深圳楼市新政核心内容 - 限购区域缩小至福田 南山和宝安新安街道三个核心区域[2] - 非核心区域（罗湖 龙岗 龙华）取消套数限制 深圳户籍或社保满一年家庭可无限购 非深户社保不足一年可购两套[2] - 盐田和大鹏新区完全放开限购 不限户籍和社保条件[2] - 取消单身人士与家庭购房套数差异[2] - 企业购房在核心区实行有条件准入 非核心区取消年限/税款/员工数量限制[2] - 商业贷款利率不再区分首套二套 二套利率理论下降40个基点[2] 政策市场反应 - 深圳新政次日多个项目来访量增长10%以上 出现即时签约案例[3] - 北京8月新政后新建商品住宅网签2800套环比增2.3% 二手房网签13000套环比增4.1%[4] - 上海新政后首周末单日二手房成交突破1100套达平时两倍 第二周日均成交维持在500套以上[4] - 五环外新房成交加速 五环内二手房看房量显著增加[4] 其他一线城市政策对比 - 北京自8月9日起京籍家庭购郊区房不限套数 非京籍社保满两年可无限购[3] - 上海自8月26日起沪籍家庭购外环外房不限套数 非沪籍社保满一年可无限购[3] - 专家评价北京上海限购政策处于"史上最宽松"时期[3] 政策影响分析 - 政策组合拳通过降低购房门槛/优化公积金/调整利率激活市场需求[4] - 改善型和刚需购房者获得更多入市机会[4] - 市场活跃度明显回升 量价压力得到缓解[4] - 全国多城市预计跟进政策调整[5]

地产销售 - 北上深出台楼市松绑政策 取消限购区域扩张 本周二手房销售均实现两位数同比增长 但新房销售依旧疲软[1] - Wind20城新房成交面积环比下降14.75% 同比降幅收窄至3.58%[1][5] - 一线城市新房成交同比降幅收窄至3.66% 二线城市同比转正 三四线城市弱于上期和去年同期[1][5] - 重点城市中 深圳新房成交环比增长12.75% 上海同比增长11.87% 广州同比增长0.94%[10] - 二手房成交环比基本上升 除上海环比下降0.29%和杭州下降3.95%外 其余重点城市均强于上期[19] 投资与商品价格 - 螺纹钢价格下降0.40%至3276元/吨 库存增长3.90%至487万吨 表观消费量下降1.98%至198万吨[3][23] - 水泥价格指数下降0.57%至102 玻璃期货价格上涨0.77%至1175元/吨[3][23] - 沥青价格下降2.01%至3354 石油沥青开工率大幅上升6.8个百分点至34.9%[3][23] 工业生产 - 钢厂高炉开工率上升3.5个百分点至83.85% 汽车轮胎开工率上升5.8个百分点至65.59%[3][34] - 焦化企业开工率上升3.7个百分点至72.07% PTA开工率上升5.5个百分点至74.95%[3][34] - 涤纶长丝开工率基本持平 微升0.2个百分点至91.43%[3][34] 消费活动 - 乘用车日均厂家零售量下降54.36%至43483辆 8城地铁出行量微升0.65%至29065万人次[3][39] - 国内执行航班下降21.23%至75996架次 电影票房下降37.57%至3.58亿元[3][39] 出口贸易 - 上海出口集装箱运价指数SCFI下降3.21%至1398 波罗的海干散货指数BDI上升6.67%至2111[3][43] - CRB现货指数微升0.21%至554[3][43] 物价变动 - 猪肉批发价微升0.20%至19.88元/千克 蔬菜价格下降1.17%至5.07元/千克[3][49] - 布伦特原油价格上涨3.69%至67.81美元/桶[3][49]

政策调整内容 - 深圳市住建局与中国人民银行深圳市中心支行联合发布房地产新政 涵盖购房资格 企业购房限制和房贷利率三方面调整 自9月6日起实施[2] - 非深户未缴满1年社保或个税可在罗湖 龙岗等多个区域限购2套住房 盐田和大鹏新区完全取消购房资格审核[5] - 房贷利率不再区分首套与二套 由银行自主定价 企业购房限制大幅放宽 非核心区域无需资格审核[5] 区域差异化调整 - 罗湖 宝安(不含新安街道) 龙岗 龙华 坪山 光明等区域取消深圳户籍或连续缴纳1年以上社保/个税家庭的购房套数限制[7] - 未满足1年社保/个税要求的非深户家庭可在上述区域购买2套住房 盐田区和大鹏新区成为完全放开区 不再审核任何购房资格[7] - 成年单身人士购房政策按居民家庭标准执行限购 限购区域大幅收缩至福田 南山和宝安新安街道[7][8] 企业购房政策 - 企事业单位因生产经营需要可在全市购房 核心区(福田 南山 宝安新安街道)需满足企业设立满1年 累计缴纳税款100万元 员工人数10人及以上条件[10][11] - 非核心区域购房无需审核资格 取消年限 税款和员工数量限制[12][13] - 政策调整使核心区企业从无购房资格变为有条件准入 非核心区大幅降低企业购房门槛[13] 房贷利率机制 - 各银行不再区分首套与二套住房利率 可根据市场利率定价自律机制 经营状况和客户风险自主确定利率[14] - 调整后二套利率理论上降低40个基点 从原3.45%降至3.05% 还款总额减少8万元 月供额减少220元[15] - 深圳房价经过4年多调整 部分区域商业公寓及二手房价格腰斩 300万元以下二手房交易占比近三成[15] 市场影响预期 - 新政力度超过北京和上海 外围区域退出限购略超预期 预计将吸引外地人群购房[6][8] - 非核心区域不限套数调整将更有效释放改善型和多套购房需求 企业购房限制放开直接转化为实际购房需求[8][13] - 新政推动外围区域交易量环比增长超40% 其中30%来自新增套数需求 为楼市止跌回稳注入关键动力[15]

