整体市场表现 - 2025年首10个月整体工商铺买卖合约登记共录3,700宗，总值531.88亿港元 [1] - 宗数已超越2024年全年的3,425宗，高出8.0%，金额达去年全年的92.5% [1] - 预计全年约达4,300宗，将创2022年4,431宗后的3年新高 [1] - 扣除价值五亿港元或以上大额内部转让个案后，首10个月录3,695宗，总值490.86亿港元，较2024年同期分别上升36.6%及28.4% [1] - 工商铺物业价格大幅回调，吸引用家及投资者趁低吸纳，带动成交回稳，终止连续3年跌势 [1] 写字楼市场 - 扣除内部转让后，首10个月录861宗及217.43亿港元，较2024年同期分别飙升71.2%及1.1倍 [2] - 较去年全年分别上升32.7%及40.3% [2] - 价值五亿港元或以上的大额登记个案录8宗，写字楼占6宗（75%），有3宗商厦买卖高达10亿港元以上 [2] - 主要大额成交包括：港交所56.5亿港元购入中环交易广场1期9层楼面，观塘悦品海景酒店全幢18.7亿港元售出，中环皇后大道中心全幢商厦10.8亿港元成交 [2] 工业市场 - 扣除内部转让后，首10个月录1,939宗及134.06亿港元，较去年同期分别上升33.9%及1.8% [2] - 宗数较去年全年上升6.8%，金额已达去年全年的85.2% [2] - 金额较高的成交为荃湾美港货仓及美港第二仓，10月份以4.76亿港元成交 [2] 商铺市场 - 扣除内部转让后，首10个月录895宗及139.37亿港元，较去年同期分别上升18.7%及下跌5.1% [3] - 宗数及金额已达去年全年的93.7%及75.3% [3] - 金额回落因去年有荃湾愉景新城D‧PARK商场40.2亿港元交易推高基数 [3] - 今年录2宗逾5亿港元成交：尖东明辉中心基座商场以8.8亿港元转售，交易广场1期平台部份铺位以6.5亿港元沽出 [3]

事故基本情况 - 2025年11月17日上午11点16分发生局部石膏板脱落事故 [2] - 脱落面积约30平方米 [2] - 事故造成8人受伤 包括3人骨折 4人轻伤 1人脚部轻微伤 [2] 事故应对措施 - 伤者已第一时间送往医院救治 目前所有伤者伤情平稳 [2] - 项目已停业整顿 [2] - 新城区相关部门已成立事故调查组 医疗救助组 善后处理组同步开展工作 [2] - 公司表示将全力配合政府做好事故调查 积极做好医疗救助和善后处理工作 [2] - 公司已安排专人跟进伤者后续治疗 关怀和赔偿事宜 [2] 公司表态 - 公司对此次事故的发生深感愧疚与自责 [2] - 公司向受伤人员及家属致以最诚挚的歉意 [2] - 公司将全面排查整改项目安全隐患 [2]

标普评级报告核心观点 - 国际评级机构标普确认公司评级为BB-，展望为“稳定” [1] - 稳定展望基于预期，即公司的商业地产组合将在未来12个月内提供充足的流动性缓冲 [1] 流动性及债务状况 - 公司已偿还2025年所有到期的境内债券 [1] - 2025年剩余时间内到期的境外银行贷款仅余约20亿元人民币 [1] - 2026年和2027年的到期债务规模较2025年大幅下降 [1] - 在经营性物业贷支持下，短期内债务偿还和再融资风险可控 [1] - 公司充足的流动性以及管理良好的债务结构降低了短期内的风险 [1] 商业地产运营表现 - 2025年上半年，公司租金收入同比增长4.9% [1] - 商业地产出租率高达97% [1] - 同期零售额和日均客流分别增长17%和11% [1] - 商业地产组合的稳健运营有助于确保资产质量和偿债能力 [1] 穆迪报告补充观点 - 穆迪认为公司流动性状况维持良好 [2] - 预计非受限在手现金加上经营性现金流将足以支付未来12-18个月的未付土地款、股息和到期债务 [2] - 得益于高利润率的经营性收入增长以及持续的债务削减，公司信用指标将在未来12-24个月内恢复 [2]

