在"十四五"收官与"十五五"开局的关键节点，全国住房城乡建设工作会议的召开为2026年房地产市场定 下基调。住建部明确提出"着力稳定房地产市场"的核心目标，配套推出城市更新升级、供需双侧治理、 风险防控与转型协同等一系列政策举措，释放出推动行业从调整期迈向高质量发展的重磅利好信号。这 些信号不仅回应了市场对政策托底的期待，更标志着房地产行业调控从短期刺激转向长效机制构建的系 统性变革。 政策定位实现关键跃迁，从"止跌回稳"到"系统稳市"构建长效框架。对比往年政策表述，2026年住建部 将"着力稳定房地产市场"置于核心任务序列，相较于2024年"持续用力推动止跌回稳"的提法，彰显政策 重心已从单纯对抗下行压力的需求端托底，转向供需双侧协同治理的系统性稳市。这种转变背后，是对 房地产市场供求关系重大变化的精准把握，以及对"十五五"时期行业转型关键期定位的深刻认知。会议 提出的四个"坚持"与三个"更好统筹"原则，明确了因地制宜分类指导、统筹惠民生与稳增长的调控逻 辑，为各地政策优化提供了方向指引。尤为重要的是，"城市政府用足用好房地产调控自主权"的表述， 赋予地方更大政策灵活度，预计2026年将有更多针对性举措落地 ...

核心事件与结果 - 万科两笔中期票据展期方案连续被债权人否决 12月22日规模20亿元的“22万科MTN004”展期被否[2] 12月26日规模37亿元的“22万科MTN005”展期方案中五项相关议案均未通过[2][3] - 两次会议均仅通过延长宽限期议案 为万科争取到约1个月的缓冲时间 “22万科MTN005”宽限期延长至30个交易日[2][4] - 标普全球评级将此定性为“困境债务重组” 并将万科主体信用评级从“CCC-”下调至“选择性违约”[2][6] 债务与市场表现 - 万科面临集中的短期偿债压力 公司目前存续债券规模合计217.98亿元 其中一年内到期的有8笔 规模157.53亿元[8] - 境内债券价格大幅下跌 多只债券价格跌至面值的25%左右 例如“21万科04”最新价26.67元 “22万科02”最新价23.40元[5][6] - 标普认为公司财务承诺难以为继 未来六个月内可能启动困境债务置换或重组 或出现债务违约[7] 展期方案与债权人态度 - 主要展期方案未获债权人支持 “22万科MTN005”议案一（无增信展期12个月）仅获1.76%支持率 反对率达96.81%[3] - 债权人普遍要求有力的增信措施 但万科提供的增信方案未能达到90%的生效门槛[3][11] - 部分债权人质疑即便延长宽限期 双方也难以就展期方案达成共识[8] 资产与增信困境 - 万科解释增信困难的核心在于其合作开发模式 由于合作项目占比高 大量并表资产不能直接用于集团总部债务增信[2][13] - 万科少数股东权益占比高 2025年三季度为1253亿元 占股东权益3010亿元的41.63% 显示大量资产权益不属于集团总部[13] - 可用于增信的资产空间有限 万物云股份质押比例已达55.8% 接近57.12%的持股上限[12] 投资性房地产中58.2%（价值800亿元）已用于抵质押[12] - 部分项目权益比例较低 例如新增项目天津海港城南地块权益比例60% 广州南站中央商务区13号地块权益比例56.95%[15] 公司应对策略 - 公司采取“缓兵之计”意图“时间换空间” 在紧迫窗口期内加速资产变卖并争取债务重组谈判机会[2][8] - 资产处置速度加快 多笔交易付款日期集中在2024年底和2025年初 例如广州某物业要求购买方最迟于2025年12月15日前缴清全款[9] - 公司可能在未来继续申请延长投票时间 为债券谋求新一轮宽限期以维持谈判空间[8]

北京房地产市场单日交易数据 - 2025年12月27日，北京新建商品房网上签约252套，签约面积18,967.25平方米，其中住宅签约111套，签约面积14,277.66平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约275套，签约面积24,745.67平方米，其中住宅签约253套，签约面积23,534平方米 [1] 北京商品房库存与供应情况 - 截至2025年12月27日，北京可售期房（已获预售许可但未售）总套数为96,659套，总面积为8,020,425.19平方米，其中住宅可售套数为41,314套，面积为5,680,704.39平方米 [2] - 同期，北京未签约现房（已完成初始登记但未售）总套数为212,611套，总面积为11,694,063.70平方米，其中住宅未签约套数为28,824套，面积为3,426,603.46平方米 [2] - 2025年11月，北京新增商品房预售许可证16个，批准预售面积526,801.73平方米，其中住宅批准预售套数2,491套，面积395,285.86平方米 [2] 北京存量房（二手房）月度交易情况 - 2025年11月，北京存量房网上签约总套数为16,217套，总签约面积为1,405,566.77平方米 [3] - 2025年11月，北京存量住宅网上签约套数为14,446套，签约面积为1,295,484.96平方米 [3]

