第二大巨变是需求结构根本性调整，改善型需求主导市场，刚需房产全面遇冷。随着居民生活水平提升 和家庭结构变化，楼市需求端已发生质的转变。数据显示，2020年改善性需求占比仅35%，2025年已达 55%，2026年有望突破60%，"卖一买一"成为市场主力，90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套 完整性，流通性和保值性最佳。与之相对，三四线城市的刚需老房、远郊概念盘则沦为市场"弃子"。 2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在2026年将进一步 扩散到三四线城市。缺乏优质配套、户型设计落后的刚需房产不仅升值无望，还面临估值折价风险，部 分房源即便降价40%仍难成交，成为多房家庭的"资产包袱"。 第三大巨变是持有成本持续攀升，多余房产从"资产"彻底沦为"负债"。曹德旺曾反复强调，房产的持有 成本远不止房价本身，物业费、税费、维修费用等常年消耗资金，空置状态下更是纯损失。2025年的数 据已充分印证这一点：福清地区房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全国租房市场租金平均降幅达 10%-15%，靠出租覆盖持有成本的难度越来越大。更值得警惕的是，随着"房屋养老金""房 ...

居民消费增速下行有多方面原因，其中一个重要原因是财产性收入受到冲击。2021年到2024年， 城镇居民的财产性收入同比增速从10.2%下降至2.2%，今年前三季度同比增速进一步降至 1.7%。需要注意的是，统计涵义的财产性收入指房租、利息、股息和分红等收入，不包括股票、 基金和房产价格涨跌带来的财富变化。 提高居民消费和推动科技与产业创新发展，离不开资本市场的 支持，资金供给侧则离不开家庭财富配置结构的转变。居民要 想增加财产性收入，实现财富保值增值，也需要增加风险金融 资产的配置比例。 作者： 李振华 谢专 封图：图虫创意 "十五五"规划建议指出："居民消费率要明显提高，内需拉动经济增长主动力作用持续增强""科技 创新和产业创新深度融合，创新驱动作用明显增强。培育壮大新兴产业和未来产业，着力打造新兴 支柱产业"。 提高居民消费和推动科技与产业创新发展，离不开资本市场的支持，资金供给侧则离不开家庭财富 配置结构的转变。居民要想增加财产性收入，实现财富保值增值，也需要增加风险金融资产的配置 比例。 消费疲软：财产性收入增速走低的映射 居民消费增速下行与财产性收入增速走低有一定关系。2025年社会消费品零售总额6 ...

这两年，只要你稍微留意一下身边的变化，就会发现一线城市的"画风"正在悄悄发生改变。以前提到上 海、广州，很多人想到的是机会多、节奏快、只要肯拼就能混出名堂。可现在，越来越多生活在其中的 人，开始说出一句话：感觉不太对劲了。 这种"不对劲"，不是某一件大事引发的，而是一些看似不起眼的变化慢慢叠加，最终形成的现实冲击。 尤其是在上海和广州，这3个怪象已经不再是个别现象，而是在不断扩散。 怪象一：房子还在，但人却慢慢"空"了 走在上海外环外，或者广州一些原本热闹的板块，细心的人会发现一个细节：房子并不少，小区灯却亮 得没以前多了。 一部分是投资房，长期没人住；另一部分，是租客流动加快，住一阵就走。过去那种"抢房""排队看 房"的场景，明显少了。房源挂着，价格一降再降，但真正拍板的人并不多。 更明显的变化出现在写字楼和商铺。核心地段依旧坚挺，可只要稍微偏一点，就能看到不少空置的办公 室、转让中的门店。不是地段突然变差，而是很多中小企业、个体商户撑不住了。 城市还在扩张，建筑依然林立，可真正长期留下来的人，却在变少。这种"有房无人"的感觉，让不少老 居民心里开始打鼓。 怪象二：收入预期下降，年轻人开始算细账 以前在上海 ...

