报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周REITs指数单边下跌，交通、保障房领跌，新上市产品表现承压，但华夏中核水电REIT受市场热捧，资产端出现扩容信号，政策面持续释放暖意 [3] - 截至2025/12/19，今年以来已成功发行19单，发行规模388.0亿元、同比下降40.0% [3] 各目录总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储REIT上市，华夏中核清洁能源REIT已询价并定价，易方达广西北投高速REIT已问询；1单扩募公募REITs取得新进展，华夏基金华润有巢REIT扩募份额上市 [3][13][14] 二级市场：本周指数下跌 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅2.85% - 本周中证REITs全收益指数收于999.19点，跌幅2.85%，跑输沪深300 2.57个百分点、跑输中证红利3.89个百分点；分项目属性看，产权类REITs下跌2.23%，特许经营权类REITs下跌4.30%；分资产类型看，仓储物流、园区、数据中心、消费板块表现占优 [3] 流动性：环保水务板块流动性大幅提升 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.37%/0.42%，较上周 -0.15/+4.98BP，周内成交量3.65/1.40亿份，周环比 +0.42%/+13.47%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为4.18%/5.26%，交通、仓储物流、园区板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 要闻包括证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，锦江国际启动公募REITs项目招标，华泰宝湾物流REIT宣布扩募，国家发改委多次发声支持REITs市场发展等 [34] - 重要公告包括多只REITs发布分红公告、解禁提示公告以及运营数据公告 [35][36]

公募REITs市场迎来清洁能源REITs新标的。华夏基金近日发布公告，华夏中核清洁能源REIT（基金代码：508050）将于 2025年12月22日至12月23日正式发售，发售价格为5.015元/份，拟募资总额为15.045亿元。其中，面向公众发售2，700万份， 认购金额1000元起投（含认购费）。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销 机构进行认购。 值得一提的是，在网下询价阶段，华夏中核清洁能源REIT网下投资者有效认购份额总数达214.49亿份，为初始网下发售份 额数量的340.47倍，创全市场已发行79只REITs网下询价有效认购倍数历史新高。 作为中核集团旗下首单公募REITs，华夏中核清洁能源REIT是国内清洁能源领域，尤其是水电行业的重要资产证券化创新 实践，标志着央企绿色能源资产与资本市场的深度融合迈出关键一步，也为广大投资者提供了参与优质清洁能源基础设施投资 的重要渠道。 优质底层资产：稳定运营的波波娜水电站 华夏中核清洁能源REIT的首发底层资产为波波娜水电站，该电站坐落于新疆维吾尔自治区和田地区和田县朗如乡、墨玉县 萨依巴格乡，是新疆"十一五"重 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 证监会近期密集部署REITs市场改革，推动商业不动产REITs试点落地，增强市场制度包容性和弹性 ，但12月上半月REITs市场收跌，交投遇冷，大部分资产估值仍高，不过中核清洁能源询价启动，安博物流即将上市，京能光伏扩募议案通过，还有新申报和受理项目，锦江集团或发酒店REITs [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs可期，市场交投缩量探底 - 政策方面，证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，扩大市场覆盖面，增强制度弹性 [7][8] - 市场表现，12月上半月REITs市场收跌1.8%，达到2025下半年以来新低点，仅IDC和公用事业小幅上涨，交通跌幅最大，仓储物流全线下滑，市场交投遇冷，日均换手率降至0.35% [4] - 派息率方面，产权类REITs派息率为4.48%、经营权类为8.86%，产权类与10Y国债收益率息差为2.64%，与中证红利股息率息差为 -0.65% [4] - 估值方面，产权类P/NAV最新值为1.23X、经营权类P/FFO为12.64X，绝大部分资产估值仍较高，交通估值下探至底部但IRR依然纵向较低 [4] 中核清洁能源询价启动，安博物流上市在即 - 中核清洁能源REIT将于12月17日网下询价，基础设施项目为波波娜水电站，预计26年起市场化交易占比提升，经测算具有配置价值 [56][60][70] - 安博仓储物流REIT将于12月19日在深交所上市，2026E对应派息率相比于可比REITs差异幅度为13.24%，网下投资者获配份额上市首日可全流通 [56][71][77] - 2025年1 - 12月，1亿元资金REITs网下申购收益率3.49% [78] 京能光伏扩募议案通过，下半月三单解禁 - 12月上半月，10只REITs发布分红方案，华夏大悦城商业REIT原始权益人变更净回收资金用途，中航首钢绿能REIT开展保理业务 [84] - 华夏华润有巢REIT扩募向原持有人配售，中航京能光伏REIT持有人大会表决通过扩募相关议案 [88] - 12月下半月，成都高投产业园REIT、华安外高桥REIT、华夏北京保障房REIT解禁 [88] 新增一申报一受理，锦江集团或发酒店REITs - 交易所在排首发项目12单、扩募3单，12月上半月，交易所受理平安西安高科产业园REIT，博时山东铁投路桥REIT申报 [91] - 上海锦江资产管理有限公司计划发行公募REITs，底层资产可能为酒店，鹏华基金和建信基金分别中标相关项目 [97]

