在即将到来的国庆、中秋双节，天津远洋乐堤港迎来周年庆，将深度融合本地文化，以"玩心赴乐，潮 焕新生"为主题，通过"浪浪山小妖怪"快闪店天津首展、20余家首店集中开业以及文旅体验融合，成为 广大游客与消费者城市休闲微度假的不二之选。 国民IP首展来袭，激活情感消费新磁场 国庆期间，天津远洋乐堤港引入国民IP"浪浪山小妖怪"快闪店——天津首展，打造100平米沉浸式主题 空间。从"浪浪山界碑"到"小猪妖工坊"，场景化陈列不仅复刻动画情节，更精准触达都市人群的情感共 鸣点。快闪店内400余款定制文创产品，"今天也想闯出浪浪山"帆布包、"努力干活"笔记本等，以轻松 幽默方式，为假日消费注入情感活力。互动环节中，工作人员还将化身小猪妖派发加油贴纸，让"妖你 嘻行"的节日氛围更加浓郁。行业数据显示，此类高共鸣IP活动预计可带动周边消费提升30%，顾客停 留时间延长约45分钟，能够有效聚拢人气。 首店矩阵+圈层体验，构筑全龄新场域 此外，远洋商业运营团队通过"首店+活动"联动模式，让走进乐堤港的每个人都能乐享其中：华为Mate XTs折叠派对结合搏击赛事直播，展现科技与娱乐的融合；"节奏革命丨才艺Battle马拉松"邀请小朋 ...

战略方向与业务布局 - 公司战略定位为"卓越的城市运营与美好生活服务商"，构建"1123"战略体系：1提升商业引领地位、1夯实高质量开发业务、2聚焦产品与区域、3精进差异化发展与精细化管理 [2][3] - 商业物业是抗周期、稳经营的核心抓手，通过REITs实现资产证券化（2024年成都大悦城REIT现金回流16.6亿元） [3][4] - 住宅开发聚焦"中粮好房子"产品体系，2024年完成高端改善类产品转型，产品满意度达行业TOP20均值水平 [3] 财务与现金流状况 - 近三年及一期经营性净现金流持续为正：2022年27.10亿元、2023年106.42亿元、2024年66.17亿元、2025年上半年26.87亿元 [5] - 有息负债余额626.04亿元，其中银行贷款占比68%、直接融资占比25%，长期债务占比72.4% [8] - 2025年上半年新增借款平均成本2.85%，综合融资成本3.64%（较2024年末下降42个基点） [8] - 资产负债率75.2%（较2024年末下降1.5个百分点） [8] 项目投资与土地储备 - 2025年8月以7.84亿元竞得三亚中央商务区地块 [6] - 投资策略聚焦核心城市优质地块，规避高溢价风险，注重投资安全垫 [6] - 下半年计划推售上海北外滩壹号、深圳祥云二期等项目 [4] REITs发展与资产优化 - 华夏大悦城商业REIT（代码未披露）2025年8月末收盘价5.015元/份，较发行价3.323元涨幅50.92% [4] - 持有资产位于核心一、二线城市商圈，具备扩募条件，正在研究扩募计划 [4] - 通过REITs实现"投融建管退"闭环，释放持有型资产价值 [4][5] 产品与运营创新 - "中粮好房子"实验室2025年落地，整合绿色、健康及智能化技术 [3] - 会员体系完成CRM平台与三端（微信/支付宝/抖音）小程序矩阵建设，计划推出会员年度账单H5 [9] - 重点布局潮流数码、潮流玩具、运动装等高增长业态，强化超级品类合作 [9] 风险应对与政策利用 - 2025年上半年获批"白名单"项目12个、经营性物业贷款项目9个 [8] - 坚持以销定产，优化工程支付计划，平衡量价利关系 [4][5] - 密切关注房地产市场复苏情况，通过商业稳定利润对冲住宅开发风险 [3][8]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

点击注册小程序 查看完整报告 特别申明： 1、公司2025H1收入85亿元，同比+6.5%，其中商业板块收入32.7亿元，同比+14.6%；物业板块收入51.6 亿元，同比+1.1%；毛利为31.7亿元，同比+16.3%；毛利率为37.1%，同比提升3.1pct；归母净利润为20.3 亿元，同比+7.4%。 2、关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比-13.2%；1-8月累计全口径销售额1368亿元（排名行 业第3），同比-12.0%。1-8月，华润置地新增土地价值461亿元，排名行业第5，新增土地面积160万方， 排名行业第7。 点评： 购物中心经营出色，毛利率提升；经营利润高增，派息持续慷慨 1）经营业绩亮眼，购物中心毛利率提升。截至2025年6月30日，公司为120个购物中心及27个写字楼提供 商业运营服务，承接5个购物中心分租项目。上半年，共计新开业购物中心4座，新签约优质商业轻资产外 拓项目6个（4个为TOD项目，2个为存量在营项目），上半年公司旗下在营购物中心经营出色，实现零售 额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2%，带动公司购物中心业务实现收 ...