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场预计将成为一个关键分水岭，房价下跌速度可能放缓并企稳，但并非反弹的开始，市场将进入更深层次的调整期，并可能引发大规模抛售潮 [1][2][11] 市场现状与投资者困境 - 典型炒房客案例显示，其名下三套房产估值从2021年的超1000万元跌至2025年的约800万元，跌幅约20%，每月需补贴超14000元以覆盖房贷和物业费 [1] - 一线城市租售比仅为1.8%，显著低于3.1%的按揭利率，租金收入无法覆盖贷款利息 [4] - 全国二手房挂牌量创历史新高，同比增速约10%，一线城市增速为1.7%，显示大量房东正“边租边卖” [4] - 部分房价已从高位下跌20%至30%，部分投资者陷入负资产状态 [4] 2026年市场转折点预测 - 中信建投参考国际经验指出，房价下行周期通常为5至10年，跌幅在20%至40%之间，中国房价已连续下跌三年，跌幅近15%，预计仍有下跌空间 [2] - 瑞银预计全国房价将在2026年初企稳，比之前预期的2026年年中提前，但企稳仅意味着下跌速度放缓，而非立刻上升 [2] - 2026年可能成为承接过去三年多下跌并开启新格局的分水岭 [2] 引发抛售潮的核心原因 - **投资回报率崩盘**：租金预计将继续下跌，年均跌幅约3%，持有成本与贬值压力将驱使投资客在2026年集中抛售止损 [4] - **人口红利消退**：生育率已跌破警戒线，北京西城区出生率仅5.41‰，低于韩国的6‰，长期看本世纪末总人口可能降至7亿 [5] - **刚需基数萎缩**：2020年出生人口约1700多万，2024年出生人口仅700多万，四年间腰斩，直接影响未来购房需求 [5] - **早期购房者进入出售周期**：2005年至2015年间购房者房贷将基本还清，可能开始考虑出售房产用于养老或传承，增加供给 [5] - **三四线城市加速贬值**：人口持续流出导致房产“有价无市”，形成降价抛售的恶性循环，部分非核心区域房产已永久贬值 [6][7] - **高库存压制房价**：全国商品房待售面积处于历史相对高位，部分城市库存消化周期需两三年，直接压制房价上升空间 [7] 政策与市场供需分析 - 一线城市非核心区放松限购限贷政策在2026年成为大概率事件，反映政策空间有限，难以根本扭转市场需求不足的局面 [8] - 房企融资难问题未根本解决，中小房企现金流紧张，导致新增供给下降，但在需求同步下降的背景下，无法起到提价作用 [10] - 一线城市二手房挂牌量从十月开始出现环比和同比下跌，反映卖家信心下降，但现金压力可能在未来引发被迫抛售 [10] 未来市场格局展望 - 市场将出现显著分化：一二线城市核心区域房价相对稳定或有小幅上升机会，但非核心区及郊区房价可能继续下跌；三四线城市将持续下滑，部分房产流动性严重不足 [11] - 投资性购房需求将大幅萎缩，市场主要依靠刚需和改善性购房支撑最低成交量 [11] - 瑞银上调房地产销售楼面面积和套数预测，表明需求依然存在，但主要来自刚需而非投资，市场将逐渐回归以满足居住需求为主的模式 [13] - 房地产行业将面临长期结构性调整，租售比失衡、人口衰退、库存堆积等问题难以快速改变，房价可能在低位徘徊 [14]

市场整体趋势预测 - 多家研究机构对2026年中国房地产市场走势持乐观态度，预测房价将止跌企稳 [1] - 高盛预测到2026年二手房价格将逐渐趋于稳定，整体趋势是稳定而非持续下跌 [1] - 中信建投指出房价有望在2026年前后止跌企稳 [1] - 瑞银预测全国房价将在2026年初企稳，比此前预计的2026年年中提前了半年 [1] 政策环境分析 - 2025年政策对房地产市场持续支持是预测成立的前提 [2] - 一线城市限购政策逐步放松，北京、上海、深圳等地相继出台优化限购措施 [2] - 贷款利率大幅下降，购房首付比例从30%降至15%，部分地区甚至更低 [2] - 二套房契税从之前的3%优化降至1%到2% [2] 市场指标与投资回报分析 - 瑞银研究报告提到“租售比”指标，即房屋购买价格与租金收入之间的比例 [2] - 瑞银测算显示，一套价值100万元的房产在3.1%的房贷利率下，为确保房租覆盖月供，首付比例需达到60% [2] - 当前许多城市房租在下降，一线城市房租相较于2022年已下跌约15%，部分城市跌幅更多 [2] - 若按15%的首付比例购房，杠杆率将高达6倍以上，若房价仅上涨5%，算上交易成本和税费，实际收益可能只有1%到2% [6] 不同层级城市市场分化 - 一线城市核心区域房价从2025年开始已呈现明显止跌迹象 [4] - 上海新房价格从2024年开始上涨，深圳二手房市场从2025年开始出现连续上涨 [4] - 2025年3月数据显示，广州二手房成交量达到去年同期水平 [4] - 强二线城市如杭州、成都、武汉、南京情况更为乐观，人口持续流入，产业发展良好，购房需求旺盛，新房价格相对稳定，二手房市场回暖 [4] - 普通二线城市和三四线城市库存压力大，人口流出趋势继续，2025年全国三四线城市净流出人口高达312万人 [5] - 高盛预测三四线城市仍会面临下行压力，无法像一线和强二线城市那样率先企稳 [5] 购房者行为与市场心理 - 2025年出现特殊现象，一线城市二手房挂牌量从9月份开始出现同比和环比的下跌，反映了人们对房价预期的转变 [7] - 人们开始相信房价可能不会继续大幅下跌，因此不再急于抛售，这是一个心理转折点 [7] 适宜购房的人群特征 - 有真实居住需求且身处一线城市或强二线城市的人 [7] - 有一定经济实力，希望在核心城市核心区域购置优质改善型住房的人 [7] - 原来一直租房，现在对市场预期有所改善，希望尽快实现从租房到拥有自有住房转变的人 [7] 不适宜急于购房的人群特征 - 身处三四线城市或没有产业支撑的二线城市，且房价仍在下跌的人 [10] - 计划用高杠杆方式投资房地产的人 [10] - 对自己未来收入和职业发展还有很大不确定性的人 [10] 长期市场周期观察 - 从2021年开始下跌至2025年，已过去近4年 [8] - 按照国际经验，房价的下行周期通常在5到10年，当前已走过接近一半的时间 [8]

