港股内房股市场表现 - 万科企业跌2.23%至5.260港元 新城发展跌2.04%至2.400港元 越秀地产跌2.25%至4.770港元 雅居乐集团跌2.22%至0.440港元 [1] - 华润置地跌1.94%至30.400港元 远洋集团跌1.68%至0.117港元 绿城中国跌1.79%至9.310港元 [1] - 世茂集团跌1.54%至0.320港元 中国金茂跌1.35%至1.460港元 龙湖集团跌1.23%至10.410港元 龙光集团跌1.15%至0.860港元 碧桂园跌1.12%至0.440港元 [1] 房地产行业销售数据 - 1-8月TOP100房企操盘销售金额20708.6亿元 同比降低13.1% 较上月降幅扩大0.5个百分点 [1] - 1-8月权益销售金额16197亿元 同比降低14.4% 较上月降幅扩大0.9个百分点 [1] - 8月单月操盘销售金额2069.5亿元 同比降低17.6% 环比降低2.0% [1] 房企分化格局 - TOP40房企中48%实现8月环比正增长 前十房企中八家实现环比正增长 [1] - 绿城中国以195.0亿元居8月单月操盘销售榜首 其次为招商蛇口 中海地产 保利发展 华润置地 [1] - 中海地产 绿城中国 华发股份 招商蛇口等头部房企环比增幅显著 [1]

销售表现 - 2025上半年合同销售额615亿元 同比增长11% 完成全年1205亿元目标的51% 位列行业全口径金额榜第八名 [1][7] - 销售面积146万平米 同比减少22.3% 销售均价同比提升42.8%至42123元/平米 [7] - 销售额80.5%位于一线城市 北京/广州/上海单城销售额均超100亿元 其中北京近200亿元 [1][10] - 区域销售分布变化明显：北方区域占比提升至33.8% 华东区域27.8% 大湾区区域降至27.4% [10][12] 土地储备 - 新增13宗地块 总建面148.4万平米 同比减少13.8% 权益投资额109.6亿元 [15] - 新增土储权益比例35.6% 较2024年降低16.6个百分点 创近年新低 所有新增项目权益比例均低于60% [15] - 一线城市拿地建面占比67.9% 其中北京单城新增64.68万平米占比43.6% 二线聚焦西安和杭州 [2][16] - 总土储建面2043.1万平米 94%位于一线和重点二线城市 区域分布：大湾区39% 中西部26% 华东19% 北方16% [2][19] 盈利能力 - 营业收入475.7亿元 同比增长34.6% 其中物业销售结转收入440.3亿元 同比增长34.2% [22] - 毛利率10.6% 同比降低3.1个百分点 净利率6.3% 同比降低1个百分点 [3][22] - 归母净利润13.7亿元 同比减少25.2% 归母净利率2.9% 同比降低2.3个百分点 [3][31] - 已售未入账销售额1490亿元 较期初减少12.4% 合同负债698亿元 较期初减少16.7% [3][22] 财务结构 - 完成新融资234.3亿元 加权平均融资成本3.16% 较期初降低0.33个百分点 [4][24] - 总有息负债1038.6亿元 与期初基本持平 短期有息负债253.9亿元占比24.4% [24] - 持有现金446.4亿元 较期初减少10.8% 现金短债比1.76 非受限现金短债比1.16 [4][24] - 扣预资产负债率64.6% 净资产负债率53.2% 三条红线保持绿档 [4][24] 商业运营 - 直接持有商业租赁收入2.68亿元 同比减少9.7% [5][26] - 越秀房托（持股40.61%）营业收入9.66亿元 同比减少6.6% [5][26] - 越秀服务（持股67.81%）营收19.62亿元 同比增长0.1% [5][26] - 在租商业物业面积109.9万平米 其中写字楼44.4% 商业物业45.9% 停车场及其他9.7% [30] - 越秀服务在管面积7231万平米 较期初增长4.3% 新增合约面积596万平米 [30]

