别为9.8倍、9.3倍、8.8倍 [1]

公司业绩表现 - 上半年营业收入587.5亿元 同比增长25.4% [1] - 公司拥有人应占溢利32.2亿元 剔除公允价值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 占总营收22.6% [2] 业务板块分析 - 地产开发业务收入454.8亿元 同比增长34.7% [1] - 运营及服务业务核心溢利保持增长 成为集团核心溢利主要贡献来源 [1][2] - 经营性业务利润率稳定 预计未来收入和利润将持续增长 [2] 财务健康状况 - 综合借贷总额1698亿元 较2024年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 现金短债倍数1.74倍 [3] - 净负债率51.2% 剔除预收款后资产负债率56.1% 持续保持"三道红线"绿档 [3] 融资与债务管理 - 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 均达历史最优水平 [3] - 2025年内到期债券已全部偿还完毕 [3] - 计划2026-2028年每年降低有息负债约100亿元 [3] 战略发展方向 - 坚持聚焦高能级城市 提升投资精准度 [2] - 以客户需求为导向提升产品力 平衡存量项目利润与现金流 [1] - 通过优化债务结构和压降债务规模实现稳健经营 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入587.5亿元 其中经营性收入132.7亿元创历史新高 占总收入22.6% [1] - 地产开发业务合约销售额350.1亿元 一二线城市销售占比达90% [1] - 有息负债总额1698亿元 较2024年底减少65.3亿元 银行融资占比87% [1] - 现金短债覆盖率1.74倍 平均融资成本降至3.58% 为历史低点 [1] - 手持现金446.7亿元 平均合同借贷年期10.95年 [1] 债务结构与偿债安排 - 已全额兑付101亿元国内信用债和35亿元中债增担保中票 年内无剩余信用债兑付压力 [1] - 年内剩余85亿元海外银团债务 已提前偿付11亿元 [1] - 2025年底境内信用债余额约44亿元 2026年到期36亿元 2027年到期8亿元 [2] - 境内中债担保余额23亿元将于2026年到期 计划用经营性物业贷置换 [2] - 海外信用贷款余额94亿元分4年到期 美元债余额13亿美元（约95亿元）均于2027年后到期 [2] 负债管控战略与展望 - 2025年预计偿还债务约600亿元 2026-2027年降至每年200亿元 2028-2029年进一步降至100亿元 [2] - 2025年有息负债计划压降超300亿元 未来每年净减少约100亿元 目标稳定在1000亿元水平 [2] - 自2022年中启动降负债战略 有息负债从2080亿元累计下降400亿元 预计年底再降200亿元 [3] - 境内信用债余额将至68亿元 持续保持含资本性支出的经营现金流为正 [3] 土地投资与储备策略 - 上半年在上海、苏州、重庆获取4幅优质地块 新增货值超50亿元 [3] - 未售货值超2000亿元 其中一二线城市占比70% [3] - 坚持财务安全优先原则 投资严格遵循资金允许前提 [3][4] - 近期在成都锦江区新增土地 持续聚焦高能级城市优中选优 [4] - 保持弹性供货节奏 根据市场机会精准投资 [4]

核心财务表现 - 上半年营业收入587.5亿元同比增长25.4% [1] - 股东应占溢利32.2亿元 剔除公平值变动后核心溢利13.8亿元 [1] - 综合借贷总额1698.0亿元较上年末下降65.3亿元 [3] - 在手现金446.7亿元 净负债率51.2% 现金短债倍数1.74倍 [3] 业务板块收入 - 地产开发业务收入454.8亿元同比增长34.7% [1] - 运营业务收入70.1亿元同比增长2.5% [1][2] - 服务业务收入62.6亿元同比微增 [1][3] - 运营及服务业务合计收入132.7亿元占总营收22.6% [1][2] 开发业务运营 - 交付物业总建筑面积352.7万平方米 [1] - 实现地产开发合同销售金额350.1亿元 [1] - 并表回款率超100% [1] - 全国36座城市交付近4万套房源 交付满意度超90% [1] 土地储备情况 - 新增4幅土地位于上海重庆苏州贵阳 [2] - 新增土储总建筑面积24.9万平方米 权益面积18.4万平方米 [2] - 总土地储备2840万平方米 权益面积2113万平方米 [2] 商业投资表现 - 商业投资航道租金收入55.0亿元同比增长4.9% [2] - 出租率保持97%高位 [2] - 整体营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% [2] 资产管理业务 - 长租公寓等六大业态实现收入15.1亿元 [2] - 冠寓累计开业12.7万间房源 整体出租率95.6% [2] - 长租公寓租金收入12.4亿元 [2] 服务业务发展 - 物业管理业务总收入55.3亿元 [3] - 累计管理项目约2200个 在管面积约4亿平方米 [3] - 外拓占比约60% [3] - 龙智造营业收入7.0亿元同比增长65% [3] 代建业务进展 - 上半年新增代建面积852万平方米 [3] - 代建销售额达84亿元 [3] - 交付面积122万平方米 [3] 行业政策环境 - 多轮政策协同发力下宏观经济释放增长韧性 [1] - 需求端支持政策与"好房子"引导为人居升级注入动能 [1] - 地产行业在深度调整中加速重构 [1]

