傍晚7点，浙江金华浦江县黄宅镇前一村的共富夜市热闹起来。刚下班的园区工人们聚在摊位前，烤串 的味道、奶茶的香气与人们的欢声笑语交织在一起。"夜市带火了村子，村集体年增收300多万元。"前 一村党支部书记郑光明指着人头攒动的摊位介绍。 横山共富片区位于黄宅镇，规划之初就是以产业为纽带，通过党建引领，把有共同发展意愿、内在治理 需求的横山、前一等8个村联合起来，统筹开发运营前一共富夜市、西溪共富大楼等10个特色项目，推 动8个村从"单兵突进"转为"组团作战"。 "我们根据省市关于推进乡村片区组团发展的指导意见，让产业要素在各村自由流动、优势互补。"黄宅 镇党委书记孙明光指着规划图说，在盈旺新能源精密结构件项目落地后，片区随即布局了共富夜市、农 特产品体验店、商业综合体等配套项目，形成"白天园区上班、下班夜市消费、周末田园采摘"的产城融 合新格局。 "片区组团不搞拉郎配，而是让每个村在发展中找准定位、发挥优势，合力把产业做大做强。"浦江县委 组织部分管负责人介绍，通过科学规划产业布局、合理配置资源要素，横山共富片区走出了一条三产深 度融合发展的乡村全面振兴新路。截至今年8月底，片区8个村集体经济经营性收入均超50万 ...

财务表现 - 2025H1公司实现营收832.2亿元 同比下降4.5% [1] - 归母净利润86.0亿元 同比下降16.6% 核心股东应占溢利87.8亿元 同比下降17.5% [1] - 毛利率同比下滑4.7个百分点至17.4% 主要因上一周期获取项目利润降低 [1] - 两费占比下降至3.8% 体现高效运营能力 [1] - 拟分派中期股息25.2亿元 约0.23元/股 派息率32% [2] 业务发展 - 开发业务营收779.6亿元 同比下降5.0% [1] - 开发业务销售金额1201.1亿元 同比下降19.0% 行业排名第二 [2] - 一线城市及香港销售556.5亿元 占比53.7% 北京单城贡献304.5亿元 [2] - 在14个城市市占率排名第一 包括北京/天津/南京等核心城市 [2] - 上半年获取17个项目 权益地价401.1亿元 权益面积257万方 权益比例99% [2] - 拿地强度33.6% 一线城市及香港投资金额占比52.1% [2] 商业运营 - 商业收入35.4亿元 同比持平 [2] - 写字楼收入17亿元 新签面积51万方 续租率77% 开业三年以上项目出租率78.3% [2] - 购物中心收入11.7亿元 成熟项目出租率96.2% 销售额同比提升6.7% 客流提升11.0% [2] - 长租公寓收入1.6亿元 酒店及其他商业收入5.1亿元 [2] - 北京中海大吉巷商业综合体开业出租率95.5% 首日客流超20万人次 [2] 财务状况 - 在手现金1089.6亿元 占总资产12.1% [2] - 资产负债率53.7% 净负债率28.4% [2] - 有息贷款较年初减少141.2亿元 [2] - 平均融资成本下降20BP至2.9% 保持行业领先 [2] 未来展望 - 2022年前后获取项目逐步结转 盈利水平预计重回增长轨道 [1] - 预计2025-2027年营收分别为1893.4/1927.7/1983.4亿元 [3] - 预计2025-2027年归母净利润分别为154.3/160.7/170.9亿元 [3] - 对应PE估值分别为9.0X/8.7X/8.1X [3]

