政策发布与实施时间 - 北京市将于2026年1月1日开始试行《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 首次试评价结果将在2026年上半年评价周期结束后发布[1] 评价体系与监管机制 - 评价体系采用多维度指标体系对物业服务企业进行综合评价[1] - 将根据评价结果对物业服务企业实施分类监管[1] - 将建立针对物业服务企业的激励和惩戒制度[1] 评价周期与信息公开 - 综合评价每半年开展一次[1] - 评价结果将通过北京市住建部门的官方网站、京通小程序等渠道公布[1]

政策发布与实施时间 - 北京市住建委等部门联合印发《北京市住宅项目物业服务企业综合评价管理办法（试行）》[1] - 该《办法》将于2026年1月1日起试行[1] - 首次评价计划于2026年上半年开展[1] 政策目标与覆盖范围 - 政策旨在规范市场秩序，加强行业监管，全面提升物业服务水平[1] - 评价范围拟覆盖全市近3000家住宅物业服务企业[1] 评价机制与等级划分 - 评价依托全市统一的物业服务系统平台进行，每半年为一个完整的评价周期，周期结束后分数重置[1] - 企业成绩按记分排名，并依固定比例划为A、B、C、D四级[1] - 排名前10%（含）为A级，10%至50%（含）为B级，50%至90%（含）为C级，后10%为D级[1] - 这种“比例划线”的方式有利于建立持续的动态竞争机制[1] 评价方法与计分规则 - 《办法》采用综合加权计分[2] - 一个企业若管理多个住宅项目，其最终得分将是所有项目综合得分的加权平均[2] 评价指标维度 - 考评指标涵盖企业的公共信用信息评分、接管项目、获得荣誉、物业收费、党建融合、“接诉即办”、行政处罚、参与社区治理情况等多个维度[2] 评价结果应用 - 评价结果将向社会公开[1][2] - 评价结果将成为业主选聘物业、部门实施监管的重要依据[1] - 评价结果为业主大会选聘物业服务企业提供参考[2]

行业整体规模与集中度 - 2025年11月，TOP50物业服务企业新增合约总面积约5216万平方米，其中新增第三方拓展规模为4735万平方米，头部企业规模持续扩张 [1] - 行业集中度高，TOP10企业新增合约面积3083万平方米，占TOP50总量的59.08% [1] - 11月企业拓展热度环比下降24.73%，但全委项目拓展数量从10月的491个微增至496个 [1] - 11月头部物企拓展规模竞争TOP10门槛为131万平方米，较上月的168万平方米有所下降 [1] 企业新增合约面积排名 (TOP10示例) - 华润万象生活以449万平方米的新增合约面积位列第一 [1] - 雅生活集团新增143万平方米，万达商管新增131万平方米，分别位列第九和第十 [3] 第三方拓展规模结构 - 11月，TOP50企业共计新增第三方拓展规模4736万平方米 [12] - 按拓展规模划分：300-500万平方米的企业有4家（TOP1-TOP4），其规模占比达28.3%；100-300万平方米的企业有8家（TOP5-TOP13），占比35.1%；100万平方米以下的企业（TOP14-TOP50）占比36.6% [12][13] - 第三方拓展全委项目规模前三的企业为：招商积余（352万平方米）、保利物业（340万平方米）、世茂服务（336万平方米） [13] 拓展业态分布 - 11月第三方拓展规模前三的业态是住宅、学校、办公，占比分别为27.6%、22.9%和18.5% [1][13] - 其他业态占比：公建12.1%，医院10.3%，产业园和商业业态规模占比均未超过10% [13] - 头部企业在多业态拓展上表现突出：招商积余在住宅和商业业态拓展领先；保利物业在住宅和学校项目拓展规模最大；华润万象生活在公建和产业园业态拓展领先；润华物业是医院业态拓展规模最大的企业 [15][17] 城市服务项目 - 11月城市服务项目合同金额Top10项目总合同额约4.8亿元，金额占整体比例约93.79% [20] - 碧桂园服务以近1.4亿元（13906万元）的合同额获得福鼎市城区环卫一体化项目（服务期3年），成为当月城市服务项目合同金额冠军 [1][20][22] - 其他主要城市服务项目包括：万物云在武汉的项目（6705万元）、新大正在昆明的项目（6480万元）、招商积余在深圳的项目（5233万元）等 [22] 关联方面积转化 - 2025年11月，预计新增承接关联方面积TOP50企业总规模为1964.3万平方米，较10月的1154.7万平方米大幅上升70.1% [23] - 预计新增承接关联方面积前五的企业为：保利物业（184万平方米）、万物云、中海物业、华润万象生活、中铁建物业，TOP5企业保持了较高的面积转化能力 [22] - 预计新增承接关联方面积在50-100万平方米的企业有4家，面积占比28.6% [23]

