股价表现与交易数据 - 12月9日早盘，贝壳-W(02423)股价跳水，一度跌超5%，截至午间收盘，跌4.34%报42.800港元/股 [1] - 当日成交总量为488.1万股，成交金额为2.09亿港元，股价最高44.740港元，最低42.300港元 [2] - 公司总市值为1501亿港元，市盈率为40.59，市净率为2.02 [2] - 其美国存托凭证(ADR)报价为17.080美元，当日下跌0.58% [2] 高管股票出售与捐赠 - 股价下跌消息面上，源于联合创始人、董事长兼首席执行官彭永东出售股票，用于兑现此前捐赠承诺 [2] - 今年4月，公司公告彭永东拟捐赠900万股A类普通股，当时外界评估价值约4.4亿元人民币 [3] - 这是彭永东自2020年公司美股上市以来首次出售股票，并将全部用以捐赠，其此前未曾处置过实际拥有的公司股份 [3] - 捐赠资金税后用途为：50%用于居住行业服务者及其家庭成员的医疗健康福利，50%用于应届毕业生等群体的租房帮扶 [3] 高管薪酬与股权激励 - 公司高管曾因“天价年薪”被讨论，数据显示彭永东薪酬从2021年的847.8万元飙升至2023年的7.13亿元，联合创始人单一刚同期薪酬从685.3万元涨至5.29亿元，2023年两人合计薪酬达12.42亿元 [4] - 公司曾辟谣称，彭永东2024年薪酬中97%是为满足港交所对“上市公司超级投票权持有人规则”要求而授予的限制性股票的会计摊销，并非一般理解的年薪 [4] - 2022年5月公司港股上市时，为满足联交所关于同股不同权架构公司超级投票权持有人经济利益占比不低于10%的规则，在批准前提下向彭永东授予了限制性股票 [4] 公司近期经营业绩 - 公司第三季度总交易额(GTV)达7367亿元，净收入为231亿元，同比增长2.1% [5] - 第三季度净利润为7.47亿元，经调整净利润为12.86亿元 [5] - 美银证券指出，公司第三季营收231亿元同比增长2%符合市场共识，调整后净利润13亿元优于预期，家居装修与租赁业务均开始产生显著利润 [5] 机构评级与观点 - 第三季度财报披露后，包括高盛、摩根士丹利在内的多家大行集体维持对公司“买入”或“增持”评级 [6]

