深圳指数亦连跌5个月，最新一个月深圳指数报94.45，环比跌1.13%。深圳7月份二手成交微升3%，但 一手欠缺焦点新盘，成交量环比跌24%，二手成交量则微升3%。 香港方面，不论以人民币或港币计价的7月份香港指数皆录得逾1%的升幅。 陈永杰指，7月份香港受多项利好消息带动，如港股高开、按息低位徘徊、租金创新高、贸易战缓和 等，令入市气氛回暖，一二手成交增多。8月份仍是租赁旺季，租金具条件再创新高，料买楼收租个案 将持续增加，楼价有望见底回升。 智通财经APP获悉，2025年7月中原大湾区指数报92.66点，结束了指数6连跌，环比微升0.05%，但指数 仍低于93点，属7年半以来的第二低。四大中心城市指数：广州、深圳及澳门续跌，在香港指数升逾1% 的带动下，令中原大湾区指数于7月份录得升幅。 总体看，7月份中原大湾区12个指数中，仍是录得跌幅的城市多于录得升幅的，8个报跌，跌幅由0.79% 至1.85%不等，升幅的城市4个，上升幅度由0.05%至8.65%。 中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰表示，7月份大湾区城市缺乏重磅好消息，加上暑假的影响 下，属传统的淡季，看楼量及成交量皆见下跌。四大中心城市的广州 ...

报告行业投资评级 - 推荐（维持） [4] 报告的核心观点 - 2018年是房价和消费关系异变的转折点，此前房价与消费正相关且有领先性，此后相关关系大幅减弱 [7][9][14] - 地产与消费的关系分两个层面，浅层次受收入影响，可研究财富或挤出效应；深层次关注房价能否移动需求曲线影响产出和消费 [7][9] - 2018年前房价向产出传导顺畅，源于城市扩张和土地财政、金融的乘数效应，2018年后减弱 [9] - 控制房价对收入传导影响后，房价对消费呈挤出效应，与消费倾向变动负相关 [9] - 2018年前房价与消费正相关因房价带动收入，2018年后土地财政和金融带动经济效率降低，负相关更明显 [7][9][62] - 本轮地产可能演绎后周期，解决地产困局需低利率和财政支持，分清在需求曲线上移动还是移动需求曲线 [62][63] 根据相关目录分别进行总结 2018年之前房价与消费正相关，但2018年之后相关关系大幅减弱 - 2018年前领先1年的销售均价与消费正相关，5年滚动相关系数在2016前后达高点；2018年后相关关系大幅转弱 [7][14] - 房价和消费关系分两个层次，控制变量是产出Y，一是讨论房价对消费的财富或挤出效应，二是关注房价能否移动需求曲线带来更高产出和消费 [7][22] 2018年之前地产早周期属性明显，核心是土地财政和土地金融，而非地产产业链 - 数据显示70大中城市房价环比略领先于M1同比，M1同比领先于PMI，证明地产是经济早周期行业 [27] - 地产需求的自身驱动是城市扩张，若经济增长不对应城市扩张，将进入二手房主导市场 [32][33] - 1998 - 2018年处于城市扩张大周期，地产需求有内在动力，是地产政策有效的根本原因 [35] - 地产向GDP传导的逻辑是土地财政和土地金融带动地方政府投资扩张，而非地产产业链 [36] - 房企加杠杆拿地为地方经济提供资本，通过产业发展和人口增长形成闭环，早周期下房企囤土储，去化周期约5年 [41] 剔除房价对于收入的带动，房价上行对于消费更多是负向影响 - 从微观角度，房价上涨对居民消费有财富和挤出效应，一套房家庭多体现挤出效应 [48] - 我国一套房家庭占比约58%，理论上房价上涨应体现较强挤出效应 [55] - 宏观层面，测算剔除收入后的房价与消费倾向变动呈负相关 [59] 结论和投资建议 - 2018年前地产早周期，通过土地财政和金融带动经济，2018年后效率降低；控制收入时，房价和消费大概率负相关 [62] - 2018年前房价带动收入强，与消费正相关，2018年后负相关更明显 [62] - 本轮地产可能演绎后周期，解决地产困局需低利率和财政支持 [63] - 住宅开发公司投资机会为政策博弈和“壁龛市场”有优势的房企，建议关注绿城中国、华润置地；建议关注商业地产公司太古地产、华润万象生活，以及中介业务有护城河的贝壳 - W [7][10][63]