土地交易概况 - 8月合肥成功出让4宗地块 总面积112.697亩 总成交金额12.64亿元 [1] - 其中2宗住宅用地位于包河区 总面积71.08亩 由合肥城建以底价12.25亿元竞得 [1] - 另2宗商业用地位于肥西严店镇 分别由安徽力聚和合肥兴水建筑竞得 溢价率约2.2% [6] 包河区住宅地块详情 - BH202522号地块面积39.79亩 容积率≤2.0 成交价7.08亿元 楼面价13350元/㎡ [2] - BH202523号地块面积31.29亩 容积率≤1.8 成交价5.16亿元 楼面价13750元/㎡ [2] - 地块位于骆岗中央公园片区 属今年该区域首次供地 临近徽州大道和华为总部 [4] 地块开发条件 - 竞得人需代建周边道路及绿地 并保障骆岗公园片区被征迁群众房票持有人优先购房权 [4] - 鼓励建设中小户型住宅 支持被拆迁人使用房票在合肥市范围内购房 [5] 商业地块交易 - 肥西县FX202537号商业地块面积30.098亩 安徽力聚以97万元/亩竞得 总价2919.5万元 [6] - 肥西县FX202538号商业地块面积11.519亩 合肥兴水建筑以93万元/亩竞得 总价1071.3万元 [6] - 两宗商业地块容积率≤2.5 预计布局商业综合体或产业配套项目 [7] 基础设施进展 - 合肥新桥机场S1线五里墩站换乘通道贯通 线路全长47.5公里设14座车站 [10][16] - S1线连接新桥国际机场和新合肥西站 属国家"都市圈通勤交通网重点工程" [16] 包河区商业项目规划 - 磨滩旅游度假区3宗商业服务业用地公示 总用地面积约4.17万平方米 [17][19] - BH202407地块建酒店客房 容积率0.5 BH202408地块建酒店及商业 容积率0.44 BH202410地块建配套商业 容积率0.78 [19] 房地产项目调整 - 包河区玫瑰绅城花园北区调整方案 新增配电房 调整地下商业为机动车库 北区容积率4.82 [20][22] - 经开区大地雅苑项目将住宅楼调整为配套用房 新增44个地下车位 容积率1.63 [23][27] - 高新区绿城锦海棠项目调整住宅外立面材质 深灰色真石漆改为金属饰面板 [24]

全球顶级资本投资中国中小公司概况 - 瑞士银行、摩根大通、高盛及阿布达比等全球顶级资本集中投资6家中国中小型企业 投资行为非孤立事件 而是统一选股策略的结果 [1][7] - 外资机构在路畅科技抱团买入近200万股 在鑫科材料单家机构持股超300万股 投资规模达数千万级别 [1] 路畅科技外资持股详情 - 路畅科技专注于汽车智能设备制造 产品包括导航屏幕及语音控制系统 公司背景与工程机械巨头中联重科关联 [2] - 瑞士银行新进持股71.69万股 高盛国际增持40.90万股至61.35万股 巴克莱银行新进持股30.1万股 摩根士丹利新进持股75.96万股 四家外资合计投资超4500万元 [2][3] - 中联重科作为第一大股东持股6458.40万股不变 国内私募基金弘唯基石华盈6号持股70.27万股不变 [2][3] 双一科技外资投资动态 - 双一科技主营风电设备复合材料叶片模具 为风力发电机关键部件 风电行业近年发展迅猛 [3] - 瑞士银行大手笔新进持股148万股 市值超4000万元 成为第六大股东 巴克莱银行新进持股88万股 摩根大通新进持股66万股 [3] 鑫科材料外资抄底操作 - 鑫科材料生产高性能铜合金 用于手机接口及汽车电路等高端领域 技术门槛高 产品价格高于黄金 [4] - 前十大股东整体加仓超1000万股 巴克莱银行新进持股417万股成为第七大股东 摩根大通新进持股318万股跻身第十大股东 [1][4] 浙江华业资本共振现象 - 浙江华业为注塑机制造商 产品用于塑料瓶、玩具及电子产品外壳生产 [5] - 阿布达比投资局新进持股29万股 瑞士银行、高盛国际及巴克莱银行各买入约10万股 国内中金公司、国泰君安、海通证券及广发证券等一线券商同步新进建仓 形成国内外资本共振 [5] 金龙羽与新天地外资布局 - 金龙羽主营电线电缆 同时研发下一代固态电池 巴克莱银行斥资4500万元新进持股143万股成为第六大股东 高盛国际投资超2000万元新进持股69万股 [6] - 新天地为商业地产商 开发购物中心、写字楼及艺术街区综合体 摩根士丹利、瑞士银行、巴克莱银行与高盛国际同步新进建仓 四家外资持股总市值超3500万元 [6] 超频三外资关注情况 - 超频三为散热器制造商 提供手机及电脑散热解决方案 巴克莱银行新进持股198万股成为第八大股东 国际资本投资决策流程严格 体现对公司技术实力的认可 [6] 外资统一选股逻辑 - 外资瞄准技术过硬的小巨头企业 路畅科技深耕汽车电子 双一科技掌握风电模具核心技术 鑫科材料高性能铜合金实现进口替代 金龙羽跨界研发固态电池 每家公司均在细分领域掌握关键筹码 [7]

股价表现 - 截至2025年7月29日15时，大悦城股价报3.16元，较前一交易日下跌0.05元，跌幅1.56% [1] - 当日开盘价为3.19元，最高触及3.21元，最低下探至3.10元 [1] - 成交量为39.06万手，成交额达1.23亿元 [1] 公司业务 - 主营业务为房地产开发，涉及商业地产、住宅开发及运营管理等领域 [1] - 旗下拥有多个知名商业综合体品牌，业务覆盖全国多个重点城市 [1] 限售股解禁 - 公司约2.83亿股限售股份将于2025年8月4日解禁并上市流通，占公司总股本的6.61% [1] - 此次解禁股份涉及太平人寿保险有限公司持有的股份，为前期募集配套资金发行的限售股 [1] 资金流向 - 7月29日大悦城主力资金净流出709.94万元，占流通市值的0.06% [2]

