不做开发商，却在拿地造房子。 作为贝壳旗下的住宅开发服务平台，贝好家在业内一直没有对标对象，外界对它的C2M（Customer to Manufacturer，消费者到制造者）业务模式，也很难具 象化。 但华为与车企的合作模式，让贝壳找到了知音。"华为之于车企，就如同贝好家之于开发商。" 近日在贝好家2025开放日上，贝壳集团副董事长、贝好家CEO徐万刚如此形容道。 成立两年多以来，这是贝好家首次公开对外公开发声，地点选在成都，其首个拿地项目所在城市，既是一次答疑，更是一次闭环验证。 去年9月，贝壳10.76亿拿下成都金融城三期地块，折扣楼面价每平2.73万，成为当时的"新地王"。经过14个月打磨，地块被打造成一个高端住宅项目"金融城 ·贝宸S1"。 出品 | 搜狐财经 作者 | 王泽红 如果再考虑到基础设施配套、财务成本以及税费等，贝宸S1并不怎么挣钱。 戏剧性的是，贝好家拿地后，隔壁一块地仅拿地价就每平米超过4万，贝好家可以说"躺赚"。将价差放入利润，还是转化到产品中，贝好家没有犹豫。据郭 旌透露，管理层很快决定，将数亿元的价差投入到产品打造中。 目前，国内一线豪宅的立面成本在2000元/㎡左右，而贝宸S ...

行业背景与市场转向 - 房地产市场正经历显著转向 重点城市二手房成交占比已大幅提升至约73% 部分城市超过80% 标志着存量房时代已然到来 [1] - 客户购房决策周期明显拉长 看房次数显著增加 而房源供给持续增长 市场供求关系发生明显调整 [1] - 房地产市场正从卖方市场转向买方市场 未来的竞争关键在于谁能更精准 更高效地洞察并满足客户需求 [1] 公司战略与解决方案 - 贝壳集团旗下贝好家正式发布C2M全链解决方案 宣称要以此与合作伙伴共同打造更符合市场需求的住宅 [1] - C2M模式的核心在于利用大数据与AI技术 将客户需求前置并贯穿开发全链条 [1] - 该模式依托贝壳平台积累的海量真实交易数据 客户行为数据及楼盘信息 在项目拿地之前即可对目标区域进行客户需求分析 房价走势预判 从而输出包括产品定位 户型配比 定价策略等在内的解决方案 [1] 业务进展与合作伙伴 - 截至2025年11月底 贝好家已在北京 上海 广州 成都 西安 杭州等地累计落地17个项目 [2] - 业务涵盖多种合作模式 合作方包括中海地产 招商蛇口 中国电建地产 越秀地产 中国金茂等开发企业 [2] 模式挑战与行业特性 - 从电商等其他行业的C2M实践来看 该模式本身会遭遇资金压力 供应链整合和品牌竞争等共性挑战 [2] - 房地产因其产品价值高 周期长 供应链复杂 这些挑战可能会被进一步放大 [2]

公司战略定位澄清 - 贝壳集团旗下贝好家事业线明确表示其战略定位并非成为一家开发商，而是聚焦于轻资产模式，旨在通过全链条服务成为房地产领域的“好伙伴” [1] - 公司强调其成都与上海的自操盘项目（贝宸S1与贝涟C1）本质是用于验证其C2M全链解决方案能力的“样板楼”，而非意图进军房地产开发业务 [1] - 公司重申将不再新增自操盘项目，不提供资金解决方案，此决策是为了更好地发挥自身优势并与更多房企伙伴合作，而非因现有项目销售不及预期 [3] 自操盘项目市场表现 - 成都贝宸S1项目（总价2000万元以上住宅）自11月入市后，截至12月11日累计网签达20套，在成都全市全年累计网签量中排名第二 [1][2] - 上海贝涟C1项目于10月底首开，根据克而瑞数据，其11月销售面积与销售套数均位列上海全市第三名 [1] - 公司引用上述销售数据，以回应外界关于项目销售不及预期的市场质疑 [2][3] C2M模式与产品方法论 - 公司基于近两年对头部10城新开盘的1350多个项目的摸排调研，发现高品质项目在市场中流速更佳 [2] - 贝好家推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在通过对客户需求的深度洞察，提前预测目标客户的产品类型与价格预期，从而指导楼盘产品定位 [2] - 公司将自操盘项目视为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，并承诺将持续保障这些项目的长期可持续运营，包括后期物业管理 [2][3] 市场环境与行业洞察 - 公司判断中国房地产市场的供求关系已发生根本性转变，自2021年起由卖方市场转为买方市场，客户购房更趋谨慎，成交周期变长 [2] - 尽管市场下行导致获客困难、房企销售费率增长，但公司认为匹配客户需求的“好房子”仍然热销，市场在好产品与好服务方面仍大有可为 [2] 业务发展与合作进展 - 截至2025年11月，贝好家已在北京、上海、广州、成都等10个城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等知名房企 [3] - 公司的合作模式正尝试拓展，合作主体不局限于开发商，还包括城投公司、代建企业以及一些资方，旨在房地产开发各领域发挥自身优势 [4]

