品牌活动与战略发布 - 公司于12月10日举办首届品牌开放日活动，主题为“向新出发”，全面展示其在品牌革新、科技创新、生态焕新等维度的成果与布局 [1] - 活动吸引了人民日报、新华社、中央广播电视总台等50余家主流媒体参与，共同见证绿色发展理念在新能源、房地产、文化旅游、新兴科技等多场景的落地 [8] - 公司发布全新品牌战略规划，构建了以“中国绿发”主品牌为统领，六大产业品牌为支撑，多元产品、服务品牌协同发展的“1+6+N”品牌架构，并提出“绿立方”品牌战略模型 [14] 产业发展与布局 - “十四五”期间，公司形成了以新能源、房地产、文化旅游、现代商业、物业服务和战略性新兴产业为主的全国性产业布局 [13] - 新能源产业实现质的跨越，装机规模增长近10倍，跻身行业前列 [13] - 房地产业保持健康稳定并持续探索转型升级，文旅商业物业产业经营质效提升，打造了集旅游度假、美好生活、健康养老、商务生产于一体的体系 [13] - 公司成立7家科技公司，布局液态空气储能、自同步电压源友好并网等一批新技术、新产业 [13] 科技创新与新兴产业 - 公司旗下锂离子电容器产品具有高安全、长寿命、大温宽、高功率密度等优势，可为电网提供规模化调频解决方案 [19] - 公司与科大讯飞联合组建北京中绿讯科科技有限公司，专注于人工智能领域创新应用，以自主研发的AI原生智慧办公平台（绿舟）为核心提供数智化转型产品和服务 [19] - 公司聚焦前瞻性战略性新兴产业，布局液态空气储能、自同步电压源友好并网、高温熔盐储能、电化学储能、液态金属等新技术新产业 [22] - 公司牵头承担了3项国家能源领域首台（套）重大技术装备、1项国家重点研发计划、1项国家新型储能试点示范项目、1项绿色低碳先进技术示范项目 [22] 绿色低碳实践与成果 - “十四五”期间，公司新能源产业新增运营、在建项目34个，新疆一期大基地项目获得BRE净零碳园区认证 [25] - 公司房地产项目100%获得绿色建筑认证，共计获得绿建认证204项，其中包括LEED铂金级认证2项 [25] - 公司牵头组建了我国“双碳”领域首个国家技术创新中心——国家建筑绿色低碳技术创新中心，并积极采用装配式建筑、超低能耗建筑等新技术工艺 [25] - 公司新增绿色饭店认证21家，运营商业及写字楼项目10家，绿色商场认证4家，运营文旅项目5家 [25] 生态保护与生物多样性 - 公司全面建设生物多样性领跑企业，新疆尼勒克风电光伏一体化项目在施工后及时恢复植被地貌，并推广“牧光互补”模式 [27] - 千岛湖华美胜地项目通过常态化动植物监测、规划生物多样性体验线路、开展自然研学等，将生物多样性保护融入文旅经营，入选联合国“生物多样性100+全球典型案例” [27] 产品品牌与未来方向 - 公司旗下华美胜地产品品牌汇聚顶级绿水青山资源，深度融合自然资源与规划理念，入选中央企业品牌引领行动第二批创建成果名单 [16] - 站在“十五五”新起点，公司将进一步增强绿色发展战略定力，全面实施创新驱动发展战略，推动传统产业智能化、绿色化、融合化发展，并科学布局前瞻性战略性新兴产业 [27]

