报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 8月REITs市场受股市资金分流、无风险利率回升、降息预期减弱等因素影响大幅调整，近期呈止跌企稳趋势，估值回调，机构抢筹致申购倍数创新高，券商控盘度达50%，待发产业园项目估值折让[4] - 2025年以来REITs市场波动，不同类型表现分化，机构参与热情高，市场结构和项目情况有变化，需关注后续市场动态和项目进展[4] 根据相关目录分别进行总结 REITs市场调整加剧，红利股息差仍处高位 - 8月A股上涨、债市回调，REITs市场因股市资金分流、无风险利率回升等因素调整幅度扩大，中证REITs指数单月下跌2.86% [13] - 各类REITs指数8月全线回落，保租房领跌，消费次之，仓储物流跌幅浅，8.15央行报告后REITs指数次日创最大单日跌幅，8.20 - 8.31部分指数回涨 [18] - 8月沪深REITs日均换手率微降，市场活跃度低位平稳，各类型换手率表现分化，8.20 - 8.31部分REITs指数上涨时保租房与公用事业日换手率提升 [24] - 产权类REITs相比红利股息差处70%分位，除产业园外其他类型派息率分位上升，消费类提升明显 [27] - 产权和经营权类估值回调至60% - 65%分位，各类REITs估值较7月底下调，保租房、产业园、消费调整幅度大，当前产业园、交通、保租房估值分位较低 [29] - 产权类IRR提升，经营权类下降，仓储物流、产业园、交通IRR绝对值居前，仅产业园IRR处于50%分位以上，产权类IRR分位普遍上升，经营权类部分下降 [33] 机构抢筹推升定价水位，新资产上市初期交投火热 - 8月消费类中金唯品会奥莱REIT发行，截至8月底沪深上市公募REITs达73只，总市值2188亿元 [38] - 8月仅1单REIT首发，网下认购情绪高涨，中金唯品会奥莱REIT网下有效认购倍数达252.8倍，创历史次高 [39] - 8月发行的中金唯品会奥莱REIT网下顶格申购所需资金7.31亿元，月度均值连续4个月攀高 [45] - 2025年以来询价下限持续下探，机构抢筹趋近上限报价，最终发行价上移，让利幅度近乎消失 [53] - 近期发行项目同类资产首发派息安全垫增厚，如消费、产业园、仓储物流类部分项目 [54] - 机构报价集中，2025年7 - 8月平均网下入围率约99%，8月中金唯品会奥莱REIT网下配售比例仅0.4% [59] - 8月2单IDC和1单能源REITs上市，2单IDC首日均封涨，2025年至今剔除极端值后网下申购收益率3.34% [61] 券商控盘度已达50%，险资持有比例下降 - 截至8.31，66只公募REITs发布2025年中报，8月下半月14只REITs分红，9.1日3单保租房REITs解禁，9月底汇添富上海地产租赁住房REIT将解禁 [65] - 全部份额口径下原始权益人及关联方、证券公司份额占比变化，流通份额口径下证券公司占比提升至50%，保险公司降至19%，产业资本占比提高，公募基金占比下降 [72] - 全市场增持消费最多、减持公用事业最多，证券公司增持交通和产业园最多、减持公用事业最多，保险公司增持消费最多、减持产业园最多 [75] 在审产业园及能源类估值降幅大，城投宽庭拟申报扩募 - 截至8.31，华夏凯德商业资产REIT计划9.4日询价，国泰君安东久产业园REIT和中航京能光伏REIT扩募注册生效，交易所在审首发项目10单、扩募项目3单 [80] - 8月5个项目估值更新，产业园和能源项目估值降幅多超10%，消费项目下调2 - 3个点 [81] - 8月5单公募REITs招投标信息更新，银华基金中标广州安居项目，沧州港务集团、龙江森工集团公开招标，国泰君安城投宽庭保租房REIT拟扩募，三峡新能源大连发电有限公司拟发行REITs [85]