股息派发安排 - 公司将于2025年9月26日派发末期股息 [1] - 派发股息金额为每股0.1094港元 [1]

股息派发 - 龙湖集团将于2025年9月26日派发末期股息每股0.1094港元 [1]

股息信息 - 2024年末期普通股息为每股0.1元人民币[1] - 现金股息转换代息股份价格为10.394港元[1] - 派息金额为每股0.1094港元[1] 时间节点 - 选择权截止时限为2025年9月16日16:30[1] - 除净日为2025年8月14日[1] - 记录日期为2025年8月20日[2] - 股息派发日为2025年9月26日[2] 其他 - 董事会包括九名成员[2] - 汇率为1人民币 : 1.09398港元[1]

市值与计算 - 新股市值按截至2025年9月8日连续五日平均收市价计为10.3940港元[3] - 合资格股东收取新股数目按公式计算[3] 股息与操作 - 拟现金收2024年度末期股息无需行动，拟收新股须填表格于2025年9月16日下午4时30分交回[4] 上市与发放 - 公司申请新股上市及买卖，获批后预期2025年9月26日平邮寄发股息单及或新股股票[4] - 预期新股于2025年9月29日开始买卖[4]

港股内房股市场表现 - 碧桂园股价一度上涨超过14% 领涨内房股板块 [1] - 旭辉控股集团和远洋集团股价均上涨超过5% [1][2] - 雅居乐集团上涨超过4% 万科企业 龙光集团 世茂集团和融信中国涨幅均超过3% [1][2] - 中梁控股 越秀地产 龙湖集团 金辉控股和中国金茂涨幅均超过1% [1][2] 政策驱动因素 - 深圳于9月5日出台楼市新政 对非核心区域限购进行大幅放松 [1] - 新政覆盖除福田区 南山区和宝安区新安街道外的所有区域 [1] - 商业贷款利率不再区分首套房与二套房 [1] - 深圳此次政策放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] 个股具体表现 - 碧桂园最新价0.530港元 涨幅10.42% [2] - 旭辉控股集团最新价0.234港元 涨幅5.41% [2] - 远洋集团最新价0.125港元 涨幅5.04% [2] - 雅居乐集团最新价0.480港元 涨幅4.35% [2] - 万科企业最新价5.400港元 涨幅3.45% [2]

项目规划与定位 - 礼嘉御湖境滨水街区定位为重庆首座"美好外延街区"及"1KM²世界级美好城区样本"，融合国际视野与巴渝文化，计划2027年开业[1][3] - 项目以"长在公园里的开放式街区"为底层逻辑，通过开放建筑形态与自然生态整合，打造复合型第三空间，规划"一条景观主轴+四大高定场景"串联三大特色动线（公园道、商业街区、林荫道）[5][7] - 采用"双TOD+POD"模式升级传统TOD概念，整合交通、商业、水体、公园及慢行系统，实现全维度无缝联通[9] 设计理念与特色 - 商业街区承袭川渝文化脉络，运用半透明大跨度结构、遮阳系统与外摆空间，复刻故城记忆，并规划礼嘉汇馆、光影戏台等地标建筑[7] - 公园道以"森系松弛美学"打造共生艺术秀场，林荫道通过主题绿植与喷雾降温设计提升舒适度，春季变身"城市花廊"[5][7] - 住宅产品选用千万级豪宅标准材质，打造钻感全面屏立面及超千平空中悬浮泛会所，提供180°天际景观与会馆级健身空间[12] 开发进度与配套 - 项目商业方案已确定，计划2026年第四季度首批次竣工，2027年第四季度正式开业，首批住宅同步于2027年交付[8] - 南侧龙塘湖公园将迭代升级，西侧新建休闲公园，融合跑步、露营、音乐会等场景，强化体验驱动型商业定位[9] - 新品住宅2、5楼直面龙塘湖与滨水中轴，步行可直达商业、生态及交通资源，实现1KM²生活圈全覆盖[12][13] 文化融合与创新 - 深度借鉴全球案例（日本日比谷公园、纽约高线公园、韩国松岛IBD），邀请太古里原班设计团队打造滨水极核[3] - 将巴渝神鸟、山水意象等在地文化融入空间设计，商业街区复刻川渝文化脉络，打造"明星"商业街区[7] - 通过108项国际级奢居细则与32项定制奢享体验，建立6S臻享服务体系，涵盖安全、社交、智慧等六大维度[12]

