行业转型与公司战略定位 - 中国房地产行业正经历从“开发逻辑”到“运营逻辑”的深刻转型 [1] - 公司作为“城市运营商”先行者，正通过精品持有业务开辟“第二增长曲线” [1] - 公司构建了覆盖商业、写字楼、酒店、文旅和轻资产运营的商业新生态 [1] - 截至2025年上半年，公司持有及在营项目达80个，总体量约360万平方米 [1] - 叠加在建、待建项目，公司持有业务总规模近600万平方米 [1] - 业务覆盖北京、上海、深圳、天津、青岛、苏州、杭州、宁波、长沙等核心城市 [1] 商业版图与产品线布局 - 公司商业领域的核心是“三驾马车”产品线：“览秀城”、“金茂汇”及“丰茂里” [2] - “览秀城”聚焦城市级商业，“金茂汇”聚焦区域品质商业，“丰茂里”聚焦社区特色商业 [2] - 长沙金茂览秀城是公司首个览秀城项目及全国首批消费基础设施REITs底层资产 [2] - 长沙览秀城开业九年来出租率长期保持在98%以上，销售额与客流持续领跑区域市场 [2] - 南京览秀城定位“年轻能量场”，青岛览秀城集合了200余个品牌 [3] - 天津金茂汇项目通过工业遗产改造，保留老厂房历史元素 [5] - 宁波奉化金茂汇以TOD商业综合体形式落地，联动地铁、酒店与乐园 [5] - “丰茂里”品牌定位精致社区商业，体现国际范、高颜值、烟火气等特点 [5] - 常熟昆承湖丰茂里于“五一”期间开业，开业客流达13万人次，招商率100% [6] - 常熟项目引入奥赛健身、星巴克、必胜客、霸王茶姬、华为、名创优品等品牌 [6] 轻资产运营与项目拓展 - 公司在商业版图中拓展轻资产输出与全周期运营管理的新增长方式 [9] - 在杭州富阳以轻资产管理输出方式运营“秦望水街”，引入近70家品牌，近半数为区域首店 [9] - 杭州秦望水街项目于今年国庆开业，开业当日客流超10万人次 [9] - 于2025年8月获取成都天府新区天沐锦江商业项目轻资产管理权 [9] - 在酒店领域，通过轻资产管理输出运营太仓、江阴、南昌的酒店，均于2025年开业 [9] - 公司在杭州、武汉及上海布局三大城市地标项目，以拓展商业版图 [9] - 杭州览秀城预计2026年底入市，是杭州富阳“城市眼”的重要组成部分 [9] - 武汉览秀城将打造为双地铁TOD项目，上海横沔老街项目集“农文商旅”于一体 [9] 发展模式与市场表现 - 公司形成了以精品持有为主线、轻资产运营为延伸、REITs上市为支撑的可持续发展生态体系 [10] - 在克而瑞“2024年内资房企运营收入排行榜”中，公司位列第14位 [10] - 公司是国资房企中运营收入增长最快的企业之一 [10] - 稳定的经营性现金流、表现亮眼的REITs平台及精进的资管体系为“第二曲线”提供保障 [10]

公司财务与经营表现 - 截至“十四五”末，公司资产总额突破1373亿元，较“十三五”末增长13% [2] - “十四五”期间累计完成投资891亿元、融资626亿元，核心财务指标如资产负债率、营业现金比率达行业良好水平，稳居重庆国企第一梯队 [2] - “十四五”期间累计盘活账面价值超160亿元存量资产，收回资金93.65亿元，盘活规模位列重庆国资系统前五 [3] 资产证券化与资本运作 - 成功发行全市国企首单资产证券化CMBS，规模达20.6亿元，具有规模大、期限长、利率低的特点 [3] - 通过CMBS推动存量商业物业从“持有运营”向“资本运作”转型，实现资产优化配置和效率提升，并提升品牌知名度 [3] - 通过数智慧能、业态培育、产业招商盘活经营性资产，打造如运营山千院智慧生活馆等消费新场景，并引入社区便民超市、养老服务中心等项目 [5] 城市更新与项目运营 - “十四五”期间构建投融建运一体化模式，落地6个城市更新项目，推进9个在建项目 [7] - 通过微更新、微改造、优化风貌、完善设施、植入新业态等方式活化利用老建筑，打造城市生活、消费、文旅、创业新场景 [7] - 重庆开埠遗址公园累计接待游客超600万人次，获评国务院国资委“国资国企高质量发展精选案例”并入选住建部城市更新典型案例 [7][8] - 百草湖乡医药康养项目带动周边500余人就业，人均月增收1800元 [8] - 中英联络处旧址引入香港新华集团打造文化交流城市会客厅，采用“历史场景复原+文化消费”模式 [8] - 洋河体育中心正加快改造，预计建成后年服务200万人次 [8] 住房业务与品牌建设 - 保障性租赁住房核心品牌“辰寓”已盘活闲置资产42万平方米，布局28个长租公寓项目，提供房源9000余间，服务超2万人次，租住满意度95%以上 [9] - “辰寓”做法入选国务院国资委典型案例，并获评“中国住房租赁领先品牌” [9] - 市场化住宅品牌“康田”累计开发面积超550万平方米，荣获詹天佑奖、国家优质工程奖、LEED金奖等多项殊荣 [9] - “康田”旗下“樾”“颂”“瑾”三大产品系受市场青睐，其中康田·春江雅颂入选重庆市首批“好房子”示范项目 [9] 基础设施建设 - “十四五”期间累计承担37个工程建设项目，完成投资234亿元，11个市级重大项目完工 [11] - 基建项目斩获“鲁班奖”等33项国家及省部级奖项 [11] - 五年内开工135条道路、完工113条，通车104.6公里，打通53条断头路 [11] 战略定位与未来发展 - 公司以擦亮“渝地系”品牌为抓手，深耕城市片区开发、城市更新、城市综合运营领域 [2] - 未来将继续紧扣成渝地区双城经济圈建设、数字重庆建设等重大部署，深化市场化转型改革 [14] - 目标是在城市片区开发、城市更新、城市综合运营领域做强做优做大，争做现代化人民城市建设的“排头兵” [14]