行业整体表现 - 观点指数研究院监测的18家代表性企业中，约56%的企业2025年上半年录得收入同比下滑，11%企业收入相对持平，33%企业录得收入增长 [1][3] - 样本企业中，收入10亿元以下的企业占比最大为43%，10亿-30亿元企业约占36%，30亿-50亿元企业占比接近13%，50亿元以上企业占比8% [2] - 投资物业资产值方面，资产值200亿元以下企业占比48%，200亿-500亿元企业占比25%，500亿-1000亿元企业占比约6%，1000亿元以上企业占比21% [2] 企业规模与分布特征 - 在管面积200万m²以下企业达42家，200万-500万m²企业32家，500万-1000万m²企业10家，1000万m²以上企业6家 [3] - 500万m²以上头部企业业务多涵盖商场、写字楼、文商旅、酒店及公寓等多个领域，具备较大竞争优势和内部协同能力 [3] - 81家样本企业中，布局10个以下城市企业达37家，布局10-30个城市企业28家，拥有30个以上已布局城市企业16家，行业主要采取区域深耕策略 [3] 市场挑战与存量问题 - 电商冲击对商业地产影响显著，行业面临深度洗牌 [5] - 预计“十五五”期间，全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%） [5] - 二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，但去化周期长达36个月，存量盘活迫在眉睫 [5] 成功企业特质与运营策略 - 收入增长企业在市场压力中表现出较强竞争力和适应能力，能精准契合消费者需求并通过精细化运营提升业绩 [4] - 以自持物业为主的港资企业在单位面积租金水平上优势明显，租金水平较高企业中港资企业占比大于内资企业 [4] - 行业未来一定是运营为王，资产价值取决于创造现金流的能力，未来10到20年私域流量是非常牢固的护城河 [7] 行业破局方向与专家观点 - 商业地产需紧跟新型城市规划导向，以创新为动力，以绿色为引领，以存量更新为重点，提升竞争力 [1] - 破局之道可分为三个层面：分化与整合、定制化与精细化、经验与创新，专业商管能力和战略适配性成为突围关键 [7] - 建筑物空间可能从传统写字楼、商场变成综合体验容器，承载社交、教育、娱乐、健康等功能 [7] - 行业整合机会仍在，项目层面淘汰与重塑加速，公司层面整合可有效控制管理成本并提升利润 [8]

报告核心发现 - 报告显示全球商务区吸引力排名，北京CBD位列全球第六、亚洲第二、中国第一 [1] - 亚洲地区在全球商务区版图中的地位显著提升，综合吸引力排名前十的CBD中亚洲占据四席 [3] - 全球30个领先CBD年经济总量贡献突破4.5万亿美元，日均承载总计700万余名从业人员 [2] 全球CBD总体评估 - 评估体系基于人才、市场接近度、影响力等8个类别对全球19个国家的30个领先CBD进行系统性分析 [1] - 受评的30个CBD内共汇聚了总计84家《财富》全球500强企业总部 [2] - CBD凭借高端要素集聚、创新协同等方面的不可替代性，依然是推动全球经济增长与技术变革的核心载体 [2] 北京CBD表现 - 北京CBD全球排名从2017年的第九位、2020年的第七位，提升至2025年的第六位 [3] - 在消费活力和人才维度，北京CBD均名列前茅 [3] - 成功构建了工作—生活—休闲一体化生态，拥有高度密集的文化设施与商业服务 [3] 其他中国CBD亮点 - 上海浦东—陆家嘴在市场接近度与创新方面表现突出，外资金融集聚度高，积极推进数字化转型 [4] - 香港中环核心竞争力源于法治透明、资本自由、低税制和国际化服务体系，作为连接内地与全球的超级联系人 [4] - 广州天河CBD首次入围，居民与就业人口比例达1:6，在城市配套与产城融合方面表现优异 [4] 未来发展趋势 - 未来CBD的竞争焦点转向人才吸引力、创新生态力、绿色可持续力与城市软实力四位一体的综合能级比拼 [2] - 未来的CBD将演变为集工作、生活、文化、创新与气候韧性于一体的多功能、人性化、可持续的城市活力中心，即中央社交区 [4]