商业综合体无障碍设施现状 - 珠海四大商业综合体（万象汇、印象城、环宇城、富华里）无障碍设施平均布置率为55.9%，平均达标率为60.2%，均未达到法规要求的100%标准 [2] - 所有商圈均存在无障碍车位被占用现象，违反《无障碍环境建设法》和《珠海无障碍城市建设条例》规定 [8] - 主要问题集中在车位、电梯、厕所三类设施，其中电梯呼叫按钮过高、厕所抓杆松动/规格错误、车位轮椅通道受阻为共性问题 [2][3][4][5][6][7] 各商业综合体具体问题 万象汇（华润万象生活运营） - 无障碍设施布置率66.7%，达标率67.7%，商业面积13.8万平方米 [3] - 厕所洗手盆容膝空间不足、镜子过高，无障碍车位轮椅通道被围栏阻挡 [3] - 外广场轮椅坡道坡度陡峭，标识尺寸过小影响使用体验 [3] 印象城（印力集团运营） - 无障碍设施布置率62.5%，建筑面积11万平方米 [4] - 电梯无盲文标识且呼叫按钮过高，无障碍厕所坐便器抓杆松动脱落 [4][5] - 楼层索引牌缺失无障碍设施信息，引导标识不明确 [5] 环宇城（中海集团运营） - 无障碍设施布置率44.4%，达标率58.8%，总开发面积48万平方米（购物中心10万平方米） [6] - 广场石墩阻碍通行，翻修市政人行道出现"断头盲道" [6] - 厕所抓杆规格错误且松动，存在安全隐患 [6] 富华里（中海集团运营） - 无障碍设施布置率50%，达标率55.6%，占地6.8万平方米 [7] - 无障碍厕所缺失多功能台等设施，采用非标准内开门设计 [7] - 车位轮椅通道被立柱阻挡，部分出入口未设坡道导致绕行 [7] 行业发展趋势 - 商业综合体作为高频消费场所，完善无障碍设施可提升顾客满意度并增加客流 [9] - 珠海连续三年将"推进无障碍城市建设"写入政府工作报告，法规执行力度加强 [9] - 无障碍环境建设成为城市商业配套的"必选项"，需实现经济效益与社会效益平衡 [9]

房地产销售业绩 - 2025年1-6月公司实现合同销售面积6.85万平方米（商品房项目4.21万平方米、经济适用房项目2.64万平方米），同比增长2437.04% [1] - 权益合同销售面积5.49万平方米（商品房项目3.38万平方米、经济适用房项目2.11万平方米），同比增长2273.33% [1] - 实现合同销售金额102,124.14万元（商品房项目92,122.86万元、经济适用房项目10,001.28万元），同比增长824.68% [1] - 权益合同销售金额81,967.62万元（商品房项目73,966.60万元、经济适用房项目8,001.02万元），同比增长824.68% [1] 商品房销售情况 - 2025年1-6月商品房项目合同销售面积4.21万平方米，同比增长1185.00% [1] - 商品房项目权益合同销售面积2.06万平方米，同比增长1273.33% [1] - 商品房项目合同销售金额57,193.97万元（含商品住宅、车位等），同比增长543.40% [1] - 商品房项目权益合同销售金额45,915.02万元，同比增长598.98% [1] 房地产竣工情况 - 2025年1-6月公司房地产业务无新开工项目 [1] - 竣工面积0.62万平方米，权益竣工面积0.62万平方米 [1] 租赁业务表现 - 2025年4-6月取得租金总收入1,578.27万元（商业综合体183.03万元、商业办公楼709.92万元、工业厂房685.32万元） [1] - 2025年1-6月累计租金总收入3,195.55万元（商业综合体387.50万元、商业办公楼1,416.79万元、工业厂房1,391.26万元） [1] - 工业厂房出租率达80% [1] 项目类型分布 - 商业综合体面积2.40万平方米 [1] - 商业办公楼面积2.64万平方米 [1] - 工业厂房面积6.66万平方米 [1]

