核心财务表现 - 恒隆集团总收入52.02亿港元（同比跌18%），恒隆地产总收入49.68亿港元（同比跌19%），主因物业销售收入暴跌87%至1.61亿港元[1][2] - 物业租赁收入跌幅收窄至3%（集团49.12亿港元，地产46.78亿港元），其中内地市场收入33.63亿港元（跌3%），香港市场15.49亿港元（跌4%）[2][6] - 酒店业务收入大增84%至1.29亿港元，主要受益于内地昆明君悦酒店业绩提升[2][6] - 股东应占基本纯利下跌7%-9%（集团11.91亿港元，地产15.87亿港元），总营业溢利减少5%-6%（集团34.08亿港元，地产32.55亿港元）[3] 业务板块分析 - 内地商场收入24.12亿人民币（同比持平），10个商场平均出租率94%，其中上海、昆明等项目出租率达99%[7][8][9] - 香港零售收入跌7%至8.84亿港元，因消费习惯改变及旅客减少，但主要商圈出租率维持95%[10][11] - 香港住宅及服务式寓所收入增11%至1.12亿港元，受益于人才入境计划推动出租率上升9个百分点[11] 战略转型与扩张 - 公司从保守转向"稳中求进"策略，重点推进杭州恒隆广场项目，总体量扩至15万㎡并通过33亿港元租下杭州百货大楼20年经营权[4][22] - 加速现有项目升级：上海恒隆广场三期、无锡恒隆广场二期扩建，沈阳项目改造为城市公园并增加餐饮业态[21] - 内地收入占比达69%（香港31%），核心项目上海恒隆占租金收入59%且出租率99%[6][17] 管理层与传承 - 第三代接班人陈文博接任董事长第二年，主导杭州项目拓展并获得前董事长陈启宗"策略思维卓越、营运管理能力强"的评价[12][15] - 武汉恒隆广场2024年租金收入跌19%，但大连等新项目表现良好，管理层认为"最坏时期已过去"[11][12][17] 行业竞争环境 - 内地重奢市场竞争加剧，万象城、SKP等对手通过产品升级与文化融合抢占市场[20] - 武汉项目受本地武商MALL威胁（2024年销售额189亿元），沈阳项目因市政府搬迁及商圈没落面临客流挑战[17][20] - 杭州商圈存在杭州大厦（2024年销售额132亿元）和湖滨银泰in77等强劲竞争者[24]

郑州商业发展概况 - 郑州作为国际性综合交通枢纽和中部地区重要中心城市，商业发展势头迅猛，本地企业如丹尼斯、正弘商业持续加码，外来企业如胖东来、华润万象生活、龙湖商业、山姆和麦德龙加速布局 [1] - 华润万象生活重仓郑州的郑东万象城于6月28日开业，为上半年画上句号 [1] - 2025年下半年郑州将有8个新商业项目入市，包括购物中心、商业街、社区型商业等，新增商业体量近50万㎡ [1] 2025年下半年筹开项目统计 - 8个筹开项目中商业体量均在10万㎡以下，中小型商业为主 [2] - 河南本地运营商占优势，外来运营商仅有印力集团和龙湖商业两家 [2] - 城市更新类项目有3个，包括郑州商代都城遗址核心区的亳都·新象、工业厂房改造的合物606、老城区旧改的金博大LIVE [2] 重点项目详情 郑州奥体LIVE - 商业体量3.5万㎡，客群中外来游客占比45%，主打运动达人、亲子家庭、在校大学生 [3] - 以"运动为核、快乐为先"为理念，打造城市泛运动主题聚集地，包含购物美食、健身体验、竞技运动等 [3] - 将打造河南首座非遗利乐研学基地，融入传统文化元素 [3] 郑州亳都·新象 - 商业体量4.1万㎡（总建筑面积4.1万㎡，商业建筑面积2.4万㎡），以15座文化主题院落建筑重现老郑州传统格局 [5] - 定位"日咖夜酒+文化夜游"全时段消费体验，已有超30%首进品牌入驻，包括兰巴赫LENBACH华中首店、COMMUNE幻师河南首店等 [5] 繁桦商业中心 - 商业体量8万㎡（7万㎡购物中心+1万㎡特色商业街），占据农业南路与永平路交口黄金地段 [8] - 集时尚零售、精致餐饮、休闲娱乐、生活服务于一体的潮流家庭购物体验中心 [8] 郑州合物660 - 商业体量3万㎡，由27栋老厂房改造而成，保留原有文化气息，打造集艺术、商业、运动与社区于一体的城市新地标 [10] 郑州鸿成悦天地 - 商业体量8万㎡，定位城市运动生活方式中心，集2万㎡室内运动场馆、餐饮美食、社交娱乐等为一体 [12] 郑州金博大LIVE - 商业体量7万㎡，围绕14-29岁年轻消费群体需求，打造24小时潮流娱乐复合业态，新零售业态占比57%、新体验业态占比43% [14] - 引入梦田Livehouse、超级鸟局等强互动品牌，四楼挑高10米空间将定期举办各类市集活动 [14] 郑州嵩南印象城 - 商业体量5万㎡，聚焦特色餐饮、生活方式零售、品质配套三大业态，将引入120余家品牌 [17] - 拥有超万平户外空间，包括3000㎡开放式绿地、1000㎡宠物专属公园等特色场景 [17] 龙湖郑州美盛天街 - 商业体量7.2万㎡，定位"城北品质生活新中心"，围绕品质生活、品质餐饮、品质家庭、品质社交，将带来170多个品牌 [19]