每周市场观察 - 上周（2025.12.08-2025.12.12）国内债市稍有回暖，1年期国债收益率下行1.37BP至1.39%，10年期国债收益率下行0.84BP至1.84%，30年期国债收益率下行0.84BP至2.25% [3][14] - 展望后市，债市承压态势有望逐步缓解，核心支撑源于供需格局改善及政策端仍存的降息空间，预计2026年债券市场供给压力低于2025年同期，央行将维持流动性相对充裕，后续降准降息空间仍存，债券收益率在震荡中缓步下行的概率较大 [3][14] - 上周（2025.12.08-2025.12.12）不同期限美债收益率走势分化，1年期美债收益率下行7BP至3.54%，2年期下行4BP至3.52%，10年期上行5BP至4.19% [15] - 上周（2025.12.08-2025.12.12）中证REITs全收益指数收跌0.29%，收于1028.50点，数据中心、环保、保障房板块涨幅居前，仓储物流、高速公路板块跌幅居前 [15] - 一级市场方面，截至2025年12月12日，年内已成功发行19单公募REITs，上周华夏中核清洁能源REIT已注册生效，博时山东铁投路桥REIT已申报 [16] - 随着公募基金业绩比较基准指引新规即将落地，多家基金公司已启动业绩比较基准的摸排工作，需提交存量产品业绩比较基准修订计划统计方案 [3][17] 泛固收类基金指数表现跟踪 - 货币增强指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.40% [4][19] - 短期债基优选指数上周收涨0.03%，成立以来累计收益4.53% [5][19] - 中长期债基优选指数上周收涨0.09%，成立以来累计收益6.68% [6][19] - 低波固收+基金优选指数上周收涨0.02%，成立以来累计收益4.26% [7][19] - 中波固收+基金优选指数上周收跌0.02%，成立以来累计收益6.12% [8][19] - 高波固收+基金优选指数上周收涨0.09%，成立以来累计收益7.86% [9][19] - 可转债基金优选指数上周收涨0.35%，成立以来累计收益22.41% [10][19] - QDII债基优选指数上周收跌0.09%，成立以来累计收益10.00% [11][19] - REITs基金优选指数上周收涨0.47%，成立以来累计收益32.29% [11][19] 各类基金指数定位与策略 - 货币增强策略指数定位为流动性管理，追求超越货基的平滑向上曲线，主要配置货币市场型基金和同业存单指数基金，业绩基准为中证货币基金指数 [20] - 短期债基优选指数定位为流动性管理，在控制回撤基础上追求平滑向上曲线，主要配置5只长期回报稳定、回撤控制严格的基金，业绩基准为50%短期纯债基金指数+50%普通货币型基金指数 [22] - 中长期债基优选指数定位为在控制回撤基础上追求稳健收益，每期精选5只标的，均衡配置票息策略和波段操作标的，并根据市场情况灵活调整久期及信用债与利率债比例 [24][25] - 低波固收+优选指数权益中枢定位为10%，每期入选10只标的，重点选择过去三年和近期权益中枢在15%以内的固收+标的，业绩基准为10%中证800指数+90%中债-新综合全价指数 [27] - 中波固收+优选指数权益中枢定位为20%，每期入选5只标的，选取过去三年及近期权益中枢在15%~25%之间的固收+标的，业绩基准为20%中证800指数+80%中债-新综合全价指数 [30] - 高波固收+优选指数权益中枢定位为30%，每期入选5只标的，选取过去三年及近期权益中枢在25%~35%之间的固收+标的，业绩基准为30%中证800指数+70%中债-新综合全价指数 [31] - 可转债基金优选指数样本空间为可转债市值占债券市值比例均值大于等于60%且最近四个季度该比例均值大于等于80%的债券型基金，通过多维度评估体系每期选取5只基金构成指数 [33] - QDII债基优选指数底层资产为海外债券，投资区域涵盖全球、亚洲、新兴市场等，依据信用情况、久期情况优选6只收益稳健、风险控制良好的基金构成指数 [35][37] - REITs基金优选指数底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，依据底层资产类型优选10只运营稳健、估值合理、兼具一定弹性的基金构成指数 [39]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 12 月 8 - 12 日）中证 REITs 全收益指数收于 1028.5 点，周度下跌 0.29%，市场处于弱区间震荡；证监会债券司发文探讨推动 REITs 高质量发展；华夏中核清洁能源 REIT 启动询价，打新吸引力尚可；二级市场 REITs 板块表现分化，数据中心领涨，成交情绪较弱 [1][2][3][5] 根据相关目录分别进行总结 证监会债券司：推动不动产投资信托基金高质量发展 - 我国 REITs 市场旨在服务不动产行业转型发展，规模有望达 7.5 万亿元，可培育“大而优”全国性龙头和“小而精”区域性优质主体，央企和地方项目可按思路打造 REITs 平台 [20][21] - 完善治理结构和激励机制，提高产业方参与治理程度，优化激励传导至团队和个人，探索管理人收费与资产管理规模、收入挂钩机制 [22] - 扩大 REITs 市场覆盖面，加大加快优质项目供给，推动商业和基础设施公募 REITs 协调发展，放宽相关限制 [23] 一级市场：华夏中核清洁能源 REIT 启动询价 - 华夏中核清洁能源 REIT 12 月 17 日启动询价，询价区间 3.356 - 5.033 元/份，拟发售 3 亿份，预计募集资金 10.068 - 15.099 亿元，底层资产为新疆和田水电站 [24] - 项目量价稳定，弃水消纳影响可控，但未来新疆光伏装机增长或有不利影响 [26][27] - 与嘉实中国电建清洁能源 REIT 对比，中核清洁能源一级发行性价比高，若发行价低于上限性价比将进一步提升，可适当参与打新 [5][30] 二级市场：数据中心继续领涨，成交情绪仍然较弱 - REITs 板块表现分化，数据中心涨 1.54% 领先，交通设施跌 0.81% 最大，全市场 34 只收涨，2 只收平，41 只收跌 [5][34] - 数据中心板块表现出色，润泽科技和万国数据中心收涨，可根据 AI 算力板块行情操作 [36] - 市政环保板块收涨 0.53%，受济南能源供热、绍兴原水水利带动，留意中航首钢绿能垃圾来源及济南能源供热相关因素 [6][39] - 租赁住房板块收涨 0.41%，关注部分个券分派率及华润有巢配售情况 [6][43] - 产业园区板块收涨 0.23%，多个基本面欠佳、前期跌幅大的个券反弹，但去化压力仍在，对高分派率个券需谨慎 [6][48] - 本周 REITs 成交活跃度边际提升但仍弱，新型设施换手率高且提升，租赁住房板块换手率垫底且减少 [56][59]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证 REITs 指数全周下跌 0.5%，产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，REITs 跑输主要股债指数 [1] - 截至 2025 年 12 月 12 日，产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1] 二级市场走势 - 截至 2025 年 12 月 12 日，中证 REITs 指数收盘价为 797.54 点，整周涨跌幅为-0.5%，表现弱于中证转债、中证全债和沪深 300 指数；年初至今，沪深 300、中证转债、中证 REITs、中证全债涨跌幅分别为+16.4%、+16.5%、+1.0%、+0.5% [2][6] - 近一年中证 REITs 指数回报率为 2.0%，波动率为 7.4%，回报率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深 300 和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][9] - REITs 总市值在 12 月 12 日为 2176 亿元，较上周减少 2 亿元；全周日均换手率为 0.37%，较前一周持平 [2][9] 不同项目属性及类型表现 - 产权类 REITs 和特许经营权类 REITs 平均周涨跌幅为+0.4%、-0.6%，多数板块收涨，市政设施、新型基础设施、水利设施涨幅靠前 [3][14] - 周度涨幅排名前三的 REITs 分别为华泰南京建邺 REIT（+7.33%）、中金重庆两江 REIT（+5.07%）、广发成都高投产业园 REIT（+5.06%） [3][18] - 新型基础设施 REITs 区间日换手率最高，为 0.9%；交通基础设施 REITs 本周成交额占比最高，占 REITs 总成交额 25.8% [3][20] - 本周主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心 REIT（1184 万元）、招商基金蛇口租赁住房 REIT(595 万元）、红土创新盐田港 REIT(566 万元） [3][21] 一级市场发行 - 从年初起截至 2025 年 12 月 12 日，交易所处在已受理阶段的 REITs 产品 3 只，已申报阶段 2 只，已问询阶段 2 只，已反馈的产品 4 只，已通过待上市的产品 7 只，另有通过已上市的首发产品 13 只 [23] - 华夏中核清洁能源 REIT 于 12 月 8 日获批注册，原始权益人为新疆新华水电投资股份有限公司，底层资产为新疆和田的波波娜水电站 [4][34] - 博时山东铁投路桥 REIT 已正式向上交所申报，原始权益人为山东铁路投资控股集团等，底层资产为长清黄河大桥 [4][34] 估值跟踪 - 截至 12 月 12 日，公募 REITs 年化现金分派率均值为 6.13% [25] - 不同项目类型 REITs 在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率方面存在差异 [26] - 产权类 REITs 股息率比中证红利股股息率均值低 35BP，经营权类 REITs 内部收益率均值与十年期国债收益率利差为 295BP [1][28]

