交易方案概述 - 地铁设计拟向控股股东广州地铁集团发行股份收购其持有的广州地铁工程咨询有限公司100%股权 [1][3] - 本次交易将发行4379.61万股股份，并募集配套资金不超过1.28亿元，全部用于补充流动资金及偿还债务 [2][6] - 交易完成后，控股股东广州地铁集团的持股比例将从76.17%上升至78.47%，公司控制权未发生变更 [6] 标的资产估值与财务表现 - 标的公司工程咨询公司评估基准日母公司全部权益账面价值为1.06亿元，评估值为5.11亿元，增值额4.05亿元，增值率高达380.48% [1][3] - 标的公司2023年、2024年及2025年1-6月主营业务收入分别为4.15亿元、4.35亿元和2.18亿元 [3] - 2023年至2025年6月，标的公司关联销售金额分别为2.13亿元、1.86亿元和9197.73万元，占各期营业收入比例分别为51.37%、42.84%和42.25% [1][4] 标的公司业务与运营特征 - 标的公司核心业务为城市轨道交通的工程监理业务，同时提供项目管理、涉轨服务与技术咨询等服务 [3] - 业务区域高度集中于广东省内，2023年、2024年及2025年6月，其工程监理业务来自广东省内市场的收入占比分别为83.52%、81.02%和83.95% [4] - 标的公司存在劳务派遣用工比例超标问题，2023年末、2024年末及2025年6月末，劳务派遣用工人数分别为532人、410人和90人，占用工比例分别为43.32%、33.91%和9.05% [1][6] - 截至2025年4月末，标的公司已通过将98名劳务派遣人员转聘为正式员工等方式进行整改 [1][7] 交易影响与公司战略 - 交易完成后，公司业务链条将从规划咨询、勘察设计延伸至工程监理、项目管理，实现全过程工程咨询全链条业务 [7] - 公司2025年前三季度实现营业收入19.33亿元，同比增长0.85%，实现归母净利润3.47亿元，同比增长16.92% [2][7] - 公司注重投资者回报，近5年现金分红比率维持在归母净利润的40%至50%水平，累计分红总额达9.96亿元 [7][8]

招聘活动概况 - 活动由金水区人力资源和社会保障局、金水区东风路街道办事处联合河南123人才网共同举办 [1] - 活动时间为11月22日9:00至12:00，地点在智汇城一楼大厅 [1] - 活动主题为2025郑州市大学生专场招聘会，主要服务青年人才、高层次人才、应往届高校毕业生等急需就业群体 [1] 参与行业 - 重点参会企业涉及金融、生物化工、环保科技、教育培训、机械制造、精密电子科技等多个行业 [1] - 行业覆盖范围广泛，还包括智能数字化、旅游、文化传媒、法律、建材、食品等领域 [1] 招聘岗位 - 招聘岗位涵盖大部分专业类别，提供岗位11000余个 [1] - 岗位集中在软件开发、管培生、新媒体运营、电子商务、外贸、技术研发等领域 [1] - 其他主要岗位包括项目管理、行政、设计、财务、工程师、主播、律师、市场营销、实习生等 [1] 活动形式 - 活动现场设立企业招聘区、企业展示区 [1] - 提供手机端扫码投递简历等便捷求职方式 [1]

公司上市表现 - 中诚智信工程咨询集团股份有限公司于11月7日在北京证券交易所上市，开盘涨幅超过190% [1] - 苏州高新区今年新增上市企业2家，累计上市企业总数达到38家 [1] 公司业务概况 - 公司成立于2002年，主营业务包括工程监理、项目管理、造价咨询、BIM建筑信息化应用、建筑设计等专业技术服务及全过程工程咨询服务 [3] - 公司是国家高新技术企业，聚焦全产业链数字化转型，着力打造综合一体化全过程专业咨询平台 [3] - 公司市场以江苏为核心，业务已拓展至全国范围以及越南、泰国、沙特等国家和地区 [3] 投资机构表现 - 苏高新金控今年投资服务上市企业12家，累计投资服务上市企业总数达到110家 [3] - 苏高新金控紧扣"0620"产业体系，为区域中小企业提供全方位科技金融服务与创新金融产品 [3] - 下一步将持续深化企业全生命周期服务体系，推动产业链、创新链、资本链、人才链深度融合 [5]

公司上市概况 - 中诚智信工程咨询集团股份有限公司于11月7日在北京证券交易所上市，股票简称中诚咨询，代码920003 [1][4] - 本次发行价格为14.27元/股，发行数量为1400万股，募集资金总额近2亿元 [4] - 上市首日开盘涨幅超过190% [1] 公司业务与战略 - 公司成立于2002年，主营业务包括工程监理、项目管理、造价咨询、BIM建筑信息化应用、建筑设计等专业技术服务及全过程工程咨询服务 [5] - 公司聚焦全产业链数字化转型，致力于打造综合一体化全过程专业咨询平台，是国家高新技术企业 [5] - 目前以江苏为市场战略核心，业务已拓展至越南、泰国、沙特等国家和地区 [5] - 募集资金将用于工程咨询服务网络建设、研发及信息化建设项目 [4] 区域资本市场发展 - 苏州市高新区今年已新增上市企业2家，累计上市企业总数达到38家 [1] - 高新区上市公司总市值突破4500亿元 [6] - 高新区实施企业上市培育“领峰计划”和“金心护企”行动计划，完善上市后备梯队培育机制 [6] - 高新区计划推动产业链、创新链、资本链、人才链深度融合，以进一步壮大资本市场“高新军团” [8]