项目储备 - 2025年1 - 6月无新增房地产项目储备[1] 业务开工竣工 - 2025年1 - 6月房地产业务无新开工，竣工面积0.62万平方米，权益竣工面积0.62万平方米[1] 销售业绩 - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售面积2.57万平方米，同比增长1185.00%，权益合同销售面积2.06万平方米，同比增长1273.33%[2] - 2025年4 - 6月房地产业务合同销售金额57193.97万元，同比增长543.40%，权益合同销售金额45915.02万元，同比增长598.98%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售面积6.85万平方米，同比增长2437.04%，权益合同销售面积5.49万平方米，同比增长2789.47%[2] - 2025年1 - 6月房地产业务合同销售金额102124.14万元，同比增长729.83%，权益合同销售额81967.62万元，同比增长824.68%[2][3] 出租业务 - 2025年6月末公司出租房地产总面积11.70万平方米[3] - 2025年4 - 6月房地产业务租金总收入1578.27万元[3] - 2025年1 - 6月房地产业务租金总收入3195.55万元[3] - 商业综合体出租面积及金额的公司权益占比均为80%[3]

2024一线与新一线19城商业资源集聚度分析 核心观点 - 上海以140 37的商业资源集聚度位居榜首 彰显其全国商业核心地位 [3] - 北京(123 96)和广州(108 5)分列第二、第三 体现首都经济圈与华南商业中心的实力 [3][4] - 深圳(106 36)和成都(100)进入前五 反映科技创新型城市与西南区域枢纽的差异化优势 [4] - 无锡(43 6)等尾部城市需通过特色商业融合提升集聚度 [4] 商业资源构成要素 - 商业核心指数占比最高达40% 包含商业中心密度、金融机构集聚等硬性指标 [6] - 大品牌青睐指数占32% 体现国际一线品牌布局情况 [6] - 商业配套成熟度占28% 涵盖购物中心、特色商街等软性配套 [6] 头部城市商业特征 - 上海拥有跨国企业总部集群 高端购物中心与特色商街覆盖率100% [3] - 北京央企总部集聚效应显著 消费市场规模同比扩大15% [3] - 广州老字号品牌保有量达200+ 专业市场交易额突破5000亿元 [4] - 深圳科技企业贡献35%商业增量 创新型商业项目年增25% [4] 区域梯队分布 - 长三角：上海(140 37)、杭州(83 35)、苏州(67 97)形成梯度布局 [6] - 珠三角：广州(108 5)+深圳(106 36)双核驱动 东莞(52)作为补充 [4][6] - 成渝经济圈：成都(100)领先重庆(93 82)6 18个点 [6] - 中部城市：武汉(69 79)、长沙(60 25)差距收窄至9 54点 [6] 数据方法论 - 评价体系覆盖3大维度12项细分指标 数据采集周期为2023Q4 [6] - 样本选取标准为GDP超万亿且常住人口＞800万的19个城市 [6]

地块基本信息 - 宗地号A817-0619位于龙华区民治街道，土地面积10898.05平方米，建筑面积27200平方米，容积率2.5，用途为二类居住用地，使用年限70年 [1][4][6] - 地块为三角形，住宅部分26600平方米，商业500平方米，物业服务用房100平方米，住宅和商业允许分割转让 [2][6] - 地块挂牌起始价8.27亿元，经过65轮竞价后以12.12亿元成交，溢价率46.55%，成交楼面价44559元/平方米 [1][4] 竞买规则与开发要求 - 竞买采用"价高者得"原则，竞价增幅500万元，保证金1.654亿元 [1][12] - 竞得人需在1年内开工，4年内竣工，并提供"交房即发证"服务 [6][13] - 竞得人需编制噪声污染防治专篇，落实海绵城市、绿色建筑、装配式建筑等技术要求 [6][13] 竞得方背景 - 竞得方深圳联粤房地产开发有限公司为厦门建发集团全资子公司，具备房地产开发二级资质，业务涵盖住宅、商业综合体及城市更新 [2] - 公司以深圳为战略重心，注重精细化运营与创新设计，致力于打造高品质人居标杆 [2] 周边市场参考 - 临近项目联发臻著雅居2023年备案均价7.33万元/平方米，深业颐樾府2024年备案均价7.2万元/平方米 [3] - 周边二手房金地上塘道2期成交价4.75-7.5万元/平方米，中城宴华府挂牌价8-9万元/平方米，星河传奇一期成交价6.5-7.5万元/平方米 [3] - 地块所在区域配套包括龙华区未来小学、龙华实验学校、星河COCO Garden及Costco开市客等商业设施 [3] 特殊条款与规划 - 地块不限售价、无70/90户型限制，不配建保障房 [6] - 竞得人可设立全资子公司开发，但关联企业不得参与同一地块竞买 [12] - 需落实土壤环境评估、地质灾害防护及建筑信息模型(BIM)技术应用等要求 [13]