昆明房地产市场数字化升级战略合作 - 昆明市住房和城乡建设局与阿里资产房产联合举办启动会，旨在通过数字化升级拓展跨区域销售新机制，向全国推介昆明优质楼盘，实现互利共赢 [1] - 昆明市住建局表示将坚决落实建设好房子要求，在产品、服务、销售“线上+线下”同步发力上下功夫，并全力支持与阿里资产的合作 [4] - 昆明房地产市场在2025年已实现“止跌回稳”，数字化转型被视为行业高质量发展的核心方向 [4] 阿里资产房产平台战略与赋能模式 - 阿里资产房产总经理阐述了“平台赋能－数据印证－本土落地”三位一体核心战略，旨在通过大数据、平台流量与生态优势重塑房产交易价值链 [6] - 平台通过现场互动拍卖展示了“特价增价拍”和荷兰式“降价拍”等特色交易模式，并详细解读了平台入驻细则、梯度式流量扶持政策及本地化服务保障体系 [14] - 阿里资产官方服务商分享了房产企业借助阿里生态实现营销突破的实战案例与策略 [14] 行业协会观点与市场现状 - 昆明市房地产开发与经纪协会秘书长表示，随着市场回暖，全市新建商品住宅去化周期持续处于合理区间，销售转化是关键引擎 [6] - 协会指出线上销售已成为房地产销售重要一环，行业已从增量扩张转向提质增效新阶段 [6] - 协会将在市住建局指导下，推动会员单位与阿里资产房产在资产线上化处置、行业数字化升级、开辟旅居房产特色专区等重点领域全面合作 [6] 战略签约与本土化合作落地 - 阿里资产房产与昆明市房地产开发与经纪协会签署了《昆明房产数字化生态共建战略合作协议》，建立长期战略合作伙伴关系，将在资源整合、市场培育、共建诚信交易等方面深度协作 [9] - 阿里资产房产与云南兰茂星城投资有限公司、昆明绿地滇池置业有限公司完成平台入驻签约，两家企业的加入为本地企业数字化转型树立标杆 [11] - 此次合作构建了政、企、协、平台多方联动的合作格局，为昆明房地产市场注入数字化新动能 [16] 合作目标与预期影响 - 合作旨在推动昆明在房产交易数字化、营销创新化、服务标准化方面迈出坚实一步，进一步强化“宜居昆明”的全国影响力 [16] - 预期将吸引更多资本与购房客群，助力昆明乃至云南省房地产行业转型升级，推动产业高质量发展 [16]

