市场表现回顾 - 中证REITs全收益指数从2024年12月低点925.46强势反弹至2024年6月高点1124.91，期间涨幅达21.55% [1] - 进入下半年市场调头向下，截至11月24日，该指数自前期高点回撤近8% [1] - 一级市场热度显著回落，以华夏安博仓储REIT为例，公众发售份额最终确认比例仅为5.83%，认购倍数约17倍，与此前数百倍认购盛况形成对比 [3] - 新产品首日表现转冷，中信建投沈阳国际软件园REIT于11月6日上市，盘中一度破发，成为年内首只上市当日破发的公募REITs产品 [3] 市场调整原因分析 - 上半年上涨动力源于低利率背景下的配置需求爆发，10年期国债收益率及LPR连续下调，使具备4%至6%现金分派率的REITs成为资金避风港 [2] - 权益市场火热引导资金寻求更高风险收益，基础设施资产经营表现与投资者预期发生变化 [2] - 市场此前累积较大涨幅，估值水平显著提升，自身存在调整需求 [2] - 市场利率水平波动与投资者风险偏好阶段性上移，对以稳定收益见长的REITs资产形成压制 [2] - 短期供需结构失衡，市场供给端快速扩容而增量资金未能同步跟进，导致阶段性流动性压力 [2] - 下半年一批公募REITs密集解禁加剧短期卖出压力，仅11月就有5只REITs合计超70亿份份额面临解禁 [3] 底层资产经营状况 - 产业园区类型资产显著承压，近60个交易日跌幅前十的REITs中产业园区类型占据8席 [4] - 产业园区出租率持续下滑，三季度产业园区REITs项目平均出租率降至70.8% [5] - 产业园区租金下行，整体经营业绩放缓，二季度产业园REITs项目营收同比下滑4.7% [5] - 消费基础设施出租率普遍超过90%，现金流稳定 [7] - 保障性租赁住房作为政策性稀缺资产，收益确定性高 [7] 投资逻辑转变与未来机遇 - 市场调整促使投资逻辑回归价值本源，未来主逻辑将更聚焦底层资产的真实质量 [1] - 投资者从“逢新必打”转向“精选资产”，更为关注底层资产质量与发行定价的合理性 [5] - 市场短期调整有效挤出泡沫，推动市场迈向更理性、更成熟的发展新阶段 [1] - 长期来看，解禁潮将加速市场从投机套利向价值配置转型，REITs价格将更紧密贴合底层资产的现金流分派率与经营稳定性 [3] - 当前部分低估值且运营情况具有韧性的项目为长期配置提供良机，可重点关注经营稳健、股息率具吸引力的防御型资产以及被短期错杀的成长型资产 [6] - 公募REITs最终价值落在基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上 [6] - 建议投资者拉长投资周期，聚焦长期分红而非短期波动，若资产优质可考虑在低位分批补仓以锁定更高分派率 [7]