2025年北京新房市场格局 - 市场呈现“两头热、中间冷”的显著分化格局，即豪宅和刚需盘销售强劲，而中间价位的改善型住宅销售承压 [1][3][4] - 2025年北京新房成交面积排名前列的项目包括中建·运河玖院（8.76万平方米）、和樾望雲（8.70万平方米）和海开颐海演颂（7.44万平方米）等 [3] 豪宅市场表现 - 单价10万+的豪宅项目走出独立行情，对价格敏感度低，买家更看重稀缺性与独占资源 [6][7] - 2025年11月，朝阳区璞樾项目成交43套，均价100,441元/平方米，成交金额7.29亿元；海淀区建发海晏项目成交20套，均价137,036元/平方米，成交金额6.24亿元；朝阳区缦合北京项目成交8套，成交金额超过3亿元 [7][9] - 豪宅的支撑因素在于占据核心地段、顶尖学区或稀缺景观，难以被复制 [8] 刚需市场表现 - 刚需盘凭借“地铁+低总价+高得房率”的性价比优势跑出热度 [12] - 2025年11月，单价6万以下的楼盘在成交榜中占据多数，例如通州区中建运河玖院（单价约6.3万，成交近70套）、昌平区国誉星城（均价约5.3万，成交79套）和石景山区中海瑞文里（成交56套） [11] - 中建运河玖院总价500多万，得房率高，开盘以来网签突破500套，成为年度流量红盘 [12] 中间价位改善市场困境 - 总价在600万至千万出头的改善型住宅处境尴尬，缺乏豪宅的稀缺性，又失去了刚需盘的价格吸引力 [13] - 部分曾经的红盘在二手市场出现价格倒挂，例如西三环某项目价格难以突破8万/平方米 [13] - 同一项目内不同批次房源的成本差异，可能成为未来二手房市场的潜在风险，早期低价业主的抛售可能拉低后期高价买家的资产价值 [14] 二手房市场价格深度回调 - 北京多个核心区域二手房价格出现大幅下跌，部分房源价格已回落至2015年水平 [16][36] - 西城区牛街板块平原里小区一套50.12平米一居室，2025年12月成交价290万，较2023年2月610万的成交价下跌320万，降幅约52.5% [17] - 西城区牛街西里一套74.54平米两居室，2025年12月成交价429万，较2022年4月800万的成交价下跌371万，降幅约46.4% [19] - 西城区牛街东里一套76.2平米两居室，2025年10月成交价490万，较2022年9月728万的成交价下跌238万，降幅约32.7% [20] - 东城区长青园一套38平米一居室，2025年11月成交价219万，较2022年9月443万的成交价下跌224万，降幅约51% [22][24] - 西城区金融街佟麟阁路62号院一套73平米两居室，2025年11月成交价750万，较2022年2月1400万的成交价下跌650万，降幅约47% [27] - 东城区朝阳门内竹竿胡同一套68平米两居室，2025年12月成交价432万，较2023年2月848万的成交价下跌416万，降幅约50% [29] - 西城区阜成门北露园一套43平米一居室，2025年12月成交价385万，较2022年9月635万的成交价下跌250万，降幅约40% [31] - 西城区月坛三里河东路一套66平米两居室，2025年11月成交价533万，较2023年6月795万的成交价下跌262万，降幅约33% [33] - 海淀区马甸新康街3号院一套58平米两居室，2025年11月成交价583万，较2021年2月968万的成交价下跌385万，降幅约40% [35] 海淀区房价体系重构 - 海淀区大量小区价格回调幅度接近或超过50%，包括老破小和次新小区 [35] - 海淀区马连洼竹园一套60平米两居室，2025年12月成交价198万，较2021年12月472万的成交价下跌274万，降幅约58% [37][39] - 海淀区清河橡树湾四期一套100平米两居室，2025年12月成交价726万，较2023年11月1377万的成交价下跌651万，降幅约48% [41] - 海淀区苏州桥稻香园西里一套61平米两居室，2025年11月成交价385万，较2021年4月738万的成交价下跌353万，降幅约48% [43] - 海淀区世纪城晴雪园一套125平米三居室，2025年12月成交价1180万，较2023年4月1845万的成交价下跌665万，降幅约36% [45] - 海淀区西二旗领秀新硅谷2号院一套83平米两居室，2025年12月成交价400万，较2017年3月725万的成交价下跌325万，降幅约45% [47] - 海淀区永丰冠城大通百旺府一套140平米三居室，2025年12月成交价812万，较2023年3月1289万的成交价下跌477万，降幅约37% [49] - 价格体系混乱导致购房决策困难，例如西四环新盘定价8.2-8.85万/平方米，而一站地外的西黄村项目仅售6万/平方米，价差显著 [52][53] - 橡树湾作为风向标项目，单价从峰值约16万/平方米腰斩至约7万/平方米，为市场提供了新的价格参考坐标 [55][56] - 未来适龄入学人口减少，叠加新建挂牌名校增加，“学票”泡沫被挤出，导致学区房价格普遍回落 [58][59][60] 其他区域市场表现 - 朝阳区亚运村板块安慧北里逸园一套58平米两居室，2025年12月成交价244万，较2021年4月556万的成交价下跌312万，降幅约56.1% [62] - 朝阳区保利金泉一套116平米两居室，2025年11月成交价845万，较2022年8月1176万的成交价下跌331万，降幅约28.2% [63] - 朝阳区安慧里二区一套66.33平米两居室，2025年10月成交价337万，较2017年4月596万的成交价下跌259万，降幅约43.5% [64][67] - 海淀区紫竹桥北京市人民检察院宿舍一套57平米一居室，2025年11月成交价303万，较2021年7月594万的成交价下跌291万，降幅约49% [68][71] - 海淀区马甸玉兰园一套59平米两居室，2025年11月成交价288万，较2021年3月606万的成交价下跌318万，降幅约53% [73] - 海淀区橡树湾二期一套80平米两居室，2025年12月成交价558万，较2023年1月1035万的成交价下跌477万，降幅约47% [74] 近期市场成交量与挂牌量 - 近期北京二手房实时成交量有小幅拉升后趋于稳定，第45周（11.03-11.09）成交2025套，第48周（11.24-11.30）成交1754套 [68][69] - 主要中介机构前台挂牌量约为13.67万套，较两周前下降约3000套；前后台总挂牌量约为15.64万套 [68]