政策调整 - 苏州于8月26日取消新房限售政策 次日二手房挂牌量激增3000余套 [1] - 政策放开后次新房可自由交易 直接与新盘形成竞争关系 [3] - 南京已同步取消限售 预计更多二线三线城市将跟进政策松绑 [4] 市场表现 - 7月新房成交量仅12万平方米 环比暴跌70% [1] - 二手房业主集中降价抛售 出现房价腰斩案例 租金同步下行 [3] - 开发商启动降价促销仍无法有效提振成交量 [3][4] 价格机制 - 限售政策原本通过限制二手房流通维持新房高价 [3] - 政策放开后同区域次新房挂牌价较新盘低25%（6万vs8万）[3] - 价格保护机制失效导致新房定价体系承压 [3][4] 供需结构 - 当前市场购房主体转为纯刚需客户 投资客基本退出 [4] - 全市急售房源激增 中介称市场呈现供过于求状态 [3] - 租赁市场与销售市场形成联动下跌态势 [3] 行业趋势 - 苏州作为全国第六大经济强市政策松绑具有行业风向标意义 [4] - 地方政府税收收入（契税/增值税）面临缩减压力 [6] - 房地产行业整体进入调整期 短期回暖可能性较低 [6]

外环外购房政策调整 - 外环外区域取消购房数量限制 符合条件的购房者（沪籍或连续缴纳一年社保）可购买任意数量房产 [1][2] - 非沪籍且未满足社保缴纳门槛的群体仍被排除在政策受益范围外 [2] - 政策直接激活高净值人群购买力 富裕阶层可在外环核心区域（如唐镇、大虹桥）大规模购置房产 [4] 单身购房政策调整 - 沪籍单身人士在外环内可购买两套房产 非沪籍单身人士（缴纳三年社保）在外环内可购买一套房产 [4] - 政策实际主要惠及财务自由的单身富豪群体 普通上班族受限于月供压力难以实现多套购房 [4] - 高端住宅购房群体中30岁以下年轻人比例从2023年12%升至2025年18% 富二代通过父母代持参与市场 [4] 公积金政策调整 - 允许提取公积金支付新房首付且不影响贷款额度 但仅适用于新房购买 [5] - 政策将购房者未来20-30年公积金收入锁定于房产 形成深度财务捆绑 [5] - 最高贷款额度216万元仅适用于购买绿色建筑的多子女家庭 普通刚需群体尤其二手房买家无法受益 [5] 商业贷款利率调整 - 取消首套房与二套房商业贷款利率差异 以200万元贷款30年期为例 二套房月供减少439元 [7] - 95%刚需购房者依赖贷款 50%多套房买家同样需要银行按揭 政策模糊投资与自住购房界限 [7] - 利率调整实质是向投资客发出市场回归邀请 旨在为楼市稳定注入活力 [7] 房产税政策调整 - 非沪籍人士购买首套房免征房产税 此前需缴纳房产税 [7] - 政策调整是为配套外环外限购解除 避免削弱购房意愿 [7] - 反映政策制定者既希望刺激市场又不敢全面放开限购的矛盾心态 [7] 二手房市场影响 - 外环区域房东无需为置换市区房产而降价抛售 过去需承受10%-15%降价损失 [8] - 外环二手房交易量占全市40% 松江/嘉定新城等区域房源挂牌量激增后最快一周可成交 [8] - 远郊区域（如奉贤海湾/金山新城）仍面临库存积压和价格松动压力 [4][8] 政策核心目标 - 公积金调整旨在加速开发商新房去化 [9] - 外环外限购放开直接惠及土地财政收入 [9] - 商业贷款利率拉平吸引投资客回归市场 政策核心围绕资金流动设计 [7][9]