行业趋势与市场洞察 - 房地产行业发展30多年后，“客户主权”首次站到核心位置，市场正从解决“有没有”转向解决“好不好”的阶段，客户需求从“住有所居”升级为“住有优居”[1] - 自2021年起，行业供求关系彻底改变，由卖方市场转为买方市场，客户购房更谨慎，成交周期变长，房企获客变难且销售费率增长[1] - 尽管市场下行，但匹配客户需求的好房子仍然热销，高品质项目销售流速更佳，近两年对头部10城1350多个新开盘项目的摸排调研证实了这一点[1] 公司战略与业务模式 - 公司推出以大数据和AI算法模型为基础的C2M定位方案，旨在深度洞察客户需求，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以精准指引楼盘产品定位[1] - 2025年以来，公司将C2M理念应用于拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广等各环节的精准决策，并通过多个合作项目及自操盘项目进行验证[1] - 公司于2025年12月12日正式发布涵盖C2定位、C2设计、C2建管和品控、C2营销的“C2M全链解决方案”，提供从定位到营销的住宅开发全链条服务[2][3] - 公司明确转向轻资产平台模式，除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外，将不再做自操盘项目，旨在与开发商合作以扩大规模，合作模式下一年可做约一百个项目，远超自操盘的十个项目上限[4] - 公司自主操盘打造了两个“样板楼”以形成完整关联经验并验证业务能力，其核心目标不是成为一家开发商，而是成为更有客户视角的“好伙伴”，通过轻资产模式与更多伙伴合作打造好房子[5] 项目验证与市场表现 - 成都“金融城·贝宸S1”是公司首个自主操盘项目，作为验证C2M模式与全链条开发能力的“样板之作”，截至2025年12月11日，在成都总价2000万以上住宅中，开盘不足一个月累计网签达20套，跻身2025年全市全年累计网签量第二名[4] - 上海“贝涟C1”是公司第二个验证C2M全链条开发能力的项目，于2025年10月底首次开盘，11月销售面积和销售套数均位列上海全市新房网签第三名[4] - 截至2025年11月，公司已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、南京、长沙、佛山、武汉等城市累计落地17个项目，合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、中国金茂等开发企业[5]

