REITs市场发展现状 - 境内REITs试点五年，已建立基本制度规则和监管架构，市场体系逐步完善，试点项目经受住了市场检验[7] - 截至2025年11月底，全市场累计首发上市REITs产品77只，完成扩募6只，总市值突破2200亿元，带动投资11341亿元，累计分红267亿元[8] - 2024年以来，中证REITs全收益指数上涨22.44%[8] - 市场已构建“首发+扩募”双轮驱动机制，并推动了一系列制度创新[8] - 已建立健全覆盖发行审核、交易监管、信息披露、风险防控等方面的全链条监管制度，二级市场运行总体稳定[9] REITs市场的功能定位 - 支持盘活存量资产，扩大有效投资，形成良性循环：据测算，我国不动产存量规模约200万亿元，亟待盘活，REITs规模有望达7.5万亿元[10] - 助力不动产发展模式转型，推动强运营型行业市场化、专业化、规模化转型：能源、铁塔、仓储物流、数据中心、商业地产等强运营型不动产头部企业可通过发行REITs打造“资产上市平台”[11] - 打造市场化定价的“锚”，成为高效的资本转换器与配置器：将低流动性不动产转化为标准化、高流动性证券，形成价格发现功能，并建立“资产上市—资金回笼—再投资”的良性循环[12] - 丰富中等风险收益产品，增加居民财产性收入，并满足保险、养老金等中长期投资者配置需求：REITs属于介于股票和债券之间的权益性大类资产，兼具分红收益稳定、抵抗通胀、具备增值空间等特点[13] 影响REITs市场高质量发展的问题：内涵式发展动力不足 - 部分产业方对REITs功能理解不深、运用不充分：有的将发行视为资产一次性出售的终点，导致存续期消极管理；有的仅将其视为附属权益融资子平台和“资产出售平台”，对推动轻资产运营转型认知不足[14] - 基金管理人与产业方优势互补尚存不足，产融结合不充分：基金管理人对基础资产运营管理能力需增强，产业方管理决策权相对有限，其专业意见可能得不到充分反映，影响运营管理长远效率[15] - 激励机制不健全：管理人收费与净资产挂钩而非资产管理效益挂钩，激励机制难以传导；对产业方及其管理人员激励不足，运营管理机构利润占基金募集规模的0.3%—0.4%，低于境外0.5%—0.9%的水平，且对团队和员工个人激励不足[16] 影响REITs市场高质量发展的问题：外延式发展空间待拓 - 市场供需矛盾凸显，供给不足：REITs公众认购倍数平均588倍，网下询价倍数平均178倍，较去年同期增长11倍[17] - 市场呼吁扩展REITs类型，尽快实施商业不动产REITs试点，并提高既有REITs推荐工作的包容性、稳定性、效率和透明度[17] - 部分不动产项目地域性强，整合困难，且市场化运营程度不高：产业园、高速公路、能源、污水处理等项目常以行政区划为界呈块状分割，整合难度大，上市项目呈现“小”和“散”格局[18] - 部分规则包容性、适应性不足：回收资金用途限制过强，底层资产限于单一类型不利于风险分散和规模化发展，杠杆率限制（总资产不超过净资产140%，用于收购的借款不超过净资产20%）在当前低利率环境下可能束缚发展[19] 影响REITs市场高质量发展的问题：法规体系尚需完善 - 上位法与REITs适配度不足，监管规则效力层级较低：缺乏行政法规和部门规章，主要依靠证监会规范性文件和交易所自律规则[20][21] - 对产业方的约束有待明晰，进一步压实法律责任：原始权益人及运营管理机构非《证券法》《证券投资基金法》规制的主要法律主体，现有规范性文件对其规定不够明确[21] - 信息披露制度体系建设尚需强化：运营管理机构是最直接知情人但非第一责任信息披露义务人，需细化压实其配合义务并明确法律责任，现行披露要求在可读性、重大性、相关性方面有优化空间[21] 推动REITs市场高质量发展的对策 - 提高市场制度包容性、适应性：扩大市场覆盖面，推动商业不动产REITs试点尽快落地，包容碳中和、数字化、养老等新类型[23]；增强制度弹性，按资产类型规定返投和自持要求，逐步允许相似类别资产打包发行或扩募，适当放宽杠杆率限制[23] - 优化治理结构，畅通激励机制：优化REITs各参与主体权责利配置，提高产业方参与治理程度，赋予其更大运营管理决策建议权[24]；优化激励机制，将激励传导至团队和个人，探索管理人收费与资产管理规模、收入情况挂钩的机制[24] - 强化法律责任和监管力度，压实原始权益人责任：明确《证券法》《证券投资基金法》适用，实现法律主体责任全覆盖，将原始权益人纳入法律监管框架[25]；明确原始权益人作为信息披露义务人，明确资产运营核心指标披露标准，加大对信息披露不实的监管追责力度[25] - 推动市场形态战略转型：引导支持打造一批龙头REITs企业，央企按“一央企一平台”思路打造全国统一平台，地方项目以省级为单位按“一领域一平台”思路整合[26]；加大力度支持并购重组，优化相关制度规则[26]；加快建设多层次REITs市场，推动公募REITs协调发展，引导Pre-REITs、私募REITs健康发展[26]