房地产市场整体表现 - 6月百城二手住宅均价13691元/平方米 环比下跌0.75% 同比下跌7.26% 环比跌幅较5月扩大0.4个百分点 同比跌幅扩大0.02个百分点 [3] - 房价环比跌幅超过0.7%且持续数月 累计年化跌幅可达10%左右 [3] - 二手房市场呈现以价换量现象 市场预期持续恶化 [3] 不同城市级别表现差异 - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.56% 二线城市下跌0.81% 三四线城市下跌0.76% [3] - 一线城市跌幅从5月的0.36%扩大至6月的0.56% 呈现加速下跌趋势 [3][4] - 二三四线城市跌幅相对稳定 但整体仍处于下行通道 [3] 政策影响与市场供需 - 2023年9月楼市松绑政策初期刺激需求 部分月份价格回升 但当前政策效应已减弱 [5] - 二手房挂牌量持续增加 供需关系向买方倾斜 业主降价压力加大 [6] - 政策松绑若未能持续提振市场 可能引发新一轮抛售潮 [8][9] 市场机会窗口 - 2025年小阳春被视作关键卖房窗口期 政策刺激与季节性需求叠加可能改善成交 [10] - 一线城市及二三线城市均需把握政策松绑时机 尤其对滞销房源更为关键 [10]

报告行业投资评级 - 黑色建材板块钢材品种短线震荡偏多 [1] 报告的核心观点 - 宏观和消息面利好已在盘面反应 基本面无明显改善情况下 谨慎看待上方高度 [1] 根据相关目录分别进行总结 行情复盘 - 周三螺纹、热卷大幅上涨 夜盘收涨 [1] 重要资讯 - 国家发改委安排超3000亿元支持2025年第三批“两重”建设项目 今年8000亿元“两重”建设项目清单已全部下达完毕 [1] - 截至6月30日 27城出台34条楼市松绑政策 多地住房公积金政策再迎优化 部分城市延长相关松绑政策期限 [1] - 国务院副总理张国清在湖北调研制造业转型升级和创新发展等工作 强调要坚持把发展经济着力点放在实体经济上 推进新型工业化 推动制造业高端化、智能化、绿色化发展 [1] 市场逻辑 - 周三螺卷现货价格普涨 成交较好 期货涨幅较大 产业层面 因原料价格下跌 建材利润好转 部分高炉复产但不满产 电炉继续深度亏损 产量持续下降 综合高炉和电炉 实际钢材总供给仅小幅增加 唐山7月4 - 15日减排限产 对盘面形成利好 但对产量整体影响不大 需求端 高温多雨天气 需求继续表现淡季特征 宏观面 近期中央会议可能短暂支撑盘面 螺纹主力上方突破3050 压力位上移至3100 下方2912为重要支撑位 热卷支撑位3026 突破3200 压力位3282 不锈钢支撑位12300 压力位13000 [1] 交易策略 - 宏观和消息面利好已在盘面反应 基本面无明显改善情况下 谨慎看待上方高度 短线震荡偏多 [1]

杭州楼市量价齐涨与政策松绑 市场表现 - 新房价格环比上涨0.5% 二手房价格环比上涨1% 涨幅排名全国第一 [1] - 新建商品房成交7049套 环比增长184% 二手房成交12413套 环比增长108% 同比增长45% 成交量创近8年新高 [1] - 3月杭州十区二手房成交12413套 创8年来新高 二手价格环比上涨1% 领涨全国 [3] 政策调整 - 杭州调整契税优惠规则 购买上城、拱墅、西湖、滨江四区住房时 家庭唯一或第二套住房契税从3%降至1% 举例500万房产契税从15万降至5万 [3] - 政策松绑背景包括4月楼市热度下降 部分中介周末出现"零带看"现象 [6] - 宏观层面推动政策靠前发力 总理座谈会强调实施积极宏观政策 调研时指出房地产市场仍有发展空间 预计更多城市将加入松绑行列 [8] 市场逻辑变化 - 当前购房逻辑与经济基本面及居民收入预期强相关 而非单纯政策刺激 [10] - 3月市场情绪高涨伴随地王频出 但4月带看量下滑促使政策加速落地 [3][6] - 行业分析认为松绑政策旨在应对外部冲击并稳定4月销售下滑趋势 [8]

政策调整 - 南京全市范围内取消商品房限售政策 商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易[2][3] - 取消限售政策标志着南京楼市限制令基本消失 该市为核心二线城市中最早于2023年9月全面取消限购的城市[3] - 住房公积金提取范围扩大至购房人父母及子女 形成"全家桶"式资金支持体系[2] 资金支持措施 - 南京市政府安排1亿元专项资金补贴居民"卖旧买新" 购买名录库内新建商品住房可获购房合同金额1%的补助[1][2] - 商业银行将推出针对45岁以下青年的低首付 低利息 低月供 宽期限特色金融产品[2] - 政策着力降低青年人购房门槛 覆盖新房和二手房交易[2] 市场背景 - 南京新房价格连续4个月环比上涨 今年2月环比涨幅达0.5%居全国首位[4] - 新房价格表现超越北京 上海 深圳 广州四大一线城市及杭州等热点城市[4] - 限售政策历经8年调整 从2017年规定的取得产权证后3年限售 逐步放松至当前全面取消[3]