文章核心观点 - 文章认为无人能准确预测楼市走向，购房者应将关注点从预测房价涨跌转向审视自身真实需求，并根据购房目的、财务状况和城市长期前景做出理性决策，而非追求所谓的“完美”出手时机 [1][3][16] 购房目的分析 - 购房目的分为自住与投资，这是决策的根本区别 [2][5] - 自住购房者应更关注房产对生活品质的提升，如地理位置、交通、学区、配套设施等，房价短期波动相对不重要 [3][5][6] - 投资购房者需进行精确的投资回报率计算，并分析人口流动、经济发展、政策导向等关键因素，避免仅凭感觉跟风 [2][7] 财务状况评估 - 购房前需审慎评估财务状况，资金准备需涵盖首付及购房后的装修、税费等各项开销 [8] - 举例说明：有人购置总价200万的房产，自备40万首付并借款，贷款160万，月收入8000元却需承担近1万元月供，导致生活压力巨大，后悔购房决定 [8] - 建议月供额不应超过月收入的30%，以确保有足够财务缓冲空间应对突发状况 [9] 市场认知与决策误区 - 房价变动受政策、宏观经济、人口流动、利率等多种复杂因素影响，难以准确预测 [3] - 强调楼市存在显著地域差异，实行“一城一策”，一线城市如北京、上海房价相对平稳，而部分三四线城市波动较大甚至明显下跌，决策需基于具体城市情况 [11][14] - 警告切勿迷信“抄底”，无人能准确预测价格最低点，盲目抄底可能导致套牢 [12] 长期视角与理性决策 - 建议着眼长远，短期房价波动是正常现象，长期趋势更取决于城市发展前景，如人口持续流入、经济蓬勃发展的城市，房价长期大幅下跌的可能性较低 [10] - 举例说明：有购房者基于对二线城市新区发展前景的独立判断购房，多年后新区发展迅速，房价稳步攀升，证明其决策明智 [10] - 房贷利率下降虽是利好，但决策关键不在于利率高低，而在于月供是否在承受能力之内 [15] - 举例说明：两位朋友的不同选择，一位用50万积蓄先投资生意，三年后积蓄增至100多万再购房，房贷压力更小；另一位立即购房则生活拮据，凸显财务规划和等待时机的价值 [15]

核心观点 - 长期资本利得享有特殊税收优惠 税率低于短期资本利得 可在退休财务规划中发挥积极作用[2][5] - 策略性地实现收益并平衡不同收入来源对于退休财务规划至关重要[3] 长期资本利得定义与税收优势 - 长期资本利得指持有至少一年零一天的投资或房地产所产生的收益[4] - 短期资本利得指持有时间更短的投资所产生的收益 按普通收入税率征税[4] - 长期资本利得税率低于短期资本利得 可利用其税收优势为退休提供收入[5] 长期资本利得税率（2025年联邦层面） - 长期资本利得应纳税额取决于报税身份和总收入水平[6] - 单身纳税人税率：收入不超过48,350美元税率为0% 收入在48,351美元至533,400美元之间税率为15% 收入超过533,400美元税率为20%[7]

日本政府收紧外国人购房报告规定 - 日本财务大臣片山皋月透露，日本政府将修订一项行政条例，以收紧外国人购房报告的相关规定 [1] - 修订后，无论购房目的是投资还是自住，外国人在日本购买房产都需要进行报告 [1] - 目前，外国人仅在将房产用于投资目的时，需要报告房产的位置和价格 [1] 条例修订进程与背景 - 如果修订后的行政条例获得公众意见的批准，将于4月生效 [1] - 大量外国人在日本拥有房产，但并未在当地居住 [1] 日本政府与央行关系 - 日本财务大臣片山皋月表示，日本央行和政府在经济评估方面不存在分歧 [1]

股票与房地产长期回报对比 - 过去30年股票价格涨幅是房价涨幅的四倍 [1] - 自1995年以来房价上涨约310%而标普500指数上涨约1200%加上股息后总回报超过2200% [1] - 1992年至2024年标普500年均回报率为10.4%同期房价年均增长率约为5.5% [2] 资产属性与投资目的 - 股票被认为是回报最佳的资产类别 [2] - 若以积累长期退休财富为目标股票市场无疑是表现更好的选择 [3] - 房屋不仅是投资更是提供居住的场所和生活质量的基石 [4][5] 两种投资路径的权衡 - 路径A购房涉及抵押贷款月供和持续维护费用但能通过建立资产净值和房屋增值实现“强制储蓄”并有助于财富代际传承 [7][12] - 路径B租房可将额外现金用于投资股票从历史表现看可能是更快更有效的财富积累方式 [7][8] - 选择路径B投资股票需要严格的纪律性因为没有强制机制 [13] 关于房价增长的常见误解 - 消费者常误以为房价涨幅与股票一样剧烈部分原因是近期房价上涨较快 [14] - 2025年中平均房屋售价为512800美元较五年前的371100美元上涨约38% [14] - 同期标普500指数上涨约86%表明股票增长幅度更大 [15] 资产特性详细比较 - 波动性房价虽有涨跌但过去十年从未真正下跌而标普500指数曾在单一年份下跌多达18% [16] - 实用性房屋是实物资产可自住或出租产生收益且通常不会价值归零 [17] - 杠杆效应购房首付可带来杠杆投资若房价年涨2%-3%杠杆可能使年回报达到10%-15% [18] - 流动性房屋流动性较差不易快速变现而股票买卖相对容易 [19] - 持有成本房屋所有权年隐性成本包括维护保险和税总计近16000美元而股票共同基金管理费通常低于1% [20] - 税收优惠房主可抵扣抵押贷款利息和房产税出售主要居所时单身者可豁免最高25万美元资本利得税已婚夫妇最高50万美元 [21]