智通财经记者 | 王婷婷 智通财经编辑 | 李慎 曾声称长期看好中国市场的英格卡集团，可能要将国内10座购物中心全部打包出售。 近日，有知情人士透露，英格卡正计划打包出售国内的10座荟聚购物中心。首批出售的是位于无锡、北 京、武汉的三座购物中心，涉及资金160亿元，接盘方或为康泰人寿领投的基金。 "其实并非首批就是三座，是因为这三座购物中心是评估下来在10座中最好的。"一位业内知情人士告诉 智通财经，该项交易早已经在市场接洽过很多投资方，包括多家险资，现在买家的结构模式涉及多方投 资，有优先劣后，"目前应该是英格卡比较能接受的报价。" 据了解，首批拟出售的三个项目，是英格卡在中国内地较早开业的荟聚购物中心，运营至今均已超过10 年时间。 市场传闻称，接盘方为康泰人寿领投的基金，基金总规模80亿元，泰康人寿认购30亿元，其他参投方包 括中银三星、中宏、友邦、大都会人寿等险资，共计认购30亿元，同时，英格卡将认购基金的劣后级， 出资约20亿元。 前不久，英格卡购物中心中国区总裁朱洁敏在接受媒体采访时曾表达对中国市场的看重，但与此同时， 英格卡在中国的几个购物中心或许已经被投资者们暗自定好了价格。 英格卡购物中心与 ...

科技服务业发展 - 科技服务业营业收入规模全市第一 拉动力实现全市双第一 [2] - 信息服务业跃升为朝阳区第二大支柱行业 2024年上半年信息服务业与科技服务业增加值合计占GDP 25.8% [2] - 新增3家首发上市企业占全市三分之一 估值超百亿美元超级独角兽企业2家数量占全国11% [2] 商业与消费生态 - 全区拥有110个商业综合体 十四五以来新增31个商业设施释放商业空间超180万平方米 [2] - 构建"一纵一横一核"消费版图：纵线打造地铁14号线商业带 横线打造亮马河文化经济带 核心为CBD×三里屯国际消费体验区 [2] - 2024年上半年举办41场大型演唱会吸引170万人次观众 票房收入11亿元带动综合消费超75亿元 [3] 产业空间与投资 - "两区"建设五年入库项目4455个 落地2590个 预计投入外资总金额居全市首位 [1] - CBD核心区7个重大项目建成 7个项目加快建设 未来五年新增170余万平方米高品质产业空间 [1] - 北京CBD在全球商务区吸引力排行榜居世界第七 中国第一 保持总部经济 商务服务 国际金融领先优势 [1] 滨水经济区建设 - 建设"两河一带"世界级滨水经济区 串联25处公园绿地 打造坝河15公里游艇航线2024年通航至城市副中心 [4] - 亮马河延伸治理5公里实现全线景观提升 延伸15公里游船航线 贯通77.4公里慢行系统连接25处公园绿道 [4] - 亮马河文化经济带规划六里湾商圈 引入新浪微博电竞中心等特色项目 利用滨水空间举办音乐节艺术展等公共活动 [4] 消费地标规划 - 规划建设万象城 INS新乐园 太古坊等特色消费地标 太古坊周边打造滨水演艺消费场景 [3] - SKP与郡王府强化全球首发中心功能 合生汇与朝阳大悦城发展"谷子经济" 秀水街-朝外构建国潮特色消费地标 [3] - THE BOX朝外与京东MALL打造全新"非标商业" 东坝万达广场与DT51填补区域大型商业体空白 [2]