公司核心业务参与 - 公司承担了场馆改造、赛事运行、开闭幕式咨询、后勤服务以及场馆运维等多项核心任务[1] - 公司旗下华润文体和万象生活等专业团队协同参与，形成整体保障体系[1] - 公司深度参与深圳八座主要场馆的全过程代建或重点改造工作，包括深圳湾体育中心、龙华文体中心等[2] 场馆改造与升级 - 龙岗赛区和南山赛区分别以95天、150天达成阶段性节点并率先通过初验[2] - 深圳湾体育中心在60天内完成3500平方米显示屏焕新，包含全球规模最大的全息屏[2] - 推动近50处无障碍设施补充、约2万座座椅焕新以及场地与地库改造[2] - 部署5G+赛事专网、三维全景+MOC指挥平台等智慧赛事系统[2] 赛事运行与服务体系 - 公司旗下华润文体承担深圳四大赛区的赛事运行和体育展示工作，覆盖游泳、田径等竞体项目[2] - 组织612名专业人员参与现场指挥、场馆运行等任务，服务143场竞赛[2] - 负责深圳9个赛区、19个项目的现场体育展示，包括灯光舞美、视觉系统控制[3] - 开幕式后迅速完成1.8万平方米舞台拆除、1200吨物料清运和草坪更换，提前36小时完成交付[3] - 督导深圳九大赛区28家接待酒店，完成对6900名运动员及2100名技术官员的服务[3] 场馆运维与赛后转化 - 公司旗下万象生活承担5座场馆的赛时运营保障，组织702名专业人员提供设施运维等服务[4] - 自2008年以来，公司已参与建设运营20座文体场馆，保障39场国家级与国际级赛事[4] - 本届全运会形成的赛事经验、智慧系统与服务体系将在赛后继续服务城市[4] 行业能力与城市价值 - 公司展示了在大型赛事中的组织、技术及服务能力[4] - 体现了实力企业在城市建设及运营中的多重角色，包括建设者、支撑者和推动者[4] - 公司深度参与体现了在国家大型活动中的责任担当，展示了系统组织、智慧运营等成熟能力[5] - 相关能力正被转化为城市长期价值，为城市公共服务体系升级留下借鉴样本[6]

项目开发与运营战略 - 公司作为城市综合运营服务商，在前滩滨江区域已深耕十余年，从物理构建迈向生活营造，确保区域协调性、配套连贯性与未来维护品质 [1] - 公司采用“统一规划、统一运营”的开发模式，具备统一联动开发的全局视野与能力，提供超越硬件配套的持续性、有温度的“生活加维” [8][10] - 公司的“大运营”战略体现在四个维度：城市功能融合、国际视野拓展、开发模式创新以及可持续发展理念，旨在打造以人为本的可持续运营体系 [12] 区域发展成果与资源能级 - 前滩在短短十余年发展为全新国际化城市中心，汇聚生物医药、金融科技等前沿产业，吸引大量五百强跨国企业地区总部，形成高能级产业生态圈 [10] - 区域自持办公楼入市超一年的楼宇出租率达到95%，并成功引入太古里、华尔道夫酒店、惠灵顿公学等经过严苛筛选的世界级资源 [10] - 通过密集举办国际花展、爵士音乐节、咖啡甜品节等高规格文化商业活动，使区域成为上海都市活力焦点，其多元化与国际化程度难以被传统开发模式复制 [12] 收官项目产品亮点 - 前滩滨江道作为区域收官之作，是上海滨江沿岸唯一引水入湾的项目，引入国际化湾区设计理念，构筑独一无二的城市亲水空间 [14][17] - 项目涵盖86至249平方米多元面积选择，其中99平方米三房户型在“一江一河”版图中极为稀缺，部分单位享有珍贵江景资源 [17] - 项目的商业运营由前滩商管团队负责，将与核心商务区深度融合，享有同一水准的品质与活力，最终凝聚成海派大生活圈 [15]