公司上市表现 - 中诚智信工程咨询集团股份有限公司于11月7日在北京证券交易所上市，开盘涨幅超过190% [1] - 苏州高新区今年新增上市企业2家，累计上市企业总数达到38家 [1] 公司业务概况 - 公司成立于2002年，是全国文明单位和国家高新技术企业，主营业务包括工程监理、项目管理、造价咨询、BIM建筑信息化应用、建筑设计等全过程工程咨询服务 [3] - 公司聚焦全产业链数字化转型，致力于打造综合一体化全过程专业咨询平台 [3] - 公司市场以江苏为核心，业务已辐射至全国，并拓展至越南、泰国、沙特等国家和地区 [3] 区域资本市场发展 - 苏州高新区实施企业上市培育“领峰计划”和“金心护企”行动计划，完善上市后备梯队培育机制，通过举办专题培训、交流研学、投融资对接等活动支持企业 [4] - 截至目前，苏州高新区上市公司总市值突破4500亿元 [4] - 区域计划推动产业链、创新链、资本链、人才链深度融合，以进一步增强资本市场活力 [6]

投资评级 - 首次覆盖给予"买入"评级 预计2025-2027年归母净利润分别为1.22亿/1.40亿/1.60亿元 对应PE分别为23X/20X/18X [2][8][9] - 基于2027年25倍PE估值 对应市值40.0亿元 较当前市值28.3亿元存在34%上涨空间 [8][9] 核心业务发展 - 建发系协同效应显著 2023-2025年关联交易额度分别达131亿/125亿/131亿元 2023/2024/2025H1实际发生金额分别为120亿/49亿/47亿元 [8] - 建筑施工业务快速发展 2024年收入57.0亿元 占总收入86.2% 2022-2024年毛利率分别为4.2%/2.5%/2.2% [8][26] - 施工订单占建发集团发包订单比重从2022年4%提升至2023年18% 2024年及2025H1分别为12%/14% [8][55] 财务表现 - 2024年营业总收入66.09亿元 同比增长67.5% 归母净利润0.96亿元 同比增长45.0% [7][24] - 2025H1营业收入33.93亿元 同比增长7.7% 归母净利润0.45亿元 同比增长32.3% [7][24] - 预计2025-2027年营业收入分别为93.71亿/107.69亿/121.94亿元 三年CAGR达22.6% [7][71] 城市更新布局 - 2009年起布局维修加固业务 打造"工程医院"品牌 采用"1+X"增值服务模式 [8][65] - 2024年综合管养业务收入2.11亿元 毛利率19.0% 试验检测业务收入1.20亿元 毛利率30.8% [69] - 2023年组建3个专项业务小组 落地2个超300万元检测设计维养一体化服务项目 [65] 并购拓展 - 明确"以工程主业为基础 向新材料、新工艺、新制造领域拓展"并购方向 [8][55] - 2025年上半年收购具备建筑幕墙工程专业承包一级资质企业1家 [8][55] - 通过收购天成华瑞、里隽设计院补强施工和设计资质 获得建筑工程施工总承包一级等多项资质 [49][51] 股东与激励 - 厦门国资委通过建发集团控股29.01% 2025H1前十大股东持股比例59.66% [20][35] - 2017年实施股权激励计划 向64名核心员工授予282万股 占比2.82% [31][35] - 2020年全资子公司大连市政设计院实施员工持股计划 员工持股比例13.6% [31]

