行业投资评级 - 建议逢低配置地产股，推荐稳健经营且受益于政策利好的标的 [7] 核心观点 - 地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力，2025年1-7月全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct [6] - 存量房收储有望加速，截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，收储进展相对落后 [5] - 本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨，申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6% [3] 行情回顾 - 本周申万A股房地产板块涨跌幅+3.9%，在各板块中位列第6，恒生港股房地产板块涨跌幅+1.6%，位列第5 [3] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅+4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9% [3] - 地产个股涨跌幅前5名为万通发展(+39.4%)、衢州发展(+33%)、电子城(+32%)等 [23] 土地市场 - 本周全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12% [3] - 2025年初至今全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4% [3] - 绿城中国、中海地产、保利发展权益拿地金额位居行业前五，分别为552、542、424亿元 [35] 新房市场 - 本周47城商品房成交264万方，环比-2%，同比-13%，一线城市周环比+7%，二线城市周环比-20% [4] - 7月70城新房价格指数环比下跌0.3%，同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct [6] - 2025年1-7月商品房销售面积同比-4.0%，销售金额同比-6.5%，降幅分别扩大0.5pct和1.0pct [6] 二手房市场 - 本周22城二手房成交218万方，环比+2%，同比+5%，一线城市周环比+8%，二线城市周环比-5% [4] - 7月70城二手住宅价格环比下跌0.5%，同比下跌5.9%，跌幅分别收窄0.1pct和0.2pct [6] - 一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct [6] 政策动态 - 部分城市通过创新举措收购存量商品房，共性包括收购价折价、户型偏小、周边产业集聚 [5] - 需优化收购机制，如取消价格上限、放松收购条件以加速去化 [5] - 近期北京五环外限购套数取消，政策预期乐观 [7] 重点公司推荐 - 开发商首推建发国际集团、绿城中国、中国海外发展 [7] - 中介推荐贝壳、我爱我家 [7] - 物管商管推荐华润万象生活 [7]

选楼层的三个关键点 - 光线与通风至关重要 中间楼层（整栋楼1/3到2/3的位置）采光好 底层阴暗潮湿 顶层夏天炎热除非有隔热层 [3] - 噪音与隐私不可忽视 一楼靠近街道噪音大 十六七层以上电梯等待时间长 需根据客户生活习惯权衡 [4] - 价格因素要考量 中间楼层价格较高 顶层或底层可能打折但需检查漏水返潮等问题 [6] 不同客户适合的楼层 - 刚需家庭适合3-5层 孩子上学近 老人出行便利 生活便利性高 [7] - 投资客户适合次顶层（如总高30层的25层） 抗跌性强 未来转售溢价空间大 [7] 2025年新房市场新变化 - 带新风系统的高层更受欢迎 高层空气流通性改善 成为销售亮点 [7] - 老小区加装电梯后价值提升 一楼从滞销变为抢手 需及时把握市场动态 [7] 行业服务策略 - 避免盲目推荐 需结合客户实际需求 例如避免为追求"南北通透"而忽略顶层空调费问题 [7] - 利用工具提升效率 例如通过微信辅助工具批量调研客户偏好 针对性推荐房源 [6]

核心观点 - 上海链家宣布隐藏所有二手房历史成交价及房东挂牌降价情况 用户仅能通过"价格变动"提示感知价格调整[1] - 该举措旨在稳定市场情绪 避免公开透明数据放大房东焦虑及恐慌性降价造成的"踩踏效应"[3] - 信息不透明可能导致交易周期延长15%-30% 交易成功率下降 并增强中介话语权[5][7] 市场背景与动因 - 上海成为继北京 南京 武汉 合肥等15个城市后采取类似措施的一线城市[1] - 二手房市场持续低迷 部分区域房价跌幅较大 如2024年上半年某学区房板块出现多套成交价低于挂牌价20%的情况[3] - 上海市二手房挂牌房源截至2025年7月底突破18万套 平均去化周期超过14个月[13] 行业影响分析 - 买卖双方议价依据缺失 买家难以判断报价合理性 卖家难以依据市场动态调整价格[5] - 房东可能坚守高价 尤其是优质学区房或核心地段房源业主 买家则更谨慎并倾向于压低报价[7] - 市场共识瓦解 同一区域买卖双方对"合理价格"产生截然不同判断 加剧交易摩擦[9] 信息流动变化 - 中介机构仍掌握完整成交数据 税务部门 银行评估系统等仍能调取真实交易记录[11] - 普通购房者获取信息成本显著提高 需通过多家中介比价或依赖熟人关系打听真实成交价[11] - 隐藏前端数据更多是一种"心理干预"而非彻底信息封锁[11] 潜在发展路径 - 若配合限购放松 房贷利率下调等利好消息 隐藏成交价或为市场企稳创造条件[13] - 若经济预期持续低迷 单纯信息管控可能难以扭转市场颓势[13]