投资评级 - 维持"买入"评级 投资价值凸显 当前股价对应2025-2027年PE为22/19/17倍 [4][6] 核心财务表现 - 2025H1营收85亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利31.7亿元 同比增长16.3% 毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 经营利润26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [3] 业务板块分析 - 商业板块收入32.7亿元 同比增长14.6% 其中购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% [1][2] - 购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [2] - 购物中心业务毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 物业板块收入51.6亿元 同比增长1.1% 其中物业管理业务收入35亿元 同比增长8.8% [1][3] - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [3] - 截至2025年6月30日 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [3] 运营发展状况 - 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [2] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目和2个存量在营项目） [2] 关联方情况 - 华润置地8月全口径销售额132亿元 同比下滑13.2% [1] - 1-8月累计全口径销售额1368亿元 排名行业第3 同比下滑12.0% [1] - 1-8月新增土地价值461亿元 排名行业第5 新增土地面积160万平方米 排名行业第7 [1] 盈利预测 - 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9/44.6/50.0亿元 [4] - 预计2025-2027年营业收入增长率分别为7.2%/11.5%/10.6% [5] - 预计2025-2027年归母净利润增长率分别为9.9%/11.8%/12.2% [5] - 预计2025-2027年EPS分别为1.75/1.95/2.19元 [5] - 预计2025-2027年ROE分别为23.3%/25.4%/27.7% [5]

老字号消费力提升 - 老字号通过创新实现品牌年轻化、时尚化、国际化 引领国潮消费新风尚 [1] - 老字号已成为打造独特创新消费场景、深度挖掘消费潜能的重要力量 [1] 商场在老字号跨界融合中的作用 - 商场在文商旅体博融合中扮演点火器和平台角色 推动老字号从人货交易转向消费者体验和价值链打造 [3] - 通过大数据分析客群需求 协助老字号挖掘核心客群并精准触达消费者 [3] - 商场空间运营能力与老字号文化生产力深度绑定 实现老字号从破圈到长虹的跨越 [3] 老字号跨界融合的挑战 - 老字号在破圈融合过程中客群定位相对模糊 [3] - 场景打造给消费者留下的记忆点不够强烈 [3] - 部分老字号运营机制滞后导致服务未能跟上消费者诉求 [3] 商场与老字号互动策略 - 通过跨界联名合作打造场景 创建消费者想要的营销事件 [3] - 利用会员系统将客流用私域沉淀下来 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元[1] - 毛利率达26.85% 较去年同期提升5.25个百分点[1] - 经营性现金流净额2.86亿元 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40%保持低位[2] 销售与回款状况 - 合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米[2] - 回款金额118.84亿元 回款率高达115.05%[2] - 已售未结转面积1179.19万平方米（含合联营项目）为未来利润增长奠定基础[2] 商业运营表现 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8%[4] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例提升至77.06%[4] - 商业毛利率达71.20% 出租率保持97.81%行业领先水平[4] - 吾悦广场客流总量9.5亿人次同比增长16% 总销售额515亿元（不含车辆销售）同比增长16.5%[6] 融资与债务管理 - 融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元[2] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元[2] - 成功发行3亿美元境外债券和10亿元中期票据 票面利率2.68%[7] - 整体平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点[7] - 上半年偿还境内外债券10.67亿元 保持"零违约"记录[7] 业务发展战略 - 坚持"住宅+商业"双轮驱动模式 注重资产价值守护[3] - 上半年完成16000余套住宅集中交付 强化工程品质管控[3] - 全国布局205座吾悦广场 已开业174座 开业面积1608.14万平方米[4] - 通过"五边形经营理念"重构商业场景 打造差异化体验[4] 新兴业务拓展 - 代建业务新增签约面积超305万平方米 同比增长28%[8] - 累计管理项目115个 其中商业综合体65个 总建筑面积超1900万平方米[8] - 经营性物业贷及其他融资新增44.79亿元[7] - 经营性收入覆盖利息支出4倍 商业现金流自我造血能力增强[6]