业绩表现 - 2025年上半年营业收入19.35亿元 同比增长0.60% [1] - 归属于上市公司股东净利润2375.61万元 同比增长48.57% [1] - 扣非后归母净利润-0.17亿元 同比下降0.06亿元 主要因政府补助等非经常性损益增加 [1] - 毛利率27.92% 同比提升0.99个百分点 净利率1.28% 同比提升0.33个百分点 [3] - 业绩增长主因营业收入稳步增长及成本费用精细化管理 [3] 现金流与并购活动 - 投资活动现金流量净额-7.65亿元 同比下降5.65亿元 [2] - 现金流变动主因未到期赎回结构性存款增加3.52亿元及支付收购子公司股权款增加2.40亿元 [2] - 主要并购项目包括控股收购四川省禾力建设工程检测鉴定咨询有限公司和全资收购上咨公司阶段性股权转让款 [2] 子公司经营 - 上咨公司2025年1-6月营业收入2.24亿元 净利润-0.54亿元 [2] - 上咨公司经营具明显季节性特征 收入和盈利主要集中在第四季度 [2] - 公司正推动上咨公司投资决策期咨询服务与建设运营期咨询服务有机融合 [2] 应收账款管理 - 截至2025年6月30日应收账款17.73亿元 较期初增长1.96亿元 增幅12.43% [4] - 增长主因经营规模扩大及主要客户结算周期延长 [4] - 公司已修订应收账款管理制度 建立分级催收流程并将回款表现纳入绩效考核 [4] 业务布局 - 在西藏开展震后房屋安全应急排查及灾后重建监理任务 总建筑面积约10余万平方米 [5] - 通过控股收购四川禾力公司获得5项水利工程甲级专项检测资质 [5] - 海外项目包括以色列海法港全过程咨询 柬埔寨暹粒机场监理 印尼OBI岛综合体设计等 [6] 发展战略 - 践行内生增长与外延扩张相结合战略 [7] - 聚焦工程咨询 检测检验两大核心主业及粤港澳大湾区 华中城市群 西南成渝城市群等区域 [7] - 重点关注投资咨询 石化 水利水务等领域并购机会 [7] 股东情况 - 截至2025年6月30日股东户数18,665户 [8] - 股东国新控股累计减持399.99万股 占总股本0.9759% [8] - 新减持计划拟减持不超过600万股 占总股本不超过1.46% [8]

核心财务表现 - 25H1收入2亿元同比下滑4% 归母净利润0.19亿元同比增长80% [1] - Q2单季收入1.24亿元同比下滑5.6% 归母净利润0.15亿元同比增长99% [1] - 净利润增长主要因公允价值变动收益增加及信用减值损失转回0.13亿元 [1][3] 业务结构分析 - 第三方评估业务收入1.16亿元同比下滑5% 毛利率39.8%下降1.67个百分点 [2] - 项目管理业务收入0.83亿元同比下滑3.4% 毛利率31.5%提升1.32个百分点 [2] - 地产客户收入占比降至40.03% 产业类客户收入增长13.72% 保险类客户收入增长46.79% [2] 运营效率指标 - 25H1综合毛利率36.5%同比下降0.33个百分点 Q2单季毛利率下降0.84个百分点 [3] - 期间费用率32.6%同比上升0.73个百分点 其中销售费用率9.26%上升0.54个百分点 [3] - 经营现金流净流出0.48亿元 同比少流出0.11亿元 收现比100%提升14个百分点 [3] 战略发展布局 - 股权激励设定25-27年收入目标不低于4.5/6/8亿元 或净利润目标不低于0.45/0.6/0.8亿元 [1] - 保险风险减量服务拓展至国家电网等能源化工场景 工程评估服务覆盖学校与医院等公建领域 [2] - 在华南地区保持领先地位 同时在上海 北京 武汉 成都等中心城市布局运营网点 [2]

核心观点 - 公司2025年上半年营收和盈利双双下滑 股东应占利润同比大幅下跌89.7% 但通过逆市扩张策略实现销售排名跃升至全国第二 [1] - 公司计提资产减值损失19.33亿元 是利润大幅下滑的关键因素 同时毛利率出现小幅改善 [4][5] - 公司在行业收缩背景下积极拿地 新增35个项目总投资362亿元 但导致负债率上升7.3个百分点 [7][8] 财务表现 - 上半年实现收入533.68亿元 较2024年同期695.62亿元下降23.3% 为两年内首次半年营收下滑 [2] - 股东应占利润2.1亿元 较2024年同期20.45亿元大幅缩水89.7% [4] - 毛利71.59亿元 同比减少21.4% 综合毛利率13.4% 较2024年同期13.1%提升0.3个百分点 [4][5] - 计提非金融资产减值亏损17.17亿元 同比增加20.7% 主要因长库存去化导致可变现净值低于账面价值 [4] - 计提应收款项减值亏损2.16亿元 主要因对应收合营企业及联营公司款项计提减值 [4] 业务构成 - 物业销售收入496.51亿元 占比93.0% 较2024年同期637.57亿元减少22.1% [2] - 设计及装修收入9.60亿元 占比1.8% 同比减少37% 因控制风险遴选优质客户 [2] - 项目管理服务收入13.61亿元 占比2.6% 同比减少17.0% 因代建行业竞争加剧 [2] - 酒店运营收入4.53亿元 同比减少7.0% 投资性物业租金收入1.31亿元与去年持平 [3] 土地投资与销售 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 承担成本362亿元 平均楼面价1.36万元/平方米 [7] - 新增货值907亿元 拿地力度位列行业第三 其中一二线城市货值占比88% 杭州单城市占比47% [7] - 全口径销售金额1222亿元 销售排名跃居全国第二 自投项目合同销售金额803亿元 [7] 资金状况 - 银行存款及现金667.95亿元 较2024年末729.88亿元减少8.2% [8] - 总借贷规模1430.27亿元 较2024年末1371.87亿元增加58.4亿元 [8] - 净负债762.32亿元 净资产负债率63.9% 较2024年末56.6%上升7.3个百分点 [8]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]