鸡娃尽头何为峰，不见笑颜终成空。 鸡娃经济不仅从娃娃时代崩盘了，还出现了不少"烂尾娃"，2025年考研人数暴跌50万。 直观来看，鸡娃经济崩盘，是因为投资回报率降低，眼见一顿鸡娃猛如虎、税后工资三千五，自会有人 回头是岸。 但深层次看，鸡娃经济，又是时代周期起伏的一条缩影。 鸡娃经济与其他产业不同。大部分产业靠供给或者需求驱动，而鸡娃经济是靠信念驱动—为孩子付出一 切。 信念驱动的生意一旦商业化，便有巨大威力。 鸡娃既是北京各类培训机构数量超过咖啡店的最大推手，也是老破小学区房涨价的核心动力，还撑起了 钢琴、跳舞等一众鸡娃标配生意。 商业化的过程也是教育异化的过程。在鸡娃经济中，孩子异化成了家长焦虑的投射对象，教育异化成了 竞争枷锁，童年异化成了"起跑线"。 终于，鸡娃经济有了崩盘迹象。 2024年全国教育培训机构倒闭数量突破1.2万家。学区房也不在吃香，全国重点城市学区房成交量同比 下降52%，价格跌幅普遍超过15%。 / 01 / 信念驱动的生意 曾几何时，"刀耕火种鸡娃，面有菜色教子"，是很多鸡娃家庭的真实写照。 在"再苦不能苦孩子，再穷不能穷教育"的口号下，高额的鸡娃费用，是许多家庭的头号支出。根据前 ...

近年来，二手房价下行是不争的事实，就连一向坚挺的"学区房"也未能幸免。放眼望去，和平、皇姑等主城区域乃至长白岛等新兴板块，房价都愈发"友 善"起来。 皇姑，作为沈阳传统的教育强区，虹桥中学、43中学等名校云集。近年来，虽皇姑中考"三校率"不是特别的抢眼，但也成绩斐然，又因区域坐拥120中 学、11中学、10中学、40中学等优质高中，仍备受家长们的追捧。 | | | 虹桥初级中学 | 2750 | 601、塔西、大东、大平、塔前、新开 河、塔中、延河、塔北,淮河、花园、 淮东、淮南、渭河、淮北、昆北、汾 | | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | 河、寿山、天山 保利演湖林语、中治演湖芳庭、万科 金域华府、碧桂园学府壹号、方溪湖 | | | 虹桥初级中 | 虹桥初级中学北部校区 | 850 | 村(原村民)、雷凯铂庭、恒大雅苑、 金科集英天城、华润新凯旋、华润熙 | | 2 | | | | | | | 学教育集团 | | | 府、龙湖锦璋原著、招商公园 1872 | | | | | | 新北、翔云、岐山北、岐山南、铁路 西、龙江西、辽河、宁山、永泰、永 | | | | ...

学区房的价值，源于三大核心逻辑的支撑： 1. 教育资源的外溢效应： 优质学校犹如磁铁，吸引着源源不断的家长涌入，从而带动整个区域价值的提升。 道路变得更加宽敞，绿化 也更完善，治安水平也会随之提高，居住体验全面升级。 在房地产的浩瀚世界里，买房犹如一场精明的"识人与鉴地"的博弈。 决定房产价值的，绝非冰冷的建筑本身，而是它所依傍的"邻 居"——即周边的环境、配套以及人群。 那么，究竟什么样的"邻居"能为你的房产增值保驾护航？ 让我们一同揭开这份价值"藏宝 图"。 第一章：学区房——永恒的"硬通货" 学区房，是房地产市场中不朽的神话。 它并非昙花一现的炒作概念，而是基于对未来教育"硬需求"的精准预判。 尤其在中国，教育焦 虑根深蒂固，家长们为了孩子的未来，不惜重金。 这也造就了学区房的"稀缺性"。 我曾亲眼见证一个案例：我的朋友购买了一套老旧学区房，房子老旧破败，没有电梯，装修也过时，但只要它所对应的学校没有易 主，房价便稳步上涨。 最终，他购入的这套房产在短短三年内，价格翻了一番，中介们纷纷争相为他提供出售服务。 1. 缩短通勤时间，提高生活质量： 告别拥堵，大大节省早晚的通勤时间，为工作和生活腾出更多空间， ...