投资评级与核心观点 - 报告对华润万象生活维持**买入**评级 [1] - 报告核心观点：公司购物中心板块已成为绝对利润支柱且持续展现远超同业的运营能力，核心业务贡献占比持续提升 [1][9] - 目标价上调**18%**至**51.84港元**，潜在升幅为**21.5%**，当前股价为42.66港元 [1][3][9] 购物中心业务表现 - **1-9月**累计零售额同比增长**20-25%**，同店增长**10-15%**，远超同期社会消费品零售总额**3.0%**的增速 [1][9] - **国庆期间**整体零售额同比增长**25%**，同店增速为低双位数，而上海重点商圈销售额同比增速为**10.2%** [1][9] - **重奢定位的14个购物中心**同店增速高于整体，国庆期间同店增长**20%** [9] - 预计购物中心板块的毛利润贡献占比将在**FY25**提升**5个百分点**至接近**60%** [1] - 预计购物中心板块在**2025年**收入/毛利润增速将达**18%/27%**，毛利率将显著提高**5.9个百分点**至约**78.5%** [9] - 截至9月，公司已开业购物中心**10个**，预计全年**14个**的目标将稳步达成 [9] - 外拓方面，截至10月底已落地**8个项目**，预计全年**10个**的目标将有序完成 [9] 基础物管业务表现 - 全年第三方外拓目标年化合同金额约**10亿元**，截至9月已完成近**8亿元** [9] - 预计全年综合在管面积增长约**6%**，主要因公司仍处于低质项目退盘阶段（**1H25退盘约1,300万方**）及当前经济环境下的收缴率挑战 [9] - 住宅板块收入及毛利润预计分别同比增长**6.5%/1.7%**，毛利率主要受增值服务拖累 [9] 财务预测与估值 - **销售收入**预测：FY24A为**17,043百万人民币**，FY25E为**18,154百万人民币**，同比增长**6.5%** [2] - **净利润**预测：FY24A为**3,629.4百万人民币**，FY25E为**4,186.5百万人民币**，同比增长**15.3%** [2] - **每股收益**预测：FY24A为**1.59人民币**，FY25E为**1.83人民币**，FY26E为**2.05人民币** [2] - **市盈率**预测：FY24A为**24.4倍**，FY25E为**21.1倍**，FY26E为**18.9倍** [2] - 目标市盈率倍数上调**5%**至**23倍**，且估值对应年份滚动至**2026年** [1][9] - **股息率**预测：FY24A为**1.7%**，FY25E为**4.6%**，FY26E为**5.2%** [2] - **股本回报率**预测：FY24A为**22.4%**，FY25E为**27.2%**，FY26E为**32.1%** [2] 公司股息政策 - 公司在**2023年、2024年及1H25**均维持**100%**的派息率，预计全年将继续维持**100%**派息 [9] - 对应股息率达**4.4%**，在央企中具备较高吸引力 [9] 公司基本数据 - 公司市值为**97,392.8百万港元** [4] - 总股本为**2,283.0百万股** [4] - 52周内股价区间为**46.12港元/27.30港元** [4] - 股东结构中，华润集团持股**72.3%**，自由流通股占比**27.7%** [5] - 近期股价表现：1个月绝对回报**2.2%**，相对回报**6.6%**；3个月绝对回报**0.4%**，相对回报**3.0%**；6个月绝对回报**7.6%**，相对回报**1.8%** [6]