公司治理变动 - 重庆星凯科家居有限公司于9月2日发生工商变更 王余生卸任监事职务 车建兴卸任董事职务[1] - 公司法定代表人为支建 注册资本约6.8亿人民币[1] 股权结构 - 公司由美凯龙旗下天津津瑞企业管理有限公司全资持股[1] - 公司成立于2017年6月 经营范围包括自有房屋租赁 自有柜台租赁及物业管理[1]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入85.24亿元 同比增长6.5% [1][2] - 核心净利润20.11亿元 同比增长15% 增速显著高于营收 [1][2] - 毛利润31.65亿元 同比增长16.3% 毛利率从34.0%提升至37.1% [2] - 宣派中期股息每股0.529元 同比增长89.6% 另派特别股息每股0.352元 首次实现中期核心净利润100%分派 [1] 业务板块表现 - 商业航道收入32.67亿元 同比增长14.6% 毛利率提升5.2个百分点至66.1% [2][5] - 物管航道收入51.56亿元 同比增长1.1% 在主动优化业务结构背景下保持增长 [2] - 生态圈业务收入1.00亿元 同比增长104.04% 呈现高速增长态势 [2] - 第三方购物中心收入及税前利润占比分别提升至30.7%和23.9% [5] 商业运营业务 - 商管业务实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 增速跑赢社消零增 [4] - 在营购物中心125座 其中53座零售额居当地市场榜首 104座跻身当地前三 [5] - 新开购物中心4个 新签外拓项目6个 其中4个为重点城市TOD项目 [4] - 未开业项目储备达75个 含母公司项目35个及第三方项目40个 [5] 物业管理业务 - 物业在管面积达4.20亿平方米 同比增长1.8% 合约面积4.52亿平方米 [7] - 新增第三方合约面积1432万平方米 其中66.7%位于一二线核心城市 [7] - 城市空间在管面积1.27亿平方米 较2024年末提升1.8% 相关收入同比增长15.1%至9.5亿元 [7] 会员体系与战略发展 - 万象星会员总量突破7200万 其中商业会员达6500万 同比增长32% [6] - 消费与复购会员人数同比提升超30% 会员消费能力初步增长 [6] - 完成"华润通"并购及会员资源整合 会员体系成为零售额贡献渠道 [6] - "2+1"业务模式（商管+物管+大会员体系）释放协同效应 推动战略闭环形成 [2][3] 行业定位与展望 - 商业资产价值重估受益于公募REITs扩募常态化 开启新一轮价值成长周期 [3] - 公司通过内涵式与外延式增长并举策略 巩固商管行业领军地位 [4][5] - 聚焦城市更新及生活性服务政策机遇 深化城市空间运营服务商转型 [7] - 管理层坚定看好中国消费市场长期健康发展 强调提升团队、产品、服务及体系能力 [1]

事件概述 - 上海环球金融中心发生两架无人机在400多米顶部风洞处对撞事故 造成96层平台防水层被砸出坑洞 [1] - 事故发生于8月24日 涉事无人机系"黑飞" 运营方已报警并移交警方处理 [1] - 该大厦自2016年以来记录在册的无人机坠机事故已达95起 其中2023年35次 2024年19次 今年前8个月达17次 [1][2] 行业监管现状 - 中国消费级无人机占全球份额达70% 但"黑飞"行为频发 [3] - 《无人驾驶航空器飞行管理暂行条例》于2024年1月1日起施行 明确界定三种"黑飞"情形：无照飞行/未实名登记飞行/未经批准在管制空域飞行 [3][4][5] - 无人机飞行需通过随申办申报 飞行高度不得超过120米 [2] - 国家划设八大禁飞区域包括：真高120米以上空域/机场周边/军事区域/核设施区域/关键基础设施周边等 [6][7] 技术安全要求 - 无人机需通过民用无人驾驶航空器综合管理平台办理实名登记 [5] - 飞行活动需提前向空中交通管理机构申请报备 [5] - 夜间飞行需开启警示灯 禁止饮酒操控/恶劣天气飞行/人员密集区域飞行 [5] 法律后果 - "黑飞"行为可能构成以危险方法危害公共安全罪 未造成严重后果处3-10年有期徒刑 造成重大损失处10年以上有期徒刑至死刑 [3] - 涉嫌非法获取国家秘密或妨害公务最高可处7年以上有期徒刑 [3]