涉及的行业与公司 * 行业为物业管理服务行业 公司为万物云[1] * 公司三大循环型业务包括住宅物业服务 商写物业管理 BaaS解决方案[2] 核心观点与论据 **整体业绩表现** * 2025年上半年收入为1814亿元 同比增长3% 核心净利润同比增长108% 利润增速高于收入增速[3] * 费用率同比下降05个百分点至65% 通过中后台费用管控实现[3] * 公司在手现金超过100亿元[3] * 三大循环型业务同比增长95% 是公司增长的核心基石[2][3] * 住宅物业服务收入同比增长104% 主要来自过往市场拓展项目的自然转化 上半年市场拓展合约饱和收入为11亿元[3] * 物业及设施管理服务收入同比增长77% 毛利率提升05个百分点至88%[3] * BaaS解决方案收入增速为9% 毛利率为377%[3] * AIoT解决方案和开发商增值服务两个板块出现较大比例的同比下滑[5] **业务细分与战略** * 住宅物业服务毛利率下滑05个百分点至129% 主要由于收缴率压力导致[2][3] * 商写市场拓展通过万物良行和丹田物业两个品牌进行 以大总包方式合作[4][10] * 万物良行PM业务通过高品质服务抢占中小型非品牌物业份额 FM业务专注头部客户如新能源 高端制造业 以积累标杆案例[4][11] * 住宅市场竞争激烈 主要竞争对手包括中海 保利 碧湖 金地及区域性强势企业[4][11] * 公司核心竞争优势包括智慧物业 阳光物业 资产保值增值三大法宝 以及叠城优势[4][11] * 在低价区域采用弹性定价策略 通过减少服务项目提供更低报价[4][11] * 社区增值服务目前作为居民配套服务 不以盈利为主要目标 旨在提升客户满意度[2][6] * 家政维修仅提供基础服务 不会作为单独业务推广 装修业务因店长问题和经济周期影响表现疲软[2][7][8] * 开发商增值服务保持谨慎 仅在项目公司支付能力强的情况下接单 预计全年关联交易占总收入比例低于7%[2][9] **关键运营指标与展望** * 2025年上半年收缴率同比下降近1个百分点 预计全年收缴率在92%-93%之间 虽同比下降但仍保持行业领先水平[2][6] * 收缴率压力源于居民支付能力 支付意愿问题 以及部分地方政府的新房物业费限价政策对存量盘的影响[6] * 未来将通过改善经济环境 强调质价相符来提升收缴率[2][6] * 2025年下半年住宅市场势头与上半年相当 并表中州物业或使收入增速略高于上半年[2][9] * 商写板块因丹田物业学校项目在下半年转化 收入增速也将略高[2][9] * 全年收入和核心净利润增速预计高于上半年[2][9] * AIoT解决方案短期承压 正在开发临时边缘服务器以提升物业服务效率[2][9] * 住宅板块全年合约饱和收入目标为20亿元左右 商写板块也预计达到20亿元左右[11] 其他重要内容 * 公司希望随着经济周期好转 通过完善店长选拔流程为装修业务再度发力创造机会[7][8] * 在商写市场 如果客户将保洁 保安等细项拆分 则丹田物业可能不会成为其客户 可供拓展的市场有限[10]