行业现状与周期拐点 - 商业地产行业经历多年周期性低谷后 凭借长久期 低波动和现金流稳定特性 正再次引起市场关注[1] - 全国商品房待售面积达7.6亿平方米 较五年前增长50% 十大主要城市办公楼平均空置率攀升至24.8% 较疫情前上升6个百分点[2] - 办公楼新开工面积在2024年已降至2019年峰值的四分之一 预计从“十五五”后期开始 新增供应将显著放缓[2] 细分市场表现 - 高标仓市场2026年新增供应预计同比下降30% 2027年将进一步降至300万平方米以下 空置率有望回落至15%左右健康水平[2] - 高标仓2025年前三季度净吸纳量同比增长62% 达720万平方米 创历史新高 资产价格已逐步触底 部分项目估值跌破建设成本[2] - 零售物业展现出抗周期韧性 建议关注区域型购物中心和目的地型奥特莱斯 并适度布局经济发达区域的三线城市龙头项目[2] 城市更新趋势 - 城市更新成为下一阶段城市工作核心抓手 是商业地产从增量扩张向存量提质转变的关键一环[3] - 到2030年 一线城市楼龄30年及以上办公楼面积将从目前114万平方米激增至1000万平方米以上 催生改造与更新迫切需求[3] - 上海已发布全国首个商务楼宇更新专项规定 一线城市核心区内以“职住平衡”为导向的商务楼宇改造将成为重要方向[3] 政策支持与金融创新 - 商办与工业用地续期问题出现实质性松动 上海 北京等城市在《城市更新条例》中提出延长土地使用期限 补缴土地出让金等机制[4] - 公募REITs持续扩围 底层资产已拓展至保租房 消费基础设施 养老设施等领域 办公楼与酒店有望在“十五五”期间纳入REITs范畴[4] - 办公楼开发投资沉淀信贷资金高达2-3万亿元 通过REITs实现资金循环需求迫切 将提升资产流动性并为市场建立价值发现机制[5]