核心观点 - 11月全国多地二手房市场显著回温，成交量环比普遍增长，一线城市表现尤为亮眼，创下数月新高 [1][2] - 市场预期正从“以价换量”加速向“量价趋稳”转变，良性传导机制正在形成 [1][8] 全国及重点城市成交量数据 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比增长3% [2] - 一线城市二手住宅成交套数超4.9万套，创自5月以来7个月新高，环比增幅达20% [2] - 上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，为近7个月新高 [2] - 北京二手住宅成交14446套，环比涨幅接近20% [2] - 广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长22.89%和23.07% [2] - 深圳11月二手房录得量为5762套，已连续9个月超5000套 [2] - 20个二线城市二手房成交规模为1113万平方米，环比增长13%，成都单月成交174万平方米领先，武汉单月成交同环比齐增12%和31% [3] - 6个三四线城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，常州、烟台、扬州等城市实现同环比齐增 [3] 市场成交结构特征 - 上海楼市呈现结构性分化，核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格双双提升，黄浦区新房找房热度达69.6为全市最高 [4] - 上海300万以下总价段二手房成交占比高达60%，连续三个月增长，500万以下总价段成交占比稳定在80%高位区间 [4] - 深圳市场呈现刚需与豪宅需求“两头热”，龙岗中心城片区成交量居首，南山区高端置业需求同样突出 [5] - 深圳二手房交易持续占据主导，11月二手住宅网签占比达63% [5] 政策环境与市场展望 - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策针对性显著增强，北京、上海、深圳等核心城市相继优化购房政策 [7] - 截至11月底，26个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地总金额6553亿元，实际发行2508亿元，占比约38%，存量土地盘活进程提速 [7] - 业内预判一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [8] - “量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成，二手房市场活跃将带动“卖旧换新”，为新房市场带来更充足购买力 [8]

公司战略与市场进入 - 贝壳找房于12月4日在扬州举办品牌发布会，宣布正式落户扬州 [1] - 公司在扬州的首要承诺是以“对消费者好”为核心，提供可信赖的居住服务体验 [1] - 公司通过平台化、数字化能力赋能本地服务者，推动居住服务行业向专业化、标准化迈进 [1] 产品与服务保障 - 公司长期致力于打造和完善“楼盘字典”线上房源数据库，通过433个字段精准刻画房源信息以杜绝虚假房源 [1] - 公司提供线上VR看房功能，1:1真实还原房屋状态 [1] - 公司推出“透明交易”体系，实现从签约到物业交割的全流程线上可视化追踪 [2] - 公司推动二手房交易资金监管服务落地，确保房款安全与流程可控 [2] - 公司通过系统公示真实房源与价格，买卖双方直接沟通议价，并借助第三方资金监管，最终实现买方实付与卖方实收价格完全一致，杜绝中间非法获利空间 [2] 合作伙伴与生态建设 - 贝壳扬州已与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、中信银行、南京银行、江苏银行建立总对总战略合作 [2] - 工商银行扬州分行将对接贝壳平台，提供专属信贷支持与资金存管服务 [2] - 合作新经纪品牌德佑宣布扬州首批30家门店同步开业，开启公司在扬州的平台化赋能模式 [2] 科技赋能与运营支持 - 公司线上系统为经纪人提供从房源录入、客源匹配、VR带看到线上签约的全链路数字化工具 [3] - 借助VR看房、AI配房、线上贷签等功能，经纪人可大幅提升服务精度与响应速度 [3] - 公司通过ACN协作规则、信用分体系、线上培训平台等，鼓励经纪人之间共享房源、协作服务 [3] - 平台提供门店运营数据分析、线上化流程管理等工具，助力店东实现精益管理 [3] - 系统化的培训和诚信管理体系将持续推动服务者专业化、职业化 [3] 行业影响与市场展望 - 部分参会人员表示，贝壳扬州通过引入标准化的服务流程、数字化的工具支持与平台化的协作机制，将为扬州居住服务市场注入新的发展动力 [3]