核心观点 - 公司依托网格化拓展、大客户深耕及地物协同三大核心维度持续拓宽业务版图 强化多业态综合服务能力 实现品牌影响力与市场竞争力的跃升 [1][5] 网格化拓展策略 - 商写业务中心以专业化设施管理能力为抓手 深耕核心城市与高潜力业态 近期中标北京兆芯大厦IFM服务项目 提供全系统设备运维服务包括门禁、监控、暖通、电气、消防等专业化运维与应急响应 [2] - 通过周边在管项目的优质服务口碑实现区域业务的深度网格化运营 为拓展高科技企业总部及研发园区等垂直领域奠定基础 [2] 大客户合作深化 - 自2022年首次与中海油服合作后 近日再度中标其天津智造中心园区一体化物管服务项目 实现从北京、天津到舟山、湛江等多地覆盖 服务延伸至办公楼、产业园、公寓等多业态 [3] - 续合作体现客户对公司专业能力与服务品质的信任 推动大客户合作向更深层次、更广领域发展 [3] 地物协同模式落地 - 成功中标并签约天津中新生态城瀚宸园一期住宅物业服务项目 作为与新加坡吉宝置业的再度合作 标志地物协同模式实现规模化落地 [4] - 通过与具备国际视野的开发商合作 提升服务品质与项目管理能力 为高潜力区域市场扩展提供新动能 [4] 战略实施路径 - 通过网格化拓展提升区域覆盖密度 通过大客户深耕做透多元业态 通过地物协同整合优势资源 三条路径清晰互补共同推动外拓目标高效实现 [5] - 公司未来将发挥全国化布局、多业态服务经验与品牌协同效应 提升服务精细度和市场渗透力 践行稳健拓展 [5]

核心战略布局 - 公司依托网格化拓展、大客户深耕及地物协同三大核心维度持续拓宽业务版图 强化多业态综合服务能力 品牌影响力与市场竞争力实现跃升 [1] 网格化拓展 - 商写业务中心以专业化设施管理能力深耕核心城市与高潜力业态 近期中标北京兆芯大厦IFM服务项目 提供全系统设备运维服务包括门禁监控暖通电气消防等全设备体系的专业化运维与应急响应 [2] - 该项目基于周边在管项目的优质服务口碑效应 实现对区域业务的深度网格化运营 为拓展高科技企业总部及研发园区等垂直领域奠定基础 [2] 大客户深耕 - 凭借客户深耕与资源整合能力深化企业战略合作 自2022年首次与中海油服合作后 近日再度中标其天津智造中心园区一体化物管服务项目 [3] - 服务覆盖从北京天津到舟山湛江等多地 业态延伸至办公楼产业园公寓等 体现客户对专业能力与服务品质的信任 推动大客户合作向更深层次更广领域发展 [3] 地物协同 - 成功中标并签约天津中新生态城瀚宸园一期住宅物业服务 作为远洋地产与公司联合新加坡吉宝置业的再度合作 标志地物协同模式实现规模化落地 [4] - 此类协同项目为高潜力区域市场扩展提供新动能 通过与具备国际视野的开发商合作提升服务品质与项目管理能力 增强未来市场拓展竞争力 [4] 战略实施成效 - 通过网格化拓展提升区域覆盖密度 通过大客户深耕做透多元业态 通过地物协同整合优势资源 三条路径清晰互补共同推动外拓目标高效实现 [5] - 公司未来将发挥全国化布局多业态服务经验与品牌协同效应 提升服务精细度和市场渗透力 以专注与创新践行稳健拓展 [5]

行业整体趋势 - 物业行业迈入存量竞争时代 中上游物企在规模增长方面展现出明显优势 [2] - 学校 医院等业态已成为物企逐力的主要方向 [2][9] - 头部物企保持了较好的拓展势头 获取项目涉及住宅 商业 产业园 办公楼 学校 医院 机场 公共场馆等多元业态 [3] 企业业绩与拓展 - 万物云2025上半年新增住宅物业服务项目168个 其中存量市场获取114个项目 年化饱和收入约6.68亿元 同比增长31.5% 新增物业及设施管理服务项目291个 包括10个超高层项目 [2] - 滨江服务上半年新增在管项目44个 新增在管面积约713.8万平方米 新增合约面积约348.9万平方米 杭州地区在管面积达4780万平方米 同比增长18.8% 营收8.18亿元 占总物业管理营收70.6% [2] - 特发服务上半年中标深圳市人民医院及开辟军队营区物业管理赛道 重点保留核心客户 与华为 蚂蚁金服 小红书等完成续约 [3] - 东原仁知服务上半年新增16个物业项目 新增在管面积约400万平方米 新增8个合约项目 新增合约面积约280万平方米 [3] - 招商积余近两月连中14标 项目涉及广州白云国际机场T3航站楼 广州东环城际等机场后勤和轨道交通赛道 [3] - 华润万象生活旗下万象服务第二季度新签多个城市空间项目 [3] - 世茂服务7月新增近50个项目 包括住宅 学校 产业园 政府后勤 医院等多元场景 [3][9] - 世茂服务旗下浙大新宇上半年新签合同项目突破50个 总合同金额累计突破6亿元 同比增长200% 拓展高校包括北京大学 中国人民大学中关村校区等 [9] 细分业态发展 - 住宅物业方面 高品质服务能力为物企带来合作机遇 绿城服务与卓瑞地产达成战略合作 为芜湖悦麓华著等高端项目提供全周期服务 [5] - 商业物业方面 物企凭借业态经验 专业运营能力及品牌资源获得甲方青睐 龙湖智创生活负责杭州亚运村媒体村约3.8万平方米商业综合体的整体规划 招商及运营管理 [6][7] - 园区物业方面 卓越商企服务与中兴通讯携手 为其深圳科技园和三亚科技园提供FM服务 服务建筑面积超15.7万平方米 [8][9] - 城市及公共空间服务方面 招商积余中标中国人民大学 中国政法大学等高校项目 保利物业与东南大学 南京农业大学等学府达成合作 [9]