项目背景与模式创新 - 广州白云区黄石花园改造项目是首个引入非业主第三方企业（愿景集团）与政府联合出资并采用设计施工运营一体化（EPCO）模式的案例 [2] - 该模式通过企业获取小区闲置公房经营权，改造为青年公寓进行运营，并以部分运营收入反哺小区公共活动空间改造 [2] - 与广州其他由业主或政府/单位出资的改造模式不同，此模式针对业主分散、协调难度大的小区，利用分散的闲置公房资源实现改造 [11] 项目具体细节与投入 - 黄石花园小区占地面积10.66公顷，含79栋楼，建筑面积23.43万平方米，居民2900多户，居民构成复杂，存在“一旧两少”、“三多”、“四难”等管理难题 [7] - 政府出资2000多万元负责公共空间改造（如道路、消防设施、外墙翻新等），企业愿景集团出资1000多万元负责闲置公房和3100平米架空层改造 [8] - 项目于2023年9月开始，至2023年底基本完工 [8] 运营成效与财务模型 - 企业改造运营74套公房（原空置66套加新退租8套），实际出租68套，出租率达到91% [10] - 改造后的公寓一室一厅月租金2300-2500元，两房户型月租金约3500元，主要租户为周边创意产业园的年轻人 [11] - 基于当前运营情况，企业1000多万元的初始投资预计可在8-10年内收回成本并逐步盈利 [11] 模式的可复制性与未来规划 - 该模式被归纳为“公房转换模式”，通过对闲置公房批量翻新改造取得的收益覆盖改造成本，实现项目财务平衡 [12] - 只要老旧小区具备较多的闲置公房资源且改造后能实现财务平衡，即可适用此模式，愿景集团已在北京、江苏、重庆等20多个城市成功实施类似项目 [12] - 广州计划在省医宿舍、东方小区等多个老旧小区继续试点第三方企业EPCO模式，推广黄石花园经验 [14]

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

新发消费REITs市场表现 - 华夏中海商业REIT发售价格为5.281元/份，拟募资总额为15.843亿元，其中面向公众发售0.27亿份 [2] - 网下询价阶段获得149家网下投资者管理的1014个配售对象参与，拟认购数量总和为236.074亿份，为初始网下发售份额的374.72倍，创市场新高 [2] - 此前发行的华夏凯德商业REIT网下超额认购倍数超252.6倍，公众份额单日内售罄，公众投资者有效认购倍数超535.2倍，比例配售前认购资金累计3091.7亿元，是拟募集规模的135.2倍 [3] 消费REITs底层资产质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产为佛山映月湖环宇城，是中海旗下处于成熟运营阶段的标杆自持物业，位于粤港澳大湾区广佛高质量发展融合试验区，区位优势显著 [2] - 基金发起人中海拥有46年房地产开发与不动产运营管理经验，具备全产业链整合联动能力 [3] - 除未披露财报的中金中国绿发商业REIT，其余5只消费REITs的底层购物中心资产出租率均在95%以上，其中青岛万象城和长沙览秀城出租率达99.03% [6] - 2025年上半年，除成都大悦城外，其余5个底层资产的租金单价均上涨，青岛万象城涨幅最高达5.53%，由397.73元/平方米/月涨至419.71元/平方米/月 [6] 消费REITs行业驱动因素 - 2025年“提振消费”被列为年度“头号”任务，相关专项行动方案与金融支持政策密集落地，为市场注入强心剂 [4] - 消费REITs持续走强的核心动力是“优质不动产+稳定运营” [5] - 消费REITs因和商业地产的适配性以及底层资产的充沛程度，仍处在持续扩张通道，尚有多只消费REITs等待入市 [7] 已上市消费REITs业绩 - 截至9月11日，已入市较久的6单购物中心REITs价格基本处于上涨趋势，华夏大悦城商业REIT涨幅最高超50%，华夏金茂商业REIT和华夏华润商业REIT涨幅均超40% [4] - 2025年上半年，消费REITs可供分配金额的同比均值为3.5%，保持稳步增长，上半年预测值完成率为49.2%至55.3% [7] - 华夏华润商业REIT公告拟二次扩募，计划注入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇项目，为首单启动二次扩募的消费REITs [7]

