投资评级 - 行业投资评级为看好（维持）[2] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[5][60] 市场动态与项目进展 - 华夏中海商业资产REIT于9月22日通过审核，基础设施项目为佛山映月湖环宇城项目，独用宗地面积35,339.12平方米，总建筑面积153,478.85平方米[6][14][15] - 中信建投沈阳国际软件园REIT于9月23日获批，为东北首单公募REIT，项目涵盖13栋产业楼宇，产权建筑面积合计20.12万平方米[6][14][15] - 共有12只REITs基金等待上市，发行市场保持活跃，包括华夏安博仓储物流REIT等新通过审核产品[8][56][59] 市场表现数据 - 中证REITs（收盘）指数为831.45，同比上涨6%，环比下跌0.83%，2024年年初至今累计上涨9.92%，累计超额收益-22.7%[5][7][16] - 中证REITs全收益指数为1064.42，同比上涨12.63%，环比下跌0.65%，2024年年初至今累计上涨23.52%，累计超额收益-9.1%[5][7][20] - 本周REITs市场成交量达3.88亿份，同比下降16.92%，成交额达18.6亿元，同比下降1.06%，区间换手率1.63%，同比-1.54个百分点[5][25] - 近30日REITs市场成交总量37.52亿份，同比下降9.33%，成交总额166.89亿元，同比下降11.49%，平均区间换手率0.55%，同比-11.63个百分点[30] 分板块表现 - 消费类REITs单周下跌1.43%，单月累计上涨1.56%，为各板块中月度表现最佳[5][7][35] - 保障房REITs单周下跌1.49%，单月上涨0.31%[5][7][35] - 环保类REITs单周下跌0.09%，单月下跌3.29%[5][7][35] - 高速公路类REITs单周下跌1.73%，单月下跌2.77%[5][7][35] - 产业园区类REITs单周下跌0.65%，单月下跌1.21%[5][7][35] - 仓储物流类REITs单周下跌0.43%，单月上涨0.91%[5][7][35] - 能源类REITs单周下跌0.60%，单月下跌0.82%[5][7][35] 个股表现 - 中信建投国家电投新能源REIT周涨幅0.98%，中航京能光伏REIT周涨幅0.65%，国泰君安东久新经济REIT周涨幅0.52%，涨幅靠前[52][55] - 易方达深高速REIT周跌幅4.15%，中信建投明阳智能新能源REIT周跌幅4.03%，国泰君安城投宽庭保租房REIT周跌幅3.01%，跌幅靠前[52][55]

专业人士分析，项目基本面边际变化主导近期走势，在新的重要市场变量出现前，预计市场以横向震荡为主。 又有公募REITs新品申报 从筹备到正式提交募集申请，历时两年多。 又有公募REITs新品申报。 中国证监会官网显示，中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已于今日获得接收材料。 值得一提的是，正值二季报披露期，公募REITs二级市场表现低迷，多只单品自6月下旬以来最大跌幅已超10%。 该项目涉及的交易中，公司将认购中航基金设立的公募REITs项目的34%基金份额，交易价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募REITs询价结果而 定。本次认购既有利于公司优化资债结构、回笼资金，又能拥有项目公司一定的控制权，保证底层资产稳定运营。同时，公司将转让项目公司100%股权 予中航证券设立的资产支持专项计划，股权转让价格将不低于经国资评估备案的股权价值。 此外，多只申报流程中的公募REITs有了新进展，中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目反馈交易所意见，华夏安博仓储物流REIT和华夏中海 商业资产REIT收到交易所审核问询函。 证监会官网显示，7月21日提交募集申请的中航天虹消费REIT于今日获 ...

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]

华夏安博仓储物流REIT获受理 - 华夏安博仓储物流REIT状态为已受理，原始权益人为PCCLF Holding PTE LTD，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [4] - 底层资产聚焦粤港澳大湾区核心物流节点，包括广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目 [5] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓+智能物流设施）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 预测2025年现金分派率5.00%，2026年达5.02%，收益分配比例不低于年度可供分配金额的90% [5] - 运营管理机构深圳前海安博具有国际级物流地产管理经验，母公司安博为全球最大物流地产公司，在中国24个城市布局44个物流中心 [6] 两只公募REITs下周发行 - 华夏华电清洁能源REIT完成询价，网下认购倍数224.26倍，认购价格3.789元/份，预计募集18.945亿元 [8] - 创金合信首农REIT网下认购倍数128.95倍，认购价格3.685元/份，拟募集规模36.85亿元 [8] - 两只REITs均将于7月7日-8日进行募集，公众发售份额占比分别为9%和9% [8] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间2.014-3.021元/份 [8] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城购物中心 [9]