公司品牌与战略发布 - 公司于12月10日举办首届品牌开放日活动 主题为“向新出发” 展示其在品牌革新、科技创新、生态焕新等领域的成果与布局 [1] - 公司发布品牌战略规划 构建了以“中国绿发”主品牌为统领 六大产业品牌为支撑 多元产品服务品牌协同发展的“1+6+N”品牌架构 并提出“绿立方”品牌战略模型 [3] - 公司旗下华美胜地产品品牌入选中央企业品牌引领行动第二批创建成果名单 [3] 产业布局与业务发展 - “十四五”期间 公司形成了以新能源、房地产、文化旅游、现代商业、物业服务和战略性新兴产业为主的全国性产业布局 [3] - 新能源产业装机规模增长近10倍 跻身行业前列 [3] - 房地产业保持健康稳定并持续探索转型升级 [3] - 文旅商业物业产业经营质效提升 打造了集旅游度假、美好生活、健康养老、商务生产于一体的体系 [3] 科技创新与新兴产业布局 - 公司成立7家科技公司 布局液态空气储能、自同步电压源友好并网等一批新技术、新产业 [3] - 公司聚焦前瞻性战略性新兴产业 布局液态空气储能、自同步电压源友好并网、高温熔盐储能、电化学储能、液态金属等新技术新产业 [5] - 公司牵头承担了3项国家能源领域首台(套)重大技术装备、1项国家重点研发计划、1项国家新型储能试点示范项目、1项绿色低碳先进技术示范项目 [5] - 公司与科大讯飞联合组建科技公司 专注于人工智能领域创新应用 以自主研发的AI原生智慧办公平台(绿舟)为核心提供数智化转型产品和服务 [5] - 公司旗下锂电容公司的全碳型锂离子电容器可为电网提供规模化调频解决方案 [5] 绿色低碳实践成果 - “十四五”期间 公司新能源产业新增运营、在建项目34个 新疆一期大基地项目获得BRE净零碳园区认证 [6] - 公司房地产项目100%获得绿色建筑认证 共计获得绿建认证204项 其中包括LEED铂金级认证2项 [6] - 公司牵头组建我国“双碳”领域首个国家技术创新中心——国家建筑绿色低碳技术创新中心 [6] - 公司积极采用装配式建筑、超低能耗建筑等新技术工艺 [6] - 公司新增绿色饭店认证21家 运营商业及写字楼项目10家 绿色商场认证4家 运营文旅项目5家 [6]

企业动态 - 远洋服务已签署2026年至2028年的持续关联交易总协议，涵盖物业管理、交付前服务、顾问及其他增值服务等非豁免交易，以及物业租赁等部分豁免交易，该协议需提交股东特别大会以获得独立股东批准 [1][14] 土地市场 - 12月9日，重点城市新增土地项目280个，总规划建筑面积1368.04万平方米 [2][15] - 新增项目中，住宅类96个，商业办公类52个，工业类107个，其他类25个 [2][15] - 重庆市新增项目数量最多，达52个 [2][15] - 当日规划建筑面积最大的项目位于武汉新洲区，为住宅项目，规划面积319,969平方米，成交楼面价1973元/平方米，由湖北省五八农场实业发展有限公司开发 [2][15] 物业招标市场 - 12月9日，京津冀、粤港澳等重点区域共发布2578条物业相关招标信息 [5][22] - 非住宅物业招标信息占绝大多数，达2425条，其中办公物业招标信息最多，为1270条 [5][22] - 值得关注的项目为西安浐灞国际港（港务片区）市容环卫服务项目，预算金额为8263.65万元 [5][22] 资本市场表现 - 12月10日，恒生指数上涨106.55点，涨幅0.42%，收于25540.78点 [7][23] - 当日61家港股上市物业服务企业中，有17家股价上涨 [7][23] - 众安智慧生活股价涨幅最大，为3.54%，收盘价2.05港元，市值10.61亿港元，市盈率27.53倍 [7][8][24] 行业市值与估值 - 12月10日，港股61家物业上市企业平均市值为42.97亿港元 [7][23] - 共有7家物业服务企业总市值超过百亿港元 [7][23] - 华润万象生活为市值最大的公司，总市值973.71亿港元，市盈率23.55倍 [7][12] - 万物云市值排名第二，为228.94亿港元，市盈率17.71倍 [7][11] - 碧桂园服务市值排名第三，为209.30亿港元，市盈率13.99倍 [7][9] - 行业平均市盈率为9.89倍（含负值） [7][23] - 德商产投服务市盈率最高，为70.04倍 [7][23]

公司股份回购行动 - 公司于2025年12月10日执行了股份回购操作 [1] - 本次回购总金额为2921.95万港元 [1] - 共计回购468.4万股公司股份 [1] - 回购价格区间为每股6.19港元至6.26港元 [1]

智通财经APP讯，绿城服务(02869)发布公告，于2025年12月10日，该公司斥资189.04万港元回购43万 股。 ...