中国建筑 - 前10月新签合同总额3.61万亿元，同比增长1% [1] 长源电力 - 全资子公司国能长源松滋市八宝镇100MW风电场项目获得核准 [2] 中国中冶 - 前10月新签合同额8450.7亿元，同比下降11.8% [4] - 新签海外合同额711.6亿元，同比增长7.3% [4] 莎普爱思 - 去氧肾上腺素酮咯酸溶液获得药物临床试验批准通知书 [5] 尖峰集团 - 子公司尖峰亦恩的JFAN-1001甲磺酸盐胶囊联合用药获药物临床试验批准，用于治疗晚期非鳞非小细胞肺癌 [7] 重庆钢铁 - 公司董事、总裁孟文旺因工作调整离任，不再担任任何职务 [8] 天马科技 - 10月鳗鱼出池量约1732.99吨，其中外销约680.47吨，自用约1052.52吨，销售价格区间为5.5万元/吨-10万元/吨 [10] - 1-10月鳗鱼累计出池约15218.73吨，销售价格区间为5万元/吨-13万元/吨 [10] 清源股份 - 控股股东HONG DANIEL减持清源转债68.54万张，占发行总量的13.71% [11] 春秋航空 - 10月旅客周转量506200.49万人公里，环比增长4.7%，同比增长20.06% [12] 招商港口 - 10月集装箱总计1741.8万TEU，同比增长5.5% [13] - 前10月累计集装箱量17171.4万TEU，同比增长5.1% [13] 扬电科技 - 控股股东变更为汉唐云智算，实控人变更为聂琨林，相关股份过户完成 [15] 万孚生物 - 决定暂缓实施“知识城生产基地建设项目” [16] 我武生物 - 决定终止烟曲霉点刺液研发项目，预计减少2025年度净利润333.79万元 [17] 海南橡胶 - 收到橡胶收入保险赔款2292.41万元，计入其他收益 [19] 新疆天业 - 拟与天池能源共同出资5000万元设立控股子公司“新疆天特联合新材料有限公司”，持股51%，新公司将作为主体申报煤化工项目 [20] 中煤能源 - 公司执行董事、总裁赵荣哲因达到退休年龄辞职 [22] 华鼎股份 - 向特定对象发行股票申请获上交所审核通过 [24] 中牧股份 - 决定放弃对中信农业所持中普生物4.04%股权的优先购买权，转让底价不低于1751.43万元 [24] 腾龙股份 - 参股公司常州通宝光电股份有限公司申请公开发行股票获北交所审核通过 [24] 华兰股份 - 全资子公司灵擎数智以2000万元认购科迈生物新增注册资本，获其9.53%股权 [26] 海辰药业 - 甲硫酸新斯的明注射液获得药品注册证书，视同通过一致性评价 [26] 爱尔眼科 - 使用3亿元闲置自有资金认购平安银行理财产品，业绩比较基准为2.20%-3.90% [26] 厦工股份 - 股东中国进出口银行厦门分行计划减持不超过1774.09万股，占总股本的1% [28] 国泰集团 - 以1.101亿元摘牌收购北矿爆锚100%股权，标的公司拥有8000吨现场混装乳化炸药产能及爆破作业一级资质 [29] 万丰奥威 - 控股子公司奥地利钻石与山东滨奥就DA40机型授权许可争议达成和解 [31] 泰和科技 - 碳酸亚乙烯酯（VC）项目一期设计产能1万吨/年，目前正在技术改造 [32] 仁和药业 - 控股股东仁和（集团）发展有限公司计划减持不超过300万股，占总股本的0.21% [34] 常熟银行 - 第二大股东常熟市投资控股集团有限公司增持公司股份561.93万股，持股比例由3.81%提升至3.98% [35] 华侨城A - 10月合同销售金额13亿元，同比减少57%，环比增加20% [36] - 1-10月累计合同销售金额145.5亿元，同比减少27% [36] 阿特斯 - 控股股东CSIQ预计第四季度总收入13亿–15亿美元，毛利率14%–16% [38] - CSIQ预计2025年四季度组件出货量4.6–4.8吉瓦，储能系统出货量2.1–2.3吉瓦时 [38] - CSIQ预计2026年全年组件出货量25–30吉瓦，储能系统出货量14–17吉瓦时 [38] 中公教育 - 控股股东李永新所持4800万股公司股份（占总股本0.78%）将被司法拍卖 [40] 爱科赛博 - 3名股东计划合计减持不超过346.16万股，占总股本的3% [42] 万华化学 - 股东Prime Partner International Limited计划减持不超过1565.24万股，占总股本的0.50% [44] 聚杰微纤 - 控股股东苏州市聚杰投资有限公司计划减持不超过298.41万股，占总股本的2% [44] 网宿科技 - 股东、董事刘成彦计划减持不超过2459.45万股，占总股本的1% [45] 天力锂能 - 获得“一种锂离子电池正极极片及其制备方法和锂离子电池”发明专利授权 [47] 和顺电气 - 中标中石油渤海钻探储能供电服务项目，中标金额约4000.30万元 [49] 长春高新 - 子公司金赛药业自主研发的注射用GenSci143获美国FDA临床试验批准 [51] 东瑞股份 - 获得追加2025年度供港活大猪出口配额5189头，累计配额达20.48万头 [51] 中伟股份 - H股公开发行最终定价为每股34.00港元，预计11月17日挂牌上市 [51] 佛塑科技 - 拟联合投资设立项目公司，建设年产100吨高纯度电池级硫化锂生产线 [52] 盘古智能 - 7名股东计划合计减持不超过150.45万股，占总股本的1% [52] 中芯国际 - 第三季度营收171.62亿元，同比增长9.9%；归母净利润15.17亿元，同比增长43.1% [53] - 前三季度营收495.1亿元，同比增长18.2%；净利润38.18亿元，同比增长41.1% [53]

公司治理变动 - 中国国贸选举赵汝泉为第九届董事会董事长、执行董事及薪酬委员会委员 [1] - 公司控股股东提议并经由2025年第一次临时股东大会审议通过董事变更议案 [1] - 首旅酒店股东携程上海通过大宗交易减持公司股份2520.6万股，占公司总股本2.26% [2] - 本次权益变动后携程上海持股比例由12.26%降至10.00% [2] 项目进展与业务扩张 - 中建八局承建的上海临港拓荆科技项目竣工投产，总建筑面积9.07万平方米，将作为半导体产业链关键环节 [3] - 山姆会员商店扬州店开业，成为江苏第10家、全国第60家门店，与近90家江苏企业合作打造400余款商品 [3] - 融创商业将全面承接正定真悦天地商业板块招商运营管理，商业面积约10万平方米，计划于2027年1月前开业 [4] - 正定真悦天地约有35%的品牌商户将作为京津冀区域首店亮相 [4] 区域经济与产业政策 - 吉林省将发放1亿元冰雪消费券，目标为新雪季接待冰雪游客突破1.8亿人次，游客总花费达3300亿元以上，均实现两位数增长 [3] - 辽宁省力争2025—2026年冰雪季全省接待游客人次同比增长15%，旅游综合收入同比增长13% [5] - 两省均致力于通过“冰雪+”等多元业态扩大冰雪消费能级 [3][5]