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购套数 符合条件家庭可无限套购买 同时加大公积金贷款支持力度 [2] - 新政后二手房挂牌量增加1350套 从160501套升至161850套 五环外次新房咨询量和带看量明显提升 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌总量约50% 新政有望加速该区域去化 城六区房源挂牌量保持稳定 [3] 市场成交数据表现 - 8月前14天二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但较7月同期上涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比大幅下降56.02% 较7月同期上涨14.86% [4] - 1-7月五环外新房销售占比超80% 二手房成交占比超50% 成为市场主力区域 [4] 政策影响分析 - 新政释放五环外购房需求 同时使部分家庭获得五环内购房资格 推动改善性住房需求释放 [4] - 政策通过区域差异化调控 既加速外围区域去化 又避免核心区市场过热 [5] - 西城区等核心区域房源关注度提升 资金充裕客户可绕过"先卖后买"限制直接购房 [3]

北京楼市新政影响分析 新政核心内容 - 北京市优化住房限购政策 符合条件居民家庭在五环外购买商品住房不限套数 成年单身人士按家庭执行限购政策 [2] - 政策同步加大住房公积金贷款支持力度 通过区域差异化政策精准释放改善需求 [2][5] 二手房市场表现 - 新政发布一周后北京二手房成交整体平稳 五环外咨询量和带看量明显增加 但成交量上升仍需时间 [1][2] - 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 较新政发布当天增加1350套 [2] - 五环外房源占北京二手房挂牌量约50% 新政有望加速该区域去化速度 [3] 成交数据变化 - 8月前14天北京二手住宅网签5574套 同比降3.78% 但环比7月同期涨11.55% [4] - 同期新房网签1268套 同比降56.02% 环比7月同期涨14.86% [4] - 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [4] 市场影响分析 - 政策重点加速外围区域去化 利好养老度假房产购置及多套资产配置需求 [5] - 五环外不限购使部分家庭获得五环内购房资格 预计推动"向内置换"改善需求 [4] - 区域差异化政策组合拳避免核心区过热 公积金优化进一步刺激需求释放 [5]

北京楼市新政影响分析 - 北京五环外二手房咨询量和带看量增加 五环外次新房线上和线下咨询量均有一定提升 实际带看量也有所增加 部分价格合适房源可能快速成交 [2] - 北京二手房挂牌量增加 链家平台数据显示北京二手房挂牌量达161850套 相比新政发布当天增加1350套 [1] - 五环外房源占比高 北京挂牌二手房中约50%位于五环外 城六区房源挂牌量变化不大 五环外房源去化速度有望加快 [2] 市场成交数据 - 8月北京二手房网签量同比小幅下降 截至8月14日北京二手住宅网签5574套 同比下降3.78% 但环比7月同期上涨11.55% [2] - 新房网签量同比大幅下降 8月前14天北京新房网签1268套 同比下降56.02% 环比7月同期上涨14.86% [2] 政策影响分析 - 五环外是北京新房成交主力区域 1-7月北京新建商品住宅销售中五环外占比超80% 二手住宅五环外成交占比超50% [3] - 新政有望释放部分需求 取消五环外限购套数可能带动需求释放 同时部分家庭因此获得五环内购房资格 推动改善性需求 [3] - 政策精准释放改善需求 新政通过区域差异化政策结合公积金优化 既加速外围区域去化 又避免核心区过热 [3]

行业乱象 - 部分个人二房东和非正规中介机构通过社交平台发布虚假低价房源信息吸引租客 以精美图片和远低于市场价的租金为诱饵进行引流[2][3] - 骗局模式高度一致 均要求租客在地铁站出口见面 以"防止跳单"为由提前收取600元"预付租金"或"看房费" 并承诺后续可抵扣房租[3][5] - 实际带看房源与宣传完全不符 且收款后拒绝退款 形成多人协作的诈骗链条[4][5] 诈骗手段 - 诈骗者伪装成中介人员 使用话术诱导支付 声称"全城有房"但拒绝透露具体小区位置[3] - 收款方多为注册企业 如杭州华昇宜倨房地产经纪有限公司 该公司2023年8月成立 注册资金50万元人民币 但人员规模为0且实缴资本未显示[8] - 诈骗金额集中在400-600元区间 部分受害者签署租房合同后损失金额达数千元[5][12] 公司状况 - 杭州华昇宜倨房地产经纪有限公司2024年8月以来涉及12宗司法案件 全部作为被告 案由集中在中介合同纠纷和定金合同纠纷[10] - 该公司于2024年8月4日被杭州市上城区人民法院列为被执行人 执行标的为900元[10] - 公司登记电话无法接通 受害者维权困难 多数案件因跨地域诉讼成本高而放弃追责[8][12] 官方警示 - 杭州市官方公众号于8月12日发布专项提醒 指出网络平台存在非正规房源发布者 其营销话术包含收费套路和骗局[11] - 建议租客通过专业租房平台、规模化租赁企业或正规中介机构寻找房源 未实地看房前不支付任何订金类款项[11][12] - 该骗局目标群体主要为青年租客 部分高学历及法学专业人群同样受骗 说明骗术设计具有较强针对性[12]