行业投资态势 - 2025年1-8月百强房企拿地总额6056亿元 同比增长28% [2] - TOP10房企新增货值占百强70% 行业资源加速向头部集中 [1] - 头部央国企主导土拍市场 拿地金额前十企业中8家为央国企 [5] 头部企业拿地表现 - 绿城中国以1144亿元新增货值位列榜首 保利发展996亿元第二 中海地产923亿元第三 [5] - 中国金茂、招商蛇口、华润置地等企业进入新增货值前十 [5] - 绿城中国自2024年4月起连续获取苏州、上海、南京优质地块 项目销售情况良好 [6] 投资策略特征 - 房企普遍聚焦一二线城市核心地块 偏好高流速和高确定性项目 [1][5] - 通过优质地块置换历史包袱 新项目首开周期缩短至4.8个月 平均去化率达81% [6][7] - 投资策略遵循"以销定投"原则 注重资金安全与风险平衡 [6][9] 区域市场分化 - 一线城市市场更具韧性 高端需求持续释放 [6] - 三四线城市库存去化周期较长 城市间分化加剧 [9] - 核心城市优质宅地维持高热 深圳宝安中心地块高溢价成交 [8] 下半年投资展望 - 头部房企保持投资强度但更趋谨慎 绿城中国全年拿地货值目标1200-1300亿元 [9] - 投资策略进一步聚焦 华润置地坚持量入为出 越秀地产偏好小型快周转项目 [9][10] - 土地市场热度取决于核心城市供地质量与频次 预计投资行为将更理性 [10]

核心观点 - 星展维持越秀地产"买入"评级 目标价由5.79港元微升至5.83港元 [1] - 公司上半年核心盈利按年跌12.6% 但表现胜于预期 [1] - 管理层重申全年预售目标1205亿元 意味按年增长5% [1] 财务表现 - 发展物业利润较预期强劲 库存减值程度较轻微 [1] - 星展上调公司2025至2027年盈测约13%至21% [1] 业绩展望 - 基于最新利润预测调整未来三年盈利预期 [1]

行业政策与市场趋势 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化及"好房子"标准细化等组合拳重塑市场格局 [1][3] - 新房市场正经历"品质革命" 开发商从"以价换量"转向产品力竞争 [3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条以置换为主 政策效果需要周期 [5] 公司产品战略 - 越秀地产不主张单纯"以价换量" 将资源投向产品力提升 [1] - "好房子"标准转化为客户真实需求的生活场景 例如朝阳黄杉木店项目打造超级界面/架空层/会所一体化空间及更大窗井设计 [3] - 通过实景呈现和物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [1] - 高端项目注重实景呈现和生活方式营造 例如香山樾项目修復关帝庙并打造香山书院 [4] 客户需求变化 - 当前客户非常理性且专业 总价较高项目决策周期明显拉长 [3] - 高端客户关注品质差而非价格 需要信心和真正打动他们的产品 [4] - 年轻客群更注重颜值/品质和生活方式 例如昌平国誉星城项目针对科技人才设计共享空间如咖啡厅/健身房 [5] 营销策略 - 越秀地产准备朝阳黄杉木店（定位东四环豪宅）和昌平国誉星城（瞄准年轻客群）两个新项目迎战"金九银十" [5] - 高端项目通过开放实景示范区和业主社群活动传递价值 刚需项目采取更灵活营销策略 [6][7] - "金九银十"期间各项目组织多样活动并推出优质产品促进销售 [7] 土地获取与合作模式 - 越秀在北京坚持持续深耕 布局从刚需到高端豪宅全产品线 [6] - 多选择与北京国企及优质房企合作（包括首开/建工/城建/华润/中建智地/金茂/绿城）以降低风险并实现优势互补 [6] - 拿地策略注重地块素质而非区域 只要地块素质好都会积极争取 [6]