**万物云 2025 年上半年业绩及行业分析** **1 公司概况** - 公司名称：万物云 - 时间范围：2025 年上半年 - 总收入：181.4 亿元，同比增长 3.1% - 核心净利润：13.2 亿元，同比增长 10.8% - 三费费率：同比下降 0.5 个百分点至 6.5% - 管理费用：同比下降 7,700 万元，反映中后台效率提升[2][3] **2 业务板块表现** **2.1 住宅物业服务** - 收入：102.8 亿元，同比增长 10.4%，占总收入 56% - 增长驱动：过往试拓项目转化 + 市场拓展（11.3 亿元合约保和收入，60%来自存量市场） - 弹性定价体系贡献：22 个新住宅项目 + 7,500 万合约保和收入 - 毛利率：同比下降 0.5 个百分点，因业主缴费意愿降低[2][5] - 收缴率提升：重庆项目弹性定价后提升 30 个百分点（从 30% 升至 60%）[18] **2.2 商写业务** - 收入：51.7 亿元，同比增长 7.7% - 新增合约保和收入：16.5 亿元（万物粮行 + 丹田物业贡献 3.7 亿元） - 毛利率：同比提升 0.5 个百分点至 8.8%，因 PM 业务占比超 60% + 代管项目结构优化[2][6] **2.3 BPASS 解决方案** - 收入：同比增长 9% - 毛利率：37.7%，为公司核心驱动力之一[2][7] **2.4 Aiot 解决方案** - 收入：2 亿元，同比下降 66% - 原因：客户结构调整（开发商客户占比降低） + 产业园区试投低于预期[8] **2.5 开发商增值服务** - 收入：同比下降 76%，但仍贡献 2,000 万毛利润[8] **3 行业趋势与竞争** - 行业集中度提升：头部企业减少对地产关联方依赖，转向住宅存量 + 非住宅市场拓展 - 竞争加剧：小型物业公司因服务能力不足被淘汰，行业公司数量预计从十万级降至万级[4][13] - 物业费降价压力：重庆、青岛各 1 个项目实际降价，但弹性定价体系维持较高价格[17] **4 科技与 AI 应用** - **AI 员工影响**： - 主要替代中后台岗位，通过自然流动减少招聘 - 上半年 6 个 AI 员工帮助减少 7,700 万管理费用[9][12] - **机器人应用**： - 目前完成 90% 工作，剩余 10% 需人工收尾 - 业主接受度低，需通过多技能标签化提升人机协同效率[14][15][16] **5 运营优化与战略** - **叠层改造**： - 已完成 300 个，带来 2.3 亿元年化毛利润提升（单叠层平均 766 万元） - 剩余 113 个待改造，将逐一测算性价比[4][19][20] - **关联方资产处置**： - 上半年接收 2.56 亿 + 0.98 亿资产包，优先催收现金，次选社区商业资产 - 计划 6~7 年处置完毕，可能通过 Reits 化或基金打包出售[23][24] **6 未来增长方向** - **短期**：住宅物业服务（年 20 亿元合约饱和收入目标） + 弹性定价体系[21] - **中长期**： - 商写业务蛰伏期，注重现金流安全 - 社区商业资产运营 + 科技业务（如 BPASS）[21] - **衍生服务**： - 房屋修缮签约额 2.45 亿元（同比 +96%） - 装修业务签约额同比 +50%，但扩张谨慎[22] **7 分红与财务** - 中期分红：预计 11 亿元，待股东大会审议[10] **8 其他关键点** - **旧城改造影响**：增量物业服务需求待观察，但可深化叠城战略与城市服务结合[21][22] - **商业地产运营**：优质标的减少，未来或更多关注公里资产包[24]