政策核心内容 - 《住房租赁条例》将于9月15日生效 明确全面推动租购同权[2][5] - 租房者子女可按规定就近入学 享受与购房家庭子女同等的公办教育资源[3] - 租客可自行办理备案手续 无需房东配合即可满足子女入学条件[11] 教育资源分配变革 - 民办学校年学费超万元 叠加其他开销教育成本高企[10][11] - 租购同权使公办教育资源普惠化 大幅降低家庭教育负担[11][28] - 政策有助于构建"生育友好大环境" 推动教育资源大众化普世化[14][15] 对房地产行业影响 - 学区房垄断性教育特权被打破 房产稀缺性价值下降[18][27] - 全国房地产市场投资属性时代终结 仅核心地段保留投资价值[28] - 房地产从投资主导转向居住功能主导 向发达国家市场模式靠拢[23][28] 社会与人口效应 - 提升大城市租房家庭归属感 缓解因教育问题导致的人口回流[12][24] - 增强社会流动性 避免教育资源垄断造成阶层固化[19][24] - 通过降低教育成本刺激生育率 解决人口结构问题[11][28]

住房租赁政策变革 - 《住房租赁条例》将于9月15日正式实施 推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利 [2][6] - 二十大报告（2022年10月）明确提出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度 [4] - 二十届三中全会（2024年7月）通过的决定再次明确加快建立租购并举的住房制度 [5] 学区房市场影响 - 北京西城区德胜学区房价从2025年3月的18.2万元/㎡下跌至5个月后的15.5万元/㎡ 部分急售房源跌破13万元/㎡ [10] - 深圳南山区学区房溢价率从85%大幅下降至35% [11] - 市场预期学区房的"独占时代"即将结束 教育资源分配格局面临重新洗牌 [12][15] 租购同权实施路径 - 政策采用"推动"表述 表明完全租购平权将采取渐进式实施而非一步到位 [13][14] - 租房者子女将按规定享受就近入学权利 包括进入公办学校就读的同等教育资源 [7] - 教育资源配置将趋向公平化 更多向弱势群体倾斜 [16][17]