报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变，债券收益率在低位区间震荡，长期来看REITs具备较强的配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会，同时关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9][50] 根据相关目录分别进行总结 1. 主要事件梳理 - **新项目进展**：华夏中核清洁能源REIT项目已注册生效并发布询价公告，网下询价时间为2025年12月17日，询价区间为3.356元/份至5.033元/份，基金份额总额为3亿份，其中初始战略配售占比70%，网下发售占比21%，公众投资者占比9% [7][12][13] - **新项目申报**：博时山东铁投路桥REIT项目已申报 [7][12][15] - **分红公告**：汇添富九州通医药REIT等6单REITs发布分红公告 [7][12] - **解除限售**：华夏基金华润有巢REIT等5单REITs发布解除限售公告 [7][12] - **运营数据披露**：易方达深高速REIT披露其底层项目益常高速2025年11月主要运营数据，当月日均车流量45,145次，环比增长27.9%，同比下降13.8%；当月路费收入2946.08万元，环比增长17.1%，同比下降9.8% [7][12][18] - **应收账款回款**：中信建投国家电投新能源REIT收到国补应收账款回款2748.83万元，已回款的国补应收账款平均回款周期为2.15年 [7][12][15] 2. 本周市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数下跌0.29%，其中经营权类下跌0.33%，产权类上涨1.07% [5][18] - **个股表现**：本周有17支REITs上涨，2支持平，58支下跌，整体下跌0.85%，其中华夏华润有巢涨幅最大为2.12%，浙商沪杭甬跌幅最大为5.78% [22] - **资产相关性**：公募REITs区别于股、债、汇等资产，兼具股性和债性特征，上市以来REITs与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.19、0.02、0.67，与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.16 [5][20] - **板块相关性**：REITs上市以来，仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8)，具体来看，仓储物流、消费、市政环保、高速公路、清洁能源、保租房、产业园区、数据中心REITs指数与对应股票板块的相关性系数分别为0.77、0.70、0.26、0.08、0.06、0.05、-0.23、-0.36 [26][27] 3. 本周市场交易情况 - **整体交易**：本周周内交易金额为19.6亿元，环比增长6.2%，日均换手率为0.3%，环比持平 [8][44] - **分板块交易额**：高速公路5.6亿元(+8.2%)、生态环保0.9亿元(+11.3%)、清洁能源2.3亿元(+23.5%)、产业园区3.7亿元(+23.6%)、仓储物流2.7亿元(+9.6%)、保租房1.6亿元(-34.9%)、消费类3.5亿元(+14.0%)、数据类1.3亿元(+52.8%) [8][44] - **分板块换手率**：高速公路0.4%(+0.1pct)、生态环保0.5%(+0.1pct)、清洁能源0.5%(+0.2pct)、产业园区0.5%(+0.2pct)、仓储物流0.5%(+0.1pct)、保租房0.3%(-0.2pct)、消费类0.4%(+0.1pct)、数据类0.9%(+0.3pct) [8][44] 4. 本周REITs估值情况 - **中债估值收益率**：本周中债估值收益率在-0.54%到9.80%之间，其中估值收益率较高的有平安广州广河(9.80%)、华夏中国交建(9.66%)，估值收益率较低的有工银蒙能能源(-0.54%)、平安宁波高投(-0.42%) [45][47] - **P/NAV（市净率）**：整体在0.72到1.84之间，其中P/NAV较高的有嘉实中国电建(1.84)、嘉实物美消费(1.76)，P/NAV较低的有华夏中国交建(0.72)、易方达广开(0.74) [45][47] 5. 项目审批进展 - **总体情况**：根据交易所公开信息，目前有23只REITs（含扩募）处于发行阶段，包括4单产业园项目、4单能源项目、3单消费类项目、3单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目 [48] - **行业基本情况**：该REITs行业共有上市公司77家，行业总市值为2224.66亿元，行业流通市值为1123.92亿元 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周（2025 年 11 月 17 - 21 日）中证 REITs 全收益指数收于 1,041 点，周度下跌 0.89%，整体仍处震荡区间；REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，成交情绪走弱；一级市场有新 REIT 申报和审核意见反馈；对不同板块给出投资建议 [1][6]。 根据相关目录分别进行总结 二级市场 整体情况 - 本周 REITs 表现不佳，各细分资产均下跌，68 只收跌、9 只收涨，数据中心、租赁住房领跌，成交活跃度环比走弱，日均成交额、成交量、换手率均下降 [1][15][18]。 - 分板块看，新型设施、租赁住房、市政环保换手率领先，消费设施板块日均换手率最低但主力净流入率达 6.65% [21]。 细分板块 - 数据中心板块本周领跌，两只 REITs 签约客户单一但可靠性强，下跌后润泽科技数据中心分派率回至 4% 左右，主力资金仍有净流入，权益板块科技行情起势后可继续关注 [2][24][25]。 - 租赁住房板块全部收跌，分派率提升，基本面经营正常，大幅调整后是配置窗口；受扩募配售影响，华润有巢调整幅度大，可关注扩募配售进度及配置机会，留意厦门安居后续发售方式 [2][26][27]。 - 交通设施板块 13 只个券仅 3 只收涨，11 月解禁的 2 只路产跌幅较大，留意中金安徽交控下周解禁影响 [29][31]。 - 产业园区板块表现分化，建议关注出租率靠前、租金单价合理的个券；中金重庆两江受即将解禁影响近两周合计跌幅 10%，可关注超跌机会；12 月多个券面临解禁，留意交易压力 [32][33][36]。 一级市场 中航中核集团能源 REIT 申报至上交所 - 11 月 18 日，中航中核集团能源 REIT 申报至上交所，原始权益人中核汇能从事风能、光伏发电业务，2025 年 1 - 6 月营收 76 亿元，毛利率 44.73% [1][42]。 - 11 月 21 日，华夏中核清洁能源 REIT 反馈交易所审核意见，底层资产为新疆和田喀拉喀什河波波娜水电站 [1][43]。 - 截至 11 月 21 日，年内剩余潜在发行项目 1 - 2 单左右，涉及已发售待上市、已反馈、已受理、已申报等不同阶段项目 [43]。 本周其他要闻 - 鹏华深圳能源 REIT 拟于 11 月 27 日举办投资者开放日活动，报名截止 11 月 25 日 [44]。 - 博时蛇口产园 REIT 持有人大会通过置换对外借款并修改基金合同议案，将借入经营性物业抵押贷款置换原并购贷款 [44]。

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，可关注能源、交通板块中分派率相对较高的项目，以及解禁抛压下超跌品种的反弹机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括华夏中核清洁能源REIT已反馈、华夏安博仓储物流REIT基金成立、中航中核能源REIT已申报 [2][10] - 当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06%；环保水务、园区、交通、消费板块表现占优 [2] - 本周9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅位列前三，中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT跌幅位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周-15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比-26.60%/-0.89%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.94%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 天津出台《支持REITs高质量发展的若干措施》，推动REITs常态化发行 [28] - 北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标公告 [28] - 广百股份开展消费REITs申报工作 [28] - 北京市支持符合条件的消费基础设施发行REITs [28] - 吉安重点推动产业园、保租房等领域项目发行REITs [28] - 青岛水务集团公募REITs项目申报国家发改委 [28] 重要公告 - 多只REITs发布运营数据、解禁提示和分红公告 [29][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - REITs各板块普跌，中核申报第二单能源REITs，市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，关注能源、交通板块中分派率相对较高项目以及解禁抛压下超跌品种反弹机会 [2] - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点 [2] - 流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89% [2] - 估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周共有3单首发公募REITs取得新进展：华夏中核清洁能源REIT已反馈，华夏安博仓储物流REIT基金成立，中航中核能源REIT已申报 [2] - 当前审批流程中REITs：首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06% [2] - 分资产类型来看，环保水务（ -0.38%）、园区（ -0.77%）、交通（ -1.01%）、消费（ -1.10%）板块表现占优 [2] - 分个券来看，本周共9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT（ +0.96%）、平安宁波交投REIT（ +0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（ +0.60%）位列前三，中金重庆两江REIT（ -5.09%）、中信建投明阳智能新能源REIT（ -4.86%）、中航易商仓储物流REIT（ -4.53%）位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89%，数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括天津支持REITs高质量发展、北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标、广百股份开展消费REITs项目申报工作等 [29] - 重要公告包括易方达深高速REIT运营数据、华泰江苏交控REIT解禁提示和运营数据、华夏深国际REIT分红等 [30][31]