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项目销售表现 - 深铁璟城项目最后一批次可售型人才房于12月27日启动选房，其三房户型去化率达62%，实现三度热销[1] - 本批次面向人才配售住房共984套，其中三房户型246套（建筑面积约90平方米），两房户型738套（建筑面积约70平方米）[3] - 项目整体配售均价约为24000元/平方米（按建筑面积计算，不含室内装修），预计交付时间为2026年底[3] 产品定位与市场需求 - 项目定位为“地铁上盖+生态公园”的多维配套人才房，展现了TOD模式从“住有所居”到“住有宜居”的升级实践[1] - 30多岁的年轻家庭成为选房主力，产品满足了人才对“职住平衡”的需求，成功案例显示通勤时间可控制在40分钟左右[3] - 截至发稿，深铁璟城人才房三房户型去化率超62%，三次推售均热销，印证了其产品力和多维配套对人才的吸引力[3] TOD模式与项目配套 - 项目是深铁集团TOD模式的标杆，以轨道交通为脉络，串联居住、商业、生态等多维资源，构建“一小时高效生活圈”[4] - 交通方面，项目衔接地铁11号线碧头站（始发站），可快速直达前海、福田CBD及深圳湾，并可换乘6号线、12号线，陆路紧邻多条主干道及高速，临近宝安国际机场与福永客运码头，形成“空陆海”立体交通网络[4][5] - 教育配套方面，项目临近3所幼儿园，并紧邻宝安中学（集团）第二实验学校（72班花园式校园）[5] - 生态与商业配套方面，项目规划理念为“城市融合居住+地铁+公园”，打造约70万平方米TOD典范，紧邻城市级全龄运动公园（包含约2.4万平方米体育公园、3万平方米成长公园、4.5万平方米自然公园），并拥有紧邻的约6万平方米缤纷商业（在建中）及市政文化设施[5] 公司战略与行业意义 - 深铁璟城人才房的热销是公司深耕TOD模式十余年的缩影，从南山深铁熙府、龙岗大运深铁阅云境到宝安深铁璟城，其人才房多次实现“日光”，印证了“轨道+物业”模式在重构城市空间、促进职住平衡中的成功实践[7] - 业内专家指出，深铁TOD模式是以“人”为核心的产城融合，通过整合地铁、学校、公园、商业等资源，解决了传统住房“通勤远、配套缺、环境差”的痛点[7] - 随着深圳地铁新线（段）开通，地铁线网运营里程将达635公里，公司的TOD项目将进一步延伸，公司表示将持续以“六好六化”标准打造“好房子”，为深圳建设“国际人才高地”筑牢安居根基[7]

截至2025年12月26日收盘，保利发展（600048）报收于6.26元，较上周的6.33元下跌1.11%。本周，保 利发展12月22日盘中最高价报6.37元。12月24日盘中最低价报6.23元。保利发展当前最新总市值749.35 亿元，在房地产开发板块市值排名2/89，在两市A股市值排名227/5178。 本周关注点 公司公告汇总 保利发展控股集团股份有限公司将于2025年12月29日召开第六次临时股东会，审议关于公司向特定对象 发行可转换公司债券的相关议案，包括发行方案、预案、募集资金运用可行性分析、摊薄即期回报措 施、前次募集资金使用情况报告等，并审议续聘立信会计师事务所为2025年度审计机构。本次发行规模 不超过50亿元，募集资金拟用于多个房地产开发项目。 以上内容为证券之星据公开信息整理，由AI算法生成（网信算备310104345710301240019号），不构成 投资建议。 公司公告汇总：保利发展拟发行不超50亿元可转换公司债券获中国保利集团批准。 公司公告汇总：本次可转债发行尚需股东会审议通过及证监会核准。 公司公告汇总：2025年第六次临时股东会将审议可转债发行及相关募资用途议案。 保利发展 ...