市场交易动态 - 杭州学区房市场在传统淡季7-8月出现反常交易高峰 部分头部学区房小区成交量甚至超过3-4月传统旺季 [1] - 文澜实验学校学区房7月成交61套 与3月高峰期64套基本持平 其中锦文雅苑表现抢眼 平均2天成交1套 [9] - 老牌名校卖鱼桥小学学区房最近3个月月度成交量维持在50套以上 湖墅新村7月成交12套创年内新高 [11] - 江南实验学校学区房东方郡7月成交16套 同比增长3倍 湘云雅苑成交11套 网签量同比增长175% [11] - 采荷一小双菱新村和濮家小学机神新村等学区房近月均有10多套成交 [11] - 小户型总价100万-200万元的老破小成为本轮成交主力 而高总价房龄小的学区房表现不突出 [12] - 进入8月后学区房置业热逐渐熄火 热门小区成交量降至1-2套 [12] 价格变动情况 - 部分学区房小区出现价格上涨 江南实验学校学区房东方郡近月成交均价48690元/㎡ 较此前数月44000-45000元/㎡区间明显上涨 [13] - 东方郡89㎡户型今年总价比去年高40万元左右 夹边套从400万元涨至450万元 近期成交价继续走高 [16] - 湖墅新村近月成交均价31330元/㎡ 较前几个月涨幅约5% [16] - 锦文雅苑近月成交均价29000元/㎡ 较前两个月27000-28000元/㎡略有上涨 接近3-4月高峰水平 [16] - 尽管部分小区房价回暖 但相比历史高点仍处低位 东方郡房价仅相当于2017年上半年水平 [16] - 市场整体行情维稳向下 大多数小区不具备涨价条件 文鼎苑西城年华河滨之城等知名学区房成交价仍在下探 [17] 区域价格数据 - 西湖区学军小学本部文二新村成交均价66620元/㎡ 求智巷小区61000元/㎡ 崇文公寓56450元/㎡ [2] - 学军小学紫金港校区耀江文鼎苑成交均价50880元/㎡ 圣苑小区50030元/㎡ [2] - 求是小学本部求是新村成交均价51160元/㎡ 曙光新村42050元/㎡ [2] - 保俶塔实验学校本部金祝新村成交均价53300元/㎡ 松木场河东小区54270元/㎡ [2] - 保俶塔实验学校申花校区广宇西城年华成交均价52280元/㎡ 广宇西城美墅55780元/㎡ [3] - 文三街小学本部文三新村成交均价44290元/㎡ 沈塘新村48700元/㎡ [3] - 文一街小学本部石灰桥新村成交均价52260元/㎡ 彩霞人家45710元/㎡ [3] - 星洲小学星洲花园成交均价44150元/㎡ 阳光地带43800元/㎡ [3] - 竞舟小学东海名仕家园成交均价35390元/㎡ 金成花园28970元/㎡ [4] - 竞舟二小融创河滨之城成交均价52880元/㎡ 中杭府53710元/㎡ [4] - 上城区天长小学本部广宇平海公寓成交均价58800元/㎡ 邮电路小区61240元/㎡ [4] - 胜利小学本部钱江苑成交均价37000元/㎡ 华龙坊31770元/㎡ [4] - 崇文小学近江二园成交均价36500元/㎡ 钱江时代公寓36340元/㎡ [5] - 胜利小学新城校区钱江御府成交均价77040元/㎡ 金基学府84740元/㎡ [5] - 胜利实验小学金色家园成交均价61150元/㎡ 赞成林风58080元/㎡ [5] - 采荷二小本部宋都凯旋苑成交均价41190元/㎡ 凯旋新村40780元/㎡ 商教苑小区41400元/㎡ [5] - 采荷一小本部双菱新村成交均价41010元/㎡ 采荷红菱43760元/㎡ 采荷新村43020元/㎡ [6] - 采荷人家成交均价44760元/㎡ 采荷东区39340元/㎡ [6] - 拱墅区卖鱼桥小学本部湖墅新村成交均价31330元/㎡ 仓基新村28990元/㎡ [6] - 文澜实验学校绿城运河宸园成交均价66190元/㎡ 锦文雅苑29000元/㎡ 九龙仓碧玺57420元/㎡ [6] - 长寿桥小学本部竹竿巷小区成交均价37680元/㎡ 孩儿巷小区37760元/㎡ [6] - 长寿桥小学岳帅校区朗诗乐府成交均价57900元/㎡ 朗诗熙华府56650元/㎡ [7] - 安吉路实验学校本部西子铭苑成交均价56780元/㎡ 环西新村35060元/㎡ [7] - 华东师范大学附属杭州学校融信蓝孔雀成交均价47090元/㎡ 招商九龙仓学院北麓37300元/㎡ [7] - 滨江区江南实验学校绿城明月江南成交均价56190元/㎡ 东方郡48690元/㎡ [7] - 闻涛小学半岛国际成交均价51500元/㎡ [8] - 钱塘区文海实验学校保利江语海成交均价27540元/㎡ 景冉佳园21030元/㎡ [8] 市场驱动因素 - 中考成绩影响下部分学校公民同招后连续两年成绩稳定 让家长坚定选择方向加速学区房成交 [12] - 总价可控的小户型最受家长欢迎 如锦文雅苑60㎡户型总价200万元左右 [9] - 湖墅新村30-50㎡小户型总价多集中于130万-150万元 [11] - 低价房源基本售完推动价格上行 部分小区出现涨价现象 [16]