行业宏观现状 - 商业地产存量庞大但效率偏低，行业进入深度洗牌期 [1] - 2025年1-9月办公楼新开工面积累计1122万平方米，同比下滑22.3% [1] - 2025年1-9月办公楼竣工面积累计1100万平方米，同比上涨16.5% [1] - 2025年第三季度全国开业集中式商业项目89个，商业体量约693万平方米 [1] - 集中交付叠加需求疲软，导致商业项目和写字楼租赁市场空置率与租金双双承压 [1] 市场表现数据 - 截至2025年第三季度末，北京甲级写字楼空置率较上季度减少0.4个百分点，上海减少0.1个百分点 [2] - 截至2025年第三季度末，广州甲级写字楼空置率环比上升0.9个百分点，深圳上升1.2个百分点 [2] - 2025年1-9月重点八城累计平均租金单价为2.73元/平方米/天，较上年同期下滑11.9% [2] - 2025年上半年百大商业街商铺平均租金为24.16元/平方米/天，环比下跌0.35% [2] - 2025年上半年百大购物中心商铺平均租金为27.05元/平方米/天，环比下跌0.12% [2] 行业整合趋势 - 项目层面供需失衡突出，部分项目通过转型、变性或资产重组寻求新生 [3] - 中小型开发商面临管理成本高企、盈利能力不足困境，行业整合成为必然趋势 [3] - 2025年1-9月内地办公资产交易事件达42宗，总交易金额约398亿元 [3] - 上海、北京交易单数占比超60%，交易单数和总金额同比均出现下滑 [3] - 交易主体更集中，金融机构、科技企业、政府平台公司、头部产业企业构成主要参与力量 [3] 资产交易与运营模式 - 中邮保险联合美国汉斯集团、阿布扎比投资局以108亿元收购上海博华广场，创年内最大单笔交易 [4] - 资本青睐核心区位优质资产，“金融+运营”的跨界合作模式正在重塑行业格局 [4] - 行业从“增量竞争”转向“存量博弈”，资源向头部集中趋势不可逆转 [5] - 收入50亿元以上企业数量仅占8%，却占据42%的市场份额 [5] - 2025年行业CR10预计突破35%，较2024年提升5个百分点 [5] 未来发展方向 - 定制化与精细化运营已成为行业主流共识 [5] - 商业业态需从场景、内容、情绪价值三维度切入满足新需求，粉丝经济是重要创新方向 [5] - 宠物经济、银发经济、健康经济等赛道2025年增速超10% [5] - 银发消费群体规模达2.8亿人，催生适老化商业空间等新需求 [5] - 宠物经济市场规模突破3000亿元，带动宠物友好型商场等业态发展 [5] - 企业需回归资产价值创造原点，通过空间场景改造、内容生态重构激活老旧项目 [5]

拍卖标的与核心条款 - 广州圆大厦的拍卖标的为广东兴业国际实业有限公司的重整投资权益，而非物业本身[2][4] - 起拍价定为13.6亿元，相当于评估价17亿元的八折进行[2][8] - 竞拍成功者将签署《重整投资协议》，付清对价后享有广东兴业国际100%股权及对应的全部资产权益[8] 拍卖现状与资产细节 - 此次拍卖为第三次挂拍，截至11月13日18时已获得近2.8万次围观，超500人设置提醒，但无人报名[2] - 拍卖资产包包括两宗土地使用权，总面积约94,719平方米，以及总建筑面积约147,832.01平方米的地上建筑，包含33层科研楼、15层宿舍楼和临时仓库[6][7][8] - 竞价保证金为6799万元，成交后需另付成交价0.5%的软件服务费[3] 项目背景与母公司状况 - 广州圆大厦由鸿达兴业集团于2010年斥资10亿元开建，2013年竣工，高138米，建筑面积10.5万平方米，因设计独特有“铜钱大厦”之称[4] - 广东兴业国际的股东鸿达兴业集团已于2024年4月被裁定破产，其破产清算案债权额高达190.75亿元，已资不抵债[10] - 广东兴业国际自身未履行执行金额高达69.17亿元[11] 市场分析与潜在挑战 - 项目所处荔湾区东沙地段非广州核心商务区，周边产业配套对支撑其商业办公用途存在不确定性[13] - 资产设计争议可能导致品牌溢价能力弱化，增加租赁或转让难度[11][13] - 竞拍人需充分考虑后续改造、运营投入及资金占用成本，并评估现金流回报能否覆盖资金成本[11][13]