市场现状与共识 - 房地产行业整体业绩疲软 净利润普遍下滑 现金流持续承压 [1] - 市场已基本触底 继续大幅下跌空间有限 行业告别"高负债 高杠杆 高周转"旧模式 [1][2] - 市场复苏动能不足 预计将在低位持续徘徊 因居民收入预期尚未根本性扭转 [2] 行业分化特征 - 城市分化显著：一线及强二线核心地段需求坚韧 三 四线城市面临高库存和需求透支困境 [2] - 企业分化加剧：财务稳健的国企央企及优质民企加速抢占市场份额 出险企业挣扎求生 [2] - 头部央企态度相对乐观 稳健型民企强调安全优先 出险房企聚焦债务化解 [2] 当前核心挑战 - 政策执行效果与市场反应存在时滞 地方财政压力导致购房补贴落地难 信贷支持传导不畅 [3] - 购房者信心修复缓慢 观望情绪浓厚 政策红利难以有效转化为购买力 [3] - 去库存压力巨大：部分三四线城市库存去化周期超24个月 核心城市去化压力亦不容小觑 [3] 战略转型方向 - 降杠杆成为生存前提：龙湖集团通过经营性现金流压降有息负债超600亿元 [4] - 融资成本优化：中国金茂新增融资成本降至2.7%低位 [4] - 投资聚焦核心城市：保利 华润 越秀等房企新增土储几乎全部位于一二线城市 [4] 运营效率提升 - 通过剥离非核心资产 推进轻资产运营 拓展非房业务提升效益 [4] - 数字化手段优化供应链：中国金茂推出"6-10-12-24"科学运营标准追求极致效率 [4] 产品竞争新焦点 - 行业进入产品力竞争时代 华润置地建立"三好十二优"产品体系 [5] - 龙湖推出"负公摊 空中院馆"为亮点的"峯萃"产品线 [5] - 绿城将产品品质视为"一号工程" 华发构建"科技+好房子"体系 [5] 政策与市场协同 - 地方政府探索专项债资金收购存量房转保障房 通过城市更新盘活存量资产 [3] - 政策与市场协同效应有望进一步显现 行业正经历深度调整向高质量发展转型 [5]

项目规划与定位 - 礼嘉御湖境滨水街区定位为重庆首座滨水极核1KM²世界美好城区 借鉴全球优质案例并由太古里原班设计团队打造 计划于2027年第四季度开业 [3][6] - 项目采用"一条景观主轴+四大高定场景"规划 串联公园道 商业街区与林荫道三大特色动线 实现自然与商业融合 [6] - 创新采用"双TOD+POD"模式 整合交通 商业 水体 公园 步行与骑行系统 实现全维度联通 [6] 产品设计与销售表现 - 御湖境住宅项目三开三罄 4个月累计销售额达18亿元 成为重庆改善型住宅市场热销项目 [7] - 新品住宅2 5采用钻感全面屏与塔冠设计 配备超千平空中悬浮泛会所及180°天际景观 [7] - 项目配备108项国际级奢居细则与32项定制奢享体验 推出涵盖安全 社交等六大维度的6S臻享服务体系 [7] 生态与商业融合 - 项目打造"长在公园里的开放式街区" 通过开放建筑形态与绿色景观整合 形成可逛可玩可停留的复合型第三空间 [6] - 升级龙塘湖公园并新建休闲公园 融合跑步 露营 音乐会 骑行及亲子活动等休闲场景 [7] - 住宅直面龙塘湖与滨水中轴 实现与商业 生态及交通资源的步行无缝衔接 [8] 开发进度与协同 - 商业方案已确定 计划2026年第四季度全面竣工 2027年交付首批住宅并同步开业商业街区 [6] - 公司保障招商与建设高效同步 确保业主交付当年即可享受滨水街区便利 [6] - 项目填补重庆高端滨水街区空白 为城市商圈升级提供新型解决方案 [8]