核心业绩表现 - 2024年全年收入129.12亿港元同比下降3% [1] - 股东应占溢利8.91亿港元较2023年47.66亿港元大幅下滑81% [1] - 每股营业利润从2.67港元下降至1.35港元 [4] - 净资产收益率从2.50%降至0.47% [4] 零售物业运营 - 海港城收入增加2%但营业盈利仅维持平稳 [3] - 商场出租率保持94%但租户销售额下跌导致营业额租金减少 [3] - 时代广场收入和营业盈利均下跌6% [3] - 引入BLACKPINK全球首间实体店等新租户试图扩大客群 [3] - Louis Vuitton于2025年1月以试业形式进驻时代广场 [3] 写字楼业务状况 - 整体出租率提升至90%水平但租金面临下行压力 [4] - 海港城写字楼出租率上升至90%吸引金融保险业租赁 [4] - 时代广场写字楼获科技媒体金融公司新租约但新供应加剧竞争 [4] - 企业控制成本需求导致写字楼需求疲软 [4] 财务与债务管理 - 负债净额下降至342亿港元为上市以来最低水平 [5] - 资产负债率从20.27%降至19.36% [5] - 短期债项从75.93亿港元增加至107.99亿港元 [5] - 长期债项从298.32亿港元减少至247.39亿港元 [5] - 每股经营现金流保持2.09港元相对稳定 [5] - 每股筹资现金流为负1.96港元反映主动减债 [5] 市场环境影响因素 - 港元强势和减息步伐缓慢削弱零售销售 [3] - 访港旅客增加但消费能力有限 [3] - 写字楼市场新供应涌现加剧竞争压力 [4] - 美联储减息前景不明朗带来挑战 [6] - 香港机场三跑道系统落成提升客货运容量 [6]

核心财务表现 - 2024年全年收入129.12亿港元同比下降3% 股东应占溢利8.91亿港元较2023年47.66亿港元大幅下滑81% [1] - 每股营业利润从2023年2.67港元下降至2024年1.35港元 净资产收益率从2.50%降至0.47% [4] 零售物业业务 - 海港城2024年收入增加2%但营业盈利仅维持平稳 商场出租率保持94%但租户销售额下跌导致营业额租金减少 [3] - 时代广场收入和营业盈利均下跌6% 虽引入BLACKPINK全球首间实体店等热门品牌但市场整体疲软影响显著 [3] - 港元强势和减息缓慢削弱零售销售 访港旅客消费能力有限 房价随市况下跌 [3] 写字楼业务 - 企业控制成本导致写字楼需求疲软 整体出租率提升至90%但租金水平面临下行压力 [4] - 海港城写字楼出租率上升至90%吸引金融保险业租赁 但新供应加剧市场竞争 [4] - 时代广场写字楼获科技媒体金融公司新租约 出租率升至90%但新供应带装修物业给租金带来显著压力 [4] 债务与现金流 - 负债净额下降至342亿港元达上市以来最低水平 资产负债率从20.27%降至19.36% [5] - 每股经营现金流保持2.09港元相对稳定 每股筹资现金流为负1.96港元反映主动减少债务规模 [5] - 短期债项从75.93亿港元增加至107.99亿港元 长期债项从298.32亿港元减少至247.39亿港元 [5] 2025年展望 - 贸易冲突升级和全球经济不确定性增加 人民币压力及美联储减息前景不明为香港经济带来挑战 [6] - 香港机场三跑道系统提升客货运容量 中央政府刺激经济措施及特区政府吸引优质旅客努力可能支撑市场复苏 [6]

战略合作备忘录 - 中国新城市与HashKey Exchange于2025年8月4日订立战略合作备忘录 [1] - 合作旨在探索合规虚拟资产配置及托管等业务机会 [1] - 合作目标为提升资产管理效率与安全性 [1] 合作基础与优势 - 中国新城市在商业地产开发及运营方面拥有丰富经验与资产组合 [1] - HashKey Exchange为香港持牌虚拟资产交易所，具备专业能力 [1] - 双方合作将有助于提升资产管理效率及实现多元化布局 [1] HashKey Exchange资质 - HashKey Exchange由Hash Blockchain Limited营运 [1] - 持有香港证监会第1类(证券交易)及第7类(提供自动化交易服务)牌照 [1] - 持有经《打击洗钱条例》规管的虚拟资产交易平台牌照 [1]

战略合作 - 公司与Hash Blockchain Limited于2025年8月4日订立战略合作备忘录[1] - 合作旨在共同探索合规虚拟资产配置及托管等业务机会[1] - 合作目标为提升资产管理效率与安全性[1] 行业趋势 - 全球数字化转型趋势及区块链技术在金融服务领域的应用持续深化[1] - 企业以合规方式参与虚拟资产配置成为资产管理与投资的重要补充方向[1] 协同优势 - 集团在商业地产开发及运营方面具备丰富经验与资产组合[1] - 结合HashKey Exchange作为香港持牌虚拟资产交易所的专业能力[1] - 合作将有助于提升集团资产管理效率及多元化布局[1]