学区房市场现状 - 暑假期间学区房成交出现小高峰 中考和高考结束后对学区房的讨论度上升 [1] - 深圳罗湖和福田多个小区门口张贴升学"喜讯"横幅 业主认为教育氛围能提升房产价值 [1] - 社交平台上"录取喜报"与"入学积分"的讨论推高了对应学区房的关注度 [1] - 深圳中学初中部学区房看房量环比6月上涨近30% 成交量也有所上升 [1] - 购房者偏好总价较低的小户型房源 主要目的是为了孩子读书 [1] 具体案例表现 - 罗湖区愉天小区楼龄近40年 价格从2021年最高峰15万元/平方米跌至8万多元/平方米 [1] - 2021年有业主挂牌价达17万元/平方米 目前价格下跌但仍受部分购房者青睐 [1] - 愉天小区进入7月罗湖区二手房成交量排名前十名 [1] 二手房市场整体情况 - 8月深圳二手房市场交易量出现良好开局 8月上旬日均签约量较7月增长6.4% [2] - 8月上旬日均签约量较去年同期增长32.5% [2] - 二手房价变化不大 "以价换量"仍是主流 [2] - 优质学区房价格较为坚挺 但成交周期拉长 出现"有价无市"现象 [2] 学区房市场趋势 - 学区房泡沫在政策与市场调节下逐渐去除 教育刚需使降价后仍保持一定热度 [2] - 购房者心态发生变化 学区房热度已不如四五年前 [2] - 深圳入学积分有升有降 总体基本稳定 [2] - 房地产市场交易走势平稳 学区房交易势头趋平 [2] - 新校落成和集团化办学铺开 "好学校"增多 学区概念对购房影响或将慢慢降温 [2]

新房成交表现 - 前7月30个重点城市新房累计成交面积7080万平方米 较去年同期微降1% [3] - 7月单月成交面积823万平方米 环比下降29% 同比下降20% 降至年内低位 [3] - 一线城市全面回调 仅宁波 惠州等个别城市出现阶段性回升 [3] 去化率变化趋势 - 7月30城平均开盘去化率环比下降11个百分点至30% 创年内新低 但同比上升3个百分点 [3] - 城市分化显著：杭州 南宁 天津去化率超60% 而深圳降至4%创近10年新低 福州 济南等弱二线城市不足20% [4] - 北京去化率30%环比降18个百分点 上海40%环比降10个百分点 广州23%环比降5个百分点 [5] 高端改善项目热销特征 - 上海浦东翡雲悦府项目两次开盘去化率分别达86%和100% [7] - 成都核心区高端改善项目表现亮眼 麓湖生态城以10.2亿元销售额位列榜首 [7] - 热销项目普遍具备核心地段 产品力优势和高频推售三大特征 [7] 学区房市场表现 - 长沙新房成交TOP10中学区房占2席 中建桃李九章去化72套 [9] - 西安强教育属性楼盘表现突出 中国铁建西派澜廷双名校加持认购70套 [9] - 学区房仍是撬动购房需求的重要利器 [9] 产品力驱动销售分化 - 郑州信达棠樾七里项目认购106套 西安金地清岚颂认购105套 [10] - 武汉华侨城天荟得房率达97-98%但去化率仅18% 因配套未落实和板块规划兑现慢 [11] - 四代宅产品出现分化 总体销量仍优于传统项目 [14] 价格策略与区域分化 - 苏州TOP10项目中有7个采取"以价换量" 折扣幅度达8折以内 致7月新房均价降至2.2万元/平方米 [14] - 弱二三线城市刚需客群消费降级严重 依赖大折扣 高佣金策略 [14] - 核心区域配套 产品俱佳的项目保持高热 城市间分化持续加剧 [14] 区域市场展望 - 北京五环外限购放松利好改善项目 成交有望进一步释放 [14] - 深圳 上海优质供应短期"告急" 成交或面临阶段性瓶颈 [14] - 天津 苏州 长沙等二线城市伴随新规住宅集中入市 市场热度有望稳中微增 [14]