行业整体表现 - 286家上市房企上半年累计实现营业收入1.85万亿元 累计实现净利润851.77亿元 其中89家亏损 亏损总额达1912亿元 [2] - 行业利润承压关键原因包括房地产开发项目结算规模显著下降 毛利率处于低位 以及为加速回款计提资产减值损失 [2] - 头部房企作为行业风向标 其经营动向为行业转型提供重要参照 [1] 好房子战略转型 - 绿城中国存货减值集中在2021年获取项目 近两年新获取项目质量提升 上半年新增907亿元货值 新拓项目平均净利率较为理想 [2] - 越秀地产上半年销售均价逆势上涨至42100元/平方米 约为行业均值的2.5倍 实现销售额正增长 [3] - 龙湖集团在重庆两江御湖境项目三个月续销接近20亿元 北京观萃项目上半年成交套数位列昌平区第一 [3] - 一二线城市核心地段改善性需求非常强劲 产品力迭代与品质提升成为行业普遍共识 [3][4] 经营性业务发展 - 华润置地上半年经常性收入205.6亿元 占总营收21.7% 贡献核心净利润60.2亿元 经常性业务利润占比超过一半 经营性不动产业务毛利率提升1.4个百分点至72.9% [5] - 龙湖集团运营及服务业务收入132.7亿元创历史新高 实现核心利润40亿元 [6] - 越秀地产商业板块当前占比10% 未来比重将加大 物业板块满意度提升 康养板块入住率加快爬坡 [6] - 保利发展旗下物业公司实现营业收入83.92亿元 归母净利润8.91亿元 [6] 融资与债务管理 - 2025年下半年行业偿债规模达5301亿元 其中第三季度为偿债高峰约1579亿元 [8] - 绿城中国现金短债比达2.9倍创历史新高 货币资金总额668亿元 其中可用资金395亿元 平均融资成本从3.6%降至3.4% [9] - 龙湖集团有息负债过去三年下降400亿元 预计年底再降200亿元 境内信用债余额将仅剩68亿元 [10] - 经营性物业贷成为重要融资工具 龙湖集团新增约百亿元经营性物业贷 平均融资成本保持3.58% 平均合同借贷年期延长至10.95年 [9] 融资市场新动态 - 绿城中国发行1.5亿美元优先票据 新城发展成功发行3亿美元境外债 成为近三年来首家重启境外融资的民营房企 [10] - 中国海外发展提交首单消费基础设施REIT申报 拟将购物中心项目以公募REITs形式分拆上市 预计募资13.55亿元 [6] - 融资环境改善使优质房企在信用修复和现金流稳定性方面优势突出 [10]

行业整体趋势 - 2025年上半年房地产市场仍在筑底调整 整体规模较高点已下降50% [1] - 政策取向从"救市场"切换为"优供给" 首次将"好房子"写入政府工作报告 提出安全、舒适、绿色、智慧四维要求 [2] - 改善需求成为市场修复主要动力 一二线城市改善类产品成交占比提升 三四线城市恢复缓慢且库存压力沉重 [2] - 多地政府推出"以旧换新""收储去库存"措施 叠加信贷利率优化和首付比例下调 形成降低置换成本的组合拳 [2] 公司战略与产品 - 公司较早确立"好房子"战略 发布《龙湖好房子白皮书》 将政策要求转化为具体方法论 [3] - 产品设计优化动线设计、提升空间舒适度、强化社区社交属性、叠加智能与绿色体验 [3] - 在北京观萃项目采用首层架空和风雨连廊设计 在御湖境系列注重动线礼序和空间尺度 [3] - 通过"优供给"使产品更符合政策导向和市场预期 走在行业前列 [3] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入587.5亿元 其中经营性收入132.7亿元占比22.6%创历史新高 [3] - 地产开发合约销售350.1亿元 一二线城市销售占比约90% 回款率超过100% [3] - 实现股东应占溢利32.2亿元 核心溢利13.8亿元 毛利率12.6% [6] - 含资本性支出的经营性现金流净流入超过20亿元 [6] - 短债占比降至15.1% 外币债务比例仅14% 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至近11年 [6] 多元化业务 - 运营业务新增1座天街 全国累计运营89座 租金收入55亿元 营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% 出租率维持97% [5] - 长租公寓"冠寓"开业房源12.7万间 出租率95.6% 开业获取规模稳居行业TOP2 [5] - 龙湖智创生活物业在管约2200个项目4亿平方米 [5] - 龙湖龙智造实现营业收入7.0亿元同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额达84亿元 交付面积122万平方米 [5] 项目销售表现 - 重庆两江御湖境首开实现6.2亿元销售额 刷新近四年重庆楼市纪录 一个月累计热销超过11亿元 [10] - 北京中关村观萃成交套数位列全市TOP5昌平区TOP1 [10] - 上海奉贤御湖境首开当天劲销10亿元 [10] - 昆明滇池峯萃首开实现3.6亿元成交 [11] 未来展望 - 房地产市场预计保持"整体筑底、局部回暖"格局 一二线核心板块改善型项目保持确定性 三四线市场恢复需要更长时间 [12] - 行业告别"拼规模"旧模式 转向"拼质量、拼效率"新逻辑 [13] - 确定性来自"好城市×好房子×好服务"组合 将成为行业分化关键坐标 [13]