行业转型阶段 - 中国城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 [1] - 房地产市场结构正由增量开发向存量运营转变，全国已有15个省区市的二手住宅交易量超过新房 [3] - 进入存量时代，评判住房市场企稳需综合新房与二手房交易情况，而非仅看新房增长 [3] “十四五”期间建设成果 - 全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米 [1][2] - 建设筹集各类保障性住房和城中村、城市危旧房改造等安置住房1100多万套（间），惠及3000多万群众 [1][2] - 累计改造城镇老旧小区24万多个，改造老旧街区6500多个、老旧厂区700多个 [2] 城市更新进展与支持 - 城市更新被摆在更突出位置，预计新机制将加快建立，配套金融、财税、土地等支持政策有望落位 [2][3] - 2025年1～9月，房地产相关新增地方专项债发行约6400亿元，同比增长89% [2] - 其中，城镇老旧小区改造、棚户区改造专项债分别为632亿元、1302亿元，涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [2] “好房子”建设标准与政策 - 全国强制住宅项目规范已正式实施，包含14项提升要求，如层高提高至不低于3米，4层以上楼加装电梯，楼板隔音要求降低10个分贝 [4] - 建“好房子”重点抓五个方面：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维 [5] - 多地持续出台“好房子”建设技术标准，对建筑设计规划、计容规则等进行规范 [5] 存量房改造与风险化解 - 住建部正研究通过系统改造使存量老房子升级为符合现代居住标准的“好房子”，聚焦结构安全、节能性能、适老化及数字化改造 [6] - “十四五”期间，全国白名单项目贷款审批金额已突破7万亿元，已有750多万套已售但难交付的住房完成交付 [6] - 司法处置始终把购房人权益置于首位，对违法违规、损害群众利益的企业将坚决查处 [6]

城镇老旧小区改造规模 - 全国累计改造城镇老旧小区24万多个，惠及4000多万户、1.1亿人 [1] - 加装电梯12.9万部，增设停车位340多万个 [1] - 增设养老托育等社区服务设施6.4万个 [1] 基础设施与公共空间更新 - 更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里 [1] - 打造“口袋公园”1.8万多个、城市绿道2.5万公里 [1] - 新增文化休闲、体育健身场地2800多万平方米 [1] 适老化与无障碍改造 - 实施适老化、无障碍改造小区达5.6万个 [1]

公司治理结构变更 - 新执行委员会于2025年9月29日生效，由七名成员组成，由董事长兼首席执行官Véronique Bédague主持 [1] - 新治理结构聚焦于城市规划、开发和服务式物业三大业务线，旨在推动盈利增长轨迹 [1] - 此次变更是继2025年1月1日实施新的多产品区域组织架构后的更新 [1] 新执行委员会成员任命 - Fabrice Aubert被任命为“新城市服务与解决方案”部门董事长，该部门将在公司发展中扮演重要角色 [2] - Pierre-Henry Pouchelon晋升为副董事总经理，负责财务和发展部门绩效，并自2026年1月1日起领导外部增长部门 [5] - Joris Delapierre被任命为巴黎地区董事总经理，拥有在公司17年的房地产开发经验 [5] - Lionel Séropian被任命为南部地区董事总经理，拥有在公司超过24年的房地产开发经验 [5] - Anne-Laure Joumas被任命为服务式物业部门负责人，拥有超过20年的商业地产经验 [2][5] 公司战略与业务重点 - 新执行委员会负责实施集团战略，首要任务是推广“New Nexity”项目并做出所有必要决策 [1] - 战略目标包括提供全面满足法国各地区当前需求的服务和解决方案，特别是通过推出多学科的“新城市服务与解决方案”部门 [4] - 其他目标包括为个人和机构客户开发最合适的服务和解决方案，并进一步简化和精简决策流程 [4] 公司业务概览与市场地位 - 公司2024年营收为35亿欧元，作为城市运营商在全国范围内开展业务，致力于城市更新并满足地区及客户需求 [3] - 公司利用其作为规划师/开发商和开发商/运营商的二元专业知识，部署区域性的多产品服务和服务范围 [3] - 公司是住房普及的长期倡导者，也是低碳建筑领域的行业领导者，致力于使新建和翻新房地产既经济实惠又可持续 [6] - 2024年，公司被BBCA评为法国第一大低碳项目业主，这是连续第六年获此排名 [7] 公司荣誉与资质 - 在Les Échos和HCG制定的客户关系排名中位列第五 [7] - 被Humpact连续第五年评为行业人力资本发展领导者 [7] - 公司股票符合延期结算服务资格，在泛欧交易所B区和SBF 120指数上市 [7]