行业整体表现 - 观点指数研究院监测的18家代表性企业中，约56%的企业2025年上半年录得收入同比下滑，11%企业收入相对持平，33%企业录得收入增长 [1][3] - 样本企业中，收入10亿元以下的企业占比最大为43%，10亿-30亿元企业约占36%，30亿-50亿元企业占比接近13%，50亿元以上企业占比8% [2] - 投资物业资产值方面，资产值200亿元以下企业占比48%，200亿-500亿元企业占比25%，500亿-1000亿元企业占比约6%，1000亿元以上企业占比21% [2] 企业规模与分布特征 - 在管面积200万m²以下企业达42家，200万-500万m²企业32家，500万-1000万m²企业10家，1000万m²以上企业6家 [3] - 500万m²以上头部企业业务多涵盖商场、写字楼、文商旅、酒店及公寓等多个领域，具备较大竞争优势和内部协同能力 [3] - 81家样本企业中，布局10个以下城市企业达37家，布局10-30个城市企业28家，拥有30个以上已布局城市企业16家，行业主要采取区域深耕策略 [3] 市场挑战与存量问题 - 电商冲击对商业地产影响显著，行业面临深度洗牌 [5] - 预计“十五五”期间，全国一线城市30年以上楼龄商办物业总面积将突破2亿平方米，其中40%处于低效运营状态（空置率超15%） [5] - 二线城市存量商办项目年均新增供应量约1500万平方米，但去化周期长达36个月，存量盘活迫在眉睫 [5] 成功企业特质与运营策略 - 收入增长企业在市场压力中表现出较强竞争力和适应能力，能精准契合消费者需求并通过精细化运营提升业绩 [4] - 以自持物业为主的港资企业在单位面积租金水平上优势明显，租金水平较高企业中港资企业占比大于内资企业 [4] - 行业未来一定是运营为王，资产价值取决于创造现金流的能力，未来10到20年私域流量是非常牢固的护城河 [7] 行业破局方向与专家观点 - 商业地产需紧跟新型城市规划导向，以创新为动力，以绿色为引领，以存量更新为重点，提升竞争力 [1] - 破局之道可分为三个层面：分化与整合、定制化与精细化、经验与创新，专业商管能力和战略适配性成为突围关键 [7] - 建筑物空间可能从传统写字楼、商场变成综合体验容器，承载社交、教育、娱乐、健康等功能 [7] - 行业整合机会仍在，项目层面淘汰与重塑加速，公司层面整合可有效控制管理成本并提升利润 [8]