社会保障体系 - 加快发展多层次、多支柱养老保险体系，逐步提高城乡居民基础养老金 [1] - 健全多层次医疗保障体系，深入实施基本医疗保险全民参保计划，全面推进医保基金即时结算改革 [1] - 扩大失业、工伤保险覆盖面，扩大社会保险参保范围，提高灵活就业人员、农民工、新就业形态人员参保率 [1] - 加强社会保险与社会救助、职工互助社会福利制度衔接 [1] 特定群体服务保障 - 完善空巢老人、困境儿童、残疾人等群体服务保障体系 [1] - 保障妇女儿童合法权益，加强退役军人服务保障 [1] 民生与公益事业 - 促进和规范公益慈善事业发展 [1] - 加强殡葬基础设施建设和服务管理 [1] - 做好蔬菜等生活物资保供稳价工作 [1] 房地产与住房 - 加快构建房地产发展新模式，优化保障性住房供给 [1] - 因城施策增加改善性住房供给，更好满足刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 实施物业服务质量提升行动 [1]

公司动态与战略投资 - 美团旗下投资基金入股消费级外骨骼企业极壳科技，该公司注册资本增至248.52万元 [1][11] - 蚂蚁集团在北京成立全资管理咨询公司，注册资本1亿元人民币 [3][13] - 碧桂园服务首席财务官黄鹏辞任，转任执行总裁并专注于孵化业务管理，田田获委任为新任首席财务官 [4][13] - 万达集团新增恢复执行信息，执行标的超过17亿元人民币 [7][16] - 华之杰在苏州成立全资机器人公司，注册资本1亿元人民币 [8][17] 行业政策与监管动向 - 国家税务总局数据显示，今年前11个月办理离境退税的境外旅客数量同比增长285%，退税商品销售额和退税额同比增长98.8% [2][12] - 国家税务总局严禁平台企业向配送、运输、家政等人员转嫁涉税义务或变相多扣费用，已有超7000家境内外平台企业履行涉税信息报送义务 [2][12] - 税务部门今年前11个月查处1818名包括明星网红在内的“双高”人员，查补税款15.23亿元，并查处3904户高风险加油站，查补税款41.63亿元 [9][18] - 1168户重大税收违法失信主体实现信用修复并提前移出“黑名单”，同比增长40% [9][18] 消费品与渠道策略 - 五粮液26新财年第八代普五打款政策明确，开票价维持1019元/瓶，叠加119元/瓶现金折扣后，经销商实际打款成本降至900元/瓶，折扣力度较去年提升 [5][14] - 五粮液经销商后续还可通过不窜货、开瓶率等过程管理类补贴进一步降低实际成本 [5][14] 科技与人工智能发展 - 中信建投指出AI大模型与应用持续发展，DeepSeek V3.2发布强化Agent能力，豆包与中兴通讯合作推出支持手机AI Agent的工程样机，持续推荐AI算力板块 [10][19] 地方发展规划 - 重庆“十五五”规划建议提出推动高水平住有所居，加快构建房地产发展新模式，发展绿色、智能、工业化建造，并盘活存量房存量地 [11][20] - 河南“十五五”规划建议提出建设生育友好型社会，落实国家育儿补贴制度以降低生育养育教育成本，并加强普惠育幼服务体系建设 [12][21]

公司近期动态 - 公司于2025年12月9日召开第十一届董事会2025年第十一次会议，审议了包括《关于选举董事的议案》在内的文件 [1] - 截至新闻发稿时，公司股票收盘价为4.55元，总市值为39亿元 [1] 公司业务结构 - 根据2024年1至12月数据，公司营业收入主要来源于物业服务，占比70.43% [1] - 文体运营业务是公司第二大收入来源，占比23.95% [1] - 房地产业务收入占比为4.66% [1] - 物业出租及管理业务收入占比为0.74%，其他业务收入占比为0.21% [1]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]