报告行业投资评级 * 报告未明确给出具体的行业投资评级（如买入、持有、减持等）[1][3][11] 报告的核心观点 * 市场整体处于供需宽松状态，但正为反转积蓄能量，预计2026年若需求突破，部分城市有望进入“供减需增”的过渡阶段[12] * 城市分化显著，新一线城市正显现新的发展方向，其市场特征（量涨价跌）向一线城市靠拢，价格对需求的传导变得敏感[12][30] * 低能级城市（二线、三四线）内生需求不足，价格调整对激活市场的作用有限，与新一线城市的发展方向形成对比[12][31] 一、百城二手房年度趋势 * 市场供需：2025年全国百城二手房市场呈现整体供需宽松，各能级城市供需平衡指数均为负值，其中三四线城市失衡最显著（平均-14.53），其次为一线（-10.25）、二线（-9.36）、新一线（-8.67）[19] * 结构特征：70%的城市处于“供增需减”状态（如深圳、济南），30%的城市处于“供需双降”状态（如上海、长春），城市分布较2024年更为集中[19] * 趋势预判：需求端在政策提振下仅小幅下降，降幅慢于供应端，且部分城市供应已出现减少迹象，为市场进入下一轮“供减需增”循环积蓄能量[20] * 相关性变化：2025年，各能级城市找房热度与找房价格的相关性变化显著，一线城市保持稳定的负相关（-0.57），呈现“量涨价跌”态势；新一线城市从2024年的正相关（0.55）转为负相关（-0.52），向一线城市趋势靠拢；二线（-0.08）和三四线城市（-0.05）则呈现量价弱相关[30] 二、百城二手房挂牌量 * 总量与增速：2025年百城二手房月均挂牌量达259.37万套，同比增长14.09%，但增速较2024年的25.30%大幅回落，供应扩张动能收敛[32][33] * 月度走势：挂牌量呈现“年初攀升、年中回落、年末趋稳”的季节性规律，5月达到272万套的峰值[13][32] * 城市分化：各能级城市挂牌量均增长，但增速分化明显，三四线城市以17.07%的增速领跑，一线城市增速最低为10.53%[6][32]；各能级内部城市差异巨大，例如一线城市中深圳挂牌量同比增长37.93%，而上海仅增长1.72%[38][39] 三、百城二手房找房热度指数 * 整体趋势：2025年找房热度指数年均71.25，同比微跌0.01%，但已连续三年下滑，较2023年累计下降4.85%[41][45] * 月度表现：除2月因春节低基数同比上涨4.72%外，其余月份均下跌，且年末（10-12月）跌幅扩大至6.5%-6.9%[14][41] * 城市表现：各能级城市找房热度全面下跌，新一线（-3.41%）和二线城市（-3.53%）跌幅更深[6][41]；一线城市由2024年全线上涨转为2025年全线下跌，信号意义突出[14][47] 四、百城二手房挂牌时长 * 整体趋势：2025年百城平均挂牌时长93.37天，同比微降0.06%，市场流动性仍处下行通道但增长趋稳，三年累计增长17.4%[59][62] * 城市分化：呈现“一线、三四线偏高，新一线、二线偏低”格局，一线城市平均105.0天，三四线城市97.0天[6][60] * 内在逻辑：一线城市“长挂牌但高流动”，因高总价、严调控导致决策周期长，但依托真实需求流动性充足；三四线城市则因人口外流、需求不足导致“长挂牌低流动”[16][60] 五、百城二手房挂牌均价 * 整体趋势：2025年百城二手房挂牌均价为12164.65元/平方米，同比下跌8.98%，跌幅较2024年扩大，各能级城市价格全面下跌[72][76] * 跌幅分布：二线城市调整压力最大，同比下跌10.16%，一线、新一线、三四线城市分别下跌7.87%、8.72%、8.60%[7][72] * 分化因素：城市内部分化加剧，成交结构成为核心影响变量，低单价房源成交占比提升加剧了整体挂牌均价的结构性下跌[17][74]；例如上海因“老破小”成交占比提升，跌幅（-9.53%）高于深圳（-7.00%）[74][83]