政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]