行业观点 - 房地产市场止跌回稳对中国经济和金融稳定至关重要 [1] - 短期市场走势取决于政策刺激力度 [1] - 中长期看好中国房地产市场发展韧性 [1] 市场机遇 - 一二线城市核心地段仍缺乏优质住房 [1] - 核心地段改善性需求保持强劲 [1] - 在核心地段开发优质产品并提供优质服务是值得长期投入的业务 [1]

投资评级 - 维持"买入"评级 投资评级基于公司运营服务收入稳健增长和后续盈利修复预期 [6] 核心财务表现 - 2025年上半年收入587.5亿元 同比增长25.4% 其中地产开发收入454.8亿元(同比+34.7%) 运营及服务收入132.7亿元(同比+1.3%) [7] - 归母净利润32.2亿元 同比下降45.2% 核心归母净利润约13.8亿元 [7] - 整体毛利率12.6% 同比下降7.9个百分点 开发/运营/服务业务毛利率分别为0.2%/77.7%/30.0% [7] - 派发中期每股股息0.07元人民币 股息支付率占归母净利润21.7% [7] 负债与融资状况 - 有息负债1698亿元 较年初压降65亿元 [7] - 剔预负债率56.1% 净负债率51.2% 现金短债比1.74倍 [7] - 平均融资成本降至3.58% 同比下降42个基点 [7] - 在手现金446.7亿元 [7] 销售与土地储备 - 2025年上半年销售金额350.1亿元 同比下降31.5% 销售面积261.5万平方米 同比下降28.5% [8] - 已售未结转金额1059亿元 面积854万平方米 [8] - 新增土地储备4宗(上海/苏州/重庆/贵阳) 总建筑面积24.9万平方米 权益拿地金额14.5亿元 长三角和西部区域面积占比分别为52.2%和47.8% [8] - 总土地储备2840万平方米 权益比例74.4% [8] 运营业务表现 - 运营收入70.1亿元 同比增长2.5% 其中商场收入占比78.5% [9] - 运营毛利率77.7% 同比提升2.3个百分点 [9] - 已开业商场面积943万平方米 租金收入同比增长4.9% 整体出租率96.8% [9] - 冠寓开业12.7万间 出租率95.6% [9] 服务业务发展 - 服务收入62.6亿元 同比基本持平(+0.02%) 毛利率30.0% [9] - 在管面积约4亿平方米 [9] - 新增代建面积852万平方米 代建销售额84亿元 智慧营造营收7.0亿元 [9] 盈利预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润分别为68.7/72.6/76.4亿元 [6] - 对应EPS分别为0.98/1.04/1.09元 [6] - 当前股价对应PE估值分别为9.8/9.3/8.8倍 [6]

行业观点 - 北京和上海限购政策放松非常有必要 房地产行业经过四年调整 很多城市楼盘价格已较高点跌去三成 [1] - 楼市止跌回稳短期看政策刺激力度 中长期依然看好中国房地产市场的韧性 [1] 公司财务表现 - 上半年实现营业收入587.5亿元 归属股东净利润32.2亿元 [1] - 期末综合借贷总额1698.0亿元 在手现金446.7亿元 [1] - 净负债率51.2% 平均融资成本3.58% 平均借贷年期10.95年 [1]