市场表现回顾 - 中证REITs全收益指数从2024年12月低点925.46强势反弹至2024年6月高点1124.91，期间涨幅达21.55% [1] - 进入下半年市场调头向下，截至11月24日，该指数自前期高点回撤近8% [1] - 一级市场热度显著回落，以华夏安博仓储REIT为例，公众发售份额最终确认比例仅为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况形成对比 [3] - 新产品首日表现转冷，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，盘中一度破发，成为年内首只上市当日破发的公募REITs产品 [3] 市场调整原因分析 - 上半年上涨动力源于低利率背景下的配置需求爆发，10年期国债收益率及LPR连续下调，使具备4%至6%现金分派率的REITs成为资金避风港 [2] - 权益市场火热引导资金寻求更高风险收益，基础设施资产经营表现与投资者预期发生变化 [2] - 市场此前累积较大涨幅，估值水平显著提升，自身存在调整需求 [2] - 市场利率水平波动与投资者风险偏好阶段性上移，对以稳定收益见长的REITs资产形成压制 [2] - 短期供需结构失衡，市场供给端快速扩容而增量资金未能同步跟进，导致阶段性流动性压力 [2] - 下半年一批公募REITs密集解禁加剧短期卖出压力，仅11月就有5只REITs合计超70亿份份额面临解禁 [3] 底层资产经营状况 - 产业园区类型资产显著承压，近60个交易日跌幅前十的REITs中产业园区类型占据8席 [4] - 产业园区出租率持续下滑，三季度产业园区REITs项目平均出租率降至70.8% [5] - 产业园区租金下行，整体经营业绩放缓，二季度产业园REITs项目营收同比下滑4.7% [5] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定 [7] - 保障性租赁住房作为政策性稀缺资产，收益确定性高 [7] 投资逻辑转变与未来机遇 - 市场调整促使投资逻辑回归价值本源，未来主逻辑将更聚焦底层资产的真实质量 [1] - 投资者从“逢新必打”转向“精选资产”，更为关注底层资产质量与发行定价的合理性 [5] - 市场短期调整有效挤出泡沫，推动市场迈向更理性、更成熟的发展新阶段 [1] - 长期来看，解禁潮将加速市场从投机套利向价值配置转型，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性 [3] - 当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为长期配置提供良机，可重点关注经营稳健、股息率具吸引力的防御型资产以及被短期错杀的成长型资产 [6] - 公募REITs最终价值落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 建议投资者拉长投资周期，聚焦长期分红而非短期波动，若资产优质可考虑在低位分批补仓以锁定更高分派率 [7]

报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 8月REITs市场受股市资金分流、无风险利率回升、降息预期减弱等因素影响大幅调整，近期呈止跌企稳趋势，估值回调，机构抢筹致申购倍数创新高，券商控盘度达50%，待发产业园项目估值折让[4] - 2025年以来REITs市场波动，不同类型表现分化，机构参与热情高，市场结构和项目情况有变化，需关注后续市场动态和项目进展[4] 根据相关目录分别进行总结 REITs市场调整加剧，红利股息差仍处高位 - 8月A股上涨、债市回调，REITs市场因股市资金分流、无风险利率回升等因素调整幅度扩大，中证REITs指数单月下跌2.86% [13] - 各类REITs指数8月全线回落，保租房领跌，消费次之，仓储物流跌幅浅，8.15央行报告后REITs指数次日创最大单日跌幅，8.20 - 8.31部分指数回涨 [18] - 8月沪深REITs日均换手率微降，市场活跃度低位平稳，各类型换手率表现分化，8.20 - 8.31部分REITs指数上涨时保租房与公用事业日换手率提升 [24] - 产权类REITs相比红利股息差处70%分位，除产业园外其他类型派息率分位上升，消费类提升明显 [27] - 产权和经营权类估值回调至60% - 65%分位，各类REITs估值较7月底下调，保租房、产业园、消费调整幅度大，当前产业园、交通、保租房估值分位较低 [29] - 产权类IRR提升，经营权类下降，仓储物流、产业园、交通IRR绝对值居前，仅产业园IRR处于50%分位以上，产权类IRR分位普遍上升，经营权类部分下降 [33] 机构抢筹推升定价水位，新资产上市初期交投火热 - 8月消费类中金唯品会奥莱REIT发行，截至8月底沪深上市公募REITs达73只，总市值2188亿元 [38] - 8月仅1单REIT首发，网下认购情绪高涨，中金唯品会奥莱REIT网下有效认购倍数达252.8倍，创历史次高 [39] - 8月发行的中金唯品会奥莱REIT网下顶格申购所需资金7.31亿元，月度均值连续4个月攀高 [45] - 2025年以来询价下限持续下探，机构抢筹趋近上限报价，最终发行价上移，让利幅度近乎消失 [53] - 近期发行项目同类资产首发派息安全垫增厚，如消费、产业园、仓储物流类部分项目 [54] - 机构报价集中，2025年7 - 8月平均网下入围率约99%，8月中金唯品会奥莱REIT网下配售比例仅0.4% [59] - 8月2单IDC和1单能源REITs上市，2单IDC首日均封涨，2025年至今剔除极端值后网下申购收益率3.34% [61] 券商控盘度已达50%，险资持有比例下降 - 截至8.31，66只公募REITs发布2025年中报，8月下半月14只REITs分红，9.1日3单保租房REITs解禁，9月底汇添富上海地产租赁住房REIT将解禁 [65] - 全部份额口径下原始权益人及关联方、证券公司份额占比变化，流通份额口径下证券公司占比提升至50%，保险公司降至19%，产业资本占比提高，公募基金占比下降 [72] - 全市场增持消费最多、减持公用事业最多，证券公司增持交通和产业园最多、减持公用事业最多，保险公司增持消费最多、减持产业园最多 [75] 在审产业园及能源类估值降幅大，城投宽庭拟申报扩募 - 截至8.31，华夏凯德商业资产REIT计划9.4日询价，国泰君安东久产业园REIT和中航京能光伏REIT扩募注册生效，交易所在审首发项目10单、扩募项目3单 [80] - 8月5个项目估值更新，产业园和能源项目估值降幅多超10%，消费项目下调2 - 3个点 [81] - 8月5单公募REITs招投标信息更新，银华基金中标广州安居项目，沧州港务集团、龙江森工集团公开招标，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募，三峡新能源大连发电有限公司拟发行REITs [85]