公司战略与定位 - 贝壳集团于2023年7月进行“一体三翼”战略升级，成立贝好家事业线，作为集团新的“一翼” [2] - 贝好家定位为数据驱动型住宅开发服务平台，其宗旨是以C2M（从消费者到制造者）为核心理念，与合作伙伴及客户共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级 [1][2] - 公司致力于探索并落地“以人定房、以房定地、以房定钱”的房地产发展新模式 [1][2] 业务模式与核心能力 - 贝好家将C2M理念深度融入房地产开发全流程，通过数据驱动实现从拿地研判、定位规划、设计营造到营销推广各环节的精准决策 [1] - 其C2M模式通过整合新房、二手房、客源、房源等多维度数据，利用AI算法深度挖掘客户需求，结合市场供给和区位规划，输出精准的产品定位和设计方案 [3][4] - 该模式实现了客户参与产品定位和设计的全过程，通过线上客户触达和前置锁客，打造“以客户为中心的新开发模式” [3] - 公司为行业伙伴提供涵盖产品定位、设计、建造、营销等从前端到后端的“C2M全链解决方案” [11] 数据与技术基础 - 贝好家依托贝壳集团的海量数据积淀，其数据体系包含新房市场数据、二手房成交数据、客源（尤其是精准潜客）数据以及房源数据，构成了C2M模型最底层的数据基础 [5] - 公司打造了数据产品“纵横”并落地应用，依托大数据和AI算法模型构建研判能力、客户触达与需求洞察能力 [5] - 公司通过大数据分析和AI算法，提前预测目标客户意向的产品类型和价格预期，以此作为楼盘产品定位和设计的重要参考 [3][4] 项目落地与市场验证 - 截至2025年11月底，贝好家已在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、长沙、佛山、武汉等地累计落地17个C2M模式合作项目 [2][3] - 合作方包括中海地产、招商蛇口、中国电建地产、越秀地产、绿城中国、滨江集团、兴耀房产、中昕置地等众多实力强劲的开发企业 [3] - 公司拥有成都贝宸S1和上海贝涟C1两个自主操盘项目 [2] 具体项目案例与业绩 - **成都贝宸S1**：作为贝壳集团首个自主操盘开发的一号项目，秉承“住得好＞卖得好”、“客户需求＞开发经验”的产品理念，打造108个建面约275-560㎡的“智慧生态舱” [5] - **上海贝涟C1**：于2025年10月26日正式开盘，当日即获得81组家庭认购 [7] - **杭州沐兰台**：于2025年6月开盘，单月劲销183套（主城第二、钱塘第一），截至2025年10月已全部售罄 [9] - 北京长安华曦府、北京朝棠揽阅等项目也实现开盘热销 [2] 行业背景与政策契合 - “十五五”规划建议将“加快构建房地产发展新模式、建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’、推动房地产高质量发展”定为房地产发展的核心主题 [2] - 住房和城乡建设部明确了房地产发展新模式的内涵，即建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，“以人定房，以房定地，以房定钱” [2] - 当前房地产市场已从主要解决“有没有”转向主要解决“好不好”的阶段 [3] - 贝好家的C2M模式是对“以人定房、以房定地、以房定钱”新机制的一种有效探索和落地 [3] 未来发展规划 - 2025年，贝好家计划在广州、深圳、武汉、南京、苏州、天津等城市积极拓展业务合作 [11] - 公司将持续以C2M理念打造好产品、好服务，推动构建房地产开发新模式 [11]

行业核心痛点与市场转变 - 当前房地产行业已进入深度调整的“买方市场”，开发商的核心痛点在于产品与客户需求错配，而非销售渠道问题[1] - 市场底层逻辑发生根本性逆转，一二线城市二手房交易占比高达70%，全国范围达到80%，二手房成为市场主导[2] - 供需关系关键指标“新增有效客房比”在2021年后急剧下降并持续低于1，同时成交客户决策周期从2021年平均看房10次延长至16.8次[2] - 传统“拿地-可研-设计-销售”线性开发流程在当下市场极易造成产品与客户错配[2] 贝好家C2M新模式核心理念 - 公司提出以数据为基石、以客户为中心的C2M住宅开发新模式，核心理念与住建部“以人定房”方向高度契合[1][4] - 理想开发图景是“客户在前，房子在后”，在拿地前通过数据模型和真实客户连接进行产品定位，让客户持续参与产品设计全过程[3] - 通过精准匹配客户需求，在设计与建造阶段完成“精准蓄客”，目标实现“开盘即清盘”的理想状态[3] - 公司定位是数据驱动型住宅开发服务平台，而非成为一家传统开发商[6] 贝好家三大核心能力构建 - C2M产品定位能力核心在于科学“定价”与“套配”，通过算法模型解构量化地铁、学区、商业等核心价值指标的具体溢价能力[4][5] - “套配”能力通过分析土地能级、市场表现及客户支付力等，从源头避免客群找错问题[5] - 深度客户洞察能力依托贝壳平台，刻画潜客的工作居住地分布、价格面积偏好、家庭结构等立体画像[5] - 线上客户参与能力通过“共筑好家”社区引导客户表达设计意见，试点项目中有20%的客户会进行深度反馈[5] 业务进展与战略定位 - 截至2025年10月底，公司已在北京、上海、广州等10个城市累计落地17个项目，涵盖多种合作模式[6] - 目前完全自主操盘的两个项目（成都贝宸S1、上海贝涟C1）仅为验证C2M全链能力的“试验田”[6] - 未来战略是专注于为开发商、业主方、代建方等合作伙伴提供从前端到后端的C2M全链解决方案，不再进行自主操盘项目[6]