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 政策定向扩容需求，成交放量系年末翘尾与情绪共振，需关注成交活跃度能否在跨越年末时点依然延续，以及量增能否最终带动价格止跌回稳[2] 各部分总结 政策跟踪 12 月 24 日北京四部门联合发文，调降非京籍及多孩家庭购房门槛，放宽非京籍准入，支持多孩家庭，旨在稳定房地产市场[1] 周度成交情况 - 新房成交显著放量，38 城新房成交面积环比大幅增长 29%，同比降幅收窄 12 个百分点至 -19%[3] - 二手房市场高位企稳，15 城二手房成交面积环比小幅增长 4%，同比降幅微幅收窄 1 个百分点至 -22%[3] 月度成交情况 - 新房降幅边际收敛，38 城新房本月累计成交同比下滑 26%，较 11 月收窄 9 个百分点[4] - 二手房景气度短期承压，15 城本月累计成交同比下滑 28%，跌幅较 10、11 月均扩大 8 个百分点[4] 一线城市表现 - 新房成交环比增长 9%，北京领涨环比 79%，广州涨 15%，深圳、上海回落，同比降幅收窄 2 个百分点至 -42%[5] - 二手房成交环比上涨 4%，京沪深合计突破震荡区间，北京环比 +9%，同比跌幅收窄至 -22%，北京最优 -19%[5] 二三线城市表现 - 二线城市新房成交显著放量，环比增长 40%，同比降幅收窄 17 个百分点至 -8%；二手房环比增长 8%，同比降幅小幅收窄 1 个百分点至 -27%[7] - 三线城市新房成交环比增长 20%，同比降幅由 -28% 收窄至 -16%；二手房环比回落 2%，但绝对量处年内高位[7] 房价观察 - 各线城市二手房价延续阴跌态势，环比跌幅 0.17%-0.24%，同比二线回撤最深 -8.62%，一线及三线 6%-7%[8] - 一线城市内部分化，广沪企稳反弹，京深补跌；二线城市房价普遍承压，部分前期强势城市冲高回落[8]

核心观点 - 滨江集团董事长配偶以2600.6168万元购入公司开发的商业大平层 构成关联交易 彰显了公司对自有项目的信心[1] - 杭州自2026年起符合条件的商办项目可通燃气 将显著提升产品居住属性并加速去化[3][4] - 杭州商业大平层市场价值分化或将加剧 整体去化压力仍存 截至2025年7月显性库存3112套 去化周期36.2个月[4] 关联交易详情 - 交易主体为公司董事长戚金兴之配偶俞理立 交易总价为2600.6168万元[1] - 购入标的为集团控股子公司滨澳公司开发的揽奥望座商业大平层一套[1] - 业内人士分析 从总价与面积判断 购入房源大概率是存货而非今年新推房源[4] 项目“揽奥望座”概况 - 项目位于杭州市萧山区 规划用地面积1.8万平方米 计容规划建筑面积7.56万平方米[1] - 地块于2022年4月25日购入 成交楼面价1.68万元/平方米 住宅精装销售限价4.6万元/平方米[3] - 2022年12月首开住宅 推出92套 吸引1267户家庭摇号 中签率仅7.26%[3] - 2024年8月推出“星河800”系列商办大平层 面积800-830平方米 套均总价3700万元[3] - “星河800”首开4天去化8成 半个月内近乎售罄 看房需验资1000万元 示范区开放10天内客户来访量超300组[3] 行业政策与市场影响 - 杭州自2026年1月1日起实施“符合条件商办项目可通燃气”政策[3] - 滨江旗下在售商办平层项目位于核心城区 规划设计时已预留燃气立管空间 通过合规改造即可满足通气条件[4] - 新政将显著提升商办平层产品的居住属性 加速去化[4] - 杭州商业大平层市场显性库存高企 截至2025年7月库存3112套 去化周期36.2个月 其中800平方米以上在售及待售项目共17个[4] 公司财务与市场表现 - 2025年前三季度 滨江集团实现收入655.14亿元 归母净利润23.95亿元[4] - 2024年12月26日 公司股价收报9.88元/股 微涨0.71% 市值307.41亿元[4]