行业与公司 **房地产行业** - 北京新房库存压力显著 2025年初至年中库存从6 9万套增至8 5万套 郊区库存接近13万套 总库存达21万至22万套[1] - 深圳房地产市场面临总价过高和低得房率问题 库存量达9 8万套 新房产品更新速度慢[1] - 上海通过一年三次拆迁计划和高额补偿保持房地产市场稳定发展 徐汇地块赔付比例高达1 1 53至1 1 67[1] 核心观点与论据 **北京市场** - 北京新政后带看量显著提升 新房整体带看量较上周提升70% 较上个月提升56% 顺义区项目带看量较前一周提升176%[3] - 二手房市场活跃度提升 朝阳区带看量增幅达65%-70% 大兴区增幅最高达88%[4] - 二手房溢价空间普遍提高3-6个百分点 朝阳区五环外溢价空间提高6个百分点[5] - 北京率先出台政策因新房库存增至8 5万套 郊区库存接近13万套 总库存达21万至22万套[6] **上海市场** - 上海总库存量约19万套 通过加大二手房拆迁力度调整库存 今年重点在主城区 明年计划在青浦、奉贤、嘉定和宝山启动大规模拆迁[12] - 上海高端住宅产品起始价通常在2000万至2500万以上 与普通民宅形成明显价格断层[21] **深圳市场** - 深圳新房产品更新速度慢 低得房率项目占比高达50%以上 总体库存量达9 8万套[13] - 深圳二手房价格不适宜刚需购房者 大面积项目成功率仅在65%-72%之间[28] 其他重要内容 **拆迁与旧改** - 北京旧改拆迁赔偿比例偏低 最高赔偿比例仅为1 4 海淀区为1 29 朝阳、昌平、房山等赔偿比例更低[16] - 上海拆迁补偿高因工作颗粒度细致 拆迁办责任明确 土地用途透明化公示[18] - 北京和深圳拆迁透明度不足 信息公示力度小 缺乏前置意见征集环节[20] **房企策略** - 房企在高价地块上采取新策略 不急于销售 通过构建圈层和举办品鉴会等活动保持项目价值 延长去化周期至两年[18] - 豪宅产品定义依赖于产品顾问委员会 精准人群标签进行圈层打造[19] **市场趋势** - 一手房价格普遍高于二手房 部分投资客期待政策刺激 影响一手和二手市场[25] - 二线城市如南京、杭州、武汉可能在2026年启动政策 通过拆迁解决二手房对新房销售的制约问题[26] - 北京二手房市场量价平衡线在9 6万套到10万套之间 上海在11 5万套到12 7万套之间[27]

楼市整体走势 - 当前楼市延续止跌企稳的弱复苏走势，7月30城平均开盘去化率降至30%，环比下降11pcts，同比上升3pcts，创年内新低 [1][3][4] - 市场呈现季节性回落，但高于去年同期水平，分城市看跌多涨少：北京、上海、深圳、成都、杭州等热点城市去化率高位回落（深圳降至4%创10年新低）；天津、苏州、郑州等同环比齐增；福州、济南等弱二三线城市去化率不足20% [7] - 8月预计成交绝对量延续低位波动，但同比降幅或收窄至5%以内，城市分化加剧：京沪深或阶段性回落，部分二线如天津、苏州等因新规住宅入市或延续稳中微增 [19] 热销项目特征 - 核心区高改项目为热销主力：上海浦东翡雲悦府两次开盘去化率86%-100%；成都麓湖生态城单月销售10.2亿元；南京中北金基山和月项目去化率50% [9][10] - 学区房需求坚挺：长沙中建桃李九章、中国铁建花语江南分别去化72套和49套；西安中国铁建西派澜廷因名校配套认购70套 [11] - 产品力驱动的"好房子"表现分化：郑州信达集楼七里认购106套，广州黄埔木米城认购73套；但武汉华侨城天荟（得房率97%-98%）因配套未落实去化率仅18% [12][13] 营销策略与区域表现 - 弱二线城市加速以价换量：西安华发利君都荟城央通过提高佣金点数认购75套；苏州TOP10中7个项目折扣达8折以内；郑州招商时代天宸特价房11500元/㎡起带动去化 [16][17] - 厦门联发索悦里推出租金补贴政策（月补3000元），折后单价2.4万元/㎡；福州名城映汇价格较开盘下降4500元/㎡至1.33万/㎡ [17] - 长春、福州等城市依赖低价促销，长春北湖区项目单价低至1.49万元/㎡ [17]