行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1][3][61] 核心观点 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进，房价在过程中可能存在小幅度震荡，期待后续在政策作用下市场进一步稳定[3][61] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程[3][61] 政策动态 - 中央层面：住建部提出打赢保交房攻坚战，38城启动老旧住房自主更新原拆原建，推动融资白名单扩围，以需定建增加保障房供给[3][4][12]；推进现房销售制实现“所见即所得”，并深化住房公积金制度改革，实施物业服务质量提升行动[3][4][12]；央行表示将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策落实[4][12][16] - 地方层面： - 北京：非京籍五环内购房社保年限由3年降至2年，五环外降至1年；京籍二孩家庭五环内可购3套，非京籍二孩家庭可购2套，二套公积金首付最低25%[4][13][16] - 河南：合理提高住房公积金贷款额度上限，对多子女家庭可提高20%的贷款额度；在当地已有一套住房的多子女家庭再次购买的商品住房，可认定为首套住房[12][14] - 上海：发布《上海市完整社区建设实施方案》，提出到2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达到60%，并确保新增建成特色类完整社区15个以上[13][14] - 四川：提出因城施策控增量、去库存、优供给，加快构建房地产发展新模式[13][14] 市场表现 - 销售端： - 新房市场：2025年第52周，全国68城商品住宅成交面积310万平米，同比下降39%，环比增加8%[5][17]；年初至今68城累计成交面积11870万平米，累计同比下降19%[5][17] - 分线城市新房：2025年第52周，一、二、三四线城市单周成交同比增速分别为-41%、-42%、-24%[28]；年初至今累计增速分别为-12%、-16%、-99%[28] - 二手房市场：2025年第52周，全国20城二手房成交面积为198万平米，同比增速-23%[5][36]；年初至今累计成交面积9769万平米，同比增速-1%[5][36] - 投资端（土地市场）： - 2025年第52周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积8172万平方米，同比下降12%，成交溢价率为1.2%[5][42] - 分线城市土地成交：一线城市成交280万平方米，同比下降33%；二线城市成交2129万平方米，同比下降36%；三线城市成交5764万平方米，同比增加5%[5][42] - 重点城市土地成交： - 北京海淀区上地地块由海开控股以总价84.56亿元竞得，成交综合楼面价37517元/平方米，溢价率0.40%[42] - 杭州富阳区银湖地块由浙江龙大地产以总价2.92亿元竞得，成交楼面价6201元/平方米，溢价率1.74%[42] - 成都、武汉本周均有涉宅用地顺利成交[43] - 融资端： - 2025年第52周，信用债发行42.9亿元，同比增加8%，环比减少1%，平均加权利率2.23%，环比减少16个基点[6][49] - 信用债累计发行规模4062.2亿元，同比减少1%[6][49] - 板块行情： - 本周（2025年12月22-26日）房地产指数上涨1.91%，沪深300指数上涨1.95%，板块表现弱于大市，相对收益为-0.04%，在28个板块中排名第15位[56][58] - 个股涨幅前五：华联控股（42.26%）、首开股份（23.55%）、*ST基础（16.14%）、苏州高新（13.38%）、京基智农（12.05%）[59] - 个股跌幅前五：世联行（-14.58%）、*ST中迪（-10.28%）、新能泰山（-6.42%）、财信发展（-5.76%）、世荣兆业（-5.38%）[60]