业绩表现 - 2025年上半年实现营业收入181.4亿元，同比增长3.1% [2] - 毛利24.9亿元，同比增长3.8% [2] - 净利润8.4亿元，同比增长5.4%，增速重启增长 [2] - 核心净利润13.2亿元，同比增长10.8% [3] - 毛利率微升至13.7% [4] 业务结构 - 主营循环型业务收入同比增长9.5%至163.1亿元，占总收入比重达89.9% [4] - 社区空间居住消费服务营收同比增长11.8% [5] - 商企及城市空间综合服务营收同比下降5.2% [5] - BPaaS及AIoT解决方案板块营收下滑23.6% [5] - 开发商关联业务收入占比降至6.5% [7] 战略成效 - "蝶城"战略完成300个改造，覆盖1688个项目，占在管项目总数38.3% [7] - 蝶城战略带来2.3亿元毛利贡献 [7] - 通过蝶城战略与弹性定价组合获得114个新项目，带来6.68亿元年化饱和收入，同比增长31.5% [9] 运营效率 - 应收账款80.09亿元，同比减少15.2% [10] - 关联方应收账款（减值拨备前）同比减少1.9% [10] - 居住相关资产服务收入同比增长39.6%，但毛利率下降6.8个百分点至22.3% [6] 行业动态 - 物业管理板块因稳定现金流和高分红可见度重获资金青睐 [4] - 万物云业绩披露带动港股物管板块整体情绪回暖 [4] - 行业面临利润率下滑趋势，基础物业服务盈利空间受压缩 [6] - 地方政府出台物业费限价政策导致行业出现退盘和降价现象 [8] 创新举措 - 推出弹性定价模式，将服务解构为158项必选服务和350项可选服务 [8][9] - 服务标准于今年6月向行业开源 [9] - 启动"惊蛰行动"处置抵债资产，今年销售目标4亿元 [10] - 上半年完成1.4亿元资产去化，其中80%为车位资产 [10]

投资评级 - 报告给予万物云"增持"评级 综合PE和PS估值给予合理价值人民币47.36元（折合港币52.04元）[1][11] 核心财务表现 - 2025年1H收入181.4亿元同比增长3.1% 毛利24.9亿元同比增长3.8% 核心净利润13.2亿元同比增长10.8%[11][15] - 中期分红11亿元 每股分红0.951元 以8月18日收盘价计算股息率4.3%[2][11] - 2025年预测营业总收入408.57亿元（+12.8%） 净利润15.76亿元（+37.1%） PE16.69倍[4][12] - 2027年预测营业总收入536.99亿元（CAGR15.2%） 净利润23.99亿元（CAGR22.7%） PE降至10.96倍[4][12] 业务结构分析 - 社区空间居住消费服务收入113.2亿元（+11.8%）占比62.4% 毛利率14.4%[16][23] - 商企和城市空间综合服务收入57.5亿元（-5.2%）占比31.7% 毛利率提升1.7个百分点至8.8%[16][23] - AIoT及BPaaS解决方案收入10.6亿元（-23.6%）占比5.9% 毛利率33.0%[16][23] - 循环型业务收入163.09亿元（+9.5%）占比89.9% 毛利润21.1亿元（+8.8%）占比84.6%[16] 战略执行成效 - 蝶城战略完成300个改造 覆盖1688个项目（占总量38.3%） 提效2.3亿元[17] - 存量市场获取114个住宅项目 年化饱和收入6.7亿元（+31.5%）[17] - AI应用降低行政开支8.9亿元（-8.0%）[17] - 住宅物业第三方收入占比提升1.6个百分点至48.2%[21] 估值方法 - PE估值：给予2025年30倍PE 对应价值40.47元[28] - PS分部估值：传统物业1.6XPS（600.27亿）+AIoT业务1XPS（33.39亿） 合计633.66亿对应54.25元[30][33] - 最终取估值中值47.36元[33]