公司信息 - 公司为越秀地产股份有限公司，证券代号00123[1][2] 股份数据 - 上月底已发行股份总数4,025,392,913，库存股为0[2] - 本月已发行及库存股份数目增减为0[2] - 本月底已发行股份总数4,025,392,913，库存股为0[2] 时间信息 - 月报截至2025年8月31日，呈交日期2025年9月1日[1]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 "好房子"标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [2][3] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [6] - 当前市场最需要打通置换链条稳定房价预期 有需求的人在观望 需让客户觉得房子不会贬值才会愿意出手 [6] 公司产品战略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现物业服务升级等可见价值提升赢得客户认可 [2] - 公司严格按"好房子"标准推进项目 在公区打造超级界面架空层和会所一体化空间 实现更大窗井更私属入户方式等设计 [3] - 公司理解的产品力不仅是规划设计和工程层面的硬件能力 更是与客户持续互动不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持做好产品策略 通过产品力赢得市场认可 相信只要产品做得好总会有客户认可 [6] 项目开发与营销策略 - 公司准备朝阳黄杉木店和昌平国誉星城两个新项目迎战金九银十 前者定位东四环豪宅新封面 后者瞄准年轻客群强调轻奢颜值年轻化 [6] - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式营造 通过开放实景示范区打造业主社群活动让客户感受产品价值 [7] - 对于刚需刚改项目采取更灵活营销策略 金九银十期间各项目会组织多样活动推出优质产品促进购房者选购 [7][8] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 总价较高项目客户决策周期明显拉长对比维度更细腻 [3] - 年轻客户更注重颜值更关注品质更看重生活方式 昌平项目客户中有很多海淀工作的年轻科技人才对产品需求与传统客户不同 [6] - 为满足年轻客户需求在昌平项目做更多共享空间设计如咖啡厅健身房等 满足其生活方式需求 [6] 市场竞争格局 - 当前新房市场正经历品质革命 越来越多开发商不再依赖以价换量而是转向产品力竞争 [3] - 降一个点价格客户感受不大 但将这一个点成本投到园林立面和公共空间中带来的品质提升肉眼可见 [3] - 新房市场突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [4] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企优质房企合作 包括首开建工城建华润中建智地金茂绿城等企业 [7] - 合作能降低风险优势互补 通过合作可以学习宝贵经验为客户提供更好产品 [7] - 公司不挑区域但挑地块 只要地块本身素质好都会积极争取 [7]

行业政策与市场环境 - 北京楼市政策持续松绑 五环外限购优化 好房子标准细化等政策组合拳重塑市场格局与购房预期 [1] - 市场完全回暖尚需时间 购房链条大部分为置换 二手房卖不掉新房就难卖 政策效果需要周期不会立竿见影 [7] - 当前市场最需要的不是进一步放宽限购 而是打通置换链条 稳定房价预期 只有让购房者觉得房子不会贬值才会愿意出手 [7] 公司产品策略 - 公司不主张单纯以价换量 而是将资源投入到产品力提升上 通过实景呈现 物业服务升级等可见的价值提升来赢得客户认可 [1] - 好房子不应只是政策规范下的产物 更应该是客户真实需求的反映 公司将好房子政策规范作为工具 再转译为客户真正需要的生活场景 [3] - 公司所理解的产品力不仅是规划 设计和工程层面的硬件能力 更是一种与客户持续互动 不断优化产品的软性能力 [5] - 公司坚持不轻易降价 因为降一点点对高端客户没有意义 他们缺的是信心和真正打动他们的产品 当前新房市场的突围之路在于做出与二手房明显的品质差 [5] 项目开发与案例 - 朝阳区黄杉木店项目严格按照好房子标准推进 在公区打造超级界面 架空层和会所一体化空间 实现更大窗井 更私属的入户方式等设计 [3] - 香山樾项目对地块内的关帝庙进行修旧如旧 打造香山书院作为未来的公共会客 让客户能实实在在看到未来生活的样子 [5] - 昌平国誉星城项目瞄准年轻客群 强调轻奢 颜值 年轻化 做了更多共享空间的设计可能性 如咖啡厅 健身房等以满足年轻客户的生活方式需求 [7] 客户需求变化 - 当前客户非常理性甚至比开发商更专业 尤其是总价较高的项目 客户决策周期明显拉长 对比维度也更细腻 [5] - 高端客户有很高的审美诉求 公司更像是产品共建者而不是单向的提供者 业主深度参与产品细节优化的案例并不少见 [5][6] - 年轻客户更注重颜值 更关注品质 更看重生活方式 如昌平项目的客户中有很多是在海淀工作的年轻科技人才 他们对产品的需求和传统客户很不一样 [7] 营销策略与市场展望 - 对于高端项目更注重实景呈现和生活方式的营造 不会做大力度促销 而是通过开放实景示范区 打造业主社群活动等方式让客户感受到产品的价值 [10] - 对于刚需 刚改项目采取更加灵活的营销策略 金九银十期间各个项目都会组织多样活动 推出优质产品以促进购房者选购 [10] - 对明年市场展望既乐观又谨慎 乐观的是越来越多的开发商开始重视产品力 市场正在向良性竞争方向发展 谨慎的是市场完全恢复还需要时间 [7] 土地获取与合作模式 - 公司在北京坚持持续深耕 拿地策略多选择与北京本土国企 优质房企合作 合作能降低风险 优势互补 也更熟悉北京市场 [9] - 公司挑的是地块不是区域 只要地块本身素质好都会积极争取 合作伙伴包括首开 建工 城建 华润 中建智地 金茂 绿城等企业 [9] - 通过合作可以学习到很多宝贵经验 也能为客户提供更好产品 如璞樾项目中金茂和中建智地在产品打造方面有很多值得学习的地方 [9]