公司业绩与项目动态 - 北京西红门荟聚于2025年初登顶北京人气商场TOP1，取代连续4个月领先的朝阳合生汇 [1] - 上海荟聚于2024年9月开业，总投资80亿元，为英格卡中国单体投资最大项目，开业百日客流达300万人次，首店占比71%创上海商业纪录 [1] - 西安荟聚于2024年4月开业，首日客流量达23万人次，达近年西安购物中心客流天花板 [1] 资产出售计划 - 英格卡计划打包出售国内10座荟聚购物中心，首批出售无锡、北京、武汉三项目，总叫价160亿元，接盘方为险资机构 [3][4] - 交易由泰康人寿领投基金主导，基金总规模80亿元，泰康认购30亿元，其他险资合计认购30亿元，英格卡认购劣后级出资20亿元，剩余80亿元拟银行融资 [6] - 出售后英格卡保留运营权，承诺险资年化回报率接近7%，交易条款仍在沟通中 [6] 项目运营与资产特征 - 首批出售的无锡(2014)、北京(2015)、武汉(2015)项目运营均超10年，已进入稳定盈利期，出租率表现优异如北京荟聚达98.2% [8][12] - 10座荟聚总投资超270亿元，单体平均投资约27亿元，覆盖一线及强二线城市，形成全国网络布局 [16][21][22] - 产品代际演进：第一代(2009-2015)为纯购物中心，第二代(2021起)升级为综合体形态，如上海项目首创"购物中心+宜家+办公楼"模式 [23] 战略调整与资本路径 - 出售成熟项目可回笼资金支持新项目开发及债务偿还，缓解宜家零售业务下滑及7个新项目输血压力 [10] - 通过"资本持有方+专业运营方"角色分离实现轻资产化，聚焦品牌管理与流量转化 [10] - 成熟项目现金流稳定符合公募REITs要求，未来可通过运营提质拉升估值，打包为消费REITs上市实现资本利得倍增 [12][15]

核心观点 - 消费类REITs在2025年上半年表现优异 整体上涨4.8% 显著跑赢沪深300(-0.5%)和债券指数 底层资产出租率维持95%以上高位 租金水平稳定[1][8] - REITs估值逻辑与传统地产不同 核心在于现金流可预测性而非资产稀缺性 消费类REITs平均CAP rate达4.7%-5.2% 分红收益率维持在4.0%-5.0%区间[4][12][21] - 商业地产价值判断标准从"销售规模"转向"运营能力" 具备稳定租户结构、高续租率和运营改造能力的资产更受资本市场青睐[9][14][17] REITs市场表现 - 2025年前五个月消费类REITs整体收益率达6.1% 显著高于沪深300(-0.5%)和10年期国债(2.5%)[8] - 购物中心类REITs一季度平均分红收益率维持在4%以上 租金坪效达397.7元/㎡(行业领先) 出租率稳定在99%以上[5][9] - 表现优异的资产类型包括TOD商业、社区商业和城更改造项目 具备高出租率(95%以上)、长期租约和强调改能力三大特征[8][10] 估值逻辑重构 - REITs估值核心指标为资产净收益率(CAP rate) 衡量当期净运营收益与市值比值 消费类平均4.7%-5.2%高于办公与产业园资产[12] - FFO(运营资金)剔除折旧与一次性交易影响 NAV(资产净值)折现未来现金流 共同构成REITs估值体系[13] - 投资逻辑从"资产稀缺"转向"分红确定性" 关注租金成长性、费用控制和运营保障三大要素[20][22] 运营能力要求 - 优秀REITs资产需具备五年出租率稳定98%以上 租金CAGR超过5%的运营能力[17] - 租户结构需合理搭配长期现金流提供者(3-5年租约)与短期流量制造者 构建周期缓冲带[27] - 运营方需具备品牌梯队管理、主力店续约保障和租金机制灵活调整能力[9][26] 行业能力迁移 - 地产企业从"开发-销售"模式转向"资产经营"模式 要求稳定运营、金融工具理解和组织结构重构三大新能力[15][17][18] - 项目规划阶段需引入租金模型化思维、扩募预留思维和数据穿透思维 满足REITs上市标准[28][29] - 具备REITs注入能力的企业将获得再估值机会 资本市场关注点从开发规模转向现金流稳定性和资产证券化能力[19]