公司服务案例与价值观体现 - 房产经纪人在协助业主清理待售房屋杂物时，发现并归还了业主遗忘的2万多元现金及2008年北京奥运会纪念邮票等贵重物品[1][2][4][5][7] - 该经纪人曾于2022年6月帮助一位70多岁的客户搬家时，从沙发下发现并归还其收藏的一整套价值不菲的纪念币[8] - 经纪人因拾金不昧的善举获得了业主赠送的锦旗，并赢得了客户未来买卖房产仍将委托其服务的信任[1][7] 社区服务与公益参与 - 公司开展了包括免费打印复印、免费擦玻璃、免费手机课、公益理发、公益维修等一系列社区公益活动[13] - 该经纪人积极参与社区志愿服务，如为老人开设手机课、参加社区大地美容、帮助独居老人、参与残联活动等[11] - 经纪人作为公司文化部长，致力于宣导社区服务精神，认为每天做有意义的事积少成多能形成强大力量，并相信公司的社区服务在潜移默化中影响一线经纪人[13] 客户关系与情感连接 - 经纪人在服务无儿无女的老年客户后，持续给予关怀，例如在母亲节送花、父亲节陪同吃饭，并出差时寄送水果，与客户建立了深厚情感联系[8][10] - 经纪人的善意获得了客户的情感回馈，例如天气变冷时收到问候，以及客户将熟食送到门店对其表示关心[10] - 经纪人通过热情周到的服务，获得了客户李女士赠送的锦旗，体现了其专业服务获得认可[14] 个人背景与行为驱动力 - 该经纪人是一名有8年党龄的31岁老党员，在同事眼中积极参与公益活动[11] - 其乐于助人的品格深受母亲乐善好施行为的影响[11] - 经纪人认为诚实待人是做人底线也是公司要求，在面对贵重钱物时坚守原则[8]

公司战略与增长前景 - 贝壳围绕“一体三翼”战略，在家装家居与房屋租赁等新赛道上展现出显著的平台整合潜力与增长弹性 [1] - 公司有望通过规模优势整合家装行业格局，其租赁业务也通过精细化运营实现了规模与盈利能力的同步提升 [1] 家装家居业务分析 - 家装行业市场规模大、增速高但集中度低，2025年行业规模已超3万亿元，预计2025—2030年复合增长率8.1%，至2030年市场规模有望超7万亿元 [1] - 家装行业因非标、低频、大宗等特性，过去难有规模性企业 [1] - 公司家装业务布局早，通过2015年合作成立“万链装饰”、2020年推出“被窝家装”、2022年收购圣都家装100%股权等举措，已在核心高能级城市实现家装业务经营的正循环 [1] - 目前盈利模式已逐步跑通，核心城市家装业务单位经济模型显著改善 [1] 租赁业务分析 - 贝壳的租赁业务主要包括分散式和集中式的租赁住房管理运营服务，以及流量商业化等租赁相关服务，其中分散式租赁住房管理运营服务——省心租是规模最大的业务 [1] - 服务品质和资产运营效率是省心租商业模式核心竞争力，公司通过标准化动作和服务分岗提升服务能力，并通过与房屋交易服务业务深度协同提升收房端和招租端效率 [2] - 公司在招租端加强稳定的去化渠道建设，精细化管理二次招租以提升续租率和预租率 [2] - 截至2025年6月30日，公司在管房源超59万套，同比增长88% [2] - 2025年上半年公司租赁业务营收107亿元，同比高增85%，贡献利润率由2023年的-1.0%提升至7.6%，盈利水平逐步趋于稳定 [2]

京沪二手房市场成交量回暖 - 11月北京二手房住宅成交14446套，环比上涨19.52% [2] - 11月上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，成交量创近7个月新高，仅次于传统“金三银四” [5][6] - 市场回暖由特定需求推动，如学区房和刚需购房者，年末成为学区房成交高峰期 [1][4] 市场成交结构特征 - 北京二手房成交量占全市住宅总成交比重超过八成，是市场绝对主力 [4] - 上海二手房市场刚需化特征突出，300万以下房源成交占比高达60% [8] - 上海核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格提升，而远郊区域热度低迷 [8] 价格走势与市场心态 - 一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，同比下跌5.62%，跌幅较10月扩大 [9] - 北京二手房价格触底后板块内新房与二手房价差拉大，部分购房决策偏向二手房 [4] - 上海全市价格仍在调整周期，未现明显筑底信号，处于高性价比房源出清阶段 [6] 供需与挂牌量变化 - 上海二手房挂牌量环比下降2.6%，核心区降幅更明显，虹口区下降6.7%，静安区下降4.9% [8] - 买方市场背景下，部分业主给出较大让步拉低成交价格，但业主议价意愿收窄，交易博弈加剧 [4][5] - 部分不急于出售的业主选择“以租代售”，房东年末不愿低价成交与购房者犹豫心态并存 [4][8] 未来市场预期 - 业内人士预计年末“窗口期”效应可能持续吸引刚需入市，成交量有望保持相对稳定或温和回升 [5] - 北京二手房价格下探空间极为有限，处于底部逐渐夯实阶段 [4][5] - 二手房市场受挂牌量较高等因素影响，价格仍处于博弈期，年末成交量预计维持稳定 [10]