8月广州楼市概况 - 8月广州新建商品住宅网签面积38.1万㎡ 环比略有下降 受传统淡季和天气因素影响 开发商推货节奏放缓 市场成交维持低位水平 [1] - 1-8月广州新建商品住宅网签面积431.5万㎡ 同比上升3.2% [1] 2025年1-8月广州房地产企业销售金额排名 - 流量金额TOP20房企总销售额1201.1亿元 权益金额TOP20房企总销售额971亿元 [7] - 保利发展以263.3亿元流量金额和218.0亿元权益金额位列双榜首 [5][8] - 越秀地产以208.2亿元流量金额和158.1亿元权益金额位列双榜第二 [5][8] - 珠实地产以92.2亿元流量金额位列第三 华润置地79亿元位列第四 中海地产74.3亿元位列第五 [5][8] - 房企分四个阵营：200亿以上2家合计471.5亿元占39.3% 50-100亿5家合计367.9亿元占30.6% 20-50亿11家合计330亿元占27.5% 20亿以下2家合计31.7亿元占2.6% [8] 2025年1-8月广州房地产企业销售面积排名 - 流量面积TOP20房企总销售面积336.4万㎡ 权益面积TOP20房企总销售面积275.8万㎡ [11] - 保利发展以55.1万㎡流量面积和45.7万㎡权益面积位列双榜首 [11][12] - 越秀地产以49.8万㎡流量面积和37.8万㎡权益面积位列双榜第二 [11][12] - 珠实地产以24.8万㎡流量面积和20.8万㎡权益面积位列双榜第三 [11][12] 2025年1-8月广州房地产项目销售排名 - 销售金额TOP20门槛值13.7亿元 保利天奕(海珠区)44.5亿元位列第一 保利天曜(天河区)38.9亿元位列第二 万博悦府(番禺区)34.8亿元位列第三 [15][16] - 销售面积TOP20门槛值3.3万㎡ 亚运城(番禺区)6.0万㎡位列第一 万博悦府(番禺区)5.9万㎡位列第二 保利天奕(海珠区)5.7万㎡位列第三 [15][16]

港股内房股市场表现 - 中国金茂股价上涨4.11%至1.520港元 新城发展上涨3.63%至2.570港元 融创中国上涨2.63%至1.560港元 [1] - 龙湖集团上涨2.46%至10.840港元 中国海外发展上涨2.30%至14.230港元 华润置地上涨1.77%至31.100港元 [1] - 万科企业上涨1.69%至5.400港元 富力地产上涨1.35%至0.750港元 碧桂园上涨1.15%至0.440港元 [1] 房地产政策动态 - 北京与上海于8月陆续放松房地产限购政策 标志着全国住房限购政策整体淡出迈出重要一步 [1] - 地产研究者表示若楼市表现持续疲弱 相关城市将继续推进限购调减步伐 [1] - 中指研究院认为9月为地产政策密集出台期 在"止跌回稳"目标下新一轮支持政策有望加快推出 [1] 行业趋势与预期 - 市场对9月美联储降息预期升温 国内货币政策空间有望进一步打开 [1] - 房地产行业进入"金九银十"营销旺季 房企预计在核心城市加快推盘节奏 [1] - 市场活跃度有望迎来阶段性回升 绿城中国上涨1.02%至9.860港元 越秀地产上涨0.61%至4.970港元 [1]