租房骗局模式 - 中介通过社交平台发布虚假低价房源信息吸引租客 使用精美图片和远低于市场价的价格作为诱饵[1][3] - 看房前要求支付600元左右"预付租金"或"看房费" 声称可抵扣后续租金但实际不会退还[5][11] - 看房地点统一约定在地铁站出口而非房源附近 且不透露具体小区信息[4][14] - 采用多人协作模式 由不同人员分别负责线上联系、收款和线下带看形成完整骗局链条[7][8] 受害者特征 - 主要针对95后年轻租客群体 单次被骗金额集中在400-600元区间[2][10] - 部分受害者签署虚假租房合同后损失扩大至数千元 高学历人群同样受骗[24] - 维权成本高昂 包括跨地区诉讼产生的路费、律师费等 实际追回金额仅为损失的三分之一[22][23] 涉事企业情况 - 杭州华昇宜倨房地产经纪有限公司为典型空壳公司 注册资金50万元但实缴资本未显示 人员规模为0[16] - 2023年8月成立至今涉及12宗司法案件 全部为被告 案由集中在中介合同纠纷和定金合同纠纷[18] - 存在5条自身风险记录 包括经营异常、被执行人信息等 8月4日刚被法院列为被执行人[17][19] 行业监管动态 - 杭州市政府通过官方渠道发布租房风险提示 揭露"看房费"骗局常见套路[1][20] - 建议租客通过专业平台或正规中介机构获取房源 避免与非备案个人二房东交易[20] - 强调未实地验房前不应支付任何形式定金 该提醒获196次转发形成一定舆论影响力[13][22]

商业模式创新 - 采用固定低额服务费模式，仅向买家收取5000元服务费，远低于主流2%至3%的收费标准 [1] - 不向房东收取中介费，核心策略是全力以赴帮助买方谈判价格 [1][6] - 业务模式结合线上视频内容与线下专业服务，通过低沟通成本和高传播力度获客 [7] 市场定位与竞争策略 - 目标客户为非常刚需的购房者，对服务费敏感但更看重专业度 [9] - 通过深度房源信息解读和熟练的交易流程服务建立客户信任，而非单纯依靠低佣金 [4] - 在奉贤等区域利用圈子小的特点，通过私域流量和客户转介获客，一位房东转介可带来十几单业务 [7] 运营与资源 - 拥有多年行业积累的资源，与各门店中介保持合作关系以实现共赢 [4] - 团队具备快速提供房源历史信息的能力，并拥有专门负责交易流程的熟悉业务的成员 [4] - 创始人具有资深行业背景，曾为机构金牌经纪人，每年业绩排名前3 [5] 市场环境 - 上海二手房市场成交规模为模式提供支撑，2025年7月淡季二手住宅成交仍达1.69万套 [4] - 行业内部分门店面临经营困难，有门店三四个月或一年无成交，凸显差异化服务的重要性 [4] - 低收费模式竞争者不断涌现，如“叁仟哥”等，表明市场存在此类创新需求 [9] 行业趋势 - 此类模式被视为“买方单边代理”的雏形，打破了传统代表房东的单边代理模式 [8] - 由于房源是中介核心竞争力，且买方服务收益不稳定，行业向买方代理转型的动力仍不足 [8] - 创新转型的关键最终仍需回归到中介的专业素养，而非仅形式上的突破 [7]

深圳指数亦连跌5个月，最新一个月深圳指数报94.45，环比跌1.13%。深圳7月份二手成交微升3%，但 一手欠缺焦点新盘，成交量环比跌24%，二手成交量则微升3%。 香港方面，不论以人民币或港币计价的7月份香港指数皆录得逾1%的升幅。 陈永杰指，7月份香港受多项利好消息带动，如港股高开、按息低位徘徊、租金创新高、贸易战缓和 等，令入市气氛回暖，一二手成交增多。8月份仍是租赁旺季，租金具条件再创新高，料买楼收租个案 将持续增加，楼价有望见底回升。 智通财经APP获悉，2025年7月中原大湾区指数报92.66点，结束了指数6连跌，环比微升0.05%，但指数 仍低于93点，属7年半以来的第二低。四大中心城市指数：广州、深圳及澳门续跌，在香港指数升逾1% 的带动下，令中原大湾区指数于7月份录得升幅。 总体看，7月份中原大湾区12个指数中，仍是录得跌幅的城市多于录得升幅的，8个报跌，跌幅由0.79% 至1.85%不等，升幅的城市4个，上升幅度由0.05%至8.65%。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，7月份大湾区城市缺乏重磅好消息，加上暑假的影响 下，属传统的淡季，看楼量及成交量皆见下跌。四大中心城市的广州 ...