上海二手房市场成交表现 - 2025年11月上海二手房网签成交合计22943套，环比10月份的18483套上涨约24%，创下自今年5月以来的成交套数新高 [1] - 成交量在近一年中排名第二，仅次于“金三银四”时期，接近6月的年内峰值，市场成交端呈现出明显的“小翘尾”行情 [1] - 成交量企稳信号明显 [1] 成交结构特征 - 刚需低总价房源为成交主力，11月上海总价300万元以下的二手房成交占比高达60%，成为绝对主力 [1] - 总价300万元以下房源成交占比较近年水平显著提升 [1]

一线城市二手房市场整体表现 - 11月份一线城市二手房市场整体出现环比回升的积极信号，呈现"止跌回稳"趋势 [1] - 成交量回升背景包括年底需求集中释放以及价格逐步回归理性 [1] 北京市场情况 - 11月北京二手住房网签量为14446套，环比增长19.5% [1] - 链家外网挂牌量下降至13.7万套，内网为15.66万套，比11月1日减少约4000套 [1] - 刚需群体入市意愿增强，看房量更活跃，原因包括价格回调至合理区间及担心政策优化后价格反弹 [1] - 成交量环比上涨原因包括10月份因长假基数较低，以及部分区域性价比较高推动市场企稳，对比9月成交量基本平稳 [1] 上海市场情况 - 11月上海二手房网签成交22943套，环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [2] - 尽管相比去年新政后同期成交减少，但仍明显超出业内预期 [2] 广州市场情况 - 11月广州市二手住宅网签套数和面积分别为9191套、91.47万平方米，环比分别大幅增长22.89%和23.07% [2] 深圳市场情况 - 11月深圳二手房共计成交5762套，环比增长3.9% [2] - 自2025年2月出现低点后，市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，并于11月进一步回升 [2] - 市场已逐步走出最低谷，交易量进入企稳阶段，成交量持续稳定有助于缓和市场情绪并为房价预期稳定提供支撑 [2] 市场趋势与展望 - 市场回稳迹象是市场自身调整到位与政策持续托底共同作用的结果 [3] - 随着"稳楼市"举措推进，买卖双方不确定性收窄，市场显露出逐步企稳信号 [3] - 预计一线二手房市场将继续维持总体稳定运行格局，在市场自我调整中孕育结构性修复机会 [3]

Zillow移除气候风险评分事件 - Zillow在添加气候风险评分仅一年多后，已从超过100万条房源信息中移除该评分，原因是房产中介抱怨这些信息导致销量下滑[1][5] - Zillow最初于2024年9月在平台上添加气候风险数据，并表示超过80%的购房者在购置新房时会考虑气候风险[1][5] - 上个月，在加州地区多重上市服务机构（CRMLS）提出反对后，Zillow下架了房源的气候评分，取而代之的是一个不太起眼的链接，指向数据提供方第一街道（First Street）的相关记录[1][5] 第一街道公司背景与数据争议 - 第一街道是一家总部位于纽约的气候风险分析初创公司，已从多家投资方筹集超过5000万美元资金，投资方包括General Catalyst、Congruent Ventures和Galvanize Climate Solutions等[2][6] - CRMLS首席执行官对第一街道数据的准确性提出质疑，认为"过去40至50年都未遭遇洪水的地区，未来五年内也不太可能发生洪水"[2][6] - 第一街道发言人辩护称，其模型基于透明且经过同行评审的科学原理构建，并会根据现实结果持续验证[2][6] - 在CRMLS覆盖区域内，洛杉矶山火期间，第一街道地图将90%以上被烧毁房屋标记为最高风险等级，100%受灾房屋被标记为存在风险，表现显著优于官方灾害地图[2][6] 行业对气候风险数据的应用与挑战 - 第一街道气候风险评分最早于2020年出现在Realtor.com平台，目前仍在Realtor.com、Redfin和Homes.com平台显示[1][5] - 官方灾害地图被批评信息过时或低估风险，路易斯安那州立大学分析显示，面临百年一遇洪水风险的房产数量几乎是FEMA洪水地图标注数量的两倍[2][6] - 投资者、保险公司和各城市继续借助第一街道等公司数据判断气候风险分布区域[3][7] - 房地产和保险业一直在努力应对气候变化引发的日益严峻的天气问题，房产科技风投公司Fifth Wall的合伙人指出，各方对气候风险的关注度达到前所未有的高度[3][7]