一级市场发行概况 - 近两周共发行12笔中资离岸债券，包括6笔离岸人民币债券和6笔美元债券，发行规模分别为430.58亿元人民币和2.96亿美元 [2] - 发行方式以直接发行为主，共9只，担保发行2只，“直接发行+担保”1只 [2] - 离岸人民币债券单笔最大发行规模为10.5亿元人民币，由南安市发展投资集团有限公司发行，最高票息为6.9%，由淄博高新国有资本投资有限公司发行 [2] - 中资美元债券单笔最大发行规模为1亿美元，由兴业银行股份有限公司香港分行发行，最高票息为4.35%，由赣州城市投资控股集团有限责任公司发行 [2] 二级市场表现 - 截至12月26日，Markit iBoxx中资美元债综合指数周度上行0.06%至251.26 [3] - 投资级美元债指数周度上涨0.08%至244.35，高收益美元债指数周度下跌0.14%至241.3 [3] - 分板块看，地产美元债指数周度涨0.12%至178.37，城投美元债指数周度下跌0.01%至153.9，金融美元债指数周度下跌0.06%至290.9 [3] 基准利差变化 - 截至12月26日，中美10年期基准国债利差缩小至229.47个基点，较前一周收窄2.13个基点 [4] 评级机构行动 - 12月24日，惠誉将万科企业股份有限公司长期本外币发行人评级下调至“RD” [6] - 12月23日，惠誉将万达商管和万达香港长期外币发行人主体评级下调至“C” [6] - 12月19日，中诚信亚太撤销仁寿兴新工业投资有限公司“BBBg-”长期信用评级 [6] - 12月18日，联合国际撤销四川恒基实业集团有限责任公司“BBB-”国际长期发行人信用评级 [6] - 12月17日，大公国际香港撤销福州市产业投资集团有限公司“BBB”评级 [6] 债券违约事件 - 12月26日，天安人寿保险股份有限公司公告，“15天安人寿”债券预计无法于2025年12月29日到期兑付，该债券发行总额20亿元，期限10年 [7] 国内金融市场要闻 - 12月26日，中国人民银行印发《人民币跨境支付系统业务规则》，规范CIPS清算账户管理 [9] - 截至2025年11月末，境外机构持有银行间市场债券3.61万亿元，约占市场总托管量的2.1%，其中持有国债2.03万亿元占比56.2% [10] - 12月19日，浦发银行与华泰证券达成银行间市场首单挂钩离岸人民币科创债的信用衍生品交易 [11] 海外财政动态 - 日本政府12月26日批准2026财年预算案，预算规模达122.3万亿日元，拟新发国债29.6万亿日元以弥补财政缺口 [12] 房企债务重组与违约进展 - 12月23日，融创中国完成全面境外债务重组，约96亿美元现有债务获解除，整体偿债压力预计下降近600亿元 [13] - 12月25日，奥园集团“H20奥园1”调整本息兑付安排议案获债券持有人会议通过 [14] - 12月24日，金轮天地控股主要债权人同意将境外债重组截止时间延长至2026年6月30日 [15] - 截至12月24日，阳光城已到期未付债务本金合计659.16亿元，其中境外债券未支付本金22.44亿美元，境内公开市场债券未支付本金164.63亿元 [16]

文章核心观点 - 海南全岛封关运作后，凭借零关税等政策红利，迅速成为消费与投资的热土，吸引了大量消费者抢购免税商品及资本进行产业布局 [1][62][65][76] 封关后海南的消费热潮 - 免税购物人流密集，三亚免税店销售额连续4天破亿，国际免税城客流超3.6万人次 [2][53] - 黄金成为热门免税商品，内地与海南价差显著，例如周大福金饰内地挂牌价1368元/克，海南免税价1194元/克，立省超160元/克 [25] - 消费者通过叠加政府消费券等活动，金饰克价可低至约1108元，较内地（如成都）便宜超200元/克 [34] - 免税购物设有限额，个人年度免税购物额度为10万元，超过部分需补税 [35][37] - 苹果手机等电子产品优惠力度大，iPhone 17 Pro系列最高优惠超2000元，每人限购两部 [39][41][42] - 奢侈品、美妆等品类折扣力度大，出现34.5元的MAC产品、400元的施华洛世奇、2.5折的拉夫劳伦及34元的迪奥墨镜等“捡漏”商品 [47][49] - 进口生鲜如榴莲也吸引大量消费者排队购买，有消费者排队长达4小时 [56][58][59] 封关带来的产业与投资机遇 - 税收政策优势明显：符合条件的鼓励类产业企业所得税按15%征收（内地通常为25%）；高端紧缺人才个人所得税超过15%的部分免征（内地最高档为45%）；进口自用生产设备、原辅料免征关税 [67] - 加工增值免关税政策：进口料件在海南加工增值超过30%后销往内地，可免征关税 [67] - 资本迅速布局地产，例如中国绿发在封关前后两天内斥资近50亿元拿下三亚约252亩土地 [68] - 有外地客户因看好海南潜力，一次性购买某项目上百套小户型商办产品 [68] - 封关后零关税商品税目从约1900种增至约6600种，覆盖商品税目比例从21%提升至74%，部分品类价格差距可达20%-30% [73] - 政策利好吸引企业投资与人才流入，例如澄迈县的直播基地因进货成本降低、可售商品增多而变得更加热闹 [74][77] 对普通消费者的行为影响 - 消费者将赴海南购买黄金、手机等免税商品视为高性价比消费，甚至认为比飞去香港购物更值当 [24][29] - 购买动机从传统的旅游消费转变为以获取价差收益为主的“薅羊毛”行为，例如有消费者专程为买金子前往三亚 [18][34] - 消费行为呈现计算与规划特征，消费者仔细研究如何叠加优惠以实现最大节省 [24